Инвестиции в индустриальную недвижимость от компании PNK Group
💡 Коллективные инвестиции от частных инвесторов в уже построенные и сданные в аренду объекты индустриальной недвижимости (через договор доверительного управления - далее ДУ) с целью получения рентного дохода.
📍 Города расположения объектов: Москва и МО, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-дону и другие.
📝 О ПРОЕКТЕ
Фонд, созданный в июле 2020 года, ориентирован на частных инвесторов, которые вкладывают свои средства одновременно во все объекты фонда в равных пропорциях. Структура для инвестиций выбрана форма паевого инвестиционного фонда (ЗПИФа): покупка паев фонда напрямую (ПАИ можно купить в ограниченные промежутки времени и ограниченному кругу лиц в статусе квалифицированного инвестора) или через доверительное управление (для массового частного инвестора). Объекты для PNK rental общей площадью почти 710 тыс. кв.м, стоимостью более 37,8 млрд руб. без НДС.
📌 О КОМПАНИИ
PNK group - крупнейшая российская вертикально интегрированная компания, девелопер в сфере строительства промышленной недвижимости (с 2004 года строит классические и мультитемпературные склады, заводы, логистические центры, проекты «build-to-suit» для российских и международных компаний), один из лидеров этого сегмента (как «ПИК» в жилой). Имеет собственные 4 завода по производству строительных материалов, способные обеспечить строительство более 1 млн м² в год. В портфеле компании 34 индустриальных парка общей площадью более 5 млн кв. м в России, Европе и США. Девелопер применяет передовые немецкие технологии при строительстве объектов. Здания соответствуют общепризнанным мировым стандартам FM Global.
Среди арендаторов компаний: BMW, Adidas, Dockland, Mercedes, Castorama, Volkswagen, Karcher, MARS, О’Кей, FixPrice, Leroy Merlin, «Дикси», «М-видео», Х5 Retail Group, ВкусВилл, Детский мир, OZON, Лента, «Эльдорадо», Mothercare, «Роснано», «ВЕДК», «Уренхольд Логистикс», Почта России, Деловые линии, МТС и многие другие.
Для частных инвесторов девелопер создал фонд PNK rental, куда входят индустриальные объекты PNK group. Специально для фонда девелопер дает повышенную гарантию на все здания. PNK rental имеет преимущественное право на приобретение объектов по цене ниже рынка. Сам девелопер является соинвестором фонда на постоянной основе и крупнейшим держателем паев фонда.
ООО УК «А класс капитал». Лицензия № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: получения рентного дохода от объектов индустриальной недвижимости
🔸 Тип сделки покупка паев через договор доверительного управления
🔸 Тип владения опосредованное, доверительное управление
🔸 Тип объекта Высококачественные индустриальные объекты не старше 2018 года
🔸 Стадия готовности Действующий
🔸 Валюта Рубль
🔸 Срок выплат начисление дохода с первого месяца
🔸 Периодичность выплат Ежеквартально или реинвестирование
🔸 Тип управления Профессиональная УК
🔸 Драйвер роста
▪️ Рост рынка e-commerce и развитие он-лайн торговли, как следствие рост стоимости объектов недвижимости и рост ставки аренды на объектах
▪️ Снижение ставок капитализации по безрисковым активам
▪️ Листинг на Московской Бирже
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа от 5 000 руб.
🔹 Целевая доходность - 11,5%
🔹 Формирование дохода: Арендный поток и переоценка стоимости пая
🔹 Пример расчета доходности:
Инвестиции: 500 000
Срок: 5 лет
Доход: 557 500 руб. (ежеквартально 14 375 руб.)
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Возможность в любой момент как вкладывать средства и увеличивать свой инвестиционный портфель на любые суммы, так и выводить их, нет ограничений ни по сроку, ни по максимальной сумме инвестиций.
✅ Весь процесс организован онлайн (авторизация через портал госуслуг).
✅ В условиях пандемии, когда большинство объектов недвижимости, генерирующих доход (офисы и торговые центры) были закрыты, производства, склады и распределительные центры продолжали работать.
✅ Перспективный рынок. Рост e-commerce и развитие рынка он-лайн торговли способствует развития рынка складской и индустриальной недвижимости.
✅ Фонд состоит из действующих объектов с уже сформированным арендным потоком.
✅ На конец 2020 год доля вакантных складских площадей на историческом минимуме — около 2,2% (по обзорам консультантов).
✅ Дефицит предложений на этом рынке (из за пандемии многие девелоперы приостановили строительство новых проектов).
✅ Строительство новых объектов является очень высокозатратным и может быть реализовано только профессиональным девелопером с большим объемом собственных средств - количество конкурентов в данном секторе ограничено условиями выхода на рынок.
✅ Рост ставок аренды на данном рынке +11% с 2018 года (по обзорам консультантов).
✅ Диверсификация объектов внутри фонда. Независимость дохода от одного объекта, т.к. вложения средств одновременно во все объекты фонда (более 10) в равных пропорциях.
✅ Долгосрочные договоры аренды сроком от 5 лет.
✅ Серьезные и крупные арендаторы, в т.ч. международные, а не мелкие ООО и ИП.
✅ УК выступает налоговым агентом для инвесторов-физ.лиц.
✅ Индустриальная недвижимость как сегмент для инвестиций востребован на Западе пенсионными фондами, в перспективе ожидается развитие этого направления и в России.
👎 РИСКИ
❎ УК - вывод денег, банкротство, неконтролируемая ситуация.
❎ Длительный срок экспонирования в случае съезда арендаторов.
❎ Потеря международных арендаторов в случае ужесточения санкций, сложности с поиском арендаторов аналогичного класса на замену.
📛Вы не владеете недвижимостью, а лишь договором на ДУ
❎ Юридические ограничения по выходу инвестора из проекта.
❎ Девелопер создал компанию-фонд внутри себя и продает им недвижимость по той стоимости, которую сам определяет.
❎ Согласно договору ДУ, компания имеет право менять в одностороннем порядке сумму и пороговое значение вознаграждения УК, а значит условия могут как улучшится так и ухудшиться.
❎ Большая свобода распоряжения денежными средствами инвестора. УК оставляет за собой право не только покупать паи фонда, но и размещать средства в другие инвестиционные инструменты, в том числе денежные средства, включая иностранную валюту, на счетах и во вкладах в кредитных организациях.
❎"Лишние в цепочке" между инвестором и индустриальной недвижимостью 3 дополнительных контрагента - каждый из которых имеет свое вознаграждение за услуги.
❎УК выступала ответчиком в 7 судебных делах на сумму более 117,7 млн руб.
❎Подозрительное прошлое Дмитрия Пилевина, управляющего фондом.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для долгосрочных инвестиций с целью получения рентного дохода