Инвестиции в БЦ "СТАНЦИЯ"
💡"БЦ Станция" пассивный доход от недвижимости, альтернатива рублевым депозитам и квартирам под сдачу в аренду. Проект, в котором компании удалось добиться главного: обеспечить выплаты по дивидендам без просрочек и без потери уровня дохода, несмотря на неоднократные кризисные фазы в стране (2008 г., 2014, 2020 г.); сохранить арендатора и провести ежегодные плановые индексации арендных ставок.
📍 г.Москва, ЦАО, Басманный район, Переведеновский пер., д.13, стр.16
15 минут пешей доступности до ст.метро "Бауманская"
1939 года постройки
2011 год реконструкции
2017 год реновации
📝 О проекте
БЦ, победитель премии PROESTATE&TOBY AWARDS 2020, общей площадью 17 549,8 кв. м расположен в историческом месте, где сохранились памятники архитектуры и исторические постройки. Ранее, в этом здании и на прилегающей территории был расположен московский ордена Ленина пищевой комбинат, который являлся одним из ведущих в стране, где производили кофе, какао, овсяные хлопья, мучные и кондитерские полуфабрикаты, пряности и приправы. В 1963 году здесь впервые в СССР было организовано производство растворимого отечественного кофе от зерна до порошка. В ходе реконструкции в 2011 году были модернизированы и усилены производственные мощности (2 мвт электричества). Во время реновации в 2017 году был обновлен фасад, выполнен косметический ремонт, благоустроена общественная территория. БЦ обеспечен 135 парковочными местами, огороженной и охраняемой территорией, пропускной системой и видеонаблюдением.
📌 О компании
УК "БЕКАР Эксплуатация", входит в международную группу компаний Becar Asset Management под управлением А.О. Шарапова, с 30-летним опытом работы в России, США, Европе, странах СНГ и Ближнего Востока, в управлении которой более 8 млн кв.м, численностью сотрудников более 5 000 в 2 500 городах по всей России. Компания инвестирует собственные средства в проекты коммерческой недвижимости, оказывает полный спектр услуг во всех сегментах недвижимости и успешно реализует девелоперские проекты как в России, так и за рубежом.
✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования Получение рентного дохода сегодня
🔸 Тип сделки ДКПН
🔸 Тип владения 100% Собственность
🔸 Тип объекта Бизнес центр класса В+
🔸 Стадия готовности Действующий
🔸 Валюта Рубль
🔸 Срок выплат с 1 месяца
🔸 Периодичность выплат Ежемесячно
🔸 Опции Рассрочка без %
🔸 Тип управления Профессиональная УК
🔸 Драйвер роста:
▪️ Индексация арендных ставок в среднем около 3% в год;
▪️ Снижение ставок капитализации по безрисковым активам
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Лоты от 60 кв.м до 215 кв.м
🔹 Стоимость лотов 151 - 165 тыс. руб.
🔹 Доходность 8-10% после уплаты налогов
🔹 Темпы прироста за 10 лет составляют почти 25%
🔹 Пример расчета доходности: лот 60,3 кв.м стоимостью 9 708 300 руб. - ежегодный доход 942 127 руб. (10%)
🔹 Ставка аренды на объекте, руб. кв.м/год без учета НДС 16 941-18 363 руб.
🔹 Ставка аренды руб., кв.м/год в данном районе 12 291 - 17826 руб.
🔹 Вакансия 200 кв.м (2%)
🔹 Коэффициент GLA 85% (в аренду сданы часть МОПы)
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Объект на 95% занимает один надежный государственный арендатор ОАО "РЖД" (4 департамента), который на объекте с 2008 года на долгосрочных арендных договорах с пролонгацией до 23-24 гг.
✅ Арендатор с привязкой именно к данной локации и с выстроенной логистикой взаимодействия с другими структурными подразделениями ОАО "РЖД" в непосредственном окружении. Структура компании предполагает коллегиальное принятие ключевых решений. И решение о выезде с объекта не может быть осуществлено в короткие сроки и без обоснования причины.
✅ Прозрачная финансовая отчетность доходов и расходов. Автоматизированная система личного кабинета для инвестора.
✅ Инвестор включается в уже выстроенную договорную систему: собственник - УК - арендатор.
✅ Профессиональная УК более 10 лет на объекте.
✅ Часть МОПов сданы в аренды и приносят доход.
✅ Все помещения раскадастрированы и находятся в собственности.
✅ Готовые помещения с отделкой, не требующие вложений для реализации
✅ Перспектива развития района. Высокая плотность застройки большинства остальных районов ЦАО, производственные мощности территории и ее большая площадь могут вызвать интерес к локации с точки зрения развития объектов реновации и девелопмента
👎 РИСКИ
❎Съезд арендатора. Анонсировано строительство общественно-делового квартала на территории Рижского грузового двора, в котором планируют разместить новый головной офис РЖД площадью около 450 тыс кв.м для более 10 тысяч сотрудников холдинга. Строительство планируют начать в 2022 году и завершить к 2025 году. Однако, по оценкам экспертов, проекты такого масштаба могут занять строительство до 7 лет. В данный новый офис может переехать арендатор рассматриваемого проекта. Несмотря на это, строительство нового офиса и возможный переезд более 1 100 сотрудников может занять довольно длительное время.
❎ Изменения на рынке недвижимости, кризисные ситуации, повлекшие за собой снижение арендных ставок. При снижении на 5-10% УК сможет удержать арендатора, но при большем снижении - маловероятно.
❎Не решенный вопрос с разрешенным использованием ЗУ. ВРИ участка: для размещения промышленных объектов. В настоящий момент УК принимает действия по смене разрешенного использования. Смена ВРИ может привести к увеличению платы за аренду участка и, соответственно, увеличению расходной части, которые в свою очередь могут быть нивелированы ежегодной индексацией условий аренды.
💭 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения уверенного и стабильного дохода с минимальными рисками