Инвестиции в мини-отель
💡 Собственный домик (каркасно-модульное строительство) в эко-отеле, расположенный на территории туристско-рекреационного кластера «МЕЖДУРЕЧЬЕ».
📍 Калязинский район Тверской области
180 км от Москвы (от центра)
2015 г., продолжается строительство новых объектов
Эко-отель PANORAMA - 3 года
📝 О ПРОЕКТЕ
«МЕЖДУРЕЧЬЕ» - первый национальный туристско-рекреационный кластер, входит в границы «Золотого Кольца России». Комплекс предлагает услуги: рыбалки, водных видов спорта, посещение конюшни с племенными лошадьми и конные прогулки, творческие мастерские, контактный зоопарк, питание натуральными домашними продуктами и многое другое. На территории парка в 70 гектар, кроме домов и гостиничных номеров для проживания расположены: аэро-клуб AIR INN, яхт-клуб YACHT, YAR - реабилитационный центр с частными клиниками и детским центром развития и образования, часовня, спортивно-тренировочный центр, SPA комплекс, банный комплекс, кабинеты нетрадиционной медицины, бизнес-центр и профессиональная образовательная площадка, туристская стоянка для автокемпинга и event/show ярмарка. А также территория коттеджей для постоянного проживания с бесплатным сервисным обслуживанием (клининговая служба, строители, электрики, сантехники, доставка из магазина) и членство в закрытом клубе. Под поселком находится источник с лечебной минеральной водой. Такая вода идет прямо из крана в каждом доме.
PANORAMA - действующий эко-отель площадью 600 га на территории парка «МЕЖДУРЕЧЬЕ», предлагающий отдельно стоящие дома для инвестирования. Эко-отель представляет собой домики, построенные по системе каркасно-модульного строительства среди берёзовой рощи и укомплектованные всем необходимым для комфортного отдыха (от мебели, до тапочек и средств гигиены).
Технология строительства домов: каркасная; крыша: металлопрофиль; фундамент: свайный; окна: деревянные стеклопакеты; отопление: электрическое и печное; коммуникации: вода, канализация, электричество и печное отопление. Возможность проживания с домашними питомцами.
УК берет на себя все обязательства по содержанию и обслуживанию домов и прилегающей территории, а также по поиску арендаторов, приему и размещению гостей, организации анимации, проведению тематических мероприятий.
Комплекс расположен в 180 км от Москвы (около 3 часов езды на личном автомобиле по хорошей трассе).
📌 О КОМПАНИИ
УК ООО "Панорама" зарегистрирована 21 мая 2019 г. Межрайонной инспекцией ФНС № 12 по Тверской обл.
Генеральный директор Карелина А.А.
Уставный капитал 10 000 руб.
Количество сотрудников - 1.
Основным видом деятельности является «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания».
Выручка 2019 г. 875 тыс., 2020 - 1 млн руб.
Связь с компаниями: ООО "МЕЖДУРЕЧЬЕ" (ОГРН: 1156952013668), ООО "УК МЕЖДУРЕЧЬЕ" (ОГРН: 1156952013680)
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение гарантированного* (см. риски) рентного дохода
🔸 Тип сделки Инвестиционный договор или ДКПН + Долгосрочный договор аренды с УК сроком от 3 до 10 лет
🔸 Тип владения 100% Собственность
🔸 Тип объекта Движимое имущество (дом из каркасно-модульной системы)
🔸 Стадия готовности: Строительство объекта 3 месяца/Готовый объект
🔸 Валюта Рубль
🔸 Срок выплат С 1 месяца после сдачи объекта в управление УК
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода
🔸 Тип управления Управляющая компания* (см. риски)
🔸 Драйвер роста
Рост популярности внутреннего туризма
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 MIN инвестиции 3 590 000 руб.
🔹 Дом от 60 кв.м
🔹 Доходность 8%-12% (зависит от периодичности выплат)
🔹 Пример расчета доходности Инвестора
Инвестиции 3 590 000 руб.
Аренда в год 287 200 (при ежемесячных выплатах) 8% годовых
Аренда в год 359 000 (при ежеквартальных выплатах) 10% годовых
Аренда в год 430 800 (при выплатах 2 раза в год) 12% годовых
📈 указан размер аренды, который выплачивается инвестору (КУ и прочие расходы - сверху), инвестор оплачивает только налог на доход
🔹 Стоимость аренды дома для туриста составляет от 17 000 рублей / ночь с 3-х разовым питанием на 1 человека, от 20 000 на двоих, от 24 000 - на троих (цены указаны на момент публикации поста)
Для выплат по договору аренды с инвестором УК достаточно сдавать дом минимум 2 дня в месяц или минимум 48 дней в году (то есть загрузка в год должна быть 13% - по информации от УК средняя загрузка составляет 60%)
🔹 Средняя стоимость аналогичного каркасно-модульного дома с возможностью зимнего проживания на открытом рынке: 53 кв.м от 2 257 000 руб., 68 кв.м от 2 522 000 руб. Стоимость не включает: меблировку, технику, текстиль и тд.; доставку модулей от производства до участка; конвекторы; кран для разгрузки и установки модулей; система рекуперации воздуха; подведение коммуникаций и исполнение фундамента, стоимость которого от 200 тыс.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА ОТЕЛЯ PANORAMA
✅ Гарантированная доходность по договору аренды с УК с фиксированной суммой и периодичностью выплат (см. риски) - договор заключается на срок от 3 до 10 лет.
✅ Опция обратного выкупа объекта по стоимости в договоре или продажа третьим лицам (см. риски).
✅ Действующий отель с высоким рейтингом и положительными отзывами: Оценка отеля и парка на яндекс карте 4,8⭐️; tripadvisor 4,5; booking 9,3 ⭐️
✅ Строительство каркасного дома с подводом всех необходимых коммуникаций и полное оснащение номера. Отсутствие дополнительных вложений.
✅ Договор аренды с УК включает плату за коммунальные услуги, которые возлагаются на УК. Доход инвестора от аренды указан за вычетом всех этих расходов. Возмещение за порчу и ремонт имущества также возлагаются на УК.
✅ Порядок взаиморасчетов с УК выбирает сам собственник: ИП, физ. лицо или под расписку. Уплата налогов собственником - решение собственника.
✅ Отсутствие налогов на объект собственности. Так как объект является каркасно-модульным, он не относится к объектам капитального строительства и не регистрируется в рег. палате (см. риски).
✅ Расположение в экологически чистом районе, вдали от автомагистралей, среди леса и двух рек.
✅ Наличие автокемпинга расширяет возможности развития туризма, в том числе за счет отдыхающих из Европы.
✅ Парк развивается и в нем планируются создание и строительство новых объектов: рыночная площадь, галерея народных промыслов «Город мастеров», сцена стоянки, где проводятся регулярные развлекательные мероприятия, а также коллаборация с музеем «Гранд Макет Россия» — филиал «Золотой Кольцо».
✅ Туристско-рекреационный парк "Междуречье" строится при поддержке правительства Тверской области.
👎 РИСКИ
❎ Форма договора - инвестиционный договор, подразумевающий под собой соответствующие риски. Законодательство не закрепило в ГК РФ каких-либо нормативных положений, касающихся ИД, что позволяет в правоприменительной деятельности использовать самые разнообразные договорные формы совершения инвестиционной деятельности.
❎ Короткий срок эксплуатационных характеристик дома - около 10 лет. Гарантийный срок конкретно данного дома - 3 года. Срок окупаемости превышает срок службы дома.
❎ Суровый климат России для модульных домов. При несоблюдении технологий строительства дом может гораздо быстрее прийти в неудовлетворительное состояние и его эксплуатационные характеристики значительно ухудшатся.
❎ Так как дома строятся из натуральной древесины, то гарантия не распространяется на изменение геометрии отделочных материалов, связанных с усушкой, влажностными колебаниями и естественной структурой древесины.
❎ Гарантированный доход обещает УК с уставным капиталом в 10 000 рублей и 1 сотрудником в штате. В случае не выполнения условий договора аренды возникает дополнительная сложность возмещения понесенных убытков через суд.
❎ Единственный отель в управлении, что говорит о маленьком опыте управления подобными объектами.
❎ Установка дома на территории, отношения с которой у собственника никак не регламентированы. В случае предъявления требования УК об освобождении их территории и вывоза дома, собственник вынужден нести дополнительные расходы по разборке, вывозу и новой сборке дома, а также поиску территории для его установления. Процесс разбора дома несет существенные риски его повреждения и снижает его себестоимость без функций сборки, установки и подключения к коммуникациям.
❎ Выкуп дома управляющей компанией происходит по цене изначальной покупки. По истечении гарантированного срока на всю сумму покупки накладывается амортизация в виде 10%.
❎ Учитывая тип объекта и условия сдачи рекомендуется добровольное страхование имущества. Однако из расчета годового дохода в 359 000 руб. (доходность 10% годовых) - 16% от аренды ежегодно будет уходить на страховку (стоимость страховки 50-60 тысяч рублей в год).
❎ Водонагреватель для получения горячей воды, что ограничивает "водные процедуры".
❎ Официальная информация о финансовых результатов УК "Панорама" (ООО, с которой заключается долгосрочный договор аренды) отражает выручку 875 тыс. рублей в 2019 году и 1 млн в 2020 году. При этом УК заявляет о среднегодовой загрузке 60%, т.е. 365 дней * 60% * минимальную ставку аренды за ночь 17 000 рублей = выручка 3 723 000 рублей с одного дома (в управлении 6 домов).
💬 ИТОГИ
Проект заявляется как пассивный доход от аренды, отзывы действующих собственников отеля на момент публикации поста мы не нашли.