ГАБ - АПТЕКА ЗДРАВСИТИ
💡 Продажа помещения с арендатором сетевой аптекой ЗДРАВСИТИ и Цветочным магазином в ЖК "Новые Котельники» (Концерн РУСИЧ) с обещанной доходностью 8% годовых.
Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
📍 Московская область, г.Котельники, ЖК Новые Котельники, д. 2
Первая линия домов. Расположение дома на въезде в ЖК.
Ближайшее метро «Котельники» расположено в 6 км от новостройки. От ост. «Макдоналдс» автобус № 470 довезет до места за полчаса. До ст.м. «Алма-Атинская» 11 км, на автобусе № 1063 40 минут. До ближайших остановок общественного назначения идти 200 метров.
Новостройка эконом и комфорт-класса, ориентированная на семьи с детьми.
Планируется построить 13 жилых корпуса высотой 13-25 этажей.
Рядом крупный водоем и лесопарк. Мега белая дача - 7 минут на авто.
1 очередь ЖК уже построена, где сдано 8 домов на 3 756 квартир = 8 639 человек.
Дом, в котором анализируемое помещение - 432 квартиры.
Распроданность квартир в строящихся домах составляет 20-71%
Строящаяся очередь еще 5 домов на 2 719 квартир = 6 254 человек.
Учитывая все очереди строительства во всем ЖК потенциальная численность населения составляет 14 893 человек.
📝 О ПРОЕКТЕ
Торговое помещение на 1 этаже многоквартирного жилого дома (монолит, панель) с арендатором сетевой аптекой ЗДРАВСИТИ и Цветочным магазином, общей площадью 93,2 кв.м и с отдельным входом.
Анализируемой дом сдан в 2020 г.
Вторая очередь: I кв. 2023 - I кв. 2024 гг.
Третья очередь: IV кв. 2025 г.
Угловое помещение.
1 линия домов, вдоль движения пешеходного трафика.
Планировка: открытая (включает тамбур и 2 отдельных помещения), большая площадь витринного остекления
Высота потолков: 4 м
Мощность электроэнергии: 23 кВт
Стихийная бесплатная парковка в рамках дворовой территории ЖК
Площадь анализируемого ГАБ: 93,2 кв.м Стоимость анализируемого ГАБ: 28 773 000 руб. / 308 723 руб. / кв.м Ставка аренды 3 704 ₽/кв.м/мес. Кадастровая стоимость: 7 959 643.82 руб. (КН 50:22:0050203:14542)
Для анализа стоимости ГАБ мы решили проанализировать аналогичные предложения ГАБ с арендатором аптекой в новостройках или строящихся проектах, а также предложения ГАБ и ПСН в самом ЖК.
На открытом рынке экспонируются большое количество помещений с ГАБ, где в качестве арендатора сетевая аптека, в т.ч. сеть аптек "ЗДРАВСИТИ". Все помещения имеют схожие с анализируемым объектом характеристики: расположены в проектах новостроек, преимущественно, на 1 этажах. Отличие лишь в расположении в разных населенных пунктах Подмосковья.
Диапазон площадей 55-107,2 кв.м.
Диапазон стоимости 1 кв.м 209 000 - 452 727 руб./кв.м
Доходность представленных ГАБ 7% - 9%.
Также, в ЖК и в том же доме, где расположен исследуемое помещение на открытом рынке экспонируется ГАБ в арендатором магазином продуктов "Фасоль" с ДА до 2030 г.
Площадь 94,9 кв.м
Стоимость продажи 209 000 руб./кв.м
Также, в соседнем доме, тоже на въезде в ЖК на открытом рынке экспонируется ПСН:
Площадь 85,7 кв.м
Стоимость продажи 140 000 руб./кв.м
Стоимость анализируемого помещения превышает стоимость ГАБ в ЖК на 32% и ПСН в ЖК на 55%.
📌 О КОМПАНИИ
ЗДРАВСИТИ - сеть аптек. На рынке 30 лет. 20 000 точек в 86 городах.
Договор аренды с аптекой долгосрочный, на 7 лет с 2022 года. А вот с салоном цветов и подарков "Незабудка" - краткосрочный договор на 11 мес. с 2021 года (далее пролонгируется).
Арендные каникулы: уже прошли
Условия расторжения договора: За 60 дней. Депозит равен месячной арендной плате.
Индексация: 5% (безусловная)
ИНН сети аптек: 9715268877
Выручка (2021 г), руб.: 5,8 млрд ₽
Численность персонала: 141
Судебные дела: Да
В рамках выбранного ЖК, в том же доме, что и анализируемый ГАБ, расположена еще одна аптека сети "ГОРЗДРАВ".
Также, напротив ЖК есть торговый центр, в котором аптека сети "Будь здоров".
На практике, 1 аптека рассчитана примерно на 4 дома.
Других цветочных магазинов в ЖК нет. Однако на расстоянии 500 метров, есть как минимум 3 цветочных магазина.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: ГАБ - получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи + договоры аренды с арендаторами
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail )
🔸 Стадия готовности: сданный и заселенный дом
🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца владения
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
▪️ Возможность ротации арендатора с целью увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа: 28 773 000 руб. / 308 723 руб. / кв.м
Стоимость анализируемого помещения превышает стоимость ГАБ в ЖК на 32% и ПСН в ЖК на 55%.
Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта НЕ соответствует рынку
🔹 Ставка аренды/МАП/ГАП: 2 237 / 208 500 (аптека 160 000 - цветы 46 000 + постамат 2 500) / 2 502 000
В сданных домах "идет" жизнь и уже проживают люди. Функционируют торговые точки.
В первой очереди в аренду предлагаются порядка 8 помещений:
Диапазон площадей 59 - 150,5 кв.м
Диапазон ставки 1 300 - 2 000 руб./кв.м/мес. Все помещения без отделки.
Диапазон ставок предложений ГАБ 1 645 - 3 120 руб./кв.м/мес.
Вывод: Ставка аренды помещения соответствует рынку.
🔹 Доходность заявленная (годовых): 8%
Как видно из расчета, с учетом всех расходов: эксплуатационные, налоги на имущество и налог на прибыль, доходность равна 7,5%. что ниже ожидаемой.
А так как в процессе анализа, мы выявили, что рыночная стоимость завышена и по соседству имеется схожее свободное помещение, площадью 85,7 кв.м и стоимостью 12 млн / 140 000 кв./м, мы решили сделать расчет именно на него.
Поиск арендатора: апрель - июнь 2023 г.
Арендные каникулы: июль-сентябрь 2023 г.
Доход: с октября 2023 г.
Индексация ставки: 5% в год
Учтенные расходы: УСН 6% и 3 000 руб. OPEX в месяц (36 000 в год) + налог на имущество
*ЧОД = ГАП за вычетом всех расходов
В итоге, мы получаем, что при покупке данного помещения, поиска арендатора, мы получаем большую доходность, недели при покупке ГАБ.
Также, обратите внимание, что мы использовали в расчетах более низкую ставку аренды, недели она в анализируемом ГАБ.
✅ Долгосрочный договор аренды.
✅ Расположение помещения на углу здания с видом на центральную пешеходную и проезжую улицу. Такое расположение "захватывает" не только жителей самого ЖК, но и мимо проходящих людей далее по улице
✅ Расположение помещение на углу дает возможность ротации арендатора. Небольшая площадь помещения (до 100 кв.м), его расположение и витринные окна дают возможность для ротации, в случае необходимости. На помещение с такими характеристиками потенциально большой перечень арендаторов.
✅ Потенциально высокий спрос. Масштабный проект застройки микрорайона на потенциальную численность почти 15 000 человек.
👎 РИСКИ
❎ Краткосрочный договор одного из арендаторов.
❎ Стоимость анализируемого помещения превышает стоимость ГАБ (продуктовый магазин Фасоль) в рамках ЖК (дома) на 32%.
❎ Стоимость анализируемого помещения превышает стоимость ПСН в ЖК на 55%.
Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
1. Стоимость продажи анализируемого объекта НЕ соответствует рынку.
Стоимость анализируемого помещения превышает стоимость ГАБ в ЖК на 32% и ПСН в ЖК на 55%.
2. Ставка аренды помещения соответствует рынку.
Диапазон ставки 1 300 - 2 000 руб./кв.м/мес. Все помещения без отделки.
Диапазон ставок предложений ГАБ 1 645 - 3 120 руб./кв.м/мес.
3. Конкуренция потенциально высокая. Масштабный проект застройки микрорайона на потенциальную численность почти 15 000 человек.
Но следует учесть, что 1 аптека уже есть в этом же доме.
4. Доходность объекта НЕ совпадает с заявленной в коммерческом предложении.
В процессе анализа, выявлено наиболее интересное помещение с точки зрения стоимости квадратного метра и его потенциальной доходности.
💬 ИТОГИ
Объект НЕ соответствует поставленной задаче и НЕ может быть рекомендован к покупке. Но в процессе анализа, было выявлено наиболее интересное помещение с точки зрения стоимости квадратного метра и его потенциальной доходности.