Инвестиции в "Лето в городе"
Сейчас, когда такие высокие ставки по вкладам, инвестиции в недвижимость (особенно на фоне прекращения льготной ипотеки и падения спроса и покупательской активности) со средней доходностью 8%, не кажутся такими перспективными.
Впрочем, есть девелоперы рынка жилой недвижимости, которые занимаются развитием и других (непрофильных для себя) направлений. Может ли быть такая деятельность достаточно успешной?
💡 Инвестиции в Федеральную сеть городских курортов Termoland с фиксированной доходностью 22% годовых на весь срок (покупка ЦФА в Альфа банке).
Средства инвесторов будут направлены на строительство и открытие новых комплексов - возведение новых зданий - реновацию текущих площадей - приобретение, установка и ввод в эксплуатацию оборудования
📍 7 действующих комплексов в Москве:
- Termoland Крымская: м.Крымская, ул. Большая Черемушкинская, д. 1 ТРЦ «РИО» / 2019 / 3 800 кв.м
- Termoland Белорусская: м.Белорусская, 3-Я ул. Ямского Поля, д.2 к.4 / 2021 / 5 725 кв.м
- Termoland Бутово: м.Бульвар Адмирала Ушакова, ул. Аллея Витте, 1 / 2022 / 7 283 кв.м
- Termoland Зеленоград: г. Зеленоград, Ленинградское ш. 18-й км, с20. ТРЦ "Zеленопарк" / 2023 / 9 900 кв.м
- Termoland Ботаническая: ул. Ботаническая, 29а корпус 3 / 2024 / 2 670 кв.м
- Termoland ФизТех: Долгопрудненское ш, д. 3 / 2024 / 7 735 кв.м
- Termoland Речной: Ленинградское ш., 47 / 2024 / 5 084 кв.м
15 строящих комплексов: в Пензе, Краснодар, Ярославль, Оренбург, Новокузнецк, Санкт-Петербург, Москва, Орел, Ростов-на-дону, Красноярск, Мурманск, Казани, Екатеринбурге
Рынок термальных комплексов России
«До 2012 года в России термы функционировали преимущественно в составе гостинично-курортных комплексов. Пандемия заставила переосмыслить отношение к здоровью жителей крупных городов, что спровоцировало рост спроса на услуги оздоровления в шаговой доступности. Находясь на стыке форматов развлечений и оздоровления, а также сегмента полноценного отдыха и туризма, термальные комплексы характеризуются довольно широкой целевой аудиторией и высоким коэффициентом повторных посещений. Число термальных комплексов в ближайшие годы продолжит активно расти, что, с одной стороны, будет способствовать популяризации формата, а с другой – неизбежно приведет к росту конкуренции. Поэтому уже сегодня игрокам этого рынка важно внимательно подходить к выбору локации, формата и масштаба проекта».
Global Wellness Institute выделяет два типа термальных комплексов:
искусственный и природный.
В настоящее время в России развиваются термальные комплексы, в которых преимущественно используется искусственная вода — это оздоровительные и развлекательные центры для всей семьи. Они включают разные бассейны, сауны и бани. Таким образом, термы больше не привязаны к обязательному наличию геотермальной скважины на своей территории, что значительно расширяет варианты размещения подобных объектов
В России за 2023 год открылось 7 новых объектов (в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Перми, Твери, Самаре и два комплекса в Москве) общей площадью 51 600 кв.м, среди них комплекс Termoland Зеленоград
В ближайшие пять лет рынок увеличится более, чем в три раза — уже анонсировано открытие более 100 новых термальных комплексов в разных регионах страны площадью более 400 тыс. кв.м
Источник данных о рынке: NF Group Research, 2024 (https://kf.expert/publish/rynok-termalnyh-kompleksov-rossii-2023)
📝 О ПРОЕКТЕ
Termoland — это Федеральная сеть городских курортов. Каждый курорт - концепция семейного отдыха, где жители города могут посетить бассейны, парные и SPA-услуги рядом с домом по доступной стоимости.
В Termoland оборудованы различные сауны (нефритовая, гималайская, травяная и русская), хаммам, большой и детский бассейны, открытые подогреваемые бассейны. Есть отдельная зона для грязевых процедур, соляная пещера, два джакузи (минеральное и морское). На территории комплекса поддерживается тропический климат, что усиливает ощущение экзотического курорта. Кроме того, в Termoland проходят мастер-классы по парению, пилингу, уходу за телом и не только. А за отдельную плату можно воспользоваться услугами банщиков, заказать индивидуальные парения и спа-процедуры. В кафе гости могут подкрепиться и выпить ароматного чаю.
ГК Основа предлагает инвестировать в свои термальные курорты через ЦФА.
Цифровые финансовые активы - цифровые аналоги привычных договоров и ценных бумаг, только в электронном виде. Они регламентированы законодательством и выпущены на платформе банка-партнера, которая включена в реестр ЦБ.
- Доходность - 22% годовых фиксированная на весь срок (12 мес.). Срок погашения 24 сентября 2025 г. (сейчас покупка только на вторичном рынке)
- Выплаты инвестору - ежемесячно.
- Сумма инвестиций - от 1000 руб.
Стоимость 1 ЦФА от 1000 руб. в момент выпуска. На вторичном рынке может отличаться, определяется спросом и предложением на актив в реальном времени. от 1000 до 500 000 руб. - любой желающий без статуса “квалифицированного инвестора”.
от 500 000 руб. - покупка доступна только для физических лиц с подтвержденным статусом “квалифицированного инвестора”.
📌 О КОМПАНИИ
ГК Основа - известный девелопер на столичном рынке, образованная в 2016 году бывшими акционерами ГК «Мортон» после продажи акций «Мортон» инвестору.
Сегодня ГК «Основа» обладает диверсифицированной структурой и развивает четыре основных направления деятельности:
- девелопмент в формате «умный дом»;
- управление объектами коммерческой недвижимости;
- инвестиции в развитие семейной досуговой инфраструктуры;
- инвестиции в высокотехнологичные проекты и инновации.
Со всеми проектами можно ознакомиться здесь. Среди самых известных: NAMETKIN TOWER, ФИЗТЕХСИТИ, RED 7, UNO (2 проекта) и другие.
В управлении ГК «Основа» находится более 170 тыс. кв.м коммерческой недвижимости, включая 100 тыс. кв.м торговых площадей в ТЦ и в формате стрит-ритейл, 40 тыс. кв.м гостиничной недвижимости, а также IT-Технопарк «Физтехпарк» площадью 30 тыс. кв.м.
Одним из приоритетных направлений деятельности ГК «Основа» является развитие направления семейной досуговой инфраструктуры. Компания открывает городские курорты водных развлечений под брендом TERMOLAND.
Объем выручки ГК «Основа» за 7 месяцев 2024 года превысил 21 млрд руб.
При этом доля девелоперского направления компании в выручке 2024 года превысила 80%, а ее объем составляет свыше 17,1 млрд рублей. В 2024 году по отношению к 2023 году прирост в 42% показало направление девелопмента, а прирост по направлению семейных и досуговых центров компании составил 87%.
«За четыре последних года выручка компании выросла в 3 с лишним раза по всем направлениям. В девелопменте выручка выросла в 3,6 раза, а по направлению семейных досуговых центров – в 20 раз»
На сегодняшний день на разных стадиях реализации в девелоперском портфеле ГК «Основа» находятся 20 проектов совокупной площадью 2 млн кв.м. Еще более 500 тыс. кв. метров – это перспективные проекты. Также компания развивает крупный КРТ «Вагонремонт» площадью 300 тыс. кв. метров.
В 2024 году девелопер вывел на рынок три новых проекта площадью порядка 100 тыс. кв. метров. До конца года ГК «Основа» планирует вывести на рынок еще ряд проектов.
В 2024 году компания ввела в эксплуатацию порядка 130 тыс. кв. метров недвижимости.
К концу 2024 года объем введенной недвижимости вырастет до 195 тыс. кв. метров, что станет рекордным показателем для компании.
На сегодняшний день 85% проектов компания развивает в сегментах премиум- и бизнес. 90% комплексов в портфеле возводятся в Москве.
Итоги деятельности термальных комплексов:
Дата регистрации: 25.12.2015
Основной вид деятельности: 71.12.2 Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика
Уставный капитал: 10 000 ₽
Среднесписочная численность: 11 чел.
У каждого Termoland своя управляющая компания, ниже мы приведем скрины фин. отчетности нескольких комплексов:
Termoland Крымская ООО «ПАРК ЗДОРОВЬЯ» (ИНН: 7727454560)
Бутово ООО «Термо Парк» (ИНН: 7727463886)
Белорусская ООО «Фитнес Парк» (ИНН: 7727458950)
Зеленоград ООО «Термокурорт» (ИНН: 7727475440)
Кредитные рейтинги Эксперт РА ruAA+
АО «Альфа-Банк» – один из крупнейших универсальных банков России. Банк был зарегистрирован в январе 1991 года в Москве. Основан известным бизнесменом Михаилом Фридманом и его партнерами.
С декабря 2004 года кредитная организация является участником системы страхования вкладов.
В феврале 2022 года Альфа-Банк попал в список российских кредитных организаций, на которые были наложены секторальные санкции США (ограничения на все операции, предоставление финансирования и другие операции с новыми долговыми обязательствами со сроком погашения более 14 дней и новыми акциями). Позднее санкции были расширены до блокировки активов и транзакций.
В апреле 2022 года Альфа-Банк достиг договоренности о продаже 100% акций своей одноименной казахстанской дочки. Покупателем выступил местный банк «ЦентрКредит».
В начале марта 2023 года издание Financial Times сообщило, что Михаил Фридман и Петр Авен планируют выйти из капитала Альфа-банка, продав свои доли партнеру по банковскому бизнесу Андрею Косогову. По данным издания, кредитная организация оценивалась в 178 млрд рублей, или $2,3 млрд. В апреле председатель совета директоров Альфа-Банка Олег Сысуев заявил «Интерфаксу», что менеджмент банка рассматривает разные варианты «переезда» схемы владения и рассчитывает реализовать одну из них к сентябрю.
На 1 августа 2024 года объем нетто-активов банка составил 10,2 трлн рублей, объем собственных средств – 896,7 млрд рублей. За семь месяцев 2024 года банк показал прибыль в размере 100,3 млрд рублей, за 2023 год прибыль составила — 117,82 млрд рублей.
Альфа-Банк получил более 71 млрд рублей чистой прибыли за первое полугодие 2024 года
А по итогам 2023 года согласно годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности по РСБУ чистая прибыль Альфа-Банка составила 121 млрд руб. Клиентская база составляет 1,8 млн корпоративных клиентов и более 32 млн физических лиц по состоянию на май. Альфа-Банк развивается по модели Phygital, сочетая цифровые инновации с эффективной сетью физического присутствия, которая насчитывает более 700 офисов в Москве и регионах России, более 2500 городов с доставкой.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Доход от владения ЦФА
🔸 Тип сделки: Покупка ЦФА в банковском приложении Альба Банка
Организатор выпуска: Альфа банк
Выпуск организован на платформе А-токен, входящей в состав информационной системы Альфа банка. ЦФА учитываются в виде записей в информационной системе платформы А-Токен, в которой осуществляется их выпуск. Согласно 128 статье Гражданского кодекса РФ ЦФА — это имущественное право.
Банк обеспечивает ежемесячные выплаты по ставке 21% годовых. Это указано в Решении о выпуске ЦФА Termoland, № TERL-1-DT-072025-00001 от 17.07.2024. Ознакомиться с полным текстом документа можно в личном кабинете инвестора в приложении Альфа-банка или по ссылке на сайте.
В течение 12 месяцев инвестор получает проценты, а в конце срока размещения - возврат стоимости ЦФА. Даты выплаты и суммы указаны в решении о выпуске.
Цифровые финансовые активы (ЦФА) — это новый инструмент для инвестиций на базе современных технологий: блокчейна и смарт-контрактов. Если говорить упрощенно, это цифровая оболочка, в которую можно «обернуть» самые разные активы — от долгов до драгметаллов.
ЦФА не являются средством платежа в России. ЦФА — это не цифровой рубль и не криптовалюты.
ЦФА под надзором Центрального банка, при этом многие ЦФА доступны и неквалифицированным инвесторам.
Можно сказать, что ЦФА — это цифровые аналоги уже существующих финансовых инструментов: акций, облигаций, векселей, займов и прочих активов. Эти аналоги представляют собой цифровые права или сертификаты (токены) с определенной стоимостью, работающие на основе блокчейна или другой децентрализованной сети и хранящиеся в информационной системе.
В день выпуска ЦФА присоединились более 3500 частных инвесторов.
🔸 Стадия готовности: ЦФА выпушены, можно приобрести
Старт состоялся 24 июля 2024 года
🔸 Срок выплат: Сразу после покупки
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Не применимо
▪️ Рост уровня жизни и увеличение платежеспособной аудитории, заинтересованной в «здоровом старении», создают устойчивые предпосылки к развитию wellness-экономики в ближайшие годы
▪️ Термальные комплексы становятся одним из набирающих популярность направлений, которые выбирают для поддержания здоровья наравне с медициной, спортивным залом, косметологией. Этот формат ушёл далеко вперед по качеству предложения от обычных спортивных бассейнов
▪️ В России развитию термальных комплексов способствует рост внутреннего туризма. Термы активно открываются в городах и представляют собой городские курорты, являясь альтернативой отдыха на море. Учитывая климатические условия на бОльшей части территории нашей страны, наличие круглогодичного открытого бассейна делает термы популярными в течение всего года
▪️ Удельная посещаемость, выраженная в количестве посетителей на кв.м в год, в 1,5-2 раза выше по сравнению с аквапарками.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: от 1 000 руб.
Покупка сейчас возможна только на вторичном рынке
Ниже вы увидите скрин из кабинета в Альфа Банке:
🔹 Доходность: 22% фиксированная
Купили на сумму 10 070 руб. (самою дешевое предложение из скрина на покупку 1007 руб. 10 шт.)
Банк является налоговым агентом и платит налог. Доход от ЦФА облагается налогом 13% при сумме дохода до 5 млн руб. и 15% при сумме выше. Инвестору на счет поступает сумма за вычетом налога.
Доход инвестора по ЦФА в месяц 185 руб., на счет инвестора поступит 161 руб., 24 руб. банк переведет в налоговую сразу же.
Итого доход: 1 927 ₽ или 19% годовых
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Экспертиза в девелопменте. Акционеры ГК «ОСНОВА» являются основателями ведущего российского девелопера ГК «Мортон», который был успешно продан структурам ГК «ПИК» в конце 2016 года.
✅ Опытный лидер рынка с большим портфелем реализованных проектов, в т.ч. 7 действующих термальных комплексов. АО «ГК ОСНОВА» входит в число лидеров столичного рынка недвижимости по количеству проектов и объему реализации.
В 2023-2024 гг. стартовала реализация 4 проектов общей площадью порядка 180 тыс. кв. м. В текущем году портфель девелоперских проектов в столице пополнится еще 4 новыми проектами.
✅ Проекты компании располагаются в перспективных и развитых локациях Московского региона, обладают высокой транспортной доступностью, индивидуальной ярко выраженной концепцией, что обеспечивает высокую ликвидность и доходность.
✅ Положительная динамика финансовых показателей. Компания демонстрирует ежегодный рост объемов выручки в направлении Девелопмент. За последние 3 года она увеличилась в 2,2 раза с 10,5 млрд до 22,6 млрд рублей.
✅ Компания четко видит свою ЦА термальных комплексов:
Наибольшей популярностью термальные комплексы пользуются у женщин от 23 до 48 лет (купели и бассейны), мужчины в возрасте от 25 до 45 лет (провести время в парной и поплавать в бассейне), дети (детский бассейн, игровая зона и кино-сауна, в которой можно погреться за просмотром любимого мультфильма).
✅ Высокий спрос. Исследование NF Group показало, что россияне посещают термальные комплексы для оздоровления и расслабления. При выборе решающими факторами становятся расположение, цена и качество услуг. Уникальные особенности локации, такие как круглогодичные уличные зоны для отдыха, детские зоны, могут усилить интерес посетителей. Основная аудитория терм — люди 18–40 лет с доходом около медианного по региону.
До пандемии посещаемость акватермальных комплексов носила выраженный сезонный характер. Высокий сезон зависит от климатической зоны и погодных условий. Летом посещаемость термальных комплексов была ниже. В осенне-зимний сезон она увеличивалась. Однако с 2020 года пандемия и геополитический кризис привели к сокращению поездок за границу и к росту внутреннего туризма. Это, в свою очередь, привело к сглаживанию сезонности и росту посещаемости в летний период.
✅ Доступная стоимость посещения. Стоимость посещения термальных комплексов зависит от длительности, количества посещений, от дня недели, а также от тарифа (индивидуальный или семейный). Многие представители рынка предлагают систему годичных, сезонных или месячных абонементов. Дети до трех лет (в некоторых проектах до семи лет) посещают термальные комплексы бесплатно. Возможно почасовое и безлимитное пребывание в течение дня, что также влияет на цену входного билета. Средняя стоимость часового посещения терм для взрослых в России составляет 480 рублей в будние дни и 600 рублей – в выходные. Безлимитное посещение терм: 1 800 рублей в будни и 2 300 рублей в выходные.
Средний чек в сети Термоленд 1 200₽
✅ Термы активно открываются в городах и представляют собой городские курорты и являются альтернативой отдыха на море без выезда на море. Учитывая климатические условия на большей части территории нашей страны, наличие круглогодичного открытого бассейна делает их популярными в течение всего года, а удельная посещаемость, выраженная в количестве посетителей на кв.м в год, в 1,5–2 раза выше по сравнению с аквапарками.
✅ Термальные комплексы в России представлены как единичными объектами, так и сетевыми. На долю всех сетевых операторов приходится 40% действующих площадей. В среднесрочной перспективе до пяти лет с учетом уже строящихся и анонсированных проектов, доля сетевых операторов превысит 80%. По данным на начало 2024 года, в России представлены пять сетевых операторов:
> Termoland
> Green Flow
> «Баден-Баден»
> «Городские термы»
> «Новые термы»
✅ Востребованный продукт: 1 млн гостей за 2023 год.
✅ Высокая ликвидность - операции с ЦФА доступны 24/7. Можно продать и вернуть деньги в любое время в мобильном приложении Альфа-банк.
✅ Рынок ЦФА регулируется Банком России, что обеспечивает юридическую защиту прав инвесторов и контроль за деятельностью операторов информационных систем.
Однако продукты ЦФА подвержены рыночным и кредитным рискам, и в случае реализации негативного сценария эмитент ЦФА может столкнуться со сложностями выполнения своих кредитных обязательств.
Если сравнивать ЦФА с криптовалютой, то риск потери денег из-за мошенничества или банкротства в этих активах значительно ниже. Тогда как криптобиржи и криптовалюты более свободны. И гарантий в этих инструментах нет.
✅ ЦФА доступны и неквалифицированным инвесторам.
✅ Купить ЦФА можно в одном из крупнейших банков. Банк внимательно проверяет компании эмитенты и допускает к впуску ЦФА только финансово устойчивые проекты.
✅ Возможность продажи актива/снятия средств досрочно. При необходимости ЦФА можно продать раньше срока погашения другим инвесторам на вторичном рынке внутри платформы оператора информационных систем.
Если сравнивать с депозитами в банке, то в случае со срочным депозитом частичное снятие, как правило, не предусмотрено, а досрочное закрытие приводит к потере процентов. Если депозит размещён до востребования, то денежные средства можно снимать без потери в процентах, но ставка по таким вкладам самая низкая на рынке.
✅ Преимущество ЦФА — то, что они созданы на технологии блокчейн. Это позволяет автоматизировать исполнение сделок благодаря смарт-контрактам, а также исключить посредников при взаимодействии с такими активами.
✅ Низкие расходы. Инвесторы не платят дополнительные комиссии, поскольку в случае ЦФА меньше посредников. Например, инвесторы могут сэкономить на хранении своего актива. А эмитенты экономят при выпуске и размещении новых ЦФА, в результате чего на рынок может выйти большее количество компаний.
✅ Свои ЦФА успели разместить «Норникель», ВТБ, МТС, Сбер, «Самолет» и «Ростелеком».....Мосбиржа выпустила первые ЦФА.
На Петербургском международном экономическом форуме 2023 года Мосбиржа и «Дом-рф» подписали соглашение, в рамках которого госкомпания хочет впервые выпустить свои ЦФА на крупнейшей российской торговой площадке. По задумке менеджмента, этот шаг позволит компании «Дом-рф» привлечь в строительную отрасль дополнительную финансовую поддержку. Через пять лет рынок ЦФА достигнет 10 трлн рублей.
👎 РИСКИ
Минусы у цифровых активов тоже есть. В основном они обусловлены новизной и малоизвестностью этого инструмента.
❎ Ставка сопоставима с текущими ставками на банковские депозиты, которые застрахованы.
В России вклады физлиц, ИП, малого и среднего бизнеса застрахованы на сумму 1,4 млн руб.
❎ ЦФА не входят в программу страхования вкладов.
НО. Обычно, банки (особенно такие крупные, как Альфа) внимательно проверяют компании эмитенты и допускают к впуску ЦФА только финансово устойчивые проекты.
Также ЦФА регулируется законодательством ФЗ от 21 июля 2020 г. № 259-ФЗ и статьей 128 ГК РФ.
❎ Стагнация или падение рынка недвижимости. Падение покупательской активности недвижимости из-за высоких ипотечных ставок. Что, если кв.м недвижимости ГК Основа будут продаваться существенно меньше и дольше, чем компания прогнозирует?
❎ Недоверие. Российские инвесторы пока в целом скептически относятся к цифровым финансовым активам. Их сравнивают с криптовалютой, считая такими же рискованными и непонятными.
❎ Низкая заинтересованность эмитентов. Согласно данным «ВТБ-факторинга», который опросил 292 российские компании, сейчас 63% эмитентов не готовы выпускать ЦФА. Они не до конца понимают, что это такое и как работают цифровые активы.
❎ Необходимость оплачивать налоги при работе с ЦФА. Правда эту функцию на себя берет Банк.
❎ Смущает уставный капитал эмитента, равный 10 000 ₽.
Минусы ЦФА на данный момент не ярко выражены в силу того, что это новая технология, нет большой практики их применения. Поэтому как крупные, так и частные инвесторы пока с осторожностью смотрят на этот инструмент.
Справочно, сравнение с вкладами:
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения дохода от владения ЦФА.
⚖ С учетом всех рисков, даем данному проекту нейтрально-положительную оценку.