Инвестиции в недвижимость с торгов
💡 Функционирующий БЦ. Выставлен на продажу с торгов и реализуется на торговой площадке РАД. Продавец УК «Траст Недвижимость» (бенефициар Траст, доля 100%).
📍 г.Москва, ЦАО, Басманный район, Переведеновский пер., д.13, стр.18
15 минут пешей доступности до ст.метро "Бауманская"
1914 год постройки
2008 год реконструкции
📝 О ПРОЕКТЕ
Действующий БЦ общей площадью 8 479, 3 кв.м ( GLA 5 630 кв.м). Удобный выезд на Бакунинскую улицу, ТТК, Садовое кольцо. БЦ расположен на территории бывшего пищевого комбината им.Микояна, где производили кофе, какао, овсяные хлопья, мучные и кондитерские полуфабрикаты, пряности и приправы. В 2008 году была произведена полная реконструкция здания. Мощность 464 кВт. БЦ обеспечен 60 парковочными местами, огороженной и охраняемой территорией, пропускной системой и видеонаблюдением. В здании расположено кафе.
📌 О КОМПАНИИ
Банк непрофильных активов «Траст» основан в июле 2018 года на базе Банка «ТРАСТ» (ПАО). Банк был учрежден в 1995 году в Санкт-Петербурге (Владельцы: ЦБ РФ – 97,70%, ПАО «Банк «ФК Открытие» – 1,31%, миноритарии – 0,99%). Финансовый рейтинг по показателю "Активы"
1 317 106 194 тыс. рублей - 13 место по России.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Покупка здания на торгах по сниженной цене с потенциальной перепродажей в розницу маленькими площадями
🔸 Тип сделки ДКПН (вкл. НДС)
🔸 Тип владения 100% Собственность
🔸 Тип объекта Бизнес центр класса В+
🔸 Стадия готовности Действующий
🔸 Валюта Рубль
🔸 Срок выплат:
1) Рентный доход с 1 месяца (ЧОД за 2020 год составил 41 млн руб. без учета НДС)
2) Выручка с розничной продажи лотов (ориентировочно 576 000 000 руб.)
🔸 Периодичность выплат
Рентный доход - ежемесячно
Доход с продажи лотов - ориентировочный срок реализации 18 месяцев
🔸 Тип управления Профессиональная УК
🔸 Драйвер роста
▪️ Покупка с торгов по сниженной стоимости
▪️ Рост стоимости за счет розничной продажи
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость здания
Начальная цена 368 734 047 (43 486 руб./кв.м)
Цена отсечения 288 000 000 (33 965 руб./кв.м)
🔹 Лоты для продажи в розницу от 60 кв.м до 120 кв.м
🔹 Стоимость лотов для реализации 85 тыс. - 125 тыс. руб.
🔹Стоимость лотов в районе расположения здания
От 65 000 (лоты от 1 000 кв.м) до 170 000 (лоты до 70 кв.м)
🔹 Cash on cash При приобретении здания по начальной цене 38%, при цене отчесения - 77%
🔹 Расчета доходности:
Приобретение: 368 734 047
Расходы: 65 000 000
Выручка с продаж: 576 000 000
Доход: 141 894 338
🔹 Ставка аренды на объекте, руб. кв.м/год без учета НДС 13 559 - 14 831 руб.
🔹 Ставка аренды руб., кв.м/год в данном районе 12 291 - 17826 руб.
🔹 Вакансия 689,5 кв.м (12%)
🔹 Коэффициент GLA 80%
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Объект на 88% занят арендаторами.
✅ Здание в собственности одного ЮЛ.
✅ Покупка целого здания по сниженной цене на торговой площадке и последующая реализация маленькими лотами.
✅ Готовые помещения с отделкой. Требующие незначительных вложений для реализации (ориентировочно могут составить 65 млн).
✅ Перспектива развития района. Высокая плотность застройки большинства остальных районов ЦАО, производственные мощности территории и ее большая площадь могут вызвать интерес к локации с точки зрения объектов реновации и девелопмента.
✅ Потенциальная возможность остаться на объекте в качестве управляющей компании и получать доход с услуг по управлению объектом.
👎 РИСКИ
❎ Увеличение срока продажи лотов после покупки здания.
❎ Увеличение затрат на реализацию продаж, в т.ч. возможные затраты на технический аудит.
❎ Возможный съезд арендаторов, что снизит привлекательность лота для будущего покупателя.
❎ Оспаривание результатов торгов.
❎ Появление конкурирующего объекта с демпингующими предложениями в ближайшем окружении/районе.
❎ Возможный съезд арендаторов, что снизит привлекательность лота для будущего покупателя.
❎ Изменения на рынке недвижимости, кризисные ситуации, повлекшие за собой снижение спроса на покупку недвижимости. А также действующих арендных ставок, что снизит доходность объекта.
❎ Не решенный вопрос с разрешенным использованием ЗУ. ВРИ участка: Для размещения промышленных объектов. Смена ВРИ может привести к увеличению платы за аренду участка и, соответственно, увеличению расходной части.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для спекулятивного заработка на розничной продаже.