Долевая недвижимость
Продолжая тему наполненности рынка предложениями с высокой доходностью в короткие сроки, суть которых заключалась в покупке с торгов нежилых помещений, переоборудование их в ликвидные апартаменты и продаже в розницу, сегодня мы хотели бы рассмотреть вариант переоборудования 3-х, 4-х , 5-комнатных квартир в множество маленьких студий и их продажа в долевую собственность.
💡 Перепланировка неликвидной многокомнатной квартиры на несколько отдельных студий со своей кухней и сан. узлом. Продажа "ликвидных" "квартир-студий" (на самом деле нет) в долевую собственность.
❗️ Компания Тренд Хаус/Якимова Ксения Игоревна, она же Ксения Аверс занимается продажей студий в многокомнатной квартире и не только (продажа обучающих курсов о том, как продавать эти самые студии).
📍 Москва и ближайшее Подмосковье (до 10 км от МКАД)
📝 О ПРОЕКТЕ
Суть проекта заключается в поиске подходящей по площади, неликвидной многокомнатной квартиры, которая экспонируется на рынке достаточно длительное время. Согласование с ее собственником продажу квартиры в долевую собственность. Подготовка проекта перепланировки многокомнатной квартиры во множество студий, в каждой из которых есть своя зона кухни и свой сан. узел.
Если это трехкомнатная квартира (как правило большие квартиры чаще всего с двумя сан. узлами), то из такой квартиры получается 4 отдельные студии, где 4-ая - это "бывшая" кухня.
Компания продает будущий (именно будущий, а не реализованный) проект как студии со всеми необходимыми коммуникациями: мокрая зона для кухни, для совмещенного сан. узла, вентиляция, полотенцесушитель. Продает с "обещанием" согласования такой перепланировки в соответствующих инстанциях.
Миссия, которую несет проект и его создатель: обеспечить жителей густонаселенной страны доступным жильем.
Целевая аудитория: одинокие люди, малообеспеченные, пенсионеры, студенты, командированные и т.д
📌 О КОМПАНИИ
Группа компаний Тренд Хаус существует с 2015 года (меняла юр. название) и по собственному определению занимается редевелопментом в доступное жилье. Как заявляет сама о себе: расселяет и ремонтирует коммуналки, создаёт апартаменты, улучшает неликвидные квартиры.
Якимова Ксения Игоревна является руководителем и/или учредителем нескольких компаний: ООО Моя недвижимость, ООО "АВЕРС ГРУПП", ООО Тренд Хаус (на стадии ликвидации), ООО Восход (на стадии ликвидации), ООО Феникс (на стадии ликвидации), ООО "ЛЕДИ ШОП" (ликвидирована),
ИП Якимова Ксения Игоревна - действие прекращено
Программы Ксении: Риелтор на миллион, Миллион на недвижимости
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Продажа долевой собственности (маленьких комнат) в многокомнатной квартире
🔸 Тип сделки: Нотариальная, ДКПН доли в квартире
🔸 Тип владения: Долевая собственность
🔸 Стадия готовности: Поиски покупателей на "будущую" квартиру-студию
🔸 Тип управления: Агентство недвижимости
Стоимость 1 кв.м квартиры большой площади значительно дешевле квартир формата студий
Рост стоимости за счет розничной продажи долевой собственности
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость 3-комнатной квартиры: 7 000 000 руб.
Но приобретение идет за счет будущих покупателей долей
🔹 Из 3-комнатной квартиры - 4 квартиры-студии от 12,5 до 36 кв.м (МОП 8,1 кв.м) общей стоимостью 9 040 000 руб.
▪️ Канализация: 60 000 руб.
▪️ Проект перепланировки с СРО: 30 000 руб.
▪️ Перерасход по ремонту МОП (10 тр за 1 м.кв. свыше 6м): 21 000 руб.
▪️ Ремонт черновой: 280 000 руб.
▪️ Агентская плата: 200 000 руб.
▪️ Комиссия компании 50% от выручки: 734 500
▪️ ЗП менеджера по показам 80 000
Выручка: 1 469 000 руб.
Итого расходы: 1 405 500 руб.
Доход инвестора от проекта: 654 тыс.рублей
Доп. опции:
▪️ Сопровождение сделки купли-продажи: 150 000 руб.
▪️ Проверка юридической чистоты объекта: 35 000 руб.
▪️ Оценка инженером технического состояния объекта и возможности перепланировки: 20 000 руб.
▪️ Исследование и аналитика рынка недвижимости конкретного города и района: 15 000 руб.
▪️ Приобретение: 7 000 000
▪️ Расходы: 1 405 500
▪️ Выручка с продаж: 9 040 000
▪️ Чистая прибыль: 654 500
👎 РИСКИ
❌ Любой собственник при общедолевой собственности является пользователем всей квартиры. Условия определения порядка пользования в договоре купли-продажи могут быть не соблюдены.
А также могут возникнуть сложности в составлении графика уборки мест общего пользования, то есть коридора в квартире.
📛 Несогласование перепланировки*
Согласовать перепланировку невозможно ни по каким нормам (как минимум из-за набора 4-х коммуникаций и 4-х кухонь в одной квартире)
Мы совершили несколько звонков в компании, оказывающие услуги по согласованию перепланировок и получили категоричный отказ, сославшись на его невозможность согласования в соответствующих инстанциях
Компания Тренд Хаус утверждает, что не всем покупателя нужно согласование перепланировки, и они готовы приобретать просто долю в квартире 😵
По закону, если квартира расположена на первом этаже или над коммерческими помещениями и под вами нет жилых помещений, то сан.узел можно устроить и в жилой комнате (факт, на который особенно упирают инициаторы проекта). Однако никто Вам не разрешит сделать из одной большой квартиры 4-5 маленьких.
❌ Возможное появление совершенно не адекватных соседей за межкомнатной перегородкой. Возможная сдача подобной компакты лицам "другой" национальности и не одному, а сразу нескольким и создание в одной комнате нескольких коек для сдачи их в аренду. Или же - посуточная аренда.
❌ Достаточно сложно будет продать комнату с подобным набором "подарков" по рыночной стоимости
❌Разделение коммунальных счетов через суд. Не смотря на то, что обещают установление индивидуальных приборов в каждой студии - квартира то одна. С одним лицевым счетом. Данная ситуация вынуждает ежемесячно высчитывать из суммы общих показателей, сколько платит каждая из студий. И особенно, добиться того, чтобы каждый из собственников оплачивал коммунальные платежи.
❌ Электрических мощностей на все студии не хватит. Выбьет пробки, а добавить мощность законно нельзя. (минимум 4 стиральные машины, 4 плиты, 4 чайника, не говоря уже про остальную технику, которую могут включить все одновременно).
❌ Малейшая жалоба соседей и информация в жил. инспекцию о том, что квартира поделена на студии и вы получите предписание на возвращение квартиры в первоначальный вид, в случае неисполнения предписания жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов.
Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое. Должен быть отдельный вход и прочие нормы.
❌ Не центральные коммуникации. Для установления коммуникаций в каждой комнате используют сололифт, конструкция, которая легко забивается и выходит из строя, требует постоянной очистки, при чем самостоятельной, а не силами УК дома, дополнительный приличный шум при смыве.
Также, необходимость прокладки труб "забирает достаточно высоты пола при стяжке. Возникает риск протечки 💩💩💩
❌ Признание совершённой сделки купли-продажи долевой собственности недействительной
❌ Рынок покупателей "квартир"-студий ограничен людьми со 100% взносом на руках, т.к. ипотека невозможна. При этом, основная аудитория покупателей, как заявляют авторы проекта - это малообеспеченные люди, которые ищут квартиры с минимальной стоимостью.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
При всех возможных преимуществах подобной сделки, высокая вероятность возникновения того или иного риска (и не одного, а сразу нескольких) перечеркивает все возможные преимущества.
Даже, если рассматривать вариант не продажи, а сдачи в аренду подобных квартир-студий, при выявлении соответствующими органами (достаточно жалобы жильцов) Вам придется понести расходы на возвращение квартиры в первоначальный вид, а также уплатить штраф.
💭 ИТОГИ
Проект не подходит ни для одного инвестора
⚖️ Даем проекту крайне отрицательную оценку
⛔ Мы настоятельно рекомендуем избегать подобных схем совершения сделок
P.S. Если вы знаете успешные реализованные кейсы и готовы поделиться с нами, мы будем рады обратной связи. Возможно мы изменим нашу оценку в отношении подобных проектов
©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале