Долевая недвижимость

Продолжая тему наполненности рынка предложениями с высокой доходностью в короткие сроки, суть которых заключалась в покупке с торгов нежилых помещений, переоборудование их в ликвидные апартаменты и продаже в розницу, сегодня мы хотели бы рассмотреть вариант переоборудования 3-х, 4-х , 5-комнатных квартир в множество маленьких студий и их продажа в долевую собственность.

💡 Перепланировка неликвидной многокомнатной квартиры на несколько отдельных студий со своей кухней и сан. узлом. Продажа "ликвидных" "квартир-студий" (на самом деле нет) в долевую собственность.

❗️ Компания Тренд Хаус/Якимова Ксения Игоревна, она же Ксения Аверс занимается продажей студий в многокомнатной квартире и не только (продажа обучающих курсов о том, как продавать эти самые студии).

открытый профиль в Instagram

📍 Москва и ближайшее Подмосковье (до 10 км от МКАД)

📝 О ПРОЕКТЕ

Суть проекта заключается в поиске подходящей по площади, неликвидной многокомнатной квартиры, которая экспонируется на рынке достаточно длительное время. Согласование с ее собственником продажу квартиры в долевую собственность. Подготовка проекта перепланировки многокомнатной квартиры во множество студий, в каждой из которых есть своя зона кухни и свой сан. узел.

Если это трехкомнатная квартира (как правило большие квартиры чаще всего с двумя сан. узлами), то из такой квартиры получается 4 отдельные студии, где 4-ая - это "бывшая" кухня.

Компания продает будущий (именно будущий, а не реализованный) проект как студии со всеми необходимыми коммуникациями: мокрая зона для кухни, для совмещенного сан. узла, вентиляция, полотенцесушитель. Продает с "обещанием" согласования такой перепланировки в соответствующих инстанциях.

Миссия, которую несет проект и его создатель: обеспечить жителей густонаселенной страны доступным жильем.

Просто 😇

Целевая аудитория: одинокие люди, малообеспеченные, пенсионеры, студенты, командированные и т.д

📌 О КОМПАНИИ

Группа компаний Тренд Хаус существует с 2015 года (меняла юр. название) и по собственному определению занимается редевелопментом в доступное жилье. Как заявляет сама о себе: расселяет и ремонтирует коммуналки, создаёт апартаменты, улучшает неликвидные квартиры.

Якимова Ксения Игоревна является руководителем и/или учредителем нескольких компаний: ООО Моя недвижимость, ООО "АВЕРС ГРУПП", ООО Тренд Хаус (на стадии ликвидации), ООО Восход (на стадии ликвидации), ООО Феникс (на стадии ликвидации), ООО "ЛЕДИ ШОП" (ликвидирована),

ИП Якимова Ксения Игоревна - действие прекращено

Программы Ксении: Риелтор на миллион, Миллион на недвижимости

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Продажа долевой собственности (маленьких комнат) в многокомнатной квартире

🔸 Тип сделки: Нотариальная, ДКПН доли в квартире

🔸 Тип владения: Долевая собственность

🔸 Тип объекта: Жилая комната

🔸 Стадия готовности: Поиски покупателей на "будущую" квартиру-студию

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Нет

🔸 Тип управления: Агентство недвижимости

🔸 Драйвер роста

Стоимость 1 кв.м квартиры большой площади значительно дешевле квартир формата студий

Рост стоимости за счет розничной продажи долевой собственности

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость 3-комнатной квартиры: 7 000 000 руб.

Но приобретение идет за счет будущих покупателей долей

🔹 Из 3-комнатной квартиры - 4 квартиры-студии от 12,5 до 36 кв.м (МОП 8,1 кв.м) общей стоимостью 9 040 000 руб.

🔹 Расходы*:

* Стоимость услуг агентства

▪️ Канализация: 60 000 руб.
▪️ Проект перепланировки с СРО: 30 000 руб.
▪️ Перерасход по ремонту МОП (10 тр за 1 м.кв. свыше 6м): 21 000 руб.
▪️ Ремонт черновой: 280 000 руб.
▪️ Агентская плата: 200 000 руб. 
▪️ Комиссия компании 50% от выручки: 734 500 
▪️ ЗП менеджера по показам 80 000

Выручка: 1 469 000 руб.
Итого расходы: 1 405 500 руб.

Доход инвестора от проекта: 654 тыс.рублей

Доп. опции: 
▪️ Сопровождение сделки купли-продажи: 150 000 руб.
▪️ Проверка юридической чистоты объекта: 35 000 руб.
▪️ Оценка инженером технического состояния объекта и возможности перепланировки: 20 000 руб.
▪️ Исследование и аналитика рынка недвижимости конкретного города и района: 15 000 руб.
Перечень и стоимость услуг взяты с сайта инициатора проекта

🔹 Пример расчета доходности

▪️ Приобретение: 7 000 000
▪️ Расходы: 1 405 500 
▪️ Выручка с продаж: 9 040 000
▪️ Чистая прибыль: 654 500

Пример расчета получен по запросу от инициатора проекта

👎 РИСКИ

❌ Любой собственник при общедолевой собственности является пользователем всей квартиры. Условия определения порядка пользования в договоре купли-продажи могут быть не соблюдены.

А также могут возникнуть сложности в составлении графика уборки мест общего пользования, то есть коридора в квартире.

📛 Несогласование перепланировки*

Согласовать перепланировку невозможно ни по каким нормам (как минимум из-за набора 4-х коммуникаций и 4-х кухонь в одной квартире)
Мы совершили несколько звонков в компании, оказывающие услуги по согласованию перепланировок и получили категоричный отказ, сославшись на его невозможность согласования в соответствующих инстанциях

Компания Тренд Хаус утверждает, что не всем покупателя нужно согласование перепланировки, и они готовы приобретать просто долю в квартире 😵

По закону, если квартира расположена на первом этаже или над коммерческими помещениями и под вами нет жилых помещений, то сан.узел можно устроить и в жилой комнате (факт, на который особенно упирают инициаторы проекта). Однако никто Вам не разрешит сделать из одной большой квартиры 4-5 маленьких.

❌ Возможное появление совершенно не адекватных соседей за межкомнатной перегородкой. Возможная сдача подобной компакты лицам "другой" национальности и не одному, а сразу нескольким и создание в одной комнате нескольких коек для сдачи их в аренду. Или же - посуточная аренда.

❌ Достаточно сложно будет продать комнату с подобным набором "подарков" по рыночной стоимости

❌Разделение коммунальных счетов через суд. Не смотря на то, что обещают установление индивидуальных приборов в каждой студии - квартира то одна. С одним лицевым счетом. Данная ситуация вынуждает ежемесячно высчитывать из суммы общих показателей, сколько платит каждая из студий. И особенно, добиться того, чтобы каждый из собственников оплачивал коммунальные платежи.

❌ Электрических мощностей на все студии не хватит. Выбьет пробки, а добавить мощность законно нельзя. (минимум 4 стиральные машины, 4 плиты, 4 чайника, не говоря уже про остальную технику, которую могут включить все одновременно).

❌ Малейшая жалоба соседей и информация в жил. инспекцию о том, что квартира поделена на студии и вы получите предписание на возвращение квартиры в первоначальный вид, в случае неисполнения предписания жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов.

Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое. Должен быть отдельный вход и прочие нормы.

❌ Не центральные коммуникации. Для установления коммуникаций в каждой комнате используют сололифт, конструкция, которая легко забивается и выходит из строя, требует постоянной очистки, при чем самостоятельной, а не силами УК дома, дополнительный приличный шум при смыве.

Также, необходимость прокладки труб "забирает достаточно высоты пола при стяжке. Возникает риск протечки 💩💩💩

❌ Признание совершённой сделки купли-продажи долевой собственности недействительной

❌ Рынок покупателей "квартир"-студий ограничен людьми со 100% взносом на руках, т.к. ипотека невозможна. При этом, основная аудитория покупателей, как заявляют авторы проекта - это малообеспеченные люди, которые ищут квартиры с минимальной стоимостью.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

При всех возможных преимуществах подобной сделки, высокая вероятность возникновения того или иного риска (и не одного, а сразу нескольких) перечеркивает все возможные преимущества.

Даже, если рассматривать вариант не продажи, а сдачи в аренду подобных квартир-студий, при выявлении соответствующими органами (достаточно жалобы жильцов) Вам придется понести расходы на возвращение квартиры в первоначальный вид, а также уплатить штраф.

💭 ИТОГИ

Проект не подходит ни для одного инвестора

⚖️ Даем проекту крайне отрицательную оценку

Мы настоятельно рекомендуем избегать подобных схем совершения сделок

P.S. Если вы знаете успешные реализованные кейсы и готовы поделиться с нами, мы будем рады обратной связи. Возможно мы изменим нашу оценку в отношении подобных проектов

©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале