Street retail
💡 Покупка помещения свободного назначения в многоквартирном жилом доме с целью получения дохода с аренды min 8% годовых.
Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения
Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Определим арендную ставку 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня желаемой доходности Объекта с расчетной
📍 г.Москва, ЗАО, р-н Кунцево, ул. Молодогвардейская д.20А (ПИК)
Вторая линия
Помещение расположено в доме внутри квартала, не имеет выхода на центральную (проезжую/проходимую) улицу.
- метро «Молодежная» Арбатско-Покровской линии — 800 м — это менее 10 минут пешком
- метро «Кунцевская» — 2 км — это 20-25 мин пешком
- 1,4 км от дома расположена станция МЦД-1 «Рабочий поселок». От нее регулярно отходят скоростные электрички «Иволга» в сторону Белорусского вокзала и в Московскую область.
- Менее чем в 1,5 км от дома расположен выезд на Рублевское шоссе. По нему можно за 20-25 минут доехать до ТТ).
Западное направление Москвы считается одним из самых престижных. У ЗАО много преимуществ, которые позволяют говорить о нем как о респектабельном округе: большая площадь озеленения, минимальный объем промышленности на территории, разнородная застройка, развитая инфраструктура и транспорт. В западной части Москвы представлено много необычных и статусных проектов, а также много парков
В доме 173 квартиры, при коэфф.2,3, численность жителей дома менее 400 человек.
В радиусе 10-минутной пешей доступности проживает 30 945 человек.
В ближайшем окружении нет проектов новостроек
📝 О ПРОЕКТЕ
Помещение без отделки, общей площадью 61,3 кв.м и отдельным входом, расположено на 1-ом этаже жилого многоквартирного 17-этажного дома (срок сдачи дома 2 кв.2022 г.).
Угловое помещение.
Планировка - открытая, 3 окна, выполняющие функции витринного остекления .
Стихийная бесплатная парковка в рамках дворовой территории ЖК.
Для анализа стоимости помещения мы решили провести конкурентный анализ предложений в выбранной локации:
- ЖК от девелопера ПИК в ближайшем окружении или в аналогичном районе. Такой выбор позволяет подобрать наиболее схожие объекты, так как у ПИК единые стандарты строительства.
- ближайшее окружение.
На открытом рынке экспонируются порядка 5 помещений свободного назначения в ближайшем или схожем расположении. Все помещения имеют схожие с анализируемым объектом характеристики: расположены на 1 этажах жилых домов, преимущественно в проектах застройщика ПИК, так как у девелопера единые стандарты строительства, что позволяет сравнивать наиболее похожие объекты/помещения.
Диапазон экспонируемых площадей 53,1 - 87 кв.м. Диапазон стоимости продажи 1 кв.м 289 170 - 386 019 ₽
В ближайшем окружении, а именно на расстоянии 500 метров по адресу Ельнинская ул., д.14, в доме от застройщика ПИК экспонируется помещение площадью 78,8 кв.м, стоимость метра 305 003 ₽, что на 16% ниже стоимости анализируемого Объекта. А расположение помещения лучше за счет того, что имеет выход на проезжую и проходную часть улицы.
📌 О КОМПАНИИ
Так как помещение предлагается без арендатора, мы не можем провести его анализ.
Зато можем выявить потенциальных интересантов на помещение и конкуренцию.
Как видно по карте ниже, в ближайшем расположении от дома, где расположен анализируемый Объект - предложения по аренде отсутствуют, за исключением предложений в самом доме.
В доме по адресу: Молодогвардейская 2ОА в настоящее время экспонируются как минимум 1 предложение аналогичной площади по ставке 3 250 руб./кв.м/мес., которое может создать конкуренцию анализируемому Объекту.
Несмотря на сдачу дома в 2 кв.2022 года, в доме по прежнему нет ни одного арендатора на коммерческих площадях. Это может быть связано с тем, что помещение расположено внутри квартала и не имеет "вида" на центральные проезжие и проходимые улицы, а значит не может быть нацелен про проходящий мимо трафик и "работу" вывески.
Это сужает круг потенциальных арендаторов.
Более того, такие пункты выдачи как OZON и WB уже имеются в соседних зданиях, так как и мед.лаборатории для сдачи анализов.
Потенциальными арендаторами могут быть:
- салон красоты/студия шугаринга и лазерной эпиляции/барбершоп/салон маникюра/бровей
- Массажный салон/Косметология
- Стоматология
- Ветеринарная клиника
- Детская почасовая комната
- Центр детского творчества
- Ателье/дом быта
- Пекарня
- Мини магазин продуктов и пр.
Диапазон арендных ставок в районе: 3 000 - 4 400 ₽/кв.м/мес. Арендная ставка в анализируемом доме: 3 250 ₽/кв.м/мес.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail)
🔸 Стадия готовности: Дом введен в эксплуатацию и постепенно заселяется.
🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца (после сдачи в аренду и окончания срока арендных каникул).
- Средний срок экспонирования подобных объектов - 3-6 мес.
- Средний срок арендных каникул - 3 мес.
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа: 21 702 750 ₽/ 354 042 ₽ / кв.м
Диапазон экспонируемых площадей 53,1 - 87 кв.м. Диапазон стоимости продажи 1 кв.м 289 170 - 386 019 ₽
НО!
В ближайшем окружении, а именно на расстоянии 500 метров по адресу Ельнинская ул., д.14, в доме от застройщика ПИК экспонируется помещение площадью 78,8 кв.м, стоимость метра 305 003 ₽, что на 16% ниже стоимости анализируемого Объекта. А расположение помещения лучше за счет того, что имеет выход на проезжую и проходную часть улицы.
Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку, но выше стоимости в соседнем проекте ПИКа
Диапазон арендных ставок в районе: 3 000 - 4 400 ₽/кв.м/мес.
Арендная ставка в анализируемом доме: 3 250 ₽/кв.м/мес.
Вывод: Рыночная расчетная ставка помещения 3 000 ₽/кв.м/мес.
🔹 Доходность желаемая (годовых): min 8%
🔹 Пример расчета доходности: берем ставку чуть ниже конкурентной в анализируемом доме.
Предоставленных данных недостаточно для объективной оценки доходности, так как у нас отсутствует информация о расходной части, в т.ч. налоги на помещение и землю, и сколько составляют расходы OPEX и КУ. Однако считаем, что доходность объекта будет соответствовать желаемой.
Также, так как нет потенциального арендатора, отсутствует информация о сроке арендных каникул.
По объектам ПИК есть дополнительный платеж на УК в размере 56 руб. /кв.м / мес на содержание инфраструктуры. В этом случае доход составит: 2 206 800 - 56*61,3*12 - 132 408 = 2 033 198 (9,4% годовых).
Для сохранения целевой доходности в 8%, есть возможность падения по ставке аренды до 2 500 руб. Но это без учета расходной части по объекту.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Возможность падения по экспонируемой арендной ставке для сохранения целевой доходности и в качестве преимущества для более быстрой сдачи в аренду.
✅ В доме всего 3 помещения коммерческого назначения. Диапазон площадей 59,8 - 77,6 кв.м.
👎 РИСКИ
❎ Расположение дома и помещения не на проходной улице, а внутри квартала. Это может увеличить срок экспонирования объекта на рынке.
❎ Отсутствует информация о фактическом спросе. Дом сдан в 1 квартале 2022 года и в нем до сих пор не появилось ни одного арендатора.
❎ Недостаточно данных для оценки доходности инвестиций, так как отсутствуют данные о всех операционных расходах, который несет собственник.
❎ Стоимость помещения выше предложения в соседнем проекте ПИК.
❎ Высокая конкуренция. Несмотря на то, что в доме всего 3 помещения, все помещений схожей площади. А расположение дома внутри квартала не делает его привлекательным для массового спроса.
❎ Отложенный срок получения дохода.
- Средний срок экспонирования подобных объектов составляет порядка 3-6 мес.
- Средний срок арендных каникул - 3 мес.
То есть срок получения потенциального дохода может быть через 6-9 месяцев.
❎ Ограниченность выбора потенциального арендатора из-за расположения дома/помещения не на первой линии.
Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Определение рыночной арендной ставки 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня желаемой доходности Объекта
1. Стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку, но выше стоимости в соседнем проекте ПИКа.
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м 289 170 - 386 019 ₽
Диапазон арендных ставок в районе: 3 000 - 4 400 ₽/кв.м/мес. Арендная ставка в анализируемом доме: 3 250 ₽/кв.м/мес.
Рыночная расчетная ставка помещения 3 000 ₽/кв.м/мес.
3. Конкуренция. В ближайшем окружении отсутствуют предложения по аналичной площади.
Однако в самом доме, экспонируются как минимум 1 помещение аналогичной площади по ставке 3 250 руб./кв.м/мес., которое может создать конкуренцию анализируемому Объекту.
4. Доходность объекта совпадает с желаемой. Есть "люф" для снижения ставки аренды.
💬 ИТОГИ
Объект соответствует поставленной задаче и может быть рекомендован к покупке, но стоит учесть для себя все выше перечисленные риски.