Инвестиции в Polovkovo Aparts / Тольятти
С нашим разбором региона Вы можете ознакомиться здесь.
1. Тольятти – крупный промышленный центр региона и страны, известный автомобильным производством.
АО "Автоцентр Тольятти ВАЗ" – градообразующее предприятие, крупнейший автопроизводитель в России и Восточной Европе.
Автомобилестроительная промышленность
> 320 тыс. производство автомобилей в Самарской области в год
> 26% от всего производства автомобилей в РФ
> 60% российских автокомпонентов производится
> 109 млрд руб. производство автокомпонентов
Значительное место в работе кластера региона занимают производители автокомпонентов, в числе которых такие всемирно известные компании, как Bosch, Valeo, Edscha, Federal Mogul и многие другие.
Продукция предприятий автомобилестроения Самарской области занимает важное место в структуре валового регионального продукта.
+ ООО «Тольяттикаучук» - является одним из крупнейших производителей синтетических каучуков, которые являются сырьём для производства шин и резинотехнических изделий, а также применяются в строительной, медицинской, пищевой отраслях промышленности. Предприятие входит в ТОП-3 производителей каучуков и топливных компонентов в России. Входит в 10-ку крупнейших экспортеров Самарской области.
2. Тольяттинский государственный университет входит в число ключевых ВУЗов региона.
3. Особая экономическая зона «ТОЛЬЯТТИ»
Особая экономическая зона промышленно-производственного типа «Тольятти» расположена в границах городского округа Тольятти Самарской области, в непосредственной близости с площадями альянса АВТОВАЗ, технопарком «Жигулевская долина».
Входит в тройку лучших ОЭЗ промышленно-производственного типа в России. Общая площадь ОЭЗ «Тольятти» составляет 660 га.
- Технопарк «Жигулевская долина» в Тольятти – уникальная среда для развития высокотехнологичных компаний и инновационных проектов. В технопарке работает дата-центр с высочайшим уровнем отказоустойчивости. В настоящее время технопарк является региональным оператором фонда «Сколково». Входит в ТОП-3 инновационных площадок России.
💡 Инвестиции в первый проект апартаментов Polovkovo Aparts в Тольятти*, с целью получения рентного дохода от сдачи в аренду.
* Здание бывшей автоматической телефонной станции (АТС) "Ростелекома" после капитального ремонта станет апарт-отелем.
📍 Самарская обл., Тольятти, р-н Автозаводский, 4-й квартал, б-р Курчатова, 20
- Ближайшая остановка "бульвар Курчатова" находится практически у здания, расстояние — около 40 метров, до других остановок (Юбилейная, 4-й квартал, Кинотеатр Ставрополь и др.) — менее 500 м.
- Через остановку проходят более 10 маршрутов городских автобусов и маршруток (20, 73, 91, 95, 96, 131, 170 и др.), что обеспечивает быструю связь с разными районами города.
Близость к главной магистрали города
Главной транспортной артерией Автозаводского района является проспект Степана Разина, находящийся примерно в 350 метрах от здания, что удобно для автомобилистов и общественного транспорта.
Жилой район с развитой инфраструктурой: рядом магазины "Пятерочка", банковские отделения.
В радиусе 500 м — школы, детские сады, стоматологическая поликлиника, гостиница, кинотеатр, МФЦ, почта и другие объекты социальной инфраструктуры.
Район — преимущественно жилой квартал: вокруг многоэтажные дома.
До крупнейшего предприятия города "АвтоВАЗ" — главный корпус находится в ~2,5 км, удобно добираться на транспорте по прямой магистрали.
Основное здание Тольяттинского государственного университета (ТГУ) находится на ул. Белорусская, 14 — это примерно 2 км от здания по адресу б-р Курчатова, 20. Пешком расстояние — около 20-25 минут или 5-10 минут на общественном транспорте.
Здание располагается в благоустроенном жилом квартале с плотной социальной инфраструктурой, рядом с остановками транспорта и магистралями. В окружении — жилые дома, нет крупных промышленных и бизнес-центров в непосредственной близости. До парков и набережной — 10-25 минут пешком или на транспорте, до производственных площадок и промышленных предприятий — 2,5-5 км.
Тольятти - на втором месте после Самары по числу новостроек. Ниже, мы приведем примеры в ближайшем окружении.
📝 О ПРОЕКТЕ
Бывшее здание АТС делят на двухуровневые номера. Помимо 96 двухуровневых апартаментов (по словам менеджера - в комплексе всего 60 лотов), в здании будут расположены офисы, коворкинг, фитнес-зал и конференц-зал, первые этажи - кафе, салон красоты, небольшие магазины. Для семей с детьми предусмотрены апартаменты с несколькими комнатами.
- Каркасное здание из сборного железобетона.
- Юниты выполнены из перегородочных цементных блоков и (или) керамического кирпича.
- Юниты имеют выход в общий коридор и лифтовой холл через типовую входную дверь.
- Локальная вентиляция.
Локальная вентиляция устанавливается в санузле и идёт по второму уровню на крышу. Локальную вентиляцию можно продолжить и на кухню. Окна открываются.
- Централизованная система отопления.
- Централизованная система водоснабжения.
- Электроснабжение (5 кВт на Юнит).
- Установка входной двери.
- Установка новых одностворчатых окон.
- Размещение антресоли (из профлиста со стяжкой) + лестницы.
- Выполнение разводки электрических проводов с установкой подрозетников – 4 места на Юнит.
- Проведение электропроводки на потолок.
- Установка электровыключателей.
ВРИ ЗУ 63:09:0101161:535: для дальнейшей эксплуатации под здание АТС.
📌 О КОМПАНИИ
Первыми запустить в своем городе Тольятти апартаменты решились местные предприниматели - семья Половковых (Сергей Половков, Марина Половкова).
Ранее ими были реализованы проекты частных индустриальных парков формата light industrial "Половково-1" и "Половково-2".
Частные индустриальные парки "Половково-1" и "Половково-2" в Тольятти представляют собой современные бизнес- и производственные кластеры, ориентированные на малый и средний бизнес, а также на предприятия, которым нужны хорошо оснащённые площадки с развитой инфраструктурой.
Половково-1 - частный бизнес-парк на площади 9 га с возможностью аренды помещений.
Парк создан на базе территории, ранее не использовавшейся 5 лет, парк функционально развит с инженерной инфраструктурой. Проект считается флагманским индустриальным парком с различными производственными и складскими помещениями.
Ориентирован на производителей, малые цеха, сборку, фасовку, упаковку, а также логистику, интернет-магазины, автосервисы, ремесленные мастерские, крафтовое производство, металлообработку, шоурумы и офисы с приёмкой.
Инфраструктура: подключены все коммуникации — электричество (до 35 кВт), вода, отопление, канализация, грузоподъемные механизмы, удобные подъездные пути и ж/д тупики.
Половково-2 - около 62 000 м² (12 готовых участков по 50 соток каждый).
Основная аудитория: производственные и логистические компании, аналогично Половково-1.
Уставный капитал: 10 тыс. руб.
В 2024 году организация получила выручку в сумме 30,9 млн руб.
По состоянию на 31 декабря 2024 года совокупные активы организации составляли 34,4 млн руб.
Результатом работы за 2024 год стала прибыль в размере 8,6 млн руб.
Полная информация о составе имущества и обязательств организации, финансовых результатах доступна в бухгалтерской отчетности ООО "ВСГ".
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
🔸 Тип сделки: Предварительный ДКПН по которому, продавец обязуется До 31.01.2026 г. выделить Помещение в отдельный кадастровый номер.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
АТС была приобретена инвесторами в мае 2024 года. В июле того же года на объекте стартовали работы. Их завершение и ввод объекта в эксплуатацию намечены на декабрь 2025 года.
Продажи апартаментов начались в феврале 2025 года.
На момент разбора нам предложили на выбор 9 лотов:
🔸 Стадия готовности: Ведутся внутренние строительные работы. Вот так выглядит фасад здания:
"Сделали отделку фасада, облагородим придомовую территорию".
До июня 2026 года: благоустройство территории, спорт-зал для резидентов, конференц-зал, ресепшен.
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания. Возможно самостоятельно управление
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Черновая отделка — 34,56 м² × 68 000 ₽ = 2 349 000 ₽
White Box — 34,56 м² × 78 000 ₽ = 2 695 000 ₽
1 этаж 21,6 м² и 2 этаж 12,96 м²
Общая площадь - 34,56 м²
Если считать по площади только 1-го этажа = 21,6 м² (общая стоимость лота не меняется):
5 этаж, вид внутрь квартала. В противоположной стороне благоустройство
Что входит в черновую отделку:
Входная дверь
Остекление (окна)
Разводка стояков водоснабжения и отопления
Установленные радиаторы
Электрический ввод в помещение
Металлический каркас лестницы
Что входит в формат White Box:
Всё, что есть в черновой отделке, плюс:
Выравненные стены под покраску или обои
Разведённая электрика по помещению
Разводка сантехнических точек
Подготовка пола под финишное покрытие
Потолок под покраску
Сравним стоимость с ценами на жилье в ближайшем окружении
Вывод: апартаменты площадью 34,56 м² (с расчетом цены по первому этажу 21,6 м²) с отделкой white-box, и с ценой метра ≈124 769 ₽/м², в сравнении с усреднёнными ценами по ЖК в сегменте жилья (140–195 тыс. ₽/м²) показывают, что цена метра ниже на ~15–35%. Даже при корректировке на то, что апартаменты традиционно стоят дешевле квартир, их стоимость остаётся ближе к нижней границе диапазона и заметно привлекательнее по входу.
Таким образом, текущая цена апартаментов может считаться конкурентоспособной и выгодной, особенно на фоне квартир сопоставимых по срокам ввода и уровню отделки.
🔹 Рекламируемая доходность: 12-16%
Согласно данным портала ЦИАН, в рассматриваемом районе диапазон арендных ставок на длительное проживание для студий и однокомнатных квартир площадью до 35 м² (в выборку попали квартиры, сдаваемые в первый раз и/или со свежим дизайнерским ремонтом) составляет от 23 000 до 35 000 руб./мес. Большинство предложений сконцентрировано в диапазоне 25 000–30 000 руб./мес. плюс оплата коммунальных услуг.
Прогноз арендной ставки для двухуровневых апартаментов с учётом:
- уникальности продукта (первые апартаменты в городе, двухуровневый формат),
- наличия инфраструктуры внутри комплекса (фитнес, коворкинг и др.),
можно ожидать, что ставка аренды для двухуровневых апартаментов будет выше на 15–25% относительно среднего уровня студий.
👉 Таким образом, прогнозируемая арендная ставка составит ≈30 000–35 000 руб./мес. + КУ за лот площадью ~34–35 м².
- Покупка лота (white box): 2 700 000 ₽
- Ремонт от white box до чистового: 35 м² × 10 000 ₽ = 350 000 ₽ (прайс от менеджера, который готов поделиться строительной бригадой)
- Мебель, техника, текстиль: 1 000 000 ₽ (прайс ориентировочный, включает лестницу)
Вариант 1. Ставка 30 000 ₽/мес. + КУ
Вариант 2. Ставка 35 000 ₽/мес. + КУ
При прогнозируемой ставке 30–35 тыс. руб./мес. двухуровневый апартамент даёт 8,9–10,4% годовых на вложенный капитал. Это выше средней доходности по долгосрочной аренде в жилье, что подтверждает инвестиционную привлекательность проекта, учитывая уникальность формата и инфраструктуру.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
Перевод бывших АТС под комплексы апартаментов стал в последние годы явлением регулярным. Сперва в Москве, потом в Петербурге. А сейчас тренд ушел в регионы.
Плюсы в том, что автоматические телефонные станции располагаются как правило в давно и хорошо обжитых кварталах, где новое строительство практически невозможно, поскольку пятен под застройку нет.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
Инфраструктура внутри проекта является существенным преимуществом с точки зрения дальнейшей эксплуатации и поиска арендаторов. Наличие дополнительных функций — фитнес-зала, собственной коворкинг-зоны и других сервисов — значительно повышает привлекательность объекта для будущих жильцов.
При этом важно учитывать и уникальность самого продукта: для данного города апартаменты, выполненные в двухуровневом формате, являются новинкой. Такое сочетание инфраструктурных решений и редкого для рынка планировочного формата формирует конкурентное преимущество проекта и расширяет потенциальный круг арендаторов.
✅ Возможность самостоятельного управления.
✅ Самое бюджетное предложение среди близких к вводу предложений в городе.
Порог входа достаточно комфортный (2,7 млн).
✅ Средний номерной фонд - от 60 до 96.
✅ 2 полноценных этажа в 2,1 м - 2,4 м (не антресоль, как в большинстве проектов).
👎 РИСКИ
❎ ВРИ: для дальнейшей эксплуатации под здание АТС.
Хоть менеджер и уверяет, "это будем менять просто под эксплуатацию нежилого помещения будет", в подписываемом договоре это ни как не зафиксировано, поэтому у них ни какой обязанности перед Вами вносить изменения в ВРИ ЗУ (а это не всегда бывает просто).
❎ Все еще не раскадастрировали лоты.
❎ Отсутствие возможности приобрести апартаменты в формате «под ключ». Инвестору необходимо самостоятельно организовывать ремонт, оснащение мебелью, техникой и текстилем. Это усложняет процесс и делает итоговый объем инвестиций неопределённым на момент покупки.
А как правило, двухуровневые помещения требуют существенно больше затрат на ремонт, чем классический вариант апартаментов.
К тому же в апартаментах будет локальная вентиляция.
В нашей практике есть двухуровневые лоты, и спать на втором уровне при такой вентиляции - порой бывает очень сложно/душно.
Апартаменты в данном проекте стали заметным событием для рынка региона. Высокий уровень распроданности подтверждает, что первый в городе продукт в формате апартаментов и первый опыт предложения двухуровневых лотов вызвали повышенный интерес аудитории. Если в крупных мегаполисах и городах-миллионниках подобные решения уже не воспринимаются как редкость и не всегда рассматриваются как преимущество, то в региональном контексте они выглядят свежо и необычно.
Двухуровневый формат и статус «первых апартаментов в городе» станут факторами, усиливающими привлекательность апартаментов для спроса своей целевой аудитории — студентов, молодых пар, начинающих совместную жизнь.
НО! Несмотря на успешный старт продаж и высокий уровень интереса аудитории, важно учитывать ограниченность такого спроса. Формат «первых апартаментов в городе» и двухуровневые решения действительно сыграли роль «новизны», однако этот эффект носит краткосрочный характер и, по прогнозу, может сохраняться лишь в течение 1–2 лет.
С инвестиционной точки зрения это не «игра в долгую». Возможность заработать на росте стоимости квадратного метра практически исчерпана — проект близок к вводу, а значит, потенциал ценового прироста минимален.
Кроме того, устойчивость спроса на двухуровневые лоты под вопросом: интерес может снизиться так же быстро, как и возник. При этом структурные риски, такие как неизменённый ВРИ земельного участка, сохраняются и могут негативно повлиять на дальнейшую доходность.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.