Инвестиции в агротуристический комплекс
Как Вы уже поняли, мы любим недвижимость, да как и многие инвесторы в целом.
Сегодня на рынке достаточно много предложений инвестиций в апарты (современный тренд), в курортную недвижимость (свой "домик" на море). Сегмент апартов вытеснил рынок обычных квартир из-за низкой доходности.
Весь интернет заполнен рекламными проспектами, где публикуется огромное количество инвестиционных проектов, предлагающих взять у вас деньги на совершенно неприлично выгодных условиях.
Это происходит в связи с реальной потребностью малого бизнеса в оборотных средствах и слабо развитой банковской системой кредитования малого бизнеса (несмотря на многочисленные рекламные ролики банков).
И сегодня попробуем разобрать проект, которsq включил в себя и недвижимость, и движимое имущество, и курортную недвижимость, и ликвидную, и высокодоходную, и пассивный доход. Возможно ли это?
Идеолог и основатель проекта позиционирует свой продукт как "инвестиционный инструмент для среднего класса (можно даже так сказать, для его «низшей» части), — то есть тех людей, которые трудовым путем создали себе единственные сбережения в размере 3 — 5 млн. рублей, но эти деньги капиталом не являются. Потому что капитал — это то, что «работает», приносит некоторые дивиденды. И никакого инструмента для сохранения этих небольших денег не существует, в лучшем случае эти сбережения хранятся в банках, — но банковские депозиты не «отыгрывают» фактическую инфляцию: при ставке в банке 4,5% годовых дохода, инфляция ежегодно «съедает» — 8%-10%.
То, что мы даем этому среднему классу — понятный, надежный, достоверный, предсказуемый способ не только сохранить, но и приумножить свои деньги."
У компании несколько инвестиционных проектов, в том числе и в Московской области. Но сегодня мы разберем именно курортную, расположенную в Крыму. Этот рынок мне хорошо знаком. Я ежегодно отдыхаю там и могу оценить спрос.
И это не просто "домик у моря", а трендовый агротуризм. В Крыму ресурсов для развития сельского туризма предостаточно. Полуостров крайне привлекателен для туристов своими живописными ландшафтами, пейзажами и благоприятным климатом, способствующим для выращивания сельскохозяйственных культур.
СИМФЕРОПОЛЬ, 13 июля 2021 г. – РИА Новости Крым. В Крыму получает развитие агротуризм, все большее число гостей полуострова проводят отпуск в селах и деревнях полуострова. Об этом в эфире радио "Спутник в Крыму" рассказал глава комитета Госсовета РК по санаторно-курортному комплексу и туризму Алексей Черняк.
💡 Инвестиции от 500 000 руб. под 20-30% годовых в агротуризм "Сады у моря" по договору займа с обеспечением.
ЦельМиссия: Социально ориентированная. Решая вопросы своей собственной капиталистической выгоды, мы (компания ТОННЭКС) параллельно делаем хорошее дело для окружающих (даем им возможность заработать).
📍 Республика Крым, юго-западное побережье, между п.Береговое и п.Николаевка
Зона "А" – 50 метров до Черного моря.
Зона "В" - 200-500 метров до Черного моря.
Зона "С" - 1700-2100 метров до Черного моря.
Чаще всего, когда слышишь агротуризм или сельский туризм, то представляешь себе "домик в деревне (с туалетом на улице) вместо отеля у моря". В большинстве случаев сельская местность для такого туризма расположена вдали от моря (а зачем мы вообще тогда едем "на море").
Проектов сельского туризма в Крыму мало, но они есть и продолжают появляться все новые и новые. Но большинство из них вдали о моря.
Данный проект пробует соединить агро с морем.
"Сады у моря" - позиционирует себя как первый отель формата "агрокурорт" в Крыму. Это синтез гостиницы и агропредприятия: отели, состоящие из индивидуальных гостевых модульных домов (с разной тематикой зон, включая такие объекты, как винодельня, сыроварня, ферма), которые находятся на территории садов, окруженной плодородными деревьями и кустарниками, общей площадью 500 гектар.
Апартаменты представляют собой модульные дома на винтовых сваях с террасой, перголой, отделкой, мебелью, телевизором, кондиционером, мини-кухней, антресолью, шезлонгами, сантехникой, текстилем и полным набором аксессуаров для отелей.
Комплектация:
Конструктив на выбор:
- бетон;
- каркас обшит ОСБ панелями и доской с имитацией бруса
Высота потолка 3 м.
Эксплуатируемая кровля-веранда
Навес над террасой - крупная пергола из дерева плюс ткань.
Полная отделка номера, подключение ко всем инженерным сетям.
Меблировка, сантехника, мини-кухня, техника.
Текстиль, посуда для кухни, полное укомплектование отельными аксессуарами.
Общий номерной фонд: 1000 домов.
Ввод в эксплуатацию первой очереди домов – май 2022 года
Изначально, компания запустила продажу модульных домов (полностью укомплектованных). Но столкнулась с тем, что продавала некое будущее, пока работ никаких на участках не видно, и инвесторы справедливо стали побаиваться "а реализуется ли вообще проект, и не смоются ли сборщики денег".
С учетом этого, компания решила продавать дома очень дёшево. Но позже и вовсе остановила продажу, так как реальная себестоимость гостевого дома лишь на треть состоит из самого модуля. Большая часть затрат - это земля/коммуникации/лоббизм/сельскохозяйственные посадки/сельхоз постройки/инфраструктура секций и всего кластера/маркетинг и др.
Естественно, что компании не выгодно продавать "дешево", все таки это не благотворительность. Поэтому компания решила немного заморозить продажи и возобновить их через несколько месяцев, после начала и развития стройки на участке.
Но для начала стройки им нужно скупить несколько гектаров земли в одном месте. Данные участки, бывшие колхозные участки, на которых раньше были сады. Но с процессе всех советских и украинский владений, сады были заброшены, а потом и вовсе уничтожены. Участки принадлежат разным частным собственникам. Выкупить участки нужно сразу массово, так как при единичном выкупе, так скажем соседи увидят движуху и начнут повышать цену, которая и без того сейчас в Крыму возрастает с каждым днем. Денег у компании на выкуп всего массива нет, поэтому они привлекают деньги частных инвесторов для того, чтобы выкупить сразу большой массив земли.
- Компания привлекает займы под выкуп земли в селе Береговое.
- Займы собираются под залог выкупаемой земли.
- Залог регистрируется в соответствии с законодательством - через МФЦ в Крымский Госрегистр.
- Залог может регистрироваться не только на одного Залогодержателя. Собирается пулы кредиторов - залогодержателей.
- Займы под выкуп участков берется под процентные ставки, а также даются специальные условия по приобретению тех самых апартаментов, продажи которых сейчас приостановлены. Будет опцион на 12 месяцев с фиксацией октябрьской цены на домики. Что означает экономию при покупке домика к началу сезона 2022 года порядка 700-800 тыс руб.
По своим почвенноклиматическим условиям Крым является уникальным регионом для выращивания, возделывания винограда и производства всех типов вин.
Но несмотря на высокую востребованность вина, за четверть века под украинской юрисдикцией крымское виноделие получало мало реальных стимулов для развития.
По этой и многим другим причинам, сейчас развитие виноделия для Крыма – стратегически важное направление. Учитывая стратегию развития агропромышленного комплекса РФ, направленную на обеспечение продовольственного суверенитета и безопасности, перспективной задачей виноделия Крыма является расширение спектра высококачественных вин с географическим статусом.
Что касается проекта "Сады у моря", то компания выделила 10 Га территории под виноградники. Бюджет на закладку и доведение 10 га виноградников до вступления в полное плодоношение (стоимость саженцев, установка шпалеры, агротехнический уход и т.д.) составляет – 30 млн. рублей.
Запланированы сады: привычные культуры - яблоня, груша, черешня, вишня,малина, виноград и уникальные крымские культуры - кизил, алыча, инжир, айва, персик, нектарин, шелковица, абрикос.
Также, компания анонсировала работы по посадке культур (они должны проходить с октября по апрель).
Что касается озеленения и притенения территории зоны «В», то здесь запланированы:
▪️ Павловния, которая является уникальным видом быстрорастущих деревьев, у которого нет аналогов в мире. Не существует другого вида деревьев, который растет с такой скоростью: в оптимальных условиях выращивания за 4 года это дерево может достигать 20-метровой высоты!
Также из плюсов стоить отметить то, что павловния не является аллергеном, ее древесина очень плохо горит и она самостоятельно регенерирует от корня, благодаря чему получила название «дерево – феникс».
▪️ Во-вторых, зоны барбекю планируется окружить платаном.
Название происходит от греческого «платос», что означает широкий, и оно и в самом деле такое – ствол молодых растений достигает 2-3 метров в диаметре, а густая крона жадно тянется к солнцу, стараясь раскинуть ветви подальше друг от друга. Кстати, вокруг этого дерева есть традиции, например, влюбленные испанцы, вынужденно расставаясь, разрывают лист платана пополам, и хранят каждый свою половинку - как залог встречи.
▪️ В-третьих, планируется выделить участок земли для создания плантации из лекарственных трав, таких как ромашка, тысячелистник, ментоловая мята для приготовления прохладительных и горячих напитков для гостей отеля.
Лично меня очень обрадовало появление такого проекта в так любимом мною (моей семьей) Крыму.
Но, чтоб воссоздать именно сады, а не поля с ромашкой, нужно время (годы).
Мы бы с удовольствием остановились в домиках, где была бы возможность прогуляться по виноградникам, пособирать гроздья, потоптать. Или прогуляться по цветущему персиковому саду или миндалю. Это же невероятно красивые краски. Нам очень импонирует идея тематического отдыха, когда можно бы присоединиться к какому-нибудь делу и что то поделать своими руками/ногами. Но лично для нас, не сделать глиняный горшок, а именно прогулка по фруктовому саду и сбор урожая.
📌 О КОМПАНИИ
Инвестиционно-девелоперская компания «ТОННЭКС» — это консервативный стартап в традиционных сферах: строительства, девелопмента, гостиничного бизнеса.
Специалисты нашей компании строят с 1995 года. Только в одной Столице построили и реконструировали более 200 тыс. кв.м. В общей сложности в разработке сейчас 7 проектов, 2 из которых подмосковных: гостиница «Верея», 84 км. от МКАД по Минскому шоссе, и Парк-курорт «Витенево», — остров, находящийся в 16 км. от МКАД по Осташковскому шоссе.
В портфеле компании создание, управление и продажа более 20 успешных ресторанов, кафе, клубов Москвы. Строительство и эксплуатация ресторанного холдинга оказалось для компании крайне полезным опытом, когда в 2014 году было принято решение заняться проектированием и строительством жилого комплекса и апарт-отелей в Крыму. Новый рынок позволил применить знания как в области девелопмента, так и в области HoReCa. В 2020 году ГК Tonnex запустила проект по созданию большой гостиничной сети в Московской области.
Группа компаний "Tonnex" - девелопер отелей разных форматов в Московской области и Республике Крым. Москва - город курорт, и это не шутка. Миллионы жителей столицы нуждаются в регулярном отдыхе и рынок гостиничных услуг Подмосковья в разы больше, чем Сочи. Например, по итогам 2019 года туристический поток в Сочи составил порядка 6 миллионов человек, а в Подмосковье - 22 миллиона человек!
По прогнозам, прирост гостиничных номеров в Подмосковье составит в ближайшие 3 — 4 года порядка 100 000 штук. Поэтому компания планирует:
Планы: занять 10% этого рынка — это 20 больших гостиниц по 500 номеров каждая.
Они конечно молодцы, что написали "специалисты нашей компании строят с 1995 года", а не компания строит с 1995 года. Так как реализованных проектов у компании пока что нет вообще ни одной. Компания зарегистрирована в марте 2021 года. Мой папа строит с 1994 года../ и что из этого? Если он придет в компанию, то автоматически можно "компанию" рекламировать как "она строит с 1994 года?"
И с трудом удалось найти седьмой проект, где Василий Лавров хоть как-то отмечен.
Основатель компании и руководитель проекта - Лавров Василий Андреевич - (11 апреля 1962, Москва) — советский и российский рок-музыкант, гитарист, вокалист, автор песен, предприниматель, создатель телеканала О2ТВ, лидер группы «Территория».
Лавров Василий - бывший президент и совладелец телеканала «О2ТВ», совладелец «Проектные инвестиции».
ОАО «Проектные инвестиции» является являлся (сайт компании уже не действует) холдинговой публичной компанией. Компания занималась созданием и эксплуатацией проектов в следующих отраслях бизнеса:
— Ресторанный бизнес и сопутствующая ему инфраструктура обслуживания (HoReCa – Hotels, Restaurants, Café), включающая в себя системы торговли, учета и логистики;
— Доходная недвижимость, прежде всего область торговой городской недвижимости (street retail), торговые центры, а также некоторые виды жилой недвижимости.
Все эти новости завершаются последней 2013 года:
ФСФР выявила факт манипулирования обыкновенными акциями компании «Проектные инвестиции». Манипуляции проходили с января 2012 г. по февраль 2013 г., велись с брокерских счетов одного российского физлица и двух иностранных юрлиц, между лицами была установлена связь. Объем совершаемых ими операций в отдельные дни доходил почти до 100% объемов дневных торгов. Кроме того, манипуляции совершались в интересах самого эмитента, убеждена служба. За этот период цена снизилась на 26,5%, наблюдались большие обороты торгов, всего было четыре сильных всплеска (5 февраля они дошли до 4,6 млн руб., поднявшись с 2 млн руб. накануне и на следующий день упав до 1,6 млн). Вчера обороты торгов компанией на Московской бирже составили 2,9 млн руб.
«Проектные инвестиции» – ресторанный холдинг, председателем совета директоров которого является основатель О2ТВ Василий Лавров (он же считается совладельцем холдинга). На конец IV квартала 45,9% акций компании владела «Парлинк финанс лимитед» (весь прошлый год она снижала свой пакет – с 60%), а на дату последнего собрания акционеров еще 10,03% принадлежало «Силовым машинам и агрегатам», холдингу Nebot – 6,38%, Solid Financial Services – 6,94%. В конце 2012 г. стало известно, что американский фонд Global Emerging Market (GEM) купит почти 20% компании. GEM – инвестиционная группа из Америки, портфель под управлением – $3,4 млрд, инвестировала в компании United Africa Telecom, Inc. и производителей потребсектора США.
Долю в «Проектных инвестициях» фонд должен был приобретать поэтапно, в течение трех лет, по рыночной цене, рассказывал Лавров. На тот момент, в октябре, акции компании стоили 5,68 руб., исходя из этих котировок продавцы могли бы выручить 113 млн руб. А вчера стоимость акций дошла до 1,3 руб.
Манипулирование произошло в тот момент, когда в отношении компании уже велась проверка: сначала служба начала проверку по обращению физлиц и уже в ходе проверки участники рынка стали сообщать о странных сделках клиентов с этими бумагами, рассказывает представитель ФСФР.
С именем Лаврова связана еще одна история без успешного исхода.
Со все информацией можно ознакомиться по ссылке. И по этой ссылке.
Если вкратце:
Идея клубного квартала «Солнечногорье», состоящего из нескольких семиэтажных домов, появилась в 2015 году. Тогда московский бизнесмен Василий Лавров купил в Крыму ООО «Транс-Лизинг» – фирму, которая была создана на Украине и с 2004 года владела несколькими земельными участками на Бахчисарайском шоссе (купленными у местных жителей еще в начале 1990-х гг. Понятно, что тогда все сделки с недвижимостью в Крыму проходили по украинским законам и подтверждены нотариально заверенными договорами купли-продажи. После покупки участков, «Транс-Лизинг» не стал получать так называемый «госакт» – бумагу, которая не являлась обязательной по законодательству Украины). Чтобы объединить участки, компания взяла у города в аренду смежную землю, а в 2015 году все имущественные права перешли под российскую юрисдикцию. Чтобы профинансировать стройку, был зарегистрирован ЖСК «Солнечногорье», который привлёк пайщиков. ООО «Транс-Лизинг» согласовало технические условия и получило разрешение на строительство. Когда возведение домов уже началось, вокруг проекта стали происходить настоящие чудеса – решения местных властей, по сути, обнулили все приготовления к застройке.
При переходе участков в российскую юрисдикцию, когда «Транс-Лизингу» обратиться в крымский Госкомрегистр за регистрацией договоров долевого участия, чиновники отказались делать это без украинских «госактов» и посоветовали компании обратиться в суд.
Стройка замерла. ООО «Транс-Лизинг» и ЖСК «Солнечногорье» больше года судились с Госкомрегистром Крыма.
В декабре 2015 года глава администрации Ялты своим постановлением утвердил градостроительные условия и ограничения застройки на участке ООО «Транс-Лизинг» в пгт. Виноградное. ЖСК «Солнечногорье» с энтузиазмом возобновил строительство. Однако сегодня этот документ не имеет никакой силы – власть в городе сменилась, в Ялте был принят новый генеральный план.
В новом генплане Ялты участок земли ЖСК, как и несколько десятков других, оказался заштрихованным и обозначенным как «Территория неурегулированный градостроительной ситуации» и строить там по прежнему нельзя.
Ситуация выглядит так, что власти республики подвергают сомнению само право собственности на землю, обретенное «Транс-Лизингом» двадцать лет назад, а также право аренды земельного участка, которое было зарегистрировано в соответствии с законодательством РФ, а также сомнению подвергается право примерно 50 российских граждан, пайщиков ЖСК, вложивших в «Солнечногорье» свои деньги.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Доход от предоставленного займа, а также возможность получать рентный доход (при желании войти в покупку апартаментов)
🔸 Тип сделки: Договор залога с обеспечением
🔸 Срок займа: от 6 мес. до 12 месяцев
🔸 Тип владения: Залогодержатель
🔸 Тип объекта: Земельный участок
🔸 Опции на покупку апартаментов: Рассрочка на срок в 8 месяцев (до ввода в эксплуатацию отеля в мае 2022) с авансом всего в 10%
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания
▪️ Развитие внутреннего туризма
▪️ Правительственная программа "Стратегия развития Крыма до 2023 года"
▪️ Рост спроса на отдых в Крыму
▪️ Тренд на агро-туризм. В мировой практике агроэкотуризм выделился в отдельную отрасль с 1972 года и приносит значительные экономические выгоды странам: к примеру, ежегодные доходы от сельского туризма в Италии достигают $350 млн, а в Швейцарии прибыль от туризма в целом составляет $15 млрд в год.
▪️ Идет чтение законопроекта о развитии сельского аграрного туризма. Новый закон обещает фермерам господдержку на развитие туристических хуторов, гастрономических туров, винных деревень и прочих форм сельского отдыха.
Мы уже разбирали один проект в Крыму и делали оценку инвестиционной привлекательности Республики. Вы можете ознакомиться с разбором по ссылке.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min порог входа: от 500 тыс. руб.
Есть несколько портфелей. Для того, чтобы быть единственным залогодержателем, минимальный вход в портфель составляет 2 млн руб.
Возврата самого тела займа в конце срока или эту сумму можно учесть в счет стоимости домика.
▪️ Инвестиции: 2 000 000
▪️ Доход за 1 год под 24% годовых: 480 000 руб.
Так как при входе в проект с займом под выкуп участков есть опцион на 15 месяцев с фиксацией цены на домики.
🔹 Программы доходности с апартаментов:
- формат "общего котла"
- программа фиксированной доходности по ставке 10% годовых.
🔹 Доля УК: 20% от выручки от сдачи номера.
Не увидела расходов на уборку номера.
▪️ Инвестиции: 2 150 000 (для расчета взяли стоимость домика категории "стандарт")
Стоимость проживания адекватная.
Прогноз по загрузке тоже.
Как я уже говорила, я не один раз отдыхала в Крыму, в разных его частях и могу оценить и спрос и стоимость.
В фин.модели компания сравнивает доходность от перепродажи модульного дома. Вот тут я бы скептически отнеслась к такой доходности.
🔎 Анализ рынка
За 5 лет цены на дома и земельные участки в Западном Крыму выросли почти вдвое. Кризис на фоне коронавируса только ускорил этот процесс. Многие россияне провели период весенней самоизоляции на полуострове и решили приобрести здесь жилье.
Сразу после референдума в 2014 году цены на крымскую недвижимость резко взлетели. Она оказалась явно переоцененной. Инвесторы, ринувшиеся скупать дома и квартиры, быстро поняли, что вложения в старый жилой фонд невыгодны и вряд ли их получится быстро вернуть. Вторичный жилой фонд в Крыму очень плохого качества. Надлежащего контроля строительства не было и многие объекты возводились вообще незаконно. Кроме того, оставались еще юридические риски при приобретении вторички.
Тем не менее в последующие годы цены на жилье продолжили рост.
Цены на недвижимость в Крыму растут неравномерно. Главный фактор — экономическая и политическая ситуация. Давайте посмотрим, что влияло на темпы роста.
Второй пик роста цен связан с объявлением о строительстве Крымского моста. Взлет начался еще на этапе экспертизы проекта. В основном росли цены на землю, дома и квартиры в новостройках. Уже тогда россияне перестали рассматривать вторичку как средство хранения накоплений.
После открытия моста — новый виток роста цен. Инвесторы скупали квартиры в новостройках и земельные участки. Началось активное строительство на побережье полуострова. Тенденция сохранилась и в 2019-м.
В 2020 году цены на жилье в российских городах побили все рекорды и выросли в среднем на 16%. В Крыму же существенный рост коснулся лишь домов (+20%) и земельных участков вблизи побережья (+30%). Это связано с тем, что в период самоизоляции многие россияне пересмотрели требования к жилью. Когда есть своя земля и собственный двор, ограничения не так влияют на качество жизни. Кроме того, очень многие перешли на удаленку и решились переехать к морю.
В 2021-2022 гг. цены продолжат расти. Руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов считает, что рост составит 6-8%. А вот искусственный интеллект, разработанный инвестиционной компанией Realiste, прогнозирует рост на уровне 20-30%. Но большинство крымских аналитиков считают, что цены на квартиры в новостройках вырастут не более чем на 10%. Что касается загородных домов, то рост усилится по мере уменьшения количества земель, пригодных под застройку.
Денис Тесло, директор строительной компании «Кастро Групп», который занимается строительством домов на Западном побережье считает, что:
"В ближайшие пять лет цены на земельные участки и дома в Западном Крыму будут расти, и довольно быстро. Сейчас рост составляет примерно 12-15% в год. Чем меньше будет оставаться незастроенных участков, тем выше будет этот процент. Посмотрите на тот же ЮБК. Земли, пригодной под застройку, там мало. На Южном побережье дом за городом площадью около 100 кв. м обойдется в 10-12 млн рублей. А на Западном берегу Крыма такой же дом пока можно купить за 6,5-7 млн рублей."
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Тренд на эко-туризм/агро-туризм. В последние годы экотуризм в Крыму стал набирать большую популярность среди молодежи. Несмотря на то, что нашу жизнь сложно представить без компьютерных технологий, многие молодые люди предпочитают проводить отдых не дома перед компьютером, а на природе.
✅ Расположение (для периода сезонности). Самыми перспективными для развития сельского туризма считаются Белогорский, Бахчисарайский, Симферопольский районы. Стоит отметить, правда, что в Бахчисарайском районе есть «ограничитель» для роста числа отелей: дефицит воды.
Если не говорить про сельский туризм, а взять во внимание само расположение отеля, то здесь также много положительных моментов:
▪️ близость к морю и галечно-песчаный пляж;
▪️ близость к аэропорту;
▪️ близость к Евпатории, Севастополю и Симферополю, как к ближайшим центрам с развитой инфраструктурой
Село Береговое:
33 км до Бахчисарай
40 км до Симферополя
45 км до Севастополя
▪️ что особенно важно для туристов, которые предпочитают спокойный отдых - здесь отсутствуют шумные ночные клубы.
✅ Развитие района и туристического кластера. В рамках проекта «Дни открытых дверей на самобытные предприятия Крыма», который проводит ГУП РК «Крымский туристский центр», летом 2021 года состоялся пресс-тур для представителей СМИ на три уникальных предприятия полуострова, которые находятся в Бахчисарайском районе. Это:
▪️ семейная лавандовая ферма «Лавандовый замок» (с. Ароматное),
▪️ ультрасовременная винодельня Alma Valley, работающая по гравитационному принципу (с. Вилино);
▪️ и единственный на Юге России завод по производству масла из виноградных косточек V1VO (с. Отрадное).
✅ Стоимость ЗУ. Согласно анализу рынка, самая дорогая земля под виноградники на полуострове находится в Севастополе. Об этом рассказали в пресс-службе "Винного гида России" Роскачества. Один гектар в среднем обойдется от одного до пяти миллионов рублей. В Бахчисарайском районе гектар под виноград стоит 500 тысяч, в степном Крыму и Сакском районе — 200 тысяч.
В Крыму продолжается рост стоимости земельного участка из за высокого спроса.
✅ Данные анализа рынка. Исследование Лента.ру показало, что недвижимость в туристических регионах России лидирует по росту востребованности. Эксперты считают, что для многих квартиры в Краснодарском крае, и на юге в целом, оказались более привлекательными, чем жилье в Москве и Ленинградской области. А «Авито» составило рейтинг курортов России с максимальным ростом цен на загородную недвижимость. Среди курортов Крыма лидируют Алупка и Севастополь (оба - по 39%).
Юг и побережье Крыма стали заметно более интересными с точки зрения инвестиций в недвижимость. Кроме того, это регионы, где многие хотели бы жить из-за природы и климата, а также развивающейся инфраструктуры.
Минимальная стоимость посуточной аренды домов среди курортов полуострова в начале июля 2021 года фиксируется в поселке Орловка, средняя суточная стоимость проживания в которой - 1 950 рублей.
В пятерку лидеров вошла и Николаевка (2 260 рублей) - минимальная арендная плата на этом популярном крымском курорте оценивается в 2 000 рублей в сутки.
В Крыму сейчас совсем нет дешевого жилья из-за высокого спроса, средняя стоимость аренды на популярных курортах на данный момент составляет от 3 000 до 3 500 рублей. в день. Чуть более дешевые варианты, до 3 000 рублей - на восточном и западном побережьях полуострова Крыма.
По статистике "РБК-Недвижимость", ставки аренды на уровне ниже 3 000 рублей в сутки - в следующих курортах Крыма:
- Феодосия (2,53 тыс.);
- Севастополь (2,77 тыс.);
- Евпатория (2,81 тыс.).
По оценкам аналитиков, во втором квартале 2021 года средняя стоимость посуточной аренды в Крыму выросла на 29%. По количеству заявок лидируют Ялта и ее окрестности. Средняя ставка за квартал выросла там на 58%, до 4 530 рублей за сутки.
✅ Концепция проекта. Проект по созданию агрокластера в Береговом может стать центром притяжения гостей всего курорта: ветряные мельницы, винодельня, сыроварня, ферма и тд.- будет формировать поток туристов.
Агропромышленную составляющую проекта компания планирует развивать при поддержке государства. !Но! Этой подержи пока нет.
✅ Обеспечение: залог земельных участков с регистрацией в Росреестре. Земельные участки передаются в ЗАЛОГ Инвесторам.
При этом Залогодержателем может являться как один Инвестор, так и группа Инвесторов. Это позволяет объединять средства для покупки дорогостоящих участков, соблюдая обеспечение Залогом всех участников.
Каждый Залог регистрируется в Росреестре как на одного Инвестора, так и на группу Инвесторов.
✅ Займы проводятся через СБЕРБАНК, являющимся гарантом сделки.
Инвестор вносит средства на аккредитив в СБЕРБАНКЕ и при соблюдении условия раскрытия они направляются непосредственно продавцам участков, что исключает их нецелевое использование.
✅ Инвестор, приобретая домик, становится владельцем части земельного участка на праве безвозмездного пользования на 99 лет.
✅ Компания зарабатывает не только на девелопменте и управлении, но на продаже продукции от садов в будущем.
✅ - надо понимать, что сразу после приобретения земли АО ТОННЭКС ГРУП (через дочернюю компанию ООО КИМЕРИЯ), цена земли вырастает вдвое. Потому что становится частью Проекта, а не сданной фермерам за копейки сельхозкой. Ну и вообще Крымская земля растёт вслед за Сочинской.
✅ Юридический аспект. В реалиях сложившейся экономической ситуации, главным, если не единственным активом Крымского полуострова остается именно земля в одной из лучших климатических зон. Земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования, много, и кадастровая и рыночная цена их ниже. Но этот отличный рекреационный ресурс, могущий дать место для здравниц, санаториев, пансионатов, детских летних лагерей невозможно использовать. Так как на земельных участках сельскохозяйственного назначения запрещено строительство капитальных объектов для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством, хранением и переработкой сельскохозяйственной продукции.
Согласно местному законодательству, земли сельскохозяйственного назначения должны основывается на принципе сохранение целевого использования земельных участков.
Компания КИММЕРИЯ сохраняет земли именно как сельскохозяйственные. Центральным элементом в нем является именно воссоздание производства сельскохозяйственной продукции, возрождение большого садоводческого хозяйства, бывшего здесь в период советской власти.
На земельных участках сельскохозяйственного назначения запрещено строительство капитальных объектов для целей не связанных с сельскохозяйственным производством, хранением и переработкой сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, Правилами землепользования и застройки муниципального образования Песчановское сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, в границах территории, в рамках которых реализуется проект, градостроительные регламенты не установлены, основными видами разрешенного использования земель определены: сельскохозяйственное использование (код 1.0) и земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0), включающий в себя благоустройство территории – код 12.0.2 - размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов.
Модульные дома относятся к категории некапитальных строений.
✅ Проект развивает территорию района, обеспечивает новые рабочие места, увеличивает туристическую привлекательность района - развивает Крым.
✅ Высокий потенциал рынка. Хозяйственная деятельность на сельхоз. угодьях, связанная с выращиванием плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур является и будет являться неотъемлемой и перспективнейшей частью экономики республики.
✅ Популярность модульных домов на крымском побережье для отдыха туристов.
На личном примере могу сказать, что за 1-2 года, вся многокилометровая прибрежная зона западного побережья, а именно Тарханкута (Оленевка) была застроена модульными домами, где в сезон была максимальная загрузка.
👎 РИСКИ
❎ Расположение не для всесезонного курортного отдыха. Дело в том, что зимой возле моря не очень комфортно: сыро и сильный ветер. А отель располагается на открытой местности, вдали от горных хребтов, которые укрывают местность от сильного ветра, как это есть на территории Большой Ялты.
Однако, данный фактор учитывался в фин.модели и загрузка в низкий сезон учитывалась минимальная.
Также, как уже было отмечено выше, в ближайшем окружении нет тусовочной инфраструктуры в виде клубов/баров. Из-за этого отпадает часть потенциальной аудитории.
❎ Согласно условиям Соглашения о предоставлении опциона, Инвестор обязан возместить Компании все подтвержденные документально понесенные ей убытки, включая упущенную выгоду, в случае невыполнения Инвестором своих обязательств по соглашению.
Однако, никаких дополнительных пунктов о формуле расчет упущенной выгоды, или списка убытков не представлено.
❎ В случае, если проект "не пошел", заморозился и тд. и компания не осуществляет Вам выплаты, Вы получите права на участок, как Залогодержатель. Становитесь владельцем ЗУ сельскохозяйственного назначения, которое не так то легко продать, учитывая, что это ЗУ не для ИЖС.
❎ У компании ни одного реализованного проекта.
❎ Заявленные сроки запуска отеля могут быть не соблюдены. Даже несмотря на то, что модульные дома строятся достаточно быстро, еще быстрее собираются. Но территория не облагорожена, нет даже минимальной инфраструктуры для отдыха людей. Конечно есть впереди еще пол года, за которые можно многое успеть. Но, на примере подобных домов в «Оленевка Village» можно сказать, что за отсутствием инфраструктуры, стоимость проживания может быть значительно ниже, нежели в заявленной фин.модели.
❎ Ни о каких садах и зелени к моменту запуска отеля (май 2022 г.) речи быть не может. Соответственно сама концепция агро-туризма заработает через некоторое время. А так как пока еще нет никакой поддержки государства для восстановления садов, и не известно будет ли она вообще, то концепция проекта может быть под угрозой.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного дохода от предоставленного займа, а также дает возможность для приобретения домика и последующего получения пассивного рентного дохода.
⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку.
©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале