Инвестиции в ЗОРГЕ №9
💡 Инвестиции в сданный апарт-комплекс бизнес-класса Зорге 9 от начинающего девелопера St Michael, с целью получения пассивного рентного дохода.
Проект привлек наше внимание своей рекламой "минус 50% от цен на апартаменты" и "призывом" выгодно инвестировать:
📍 г. Москва, САО, Хорошевский район, улица Зорге, 9
Комплекс апартаментов построен в престижном столичном районе с хорошей транспортной доступностью.
Комплекс расположен на Ходынке недалеко от ключевых столичных магистралей, по которым можно быстро добраться в центр или выехать в Подмосковье:
-Ленинградский проспект,
-Хорошёвское шоссе (680 м),
-ТТК (3 км),
-Северо-Западная хорда.
Если нет пробок, достаточно 15 минут, чтобы доехать до «Москва-Сити», 30 минут — до Кремля и 40 минут — до аэропорта Шереметьево.
В районе начал работать ТПУ «Хорошёвская» с перехватывающей парковкой на 600 автомобилей.
Площадь "зеленой" зоны района превышает 500 тыс. кв.м. Это парки "Березовая роща", Чапаевский парк, парк Ходынское поле - считается одним из лучших ландшафтных парков России. В этом парке: волейбольные и баскетбольные площадки, зоны воркаута, скейт-парк, зона для выгула собак, велосипедные и беговые дорожки.
Почти треть Хорошёвского района занимает промышленная зона: здесь находятся более 50 предприятий. Самые крупные — гиганты аэрокосмической отрасли: Опытно-конструкторское бюро Павла Сухого, Авиационный комплекс им. С. В. Ильюшина и Государственный научно-исследовательский институт авиационных систем. Научный потенциал Хорошёвского поддерживают Научно-исследовательский кинофотоинститут и Институт медико-биологических проблем Российской академии наук. К крупным предприятиям района также относятся строительный холдинг, мукомольный комбинат, типография и издательский дом.
Именно в Хорошёвском находятся один из крупнейших торговых центров Европы "Авиапарк", спортивные арены, где проходят соревнования мирового уровня: Спортивные комплексы «ЦСКА», «Мегаспорт» и «ВЭБ Арена».
РАМ им.Генисиных, ТИ им.Щукина, МГЮА им.Кутафина, МАИ, МГИМ, МГПУ, Финансовый университет при Правительстве РФ, Курчатовская школа и еще несколько школ, входящих в список лучших школ России.
В районе всего 9 адресов/домов попали в программу реновации:
Развитие территории бывшего завода «МиГ» позволит создать новую «точку притяжения». Здесь появятся объекты общественно-деловой, социальной и коммерческой инфраструктуры, а также жилье, в том числе по Программе реновации.
Общий объем застройки: 2 345 850 кв.м
Общественно-деловое назначение: 93 8340 кв.м
Жилое назначение: 1 407 510 кв.м
Интересы застройщиков. Хорошёвский район удачно расположен: рядом с Хорошёво-Мнёвниками, где находится Серебряный бор, который привлекает и жителей, и гостей столицы, близко к «Москве-Сити» — удобно для тех, кто там работает. Согласно Генеральному плану Москвы, коммерческая и жилая недвижимость в «Москва-Сити» будет реорганизована. Новые девелоперские проекты, которые появляются в Хорошёвском районе, рассчитаны на тех, кто будет создавать новую деловую жизнь в центре столицы.
Все представленные проекты в самом ближайшем окружении от анализируемого проекта относятся к категории бизнес-класс.
📝 О ПРОЕКТЕ
Комплекс апартаментов представляет собой 3 монолитно-кирпичных высотных дома.
Фасады зданий выполнены в осовремененном романском стиле, характерном для знаменитого исторического района Нью-Йорка – Манхэттена. Корпуса названы соответствующе – Madison, Manhattan и Soho.
К услугам резидентов «Зорге 9» лобби и коворкинг The Work, где есть просторная зона для работы, комнаты для переговоров, телефонные капсулы и кофе-поинт.
В комплексе собственный парк на 2 га, который огораживает жилой комплекс от проезжей части улицы Зорге. Подсветка, ландшафтное озеленение, фонтан, спортивные площадки.
Фитнес-клуб с бассейном и хамам на 3 000 кв.м
Подземный паркинг на 375 м/м с системой автоматического распознавания номеров.
+ зарядка для электрокаров
+ кладовые, боксы для хранения мото- и вело транспорта
Со второго по двадцатый этаж высота потолков 3,19 м. А в пентхаусах на последних этажах еще на метр выше.
На территории всего комплекса и домов действует система бесконтактного доступа по системе Face ID.
+ Система "Умный дом" и приложение собственника, где можно управлять всеми необходимыми функциями, от заказа услуг, оплаты ЖКУ до просмотра камер в кладовой и паркинге, а также заранее вызвать лифт.
Концепция проекта напоминает, скорее, дорогой отель с консьержем, дворецким и высоким уровнем сервиса, но без системы All inclusive, поскольку за дополнительные удовольствия, вроде бассейна, кладовых и паркинга, придётся доплачивать.
В анализируемом сданном в 2023 году корпусе 287 апартаментов (2 корпуса введены в эксплуатацию в момент написания данного разбора):
То есть, порядка 30-33% на каждую группу. Ориентировочно, такое же разделение и по только что сданным корпусам.
ВРИ ЗУ: Стационарное медицинское обслуживание (3.4.2). Предпринимательство (4.0). Гостиничное обслуживание (4.7). Спорт (5.1). Склады (6.9)
📌 О КОМПАНИИ
Застройщиком комплекса апартаментов «Зорге 9» является начинающий девелопер St Michael. Это их первый самостоятельный проект.
Компания косвенно причастна к таким проектам, как жилые комплексы «Донской Олимп» на юге столицы и «Новое Домодедово» в Московской области, торговый центр «Большой» и индустриальный парк «Вельяминово».
Второй их проект сейчас на старте продаж:
Проект сдался с задержкой. Неоднократно был сделан перенос сроков ввода. С изначального срока II квартал 2022 года на III квартал 2024 года. Кстати, стройка началась в 2019 году!!!
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: повышенный рентный доход за счет разделения трехкомнатной квартиры на 2 однокомнатные.
🔸 Опции: Ипотека от ведущих банков / 100% оплата / Trade in
На эти ставки лучше не смотреть :-(
🔸 Стадия готовности: 1 корпус сдан в 2023, ключи в день сделки.
Остальные два корпуса сданы в III кв. 2024, в момент написания данного разбора. Выдача ключей до 31.08.2024
🔸 Срок выплат: Выдача ключей по 1-му корпусу в день сделки.
+ Срок на ремонт и меблировку минимум 4 месяца.
Итого: потенциальный доход может начаться с января 2025 г.
🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
🔸 Уровень распроданности и темпы продаж:
Распроданность апартаментов: 47-57% по состоянию на март 2024 года
▪️ Отсутствует, но возможен увеличенный рентный доход за счет разделения трехкомнатной квартиры на 2 однокомнатные.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: 27 461 300 ₽ /411 097 ₽ м² без ремонта
Надо сказать, что эта цена с учетом скидки в 50%...и только до конца июля.
На момент публикации разбора, 02.08.2024 г. - скидочные цены актуальны!
И вуаля, акция продлена на следующий месяц
А были ли они реально в 2 раза выше?
Виды из окон на ландшафтный двор, ЦСКА
Угловое остекление
Высокие потолки
Отдельная кухня
Два санузла
Вариант зонирования (предложение от застройщика): студия и 1-комн.квартира
Обратите внимание, что в "текущей" жилой комнате застройщик предлагает сделать мокрую точку для сан.узла и зоны кухни, чтоб получилась отдельная студия.
Сравним стоимость
Из конкурентных новостроек, указанных ранее, мы выбрали предложения от застройщиков по сданным проектам и исключили "Вереск" (проект отличается по уровню).
Основной конкурент в ближайшем окружении - квартиры в ЖК Рихард. Корпуса соседствуют друг с другом.
Учитывая, что комплекс сдан, то логично рассмотреть варианты на вторичном рынке (3 варианта розовым цветом), которые мы также учли в сравнительном анализе ниже:
Вывод: Рихард - стоимость трехкомнатной квартиры с двумя сан.узлами и возможностью деления на 2 квартиры - 38 млн в отделке white box.
В проекте Мята мы не уверены, что возможно деление на 2 студии, так как по плану 1 сан.узел.
Так как идея состоит в покупке трешки для деления на студии, то мы конечно же будем сравнивать с вариантами продаж студий и однокомнатных лотов.
Трешка от застройщика (66,8 м²) от 27,5 млн / 24,5 млн на вторичке
Студия от застройщика (27 м²) от 13,1 млн / 11,6 на вторичке
Однушки от застройщика (36 м²) от 16,7 млн / 14,5 на вторичке
Стоимость НЕ превышает рынок. НО, как часто бывает на вторичном рынке можно найти предложения в рамках одного ЖК чуть ниже предложения застройщика. Зорге 9 не исключение, среди актуальных предложений на трешки есть лот по цене ниже на 8%.
А зачем трешка, когда можно купить в рамках этой же суммы 2 отдельные студии и не иметь риска незаконной перепланировки?
🔹 Рекламируемая доходность: от 190 000 руб./месяц вместо 138 000 руб./месяц.
В ЖК Рихард трешка в 92,5 кв.м сдается за 200 тыс/мес.
На наш взгляд, это вариант планировки более подходит под разделение на отдельные студии.
Оценочная стоимость аренды от Яндекс:
2 Вариант: сдаем студии и 1 -комн.:
В ЖК Рихард от 80 до 120 тыс./мес.
1-комн. квартира апарт в Зорге 9 за 120 тыс./мес.
Оценочная стоимость аренды от Яндекс:
Инвестиции: 27,5 млн + ремонт и оснащение* минимум 4 млн = 31,5 млн
В компании застройщика стоимость отделки с материалами от 40 тыс за кв м, есть разные дизайн проекты + мебель/техника
МАП при сдаче в аренду при разделении на студию и 1-комн. Ориентируемся на ценник от Яндекса: 65 000 + 76 000 = 141 000 руб. Можно прибавить порядка 15% за "начинку" проекта, классность, всю "умную" систему и т.д. = 162 000 руб.
ГАП 162 000*12 = округленно 2 млн
КУ на арендаторе
Доходность = 6,3% с учетом налогов
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация - близость к центру, к инфраструктуре.
✅ Близость к Москва-Сити дает возможность быстро найти арендаторов.
✅ Транспортная и пешеходная доступность.
✅ Возможность заказать ремонт у партнеров компании-застройщика.
✅ "Начинка" проекта и инфраструктура внутри.
✅ В текущих условиях (рост ставок по ипотеке = невозможность приобрести жилье) будет спрос на аренду.
Эксперт спрогнозировала рост стоимости аренды жилья к концу года
Жилой фронт: аренда квартир в России за год подорожала на 40%. Эксперты связывают тренд со снижением предложения на рынке и высоким спросом
👎 РИСКИ
❎ Конкуренция арендных предложений среди сданных проектов в ближайшем окружении.
❎ Конкуренция внутри самого проекта. При условии покупки трешки с целью деления на студию и 1-комн, вы конкурируете с 30% уже имеющихся студий и 1-комн. (примерно 95 шт.) + 95*2 в только что сданных корпусах.
❎ Низкий уровень распроданности, учитывая высокую стадию готовности. Это может указывать на недостаточный спрос на апартаменты в данном проекте или на проблемы с маркетингом и продажами.
Уровень распроданности по двум только что сданным корпусам 47-57%. В 1-ом корпусе в продаже еще 45 лотов.
❎ Несмотря на то, что апарт-комплекс уже сдан, строил его мало известный застройщик (с пробуксовкой на старте, в портфолио которого нет реализованных объектов жилых комплексов). Нет отзывов о качестве строительства и эксплуатационных характеристиках домов спустя годы.
Да, в данном случае вы покупаете лот в уже сданном корпусе. Но из этого минуса вытекает следующий...
❎ Несмотря на то, что это не жилая недвижимость, все же есть некий риск неузаканивания перепланировки + доп.расходы на кадастрирование и саму процедуру узаканивания, разводку сантехники.
❎ Явно будет острая нехватка парковки.
❎ Промзона вокруг комплекса, линии высоковольтных передач и ТЭЦ-16. Окна «Зорге 9» будут выходить на постоянно парящие трубы.
В 150 метрах от МФК проходит шумная железная дорога.
В промзоне №9а «Улица Зорге» располагается действующая ТЭЦ-16. В 1,2 км от новостройки находятся промзоны «Магистральные улицы» и «Силикатные улицы», но в их пределах уже давно прекращена промышленная деятельность. Сейчас они активно застраиваются и в будущем превратятся в благоустроенные жилые кварталы.
Не риск, но все же как то не очень... очень плотное соседство с другим ЖК. «Зорге 9» плотно примыкает к ЖК «Рихард», и границу между заборами найдёшь даже не с первого раза.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.
- Мы не увидели выгодность покупки трешки и деления ее на студию и 1-комн. Таким делением можно дольше экспонировать свои предложения на рынке.
- Купить 2 студии или студию и однушку = ценник трешки. А сдать такие варианты гораздо привлекательнее для ЦА
- Покупка на вторичном рынке будет выгоднее. Так как объект сдан и все рано действуют общие условия ипотеки, то присмотреться лучше к вариантам на вторичном рынке.