Инвестиции в новый действующий отель 7 Peaks Family Resort 4* в Архызе

Уважаемые читатели, мы анализируем проект в неизвестном для нас регионе. Поэтому, если вы обладаете опытом участия в сделках с недвижимостью в данном регионе и можете поделиться важными деталями, которые могут повлиять на итоговое решение инвестора, будем признательны за ваши комментарии и рекомендации.

Горнолыжный курорт

Красная Поляна — один из самых узнаваемых и развитых курортов России с точки зрения инфраструктуры и уровня сервиса. Долгое время она оставалась эталоном премиального отдыха и ориентиром для инвесторов. Однако ситуация изменилась: стоимость недвижимости на курорте достигла рекордных значений, а сроки окупаемости объектов теперь исчисляются десятками лет. Прежняя модель инвестиционной привлекательности более не актуальна.

На фоне этих изменений всё большую популярность набирает Архыз* — динамично развивающийся горный курорт, который по ряду параметров уже начал догонять Красную Поляну. Инфраструктура активно расширяется, растёт туристический поток.

Давайте попробуем понять, сохраняют ли здесь объекты недвижимости пока ещё относительно доступные цены и более сбалансированную экономику для инвесторов?

* Северный Кавказ - регион с множеством курортов, пользующихся популярностью у туристов. В регионах Северного Кавказа – Карачаево-Черкессия и Кабардино-Балкария расположены три уникальных курорта России: Архыз, Домбай и Эльбрус.

💡 Инвестиции в новый действующий отель 7 Peaks Family Resort* в Архызе с рекламируемой:

• средней окупаемостью апартаментов — 7-9 лет
• годовой доходностью — от 14% до 18%
• заполняемостью в высокий сезон — 95%
• ростом стоимости недвижимости — 15-20% в год

📍Карачаево‑Черкесская Республика, село Архыз, посёлок Романтик, Горная ул., 24

Комплекс апартаментов у подножия гор, в 50 метрах от канатной дороги Орбита.

Из отеля есть прямой выезд на склон.

Месторасположение и транспортная доступность:

• Отель находится в поселке Романтик*, который является центром курорта Архыз.

Сейчас на Архызе для гостей открыты две туристические деревни – Романтик и Лунная поляна. Строятся еще 2 деревни.

• Расстояние до центра поселка Архыз — около 10 км.
• До аэропорта Минеральные Воды примерно 216 км, до аэропорта Сочи — около 100 км, а до железнодорожного вокзала Роза Хутор — около 74 км.

Вот топ самых популярных горнолыжных курортов России по количеству туристов и популярности в сезоне 2024/2025 (по данным различных источников и аналитики):

На Кавказе сосредоточено около 30% всех горнолыжных трасс России.

1. Красная Поляна (Сочи)
2. Архыз (Карачаево-Черкесия), Эльбрус (Кабардино-Балкария), Домбай (Карачаево-Черкесия)
3. Шерегеш (Кемеровская область)
4. Белокуриха (Алтайский край)
5. Манжерок (Республика Алтай)

Лидером по количеству туристов и продажам туров остается горный кластер Краснодарского края (Красная Поляна, Роза Хутор, Газпром), на который приходится около 32% рынка зимнего отдыха в России. Курорт Архыз в сезоне 2024/25 продемонстрирует наибольший рост туристического потока.

📝 О ПРОЕКТЕ

7Peaks Family Resort — это современный отель сети 7Peaks Hotels Group, ориентированный на семейный отдых. Номерной фонд - 200 номеров.

Отель открылся в 2024 году.

Инфраструктура:

• Бассейн
• Рестораны
• SPA-комплекс
• Детские зоны с аниматорами
• Лыжехранилище
• Конференц-зал

Рейтинг на Яндекс.Путешествия 5.0 на основе 126 оценок и 85 отзывах.

Несмотря на высокие оценки за комфорт, спа-зону, расположение и интерьер, есть и негативные отзывы. Основные жалобы связаны с сервисом на ресепшене, качеством и организацией (скоростью) питания, а также техническими недоработками в номерах. Эти моменты портят общее впечатление, особенно учитывая, что отель новый и позиционируется как современный и комфортный.

При этом, большинство негативных отзывов сопровождаются официальными ответами от отеля с извинениями и обещаниями улучшить сервис.

📌 О КОМПАНИИ

Сеть 7Peaks Hotels Group включает 2 отеля (Архыз):

• Premier Resort

Отель 7 Peaks Premier Resort — это обновленный отель, который ранее назывался «Вертикаль». Он прошел полную реновацию и теперь входит в линейку гостиниц 7Peaks.

• Family Resort

Гостиничный оператор

ООО "Севенпикс", ИНН 0900013267, ОГРН 1250900000053

Организация зарегистрирована менее 1 года назад, поэтому нет никакой финансовой отчетности.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода

🔸 Тип сделки: ДКПН

Номер полностью под ключ: ремонт, мебель, техника, текстиль.
После приобретения, заключается 2 договора:

1. Договор на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию нежилого здания.

ООО «РЦОИА» выступает в качестве управляющей компании, которая предоставляет услуги по содержанию, эксплуатации и техническому обслуживанию Здания. Сумма договора с ООО «РЦОИА» включает: - Стоимость Услуг по договору: 350 рублей за 1 кв.м площади объекта собственника (номера) без учета НДС. Сумма договора включает техническое обслуживание здания и сумма коммунальных услуг за места общего пользования. - Размер платы в инновационный фонд: 85 рублей за 1 кв.м площади объекта собственника (номера) без учета НДС. Инновационный фонд – накопительный счет, созданный в целях осуществления капитального ремонта.

2. Агентский договор.

ООО «Севенпикс» выступает в качестве агента, который по поручению Собственника обязуется за вознаграждение (и за счет Принципала) оказывать гостиничные услуги. Ежемесячное вознаграждение Агента по договору составляет 10 % от суммы выручки без НДС, полученной в результате реализации гостиничных услуг. Детальные расчеты и формулы приведены в агентском договоре.

Срок договора:

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опции:

• Рассрочка на 3 месяца

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства: Введен в эксплуатацию

Отель функционирует

🔸 Темпы продаж: В продаже 4 (из 200) номера

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: с 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная УК

🔸 Драйвер роста:

▪️ Стратегия развития курорта «Архыз» нацелена на превращение его в крупный всесезонный горнолыжный и туристический кластер мирового уровня с устойчивым ростом туристического потока и развитой инфраструктурой.

Основные направления стратегии развития

1. Масштабное расширение инфраструктуры и номерного фонда

• К 2030 году планируется удвоить номерной фонд курорта — с нынешних около 4300 мест размещения до более чем 18,5 тысячи. Для этого инвесторы уже заключили 38 соглашений на строительство новых средств размещения, включая гостиницы, апартаменты и туристические деревни.
• На 2025 год запланировано открытие минимум 5 новых гостиниц, в том числе уникального отеля с обсерваторией и технологиями умного дома.
• Курорт включает две действующие туристические деревни — Романтик и Лунная Поляна, а также планируется застройка двух новых — Фестивальная и Дукка, которые будут связаны единой зоной катания и променадом вдоль горной реки. После 2030 года появятся еще две деревни — Дукка 2000 и Пхия, что позволит разместить более 15 тысяч гостей.

2. Развитие горнолыжной инфраструктуры

• К 2030 году на курорте будет построено 6 новых канатных дорог и проложено дополнительно 30 км трасс с системой искусственного снегообразования.
• Планируется создание единой зоны катания с общим ски-пассом и сетью из 14 канатных дорог.

3. Развитие всесезонного туризма и сервисов активного отдыха

• Курорт активно развивает летние активности: в 2025 году планируется открыть более 10 новых летних сервисов, включая экстрим-парк с высокогорными качелями, площадки для падел-тенниса, пейнтбол и другие развлечения.
• В планах создание медицинского кластера с санаториями и медицинскими центрами, что расширит возможности для оздоровительного туризма.

4. Инвестиции и экономическое развитие

• Общий объем инвестиций в отельное строительство до 2030 года превысит 68 млрд рублей.
• Утвержден мастер-план развития особой экономической зоны туристско-рекреационного типа, включающий строительство новых объектов, развитие транспортной и инженерной инфраструктуры.
• Планируется улучшение логистики и транспортной доступности курорта, вкл. аэропорт, что позволит к 2030 году увеличить туристический поток до 2 миллионов человек в год.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа (на дату разбора в продаже осталось 4 номера): 20 300 000 ₽ / 700 000 ₽/м²

Стоимость номеров указана "под ключ".

🔹Лот: 29 м²

🔹 Доходность рекламируемая:

* Средняя окупаемость апартаментов — 7-9 лет
* Годовая доходность — от 14% до 18%
* Заполняемость в высокий сезон — 95%
* Рост стоимости недвижимости — 15-20% в год

Но, при этом, в присланных менеджером фин.модели мы видим иные, более реалистичные цифры. А именно:

Проверяем цифры из фин.модели:

1. Стоимость проживания 13 000 руб./сутки - не согласны

Ниже анализ стоимости проживания на рандомные даты июнь/июль 2025 г. (высокий летний сезон)

7Peaks Premier Resort 4* 6 000 - 8 400

В самом 7Peaks Family Resort 4* 9 200

Tash Maral 4* 12 000

Адреналин 4* 11 500

Mariv Ski 4* 12 000

Dukka 4* 7 000

OZON Arkhyz 5* 9 220 - 12 320

Mairi Park Hotel 5* 10 900 - 15 050

Романтик 4* 8 800 - 10 600

Сводная:

💰 Рекомендованные базовые тарифы по сезонам для 7Peaks Family Resort 4*:

2. Среднегодовая загрузка - 80% - согласны (только на основании открытых публикаций.

При расчёте среднегодовой загрузки опираемся на официальные данные из заявлений главы республики/подведомств:

1) летний сезон (с мая по сентябрь) = 80%;
2) зимний сезон (с ноября по март) = 95%;
3) межсезонье (апрель и октябрь) = 50%

🔹 Пример расчета доходности:

Ставки по сезонам (суточные):

• Летний сезон: 9 400 ₽ (средняя ставка между 9 000 и 9 800)
• Зимний сезон: 11 800 ₽ (средняя ставка между 11 000 и 12 500)
• Межсезонье: 7 000 ₽ (средняя ставка между 6 500 и 7 500)

Загрузка по сезонам:

• Лето (май–сентябрь, 153 дня): 80%
• Зима (ноябрь–март, 151 день): 95%
• Межсезонье (апрель + октябрь, 61 день): 50%

ИТОГО ВЫРУЧКА С НОМЕРА: 3 055 410 ₽

Расходы: 50% 1 528 500 ₽

Годовой доход инвестора: 1 528 500 ₽

Инвестиции 20,3 млн

Доходность 7,5%

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅Функционирующий отель с высоким рейтингом.

✅Центральное расположение в курортной зоне прямо возле подъемников.

✅Номерной фонд - можно сказать совсем не большой, всего 200 номеров.

✅Котловой метод распределения дохода.

✅Отсутствие возможности самостоятельного управления, что в свою очередь позволяет сохранить единую концепцию проекта, а также не допустить демпинга цен в рамках одного отеля.

✅ Стратегия развития курорта -> увеличение номерного фонда-> строительство аэропорта -> рост числа туристического потока.

✅ Высокий уровень загрузки на курорте. Не только зимний сезон, но и летний*.

Курорт входит в ТОП 3 по популярности среди горнолыжных курортов.

*Основываясь на публичных заявлений глав подведомсвенных структур.

👎 РИСКИ

❎ Транспортная инфраструктура.

До Архыза добираться - не самый легкий путь. Долететь до аэропорта в Мин.воды и оттуда 2,5 часа до самого курорта.

В Красной полене все проще, от аэропорта Сочи дорога занимает всего 30 минут.

Но, как мы уже ранее указали, вблизи курорта Архыз начинают строить новый аэропорт, который планируют запустить уже в 2028 году. Что даст еще больший толчок к росту цен и увеличению тур.потока в два раза.

❎ Сильно развит серый сектор гостиничных объектов. Количество классифицированных коллективных средств размещения в Северном Кавказе растет медленнее, чем серый сектор.

❎Нельзя сказать, что управляет отелем опытный гостиничный оператор. В его портфеле только 2 отеля, которыми он управляет около года. То есть - отсутствует долгосрочная операционная отчетность. Отсутствуют гарантии, что операционные показатели будут соответствовать заявленным, особенно при экономических или туристических спадах.

❎ Высокий порог входа от 20 млн.

❎ Риск недозагрузки в межсезонье и переоценки летнего потока. Несмотря на рост летнего турпотока, Архыз пока остаётся в первую очередь зимним направлением.

❎ Финансовая модель уже показывает существенное расхождение с рекламной: заявленные 14–18% доходности превращаются в 7,5%.

❎ Потенциальный демпинг цен новыми отелями.

• Рост номерного фонда до 18 500 мест приведёт к высокой конкуренции.
• Если новые отели начнут снижать цены для загрузки, это может снизить средний тариф и рентабельность проекта.
• Особенно высока конкуренция с крупными брендами (Alean), которые обладают ресурсами для агрессивного маркетинга.

Поскольку объект уже функционирует, мы не видим значительного потенциала роста стоимости квадратного метра. Это особенно актуально в контексте стратегии развития курорта, предусматривающей кратное увеличение номерного фонда в течение ближайших пяти лет.

Следует учитывать, что часть новых гостиничных объектов также будет предлагаться частным инвесторам. Причем такую модель уже активно используют крупные российские гостиничные операторы, такие как Cosmos Group и Alean, реализуя номера в строящихся отелях в формате инвестиционного продукта.

Для частных инвесторов такие предложения зачастую представляют больший интерес и вызывают большее доверие — за счет силы бренда, подтверждённого опыта операционного управления объектами с тысячами номеров, сформированной лояльной клиентской базы и устойчивых бизнес-процессов.

Таким образом, с ростом конкуренции на рынке инвестиционных гостиничных продуктов, предложение уже эксплуатируемых объектов без уникальных характеристик и сильного бренда может проигрывать по привлекательности.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.

⚖️ Даем проекту нейтрально-отрицательную оценку, а самому направлению (Архыз) даем положительную оценку.