Комплексное развитие территорий

Если вы регулярно читаете наши разборы, то вы точно заметили, что практически в каждом нашем разборе московского проекта мы смотрим попадает ли проект в зону КРТ - комплексное развитие территорий.

Москва - первый регион, где стали применять КРТ. Сейчас программа активно "шагает" и по другим регионам.

Проекты КРТ могут охватывать как коммерческую недвижимость, так и новостройки, и дома, участвующие в программе реновации жилья. Будущий облик района неизбежно влияет на текущее и перспективное восприятие проекта, его преимущества и уровень конкурентоспособности.

Поэтому сегодня, мы подробнее поговорим о КТР.

Комплексное развитие территорий (КРТ) или "новая жизнь бывших промзон" — это работа, направленная на улучшение условий жизни граждан в городах, поселках и населенных пунктах. В рамки проектов умещается не только постройка домов и других зданий, но и модернизация всей необходимой инфраструктуры.

Идея программы заключается в создании новых кварталов с жильем, развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой и новыми рабочими местами для высококвалифицированных кадров.

В понятие комплексного развития территории входят 2 связанных друг с другом направления:

• По сносу и модернизации капитальных сооружений, в том числе многоквартирных домов и инженерно-технических систем, которые перестали отвечать возрастающим требованиям и стали ветхими или аварийными.
• По строительству новых сооружений, МКД, коммунальных, социальных, транспортных систем, благоустройству территории в рамках одобренных проектов.

КРТ непосредственно связано с правами собственности и аренды городских земельных участков. Для многих собственников включение в границы КРТ является неприятным сюрпризом.

Несмотря на то, что городские власти позиционируют КРТ как способ избавления Москвы от «неэффективно используемой территории», на включенных в КРТ площадках собственники все же ведут бизнес (в основном, арендный бизнес; и в меньшей степени - производство), на предприятиях работают сотрудники, собственники связаны кредитными обязательствами, обязательствами перед своими контрагентами. Такое внезапное вмешательство в оперативную коммерческую деятельность живых компаний очень чувствительно для бизнеса.

Для того, чтобы быть готовым к такого рода сюрпризам, собственникам рекомендуется периодически проверять информацию:

Следите за публичными источниками (источники для Москвы):

1. По результатам рассмотрения потенциальных площадок и согласования их включения в КРТ на Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы проект КРТ публикуется Департаментом городского имущества г. Москвы на официальном сайте в разделе "Проекты решений о комплексном развитии территорий нежилой застройки".
2. Московский фонд реновации жилой застройки
3. Карта КРТ также размещена на портале.

Если земельный участок включен в КРТ, собственнику придется либо продать объект за низкую цену в рамках изъятия участка для государственных нужд, либо подписать соглашение* о реализации КРТ и существенно вложиться в участие в программе. При этом условия, установленные Правительством Москвы, могут оказаться невыгодными для собственников.

Отслеживайте почтовую корреспонденцию

После публикации проекта решения о КРТ городские власти должны направить всем правообладателям объектов, включенных в границы КРТ, предложение о заключении между правообладателями соглашения* о КРТ.

* Если кратко, то в 99,9% случаев заключения соглашения о совместном развитии площадки КРТ не случается. У собственников не хватает квалификации, опыта и просто денежных ресурсов для реализации "технического задания", которое предусмотрено проектом КРТ. Поэтому, самостоятельная реализация КРТ де-факто возможна тогда, когда на площадке «сидит» один крупный собственник с девелоперским бэкграундом. Более того, можно подумать, что процедура КРТ дает собственникам возможность участия в комплексном развитии территории, но на самом деле это не так. Во-первых, договор о КРТ заключается только при условии согласия всех правообладателей объектов недвижимости, которые расположены в границах КРТ. Если из 51 правообладателя 50 согласны заключить договор, а один нет, то оформить его не получится. Во-вторых, часто уже на этапе подготовки проекта КРТ есть негласная договоренность с застройщиком, который будет его реализовывать. А значит, участие собственников, даже при их желании, неинтересно.

Если не соглашение, то денежная компенсация.

Компенсацию часто не соответствует рыночной стоимости имущества и может быть занижена в несколько раз.

Если территория попала "под каток КРТ", то в ЛЮБОМ СЛУЧАЕ, собственники будут вынуждены остановить свой бизнес и освободить площадку (право собственности больше не будет, так как начнется процесс изъятия). Такое "освобождение" от собственности должно сопровождаться предварительной оценкой для расчета денежной компенсации, для которой учитываются:

- рыночная стоимость права собственности на объекты недвижимости и права долгосрочной аренды земельных участков;

- убытки, причиненные правообладателям, в связи с изъятием объектов недвижимости. В эти убытки включаются, в частности: упущенная выгода (т. е. неполученная прибыль от пользования объектами недвижимости; классический пример: неполученный арендный поток за определенный период; убытки перед третьими лицами в связи с прекращением права собственности (например, убытки перед арендаторами, связанные с расторжением договоров аренды и др.).

Если собственник не согласен с размером денежной компенсации, то он вправе:

• попробовать урегулировать на досудебной стадии, предоставив свои замечания на отчёт об оценке;
• обратиться в суд. Статистические сведения подтверждают, что в некоторых случаях, при грамотной стратегии судебного разбирательства и правильно выстроенной защите на досудебной стадии, собственникам удаётся скорректировать размер денежной компенсации в сторону увеличения.

Подводя итоги, можно сказать, что знать, включен ли объект (ЗУ, на котором размещен объект) в перечень земель под КРТ важно не только собственнику недвижимости на территории будущей КРТ, но и арендаторам, которые планируют сесть в предложенной им площадке. Особенно, если этот арендатор - какие-либо производство. Во-первых, подходящих помещений под производство и так не много, а тут это помещение/здание может быть снесена из-за вхождения в зону КРТ. А перевозка производства и его организация на новом месте зачастую очень дорогая. И эти расходы вам никто не компенсирует.