Готовый арендный бизнес в Москве
💡 Продажа помещения, расположенного на торговом бульваре "Клевер" с арендатором кофейня "Coffee Moose". Торговые площади в формате street retail.
📍 Москва, м. Шоссе Энтузиастов, р-н Перово (ВАО), ул. Электродная 2, стр. 32 / 2 минуты от метро "Шоссе Энтузиастов".
▪️ 1 линия
▪️ 1 этаж
▪️ отдельный вход
📝 О ПРОЕКТЕ
Здание площадью 8 109 кв.м, 1974 года постройки (реконцепция 2018-19 г.), имеет 2 этажа.
Первый этаж - street retail (26 отдельных входов). На втором этаже расположились офисы и шоу-румы.
Арендаторам предлагаются: отдельные входы, панорамные витрины, индивидуальные вывески.
Есть парковка - стихийная наземная на 34 места.
Единственный объект, предлагающий торговые ряды в непосредственной близости к метро и парку с прудом и прогулочной зоной.
Торговый бульвар является частью нового арт-пространства "ГРАФИТ" - часть проекта реновации квартала.
Фудкорт Onegog center, который сочетает в себе более 15 корнеров, с кухней разных стран, творческой лабораторией и театром. На территории арт-пространства есть утренняя зона для завтраков, центральная часть и барная зона. Представлены блюда итальянской, грузинской, вегетарианской, американской кухни, а также авторские европейские концепции. Кроме того, на фуд-корте разместились кофейни, кондитерские, корнеры с блюдами из морепродуктов и рыбы, заведения для вегетарианцев и сыроедов. Зона фудкорта поделена на пять зон: зона возрождения, импрессионизма, супрематизма, сюрреализма, и блок стрит-арта с соответствующей каждой эпохе кухне.
Onegog center отдельный проект, внутри ТЦ, кофейня Coffee Moosse к нему не относится, она расположена в зоне стрит-ритейл.
Бизнес-кампус "Графит" - это офисное пространство, где размещаются около 85 компаний. Заселён арендаторами и функционирует.
Уличное пространство площадью 2 га и вместимостью 3 000 человек.
Галерея под открытым небом «Графит», где представлены работы актуальных российских стрит-арт художников. Инициативу официально поддержали в Москомархитектуре.
"Миссия проекта — популяризация современного уличного искусства и формирование позитивного образа района. За последние десятилетие стрит-арт стал одним из важнейших инструментов в преобразовании городской̆ среды, ведь уличное искусство способно не только преображать пространство визуально, но и формировать новую реальность, создавать новые смыслы и таким образом повышать уровень и улучшать качество жизни."
Третья очередь проекта-экспо-центр и концертный холл запуститься в течение ближайших 3 лет.
В качестве готового арендного бизнесе предлагается помещение с арендатором кофейня "Coffee Moose" (франшиза).
Технические характеристики помещения:
▪️ площадь – 30 м2,
▪️ витрина 3 м,
▪️ эл. мощность – 15 кВт,
▪️ высота потолков – 4,5 м
▪️ все инженерные коммуникации, приточно-вытяжная вентиляция
▪️ собственный сан/узел
▪️ доступ - 24/7
▪️ круглосуточная охрана
Moose Coffee - сеть кофеен (117 кофеен в России, СНГ и странах Европы).
Даже я, не любитель кофе, захотела себе их фирменный желтый стаканчик. Вот она - "сила инстаграм"
В торговой галерее вакантно 3 блока от 25 до 50 кв.м, стоимостью от 12,9 до 21 млн руб. и 5 помещений с готовым арендным бизнесом от 25 кв.м стоимостью от 18 млн. руб.
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер ICONFUNDS является управляющей компанией и собственником ТЦ Клевер и бизнес-кампус Графит. Это единственный объект в управлении.
ООО «АЙКОНФАНДС»
Размер Уставного Капитала - 100 000,00 руб.
Количество сотрудников - 1.
За 2019 год доход организации составил: 26 000 руб., расход 1 421 000 руб.
За 2020 год доход организации составил: 24,1 млн. руб., расход 66,5 млн. руб.
🔸 Цель инвестирования: Доход от аренды
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: нежилое помещение формата street retail с арендатором
🔸 Стадия готовности: Действующая сеть/готовое помещение
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания, возможно самостоятельное управление
▪️ Развитие площадки и запуск новых очередей проекта: административных зданий, концертных площадок, галерей и кинотеатра под открытым небом
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лота: 15 600 000 руб./ 520 тыс. за кв.м
При анализе рынка, мы нашли наиболее подходящее по характеристикам помещение, ценовое предложение которого сопоставимо с ценой исследуемого лота.
🔹 Прогнозируемая (рекламируемая) доходность: 20-22% и окупаемость 6,5 лет.
Договор аренды с Moose Coffee на 11 мес. с пролонгацией сроком до 3 лет. Ежегодная индексация – 7 %.
Для расчета окупаемости мы взяли действующие условия аренды в предположении последующей пролонгации.
Итого, за 8 лет вы можете вернуть 16 млн руб. с доходностью от 10 до 16% годовых, что не соответствует рекламируемому предложению.
При анализе рынка аренды, мы нашли наиболее подходящее по характеристикам помещение, ставка аренды которого сопоставима со ставкой аренды исследуемого лота.
Потенциал для роста арендной ставки есть.
▪️ Налог за помещение – 28 857 руб./год
▪️ Налог за зем. участок – 5 413 руб./год
Категория зем.участка и помещения соответствуют торговому помещению.
▪️ Услуги УК - 500 руб./кв.м/год = 500*30=15 000 руб. в год.
▪️ Коммунальные услуги оплачивает арендатор.
🔹 Пример расчета доходности на первый год владения:
▪️ Стоимость: 15 600 000 руб.
▪️ ГАП: 1 560 000 руб.
▪️ Расходы: 28 857 + 5 413 + 15 000 = 49 270 руб.
▪️ Налоги 6%: 93 600 руб.
▪️ Прибыль: 1 417 130 руб.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Прямая продажа от собственника.
✅ Действующий договор аренды с пролонгацией и условиями индексации.
✅ Развитие прилегающей территории, что увеличит рост посещаемости арендатора и создаст дополнительные предпосылки для увеличения арендной ставки.
✅ Расположение в локации высоким трафиком. Помещение расположено в непосредственной близости к станции метро, к МЦК, что обеспечивает высокую проходимость в утренние часы по "рабочему" маршруту и к северо-восточной хорде (которая при запуске добавила дополнительный автомобильный трафик).
Первая линия и отдельный вход.
Из-за удачного расположения торгового центра в деловом квартале, и на пути следования жителей Перово к метро, и обратно, в жилой квартал - объект имеет увеличенный вечерний «час пик» с 16:00- 20:00.
✅ Окружение. Центр притяжения. Помещение в составе нового многофункционального комплекса. В ближайшем окружении отсутствуют подобные торговые центры, галереи.
Расположение в одном из крупнейших спальных районов Москвы - Перово (ВАО). Здесь проживает более 140 тысяч человек. На его территории зеленых зон не так много. "Клевер" расположен в непосредственной близости к Владимирскому пруду, излюбленному месту прогулок местных жителей и рабочего класса района, что также добавляет дополнительный приток посетителей для арендатора.
✅ Состав арендаторов. Трафикообразующие сетевые магазины и предприятия быстрого питания увеличивают поток посетителей.
✅ Перово входит в тройку районов по числу сносимых пятиэтажек по программе реновации (+ 330 000 тыс. человек.)., в т.ч. комплексному развитию территорий пром.зон со строительством социальной инфраструктуры.
▪️ 6 крупных бизнес-центров на расстоянии меньше 5 минут пешком от торгового бульвара
▪️ Общая площадь офисных помещений - около 260 тыс. кв.м
▪️ 5 минут пешком - 96 тыс. человек
▪️ 10 минут пешком - 112 тыс. человек
▪️ 3 минуты транспортом - 360 тыс. человек
✅ Арендатор. Кофейня "Moose Coffee" это не кофе с собой, а полноценное кафе, которое предлагает не только различные варианты кофейных напитков, включая авторские, но так же и разнообразный чай, сезонные напитки, десерты, салаты, сэндвичи и сэндвич-роллы, что является неоспоримым преимуществом и увеличивает средний чек, повышая тем самым выручку арендатора.
✅ Тип арендатора. Мы уже в двух постах разбирали сферу кофе и определили ее как развивающуюся.
✅ Действующая УК не навязывает свои эксплуатационные услуги. При желании, собственник помещения может сам управлять обслуживанием помещения.
✅ Привлечение целевой аудитории. УК размещает на фасаде здания видеоэкраны, а также рекламную компанию на баннерах вдоль эскалатора метро шоссе энтузиастов, что привлекает внимание и повышает целевой трафик в торговый центр.
✅ Комфортный порог входа для сегмента street retail.
👎 РИСКИ
❎ Расторжение договора с действующим арендатором. Арендатор на объекте всего пару месяцев, нет накопленной статистики среднего чека и продаж в этой локации. Согласно условиям договора - отсутствует плата за досрочное расторжение.
На поиск нового арендатора может уйти достаточно длительное время. Средний срок экспонирование объекта на рынке - 3 мес.
НО! Учитывая локацию и ограниченность предложений с маленькими площадями, помещение является достаточно привлекательным и востребованным.
❎ В архивных источниках/объявления в данном торговом бульваре были анонсированы новые арендаторы из аналогичных сфер, то есть кофейни: «Сладости и радости» и Parnas Coffee, которые сейчас не функционируют на объекте.
Почему? Что с ними стало? Бизнес не пошел? Из- за чего? Локация? отсутствие спроса? Или сам бизнес был не очень? Мы уже не сможем найти ответы на эти вопросы.
❎ Пересмотр кадастровой стоимости (в Москва - 1 раз в 2 года, следующая переоценка на дату 01.01.2022 г.) в большую сторону и увеличение налоговой нагрузки. В то числе, увеличение стоимости услуг УК.
❎ Строительство еще одного "Центра притяжения".
В Москве появится новый Городской культурно – досуговый квартал «Торос Центр». Проект представляет собой реновацию зданий бывшего Перовского завода торгового машиностроения с частичным сохранением исторических фасадов и уникальных мозаик. Проект имеет социальную задачу – изменить подход к организации досуга, привнести баланс и комфорт в жизнь посетителей. Девелопером проекта является AO TOROS.
Комплекс заводских корпусов расположен в районе Новогиреево, по адресу ул. Перовская 71. Реновация началась в 2020 году, а окончание работ и торжественное открытие запланировано на 3 квартал 2021 года. Общая площадь проекта составляет 20 тыс. кв. м, арендная – 17,4 тыс. кв. м. Согласно концепции, «Торос Центр» должен стать для самых разных аудиторий «третьим местом», после дома и работы, центром притяжения, где сосредоточено максимальное количество функций для шопинга, досуга, образования, творчества, спорта и др. Здесь можно будет найти широкий выбор возможностей для самореализации и развития.
Квартал имеет оптимальную локацию. В 15-минутной транспортной доступности проживает более 1,1 млн человек, включая население районов Новогиреево, Перово, Вешняки, Ивановское, Измайлово и г. Реутов. Площадка расположена между двумя основными автомагистралями района: Рязанский проспект и шоссе Энтузиастов, в 4 км от МКАДа. Вблизи Проекта находятся 2 станции метро - м. Новогиреево, м. Перово, платформа пригородного железнодорожного сообщения и автостанция. В 2021-2022 годах планируется запуск МЦД4, что благоприятно скажется на доступности проекта.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для инвестора с целью получения пассивного дохода.
P.S. Понятное дело, что для привлечения клиентов, зачастую, в рекламе преувеличивают и приукрашивают данные, особенно по доходности. Как мы выяснили, проект не дает доходности в 20-22%.
⚖ Даем проекту нейтрально-положительную оценку.
©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале