Инвестиции в арендный бизнес
💡 Продажа торговых площадей, как арендного бизнеса на 1 этаже в комплексе апартаментов бизнес-класса SINATRA, расположенного между Садовым кольцом и ТТК.
📍 Москва, ЦАО, Б. Тишинский переулок, д.38
Здание 1955 года постройки, реконструкция 2021 г. - идет благоустройство территории, срок завершения -31.05. 2021 года.
10 минут пешком до ст.м 1905 года
15 минут до ст.м Баррикадная/Краснопресненская и Белорусская
📝 О ПРОЕКТЕ
Клубный дом "SINATRA" - проект редевелопмента бывшего офисного здания. Представлен 70 апартаментами и 12 пентхаусами. Закрытая охраняемая территория и контроль доступа.
В продаже остались 3 апартамента площадью от 50,8 кв. м до 73,6 кв. м, стоимостью от 24 282 400 руб. (478 000 руб./кв. м) до 33 563 134 руб. (456 021 руб./кв.м).
Первый этаж представлен коммерческими помещения:
🔹 Состояние помещения: shell&core
🔹 Количество помещений: 9
🔹 Формат: стрит-ритейл
🔹 Площадь: от 34,6 до 421 кв. м
🔹 Предполагаемые арендаторы: фитнес-клуб, магазин, салон красоты, детский клуб, медицинский центр, кофейня и т.д.
В продаже 3 из 9 помещений:
🔸 144,7 кв. м - 45 580 500 руб. (315 000 руб./кв. м)
🔸 156,4 кв. м - 49 266 000 руб. (315 000 руб./кв. м)
🔸 421 кв. м - 158 296 000 руб. (376 000 руб./кв. м)
Высота потолков 4 метра, каждое помещение с отдельным входом и витринным остеклением. Современные инженерные системы, центральное кондиционирование, вентиляция.
📌 О КОМПАНИИ
GLINCOM — инвестиционная компания, реализующая проекты в области коммерческой недвижимости на территории московского региона. Компания занимается инвестициями в строительство и реконструкцию объектов недвижимости, строительство современных торговых, офисных центров и комплексов апартаментов. Среди реализованных проектов компании: Комплекс апартаментов и таунхаусов APARTVILLE; RIVERDALE APARTMENTS; Клубный дом VIVALDI; Petrovsky Apart House; Techno Loft; ТЦ BABYSTORE (14 626,8 кв.м); ТЦ METROMALL (15 000 кв.м); ТЦ Зеленый. На стадии строительства: бизнес-центр «Ритм» (5 800 кв.м).
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДКПН
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Нежилое помещение формата стрит-ритейл
🔸 Стадия готовности: АПП 31.05.2021 г. (план)
🔸 Валюта: Рубль
🔸 Срок выплат: С 1 месяца после начала работы арендатора
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: УК
🔸 Драйвер роста:
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лота: 45 580 500 руб. (315 000 руб./кв.м)
Компания планирует повышение цен до конца месяца на 20%
🔹 Лот: 144,7 кв. м
🔹 Рекламируемая доходность до 14%
🔹 Экспонируемая стоимость аренды, руб./кв.м/год.: 42 000
🔹 Ставка аренды в данном районе на аналогичное помещение, руб./кв. м: от 34 000 до 48 000 *
🔹 Пример расчета доходности
42 000 на 144,7 = 6 077 400 руб. в год/506 450 в мес. - 13,3%
Расходы на эксплуатацию УК: 4 500 руб. кв.м /год = 651 150 руб.
Налог на землю, руб.: 72 205
Налог на имущество, руб.: 262 316
Налог на прибыль 6%, руб.: 364 644
Чистая прибыль: 4 727 085 ( МАП 393 924 )
Окупаемость 9,6 лет
Доходность 10%
* см. риски - описание объекта-аналога
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Бесплатный поиск Арендатора от GLINCOM.
✅ Освобождение от оплаты эксплуатационных платежей до начала коммерческой деятельности Арендатора.
✅ Отдельный вход у каждого помещения, потолки высотой до 4 метров.
✅ Тишинский переулок — население в радиусе 5 минут пешей доступности 5 190 человек, 10 минут - 19 168 человек.
✅ Удобное транспортное расположение, престижный район.
👎 РИСКИ
❎ Потенциально длительное экспонирование объекта на рынке для поиска арендатора (более 6 месяцев).
❎ Снижение ставки аренды.
Исходная ставка 42 000 руб./кв.м/год: доходность 10%
При ставке 38 000 руб./кв.м/год: доходность 9%
При ставке 34 000 руб./кв.м/год: доходность 8%
❎ Повышение цены на 20% после получения АПП.
При увеличении стоимости и сохранении ставки - доходность составит 8,6% (45 580 500*20% = 54 696 600/4 727 085).
❎ Объект-аналог, расположенный по адресу ул. Пресненский Вал, 21 имеет схожие характеристики: площадь, состояние (shell&core, 1 этаж, витринные окна, стрит-ритейл в доме с апартаментами). Здание введено в эксплуатацию в конце 2019 года. По состоянию на май 2021 года помещение все еще в состоянии shell&core и без арендатора (т.е. срок экспонирования почти 1,5 года).
❎ Рост конкуренции. В районе расположения исследуемого объекта достаточное количество объектов бывших офисных или промышленных зданий, потенциально привлекательных для девелоперов с целью редевелопмента.
💬 ИТОГИ
В текущем состоянии объект не подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода, рекламное предложение не соответствует фактическому предложению.
⚖️ Даем проекту отрицательную оценку, есть потенциал улучшения.