Инвестиции в апарт-отель We&I Ramada by Vertical 4*

💡 Инвестиции в апарт-отель We&I Ramada by Vertical в Санкт-Петербурге, включающий в себя апартаменты для инвестиций с гостиничным сервисом уровня 4* с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода до 11,5%.

📍 г. Санкт-Петербург, Московский р-н, Орджоникидзе улица, 44А

Отель расположен между аэропортом «Пулково», Экспофорумом и центром города, отель может быть удобен в том числе и деловым гостям города.

• 12 км до Аэропорта - 19 минут на авто
• 13 км до Экспофорума - 20 минут на авто
• 11 км от центра города
• м.Московская 1,8 км - 22 минуты пешком

Рядом с отелем есть остановки общественного транспорта .
Московский проспект, Московское шоссе, проспект Славы и улица Типанова основные магистрали района.

Московский район относят к категории самых престижных районов Санкт-Петербурга.

У метро Московская расположен Дом Советов.

В ближайшем окружении крупные БЦ, такие как "Лидер Тауэр" (почти 50 тыс. кв.м), "Виктория Плаза" (80 тыс. кв.м).

ВУЗы: Ветеринарный институт, Университет МЧС, Академия гражданской авиации, гуманитарный факультет Университета аэрокосмического приборостроения (ГУАП).

В районе работают 38 школ, гимназий и лицеев. Среди них — физико-математический лицей № 366, занимающий 30-е место в рейтинге лучших школ России по конкурентоспособности выпускников. Также в этот рейтинг вошла гимназия № 526. А повар школы № 376 получила награду «Лучший повар» на всероссийском конкурсе «Лучшая столовая школы».

Научно-исследовательские учреждения: Пулковская астрономическая обсерватория; НИИ «Гипроэнергомаш»; НИИ «Гипротранс»; НИИ «Гипрогор».

Здесь есть ряд промышленных предприятий: завод «Ретшке» (сейчас это «Вагонмаш» им. Егорова – основной поставщик вагонов для петербургского метрополитена), товарищество Санкт-Петербурского механического производства обуви (ныне фабрика «Скороход»), Общество русских электротехнических заводов (в наше время один из крупнейших заводов «Электросила»), мыловаренный завод Жукова (АО «Аист») и другие (на территории района действуют почти пятьдесят крупных промышленных предприятий).

Московский район Санкт-Петербурга является одним из самым благоприятных для жизни в Северной столице. Причем сразу по двум показателям: он получил максимальную оценку по комфортности для деловых людей и занял второе место среди самых удобных районов для проживания с детьми.

НО! Район нельзя назвать туристическим. Рядом стройка, овощная база, ангары, административные корпуса ГУП «Водоканал», склады рынка, гаражный массив и железнодорожные пути, идущие от Витебского вокзала. Обилие автотранспорта и загруженная магистраль. Прогуливаться можно в Пулковском парке и парке Победы, до обоих 2,5 км от апарт-отеля.

Основной конкурент в ближайшем окружении: Park Inn by Radisson Pulkovskaya Hotel & Conference Centre St Petersburg 4* на 842 номера, где стоимость проживания от 6 000 руб. в номере стандарт.

📝 О ПРОЕКТЕ

Акт о вводе в эксплуатацию I очереди комплекса Digital Village Vertical был получен 12 мая 2023 года. В июне We&I Ramada by Vertical принял первых гостей.

Концепция всей «цифровой деревни» создана специально для представителей поколений «зумеров» и «миллениалов», на которых приходится больше 50% всех путешественников в мире. Мастер-классы, лекции, показы фильмов и множество других событий, организованных комьюнити-менеджерами в общественных зонах, являются важнейшей частью идеи проекта.

Сеть Отелей Vertical - это три отеля, ориентированных на разную аудиторию.

В проекте 10 000 м2 общественных пространств (на все 5 корпусов, построен 1й корпус отеля и на завершающем этапе строительства корпус 2 коливинг, по 3м оставшимся корпусам стройка пока не началась): лобби-бар Room 812 и ресторан паназиатской кухни, бизнес-библиотека, зона отдыха, коворкинг, конференц-залы, залы для йоги, прачечная и игровая зона. Отель также предоставляет открытую стоянку на 21 машино-место.

469 номеров в отеле площадью 15—36 м2.

Тип дома: монолитный железобетон
Фасад: декоративная штукатурка
Отделка номеров: чистовая с мебелью и техникой
Этажность: 26
Высота потолков: 2,7 м

Частные инвесторы могут приобрести здесь юниты и передать их в управление УК Becar.

Стоимость проживания от 3 800 руб./ночь. Но здесь также можно оформить и длительное проживание от 38 000 руб./месяц.

Стиль номеров: ЛОФТ. Обратите внимание: минимальная отделка стен и потолков...а местами отделки нет и вовсе.

Оценка на Яндекс.Путешествия 4,7, но есть и очень негативные отзывы:

📌 О КОМПАНИИ

BECAR (Becar Asset Management) – международная группа компаний с 31-летним опытом работы в России, США, Европе, странах СНГ и Ближнего Востока. Входит в состав группы компаний NAI Becar и является одной из старейших в Санкт-Петербурге компаний на рынке операций с недвижимостью.

> 5 500 гостиничных номеров в управлении

15 000+ объектов сдано в аренду

25 000+ объектов продано

Собственная управляющая компания

На сегодняшний день в портфеле компании: сеть апарт-отелей Vertical в Санкт-Петербурге и Москве, БЦ "Станция", федеральная сеть коворкингов GrowUp, ТЦ "Смайл" в Санкт-Петербурге, поселки арендного жилья в формате multifamily в США и ОАЭ. В управлении и обслуживании УК Becar порядка 8 млн кв.м недвижимости разного функционального назначения.

Проекты компании

И еще YOU&CO ДУБАЙ.

У компании несколько отельных брендов

У компании есть действующий отель WE&I на Большом Сампсониевском пр., 74, корп. 2, реализованный в такой же концепции и тоже в не туристическом районе города.

УК Vertical Hospitality (ООО "ВЕРТИКАЛЬ ХОСПИТЕЛИТИ")

Компания уверяет, что действующие отели сети заполнены на стабильно высоком уровне 80-90% по году.

Дата регистрации: 20.04.2016
Уставный капитал: 10 000 руб.
Численность сотрудников: 42 чел.
Финансовая деятельность:

Минусовая прибыль?

В 2023 году Becar Hospitality получил престижную награду на рынке недвижимости Urban Awards в номинации "Лучшая управляющая компания сервисными апартаментами".

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: постоянный рентный доход

🔸 Тип сделки: До 12.05.2023 продажа осуществлялась по ДДУ и ДУПТ с отдельным оформлением Договора на отделку и мебель.

Застройщик сейчас продает через ДУПТ (договор цессии у ИП).

100% оплата. Открытие аккредитива в течение 2-х рабочих дней с момента подписания Цессии

ИП - это лица, которые являются соинвесторами проекта. Соинвестирование осуществлялось через пакетное приобретение площадей на специальных условиях. По условиям входа в проект выход осуществляется через продажу метров через брокеров проекта (= не просто на рынок) и по прайсу, согласованному с застройщиком. Сегодня они продаются дороже чем приобретались, но значительно дешевле стартовых цен от застройщика.

🔸 Тип владения: 100% собственность

🔸 Тип объекта: Недвижимость (коммерческая)

🔸 Опции:

• Ипотека по цене 100% оплаты

Номера от ИП – стоимость указана в прайсе при 100% оплате.

Возможно включение 50% стоимости отделки и оснащения в Цессию

Цена Цессии = (стоимость отделки + стоимость оснащения) / 2 + стоимость помещения

Застройщик заявляет, что работает и аккредитован во многих банках: Росбанк, Абсолют, Совкомбанк, Акбарс, Сургутнефтегазбанк, ВТБ, Банк Санкт-Петербург, Банк Россия, Дом.РФ, Промсвязьбанк, Примсоцбанк, ТКБ

Есть предложения по Ипотеке с 0% ПВ

• Ипотека от АО Банк «СНГБ»;
• ПВ от 0%
• Ставка 12,70%
• Стоимость = 100% оплате;

Застройщик предлагает и Скидки:

• «Пакетное» предложение для инвесторов:
• от 10 штук-5% от Цессии;
• от 15 штук- скидка 7% от Цессии;
• от 20 штук и более - 10% от Цессии

🔸 Стадия готовности: Акт о вводе в эксплуатацию I очереди комплекса (1 из 4-х апарт-отелей комплекса Digital Village Vertical) был получен 12 мая 2023 года. В июне We&I Ramada by Vertical принял первых гостей.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: С 1 месяца после передачи юнита в управление УК

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная Управляющая компания

🔸 Драйвер роста

▪️ Популярность апарт-отелей с сервисным обслуживанием

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость лота: 5 973 859 руб. / 393 275 (номер GAME)

🔹 15.19 кв.м

В стоимость анализируемого номера входит отделка и меблировка:

Отделка:

Оснащение:

Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении.

Надо сказать, что в окружении нет подобных проектов. Вероятно, что остальные посчитали локацию не такой уж перспективной.

Как уже ранее мы упомянули, сдался всего 1 из отельных корпусов. Самую большую конкуренцию проект составит сам себе, за счет ввода остальных. Комплекс состоит из 5 монолитных корпусов и займет участок в 1,25 га. Всего в проекте предусмотрено порядка 2 тысяч апартаментов.

Срок сдачи остальных корпусов 3 кв.2025 года, а выдача ключей до 02.08.2026 г.

Во втором корпусе уровень распроданности составляет:

Но это будет через несколько лет.

Через несколько лет появятся и еще несколько проектов:

1. AVENUE-APART ПУЛКОВО от DVA Group — доходные апартаменты у метро Звездная. Ввод в эксплуатацию III кв. 2025, выдача ключей 30.09.2026 г.

956 апартаментов от 17,7 кв.м с чистовой отделкой (мебель по отдельному договору) и с уровнем сервиса 4*. Инфраструктура: ресторан, салон красоты, SPA-зона, спортивный зал, мини‐маркет, магазин цветов, коворкинг, подземный паркинг, отдельная переговорная комната.

Управлять будет "МТЛ. Управление недвижимостью" — компания с международным опытом управления, давно зарекомендовавшая себя как надежный оператор на рынке апарт‐отелей Санкт‐Петербурга. "МТЛ. Управление недвижимостью" входит в группу компаний «БестЪ», в портфеле которой успешное управление десятками гостиниц, офисов и других коммерческих объектов.

В проекте предлагают гарантированную доходность не ниже 46 тыс. рублей в месяц или до 11% годовых. Действует ипотека.

Только состоялся старт продаж.

Минимальный лот 4 520 780 ₽ / 255 556 ₽/м²

Расчёт возможного дохода является ориентировочным. При расчёте возможного дохода не учтены дополнительные затраты на пакет меблировки и техники, иные дополнительные платежи и расходы, включая обязательные налоги, сборы и комиссию УК.

2. Апарт-отель YE'S Leader (всем известная сеть апарт-отелей YE’S) на 700 апартаментов.

Ввод в эксплуатацию II кв. 2026. Выдача ключей 31.12.2026 г.

Уровень распроданности:

Доступны апартаменты с чистовой отделкой площадью от 18,5 кв.м за 5 037 440 руб. / 272 300 руб./кв.м

У компании своя УК, которая управляет не одним отелем и не один год. Комиссия УК составляет от 25 до 55% в зависимости от сдачи в краткосрок или долгосрок.

3. НО самым главным конкурентом является действующий комплекс апарт-отелей Salut V, состоящий из нескольких корпусов и общим номерным фондом порядка 1 000 номеров.

В продаже лоты здесь на вторичке:

Номер большей площадью, с мебелью за 177 606 руб./кв.м

4. Хоть по расположению не близко к нам, но все же является конкурентов среди предложений апарт-отелей VALO. Номерной фонд VALO насчитывает 3 665 номеров. Где предлагаются апартаменты с гарантированным доходом.

5 700 000 ₽ за 24 кв.м / 237 500 руб./кв.м
Лот с отделкой и оснащением. И гарантированной доходностью 27 тыс. руб.

5. In2it на 533 и 988 номеров (2 очереди). Отель в первой очереди начал работу в 2021 году.

Стоимость номеров с полной меблировкой под ключ составляет 7,3-7,4 млн рублей/336 000 руб./кв.м. На выбор предлагают 2 доходные программы: гарантированный доход
35 000 рублей в месяц или программа «Бизнес», по которой вы получаете прибыль по котловому методу. В этом случае размер выплат будет зависеть от загрузки номеров.

Какой доход обещают в УК БЕКАР

Вместе с договором купли-продажи клиент подписывает договор доверительного управления с УК сроком на 2 года

🔹 Доходные программы:

1. По котловому методу распределения дохода.

Калькулятор доходности от застройщика. 2023 год - будем считать как за первый год работы отеля. Комиссия УК составляет 25%.

Расчетная средняя стоимость проживания 4 409 руб. Как мы указали выше, сейчас стоимость проживания начинается от 3 800 руб. Допустим, что с учетом высоких сезонов и спроса среднегодовая действительно может быть 4 409 руб.
Согласно их фин.модели, инвестор может получать 52 523 руб. в мес со своего номера.
Итого: 52 523 * 12 = 630 276 в год, что составляет 10,5% доходности.

2. Гарантированный доход на 2 года

Для всех юнитов (выплата начинается после регистрации договора Уступки в Росреестре).

На одноместный номер (15,19 кв.м) гарантированный доход = 43 000 руб.

Итого: 43 000*12= 516 000 в год, что составляет 8,6% доходности.

Чуть-чуть аналитики

По итогам 2022 года турпоток в Санкт-Петербург показал положительную динамику и превысил 8 млн. человек, что на 16% больше, чем годом ранее.

Санкт-Петербург стал лидером в рейтинге российских регионов по доле бронирования жилья для краткосрочной аренды на майские праздники. Доля Северной столицы в общем объеме бронирований составила 11,17%. Второе место занял Краснодарский край с показателем 11,07%, на третьем месте — Москва (9,68%). В первую пятерку рейтинга вошли также Татарстан 5,68% и Подмосковье 3,86%.

Санкт-Петербург, Москва и Владивосток — самые привлекательные города для командировок: именно в этих местах чаще всего хотели бы побывать по долгу службы россияне. В открытом опросе сервиса по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob приняли участие 1600 представителей экономически активного населения, чья работа предполагает возможность командировок.

За 3 года о желании посетить за счет работодателя Петербург и Москву стали говорить реже, а вот интерес к Владивостоку вырос.

В Петербурге наблюдается оживление спроса — продажи апартаментов в первом квартале 2023 года на 26% превышают показатели четвертого квартала 2022 года. Сильнее всего возрос спрос на несервисные апартаменты с января по март было продано втрое больше таких лотов, чем кварталом ранее, сообщили в NF Group.

В структуре сделок преобладает сервисный формат апартаментов (67%). Доля сделок с несервисными апартаментами за год увеличилась с 4% до 20%, с рекреационными снизилась с 27% до 12%

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Наличие международного бренда в проекте. Многие бренды ушли, а RAMADA не ушла (может быть - пока).

✅ Апартаменты с отделкой и мебелью, не надо самостоятельно делать ремонт.

✅ Группа компаний, занимающаяся строительством с опытом в управлении апарт-отелями.

✅ Инфраструктура внутри комплекса.

✅ Программа гарантированного дохода.

✅ Готовый объект. Не надо ждать окончания строительства.
Единственное, придется ждать, пока отель наберет популярность и стабилизирует фин.потоки, а это минимум 3 года.

Не по проекту, но все же:

✅ Санкт-Петербург принял с января по август 5,3 млн туристов, что составляет почти 70% от числа гостей за весь 2022 год.

✅ Рынок апарт-отелей в Петербурге доказал свою устойчивость к кризисам: во время карантина их заполняемость была выше, чем в гостиницах. За счет наличия кухонь в том числе.

✅ Санкт-Петербург занял первое место в рейтинге по стоимости суточной аренды, сообщили аналитики сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха «Суточно.ру».

👎 РИСКИ

❎ Высокая конкуренция среди действующих проектов САЛЮТ / VALO / INTUIT.

❎ Высокая конкуренция среди будущих проектов. В ближайшем окружении как минимум 2 проекта, являющихся апарт-отелем и сервисными апартаментами с большим номерным фондом.

❎ Стоимость лотов ВЫШЕ по сравнению с предложениями конкурентов, а площадь юнитов меньше.

❎ Расположение - не туристический район. Чуть ли не голое поле.

❎ Судя по отзывам, сервис отеля не дотягивает до уровня 4*.

❎ Стиль отеля - ЛОФТ ГРУБЫЙ ИНДАСТРИАЛ или СЫРОЙ МИНИМАЛИЗМ, где отсутствует какая-либо отделка потолков, большей части стен, представляющих собой голый бетон. Такой тип недвижимости может дольше искать своего покупателя, если Вы решите продать свою недвижимость.

Но, следует отметить, что есть и свою аудитория, которая предпочитает именно такие номера.

А также, отметим, что амортизация таких помещений минимальна..:-))) он уже чутка изношен.

❎ Застройщик всегда СРЫВАЕТ сроки сдачи своих объектов на сроки более чем 6 месяцев. В интернете можно найти отзывы инвесторов, которые так и не получили компенсации за срывы сроков передачи.

❎ Несоответствие рендеров с итоговым проектом. В течение стройки неоднократно меняли дизайн-проект отделки апартаментов. То есть, инвестор получил не то, что купил изначально.

❎ Расположение на ЗНАЧИТЕЛЬНОМ отдалении от ближайших станций метро.

❎ У данной управляющей компании есть печальный опыт с выплатами гарантированного дохода на проекте WE&I BY VERTICAL на Большом Сампсониевском пр., 74, корп. 2. Где инвесторы входили в эту программу гарантированного дохода, но не получали выплаты, так как УК ссылалась на форс-мажоры и не выплачивала. А вот расходы за обслуживание номеров УК будет брать как по часам.

Есть отзывы инвесторов о том, что их номер ни разу не сдавался в аренду гостям, но при этом УК выставляла счет собственнику за изношенную утварь.

Как это она износилась, если номер не сдавался и не приносил доход своему собственнику?

Но это не отменяет того факта, что эта печальная ситуация может больше не повториться и все последующие выплаты выплачиваются и будут выплачиваться своевременно и согласно условиям договора.

Подводя итоги, мы можем сказать, что если Вы рассматриваете этот проект в качестве инвестиций, то советуем Вам:

1. Брать именно в первом корпусе, так как он единственный сохранит уровень сервиса 4*.
2. Рассматривать варианты на покупку, представленные на вторичном рынке (чаще всего они дешевле предложений от застройщика).

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.

⚖ Даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку.