Инвестиции в доходный склад в Твери
- Создание благоприятного инвестиционного климата - одно из приоритетных направлений в работе Администрации города Твери.
По итогам ПМЭФ - 2021 Тверская область вошла в ТОП-5 регионов наиболее привлекательных для инвесторов.
По итогам двух дней участия в Петербургском международном экономическом форуме Тверская область подписала соглашения, реализация которых предполагает 91 млрд рублей инвестиций в экономику региона.
Итогом форума, только по новым проектам будет создано свыше трех с половиной тысяч рабочих мест, делая ставку на местные рабочие ресурсы, заменяя ими мигрантов. Практически все новые предприятия работают только с нашими гражданами.
Рейтинг города Твери среди областных центров ЦФО в 2020 году:
▪️ 9 место по объему инвестиций в основной капитал крупных и средних предприятий
▪️ 4 место по темпу роста инвестиций в сопоставимых ценах к 2019 году
2. Географическое расположение города.
Географическое расположение города способствовало тому, что Тверь стала крупным транспортным узлом (3 ж/д линии, 4 автострады, речной порт, аэропорты)и пересечением многих туристических маршрутов. С Москвой столица Тверской области связана тремя транспортными магистралями. Расположенная в городе таможня обеспечивает обслуживание различных экспортно-импортных операций как тверских, так и большого количества иногородних предприятий и организаций.
На территории города работают крупные логистические компании:
▪️ ОТТО
▪️ Techport
▪️ OZON (поговорим о нем сегодня)
3. В Твери ведутся работы по созданию особой экономической зоны промышленно-производственного типа «Эммаусс» — самой близкой к Москве.
4. В 2020 году Правительством РФ одобрено создания первой в Тверской области территории опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР) в Кувшиново. Вокруг этого моногорода в течение 10 лет планируется создать новейший тепличный комплекс, предприятия по переработке молока и мяса и производства полимерных изделий. По этому примеру будут создаваться инвестиционные площадки в Кимрском и Бологовском районах, Нелидовском городском округе.
5. Развитие туристического кластера. Тверь - первый порт для круизных речных судов на Волге, что делает город перспективным для развития круизного туризма.
В регионе идет строительство кластер круизного туризма и отдыха «Волжское море», в который войдут речной порт, аквапарк, детский парк, комплекс объектов размещения различных категорий от трех до пяти звезд, культурно-развлекательные центры, музейные комплексы и другие объекты туристской инфраструктуры. Он реализуется на территории Завидово Тверской области с 2019 года (входит в ОЭЗ) и может в дальнейшем стать одним из центров круизного туризма в России. Сейчас здесь строится транспортно-пересадочный узел: он сможет принимать одномоментно до 5 круизных лайнеров, объединит водный, железнодорожный и автомобильный транспорт.
Тверская область войдет в "Большое Золотое кольцо" России. Создание нового турпродукта инициировано Федеральным агентством по туризму и правительством Тверской области.
📈 Инвестиционной привлекательности региона способствовали значимые события:
▪️ закон «О промышленной политике в Тверской области» (принят в 2016 году)
▪️ закон «Об инновационно-промышленных парках Тверской области, экотехнопарках» (2019).
Все это заложило основу создания индустриальных парков/кластеров и специальных инвестиционных контрактов. А перечень приоритетных инвестиционных проектов, дает инвесторам налоговые льготы и получение субсидий.
В настоящее время продолжается развитие промышленного технопарка «КСК» по производству комплектующих и оборудования для транспортного машиностроения в Твери, инновационно-промышленного парка «Боровлево-3» и перспективных площадок «Боровлево-2» в Калининском районе.
💡 Коллективные инвестиции от частных инвесторов в уже построенный и сданный в аренду объект индустриальной недвижимости с целью получения рентного дохода.
📍 Тверская область, Калининский район, Боровлёво-2
ЗПИФ Комбинированный «ПАРУС-ОЗН» (далее Фонд), созданный в июне 2020 года, ориентирован на частных квалифицированных инвесторов, которые инвестируют в действующий и генерирующий доход логистический комплекс.
Фонд входит в структура компании "ПАРУС Управление Активами", в портфеле которой пока только 1 объект.
Удивительное время, лето 2020 года, ранее разобранный нами проект от PNK rental (также ЗПИФ и коллективные инвестиции в индустриальную невидимость), был создан в июле 2020 года.
Комплекс, общей площадью 70 000 кв.м, построен в 2012 году компанией OZON. Это был единственный комплекс, находящийся в собственности компании.
Но в 2020 году, онлайн-ретейлер OZON продал свой распределительный центр в Твери, но остался его арендатором (не расторгаемый договор до 30 сентября 2030 года) с ежегодной индексацией на 4%). Причина продажи: развитие бизнеса в России, укрепляя свои лидерские позиции на рынке электронной торговли.
Покупателем стала девелоперская компания Central Properties. Для покупки были использованы кредитные средства Сбербанка на 1.8 млрд рублей.
На эту сумму и предполагается сбор частных инвестиций.
Точную сумму сделки стороны не раскрывают. По словам гендиректора Сentral Properties Сергея Егорова, она составила более 2 млрд руб. Директор отдела рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании CBRE Ирина Ушакова оценивает объект в 2,2–2,7 млрд руб., руководитель группы по инвестициям компании JLL Микаэл Казарян — в 2–2,4 млрд руб.
Согласно отчету об оценке, стоимость самого актива по состоянию на январь 2021 года - 2.46 млрд рублей.
Обеспечительный платеж по договору аренды 69,154 млн. рублей.
Чистый арендный поток: 248 млн. рублей в год (по ставке triple net)
Прогнозируемый арендный поток с учетом индексации 2.98 млрд рублей за 10 лет.
OZON — крупнейший онлайн-ритейлер и маркетплейс, активно растущий, который в 2020 году провел крупнейшее IPO и получил более 1млрд$ кеша.
В 2020 году компания OZON договорилась о строительстве для себя еще 155 тыс. кв. м в подмосковном комплексе «Ориентир Запад», арендовала склад площадью 29 тыс. кв. м у компании «Марвел-логистика» в Санкт-Петербурге, объявила об аренде у PNK Group 67 тыс. кв. м в Новосибирске.
Действующие склады компании:
▪️ Екатеринбург
▪️ Казань
▪️ Новая Рига
▪️ Новосибирск
▪️ Ростов-на-Дону
▪️ Санкт-Петербург
▪️ Тверь
▪️ Хабаровск
▪️ Хоругвино
Компания «ПАРУС Управление Активами» оказывает услуги по управлению паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами в рамках Лицензия Банка России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами 21-000-1-01039 от 26.11.2020 г.
Размер собственных средств (по состоянию на 31.07.2021 г.) составляет 20,5 млн. руб., что соответствует требованиям к минимальному размеру собственных средств.
В должности Управляющего директора АО «Сбербанк – Управление Активами» создал линейку розничных ЗПИФов недвижимости, со стоимостью чистых активов более 15 млрд руб.
Запустил первый в России розничный фонд складской недвижимости «Сбербанк арендный бизнес», который был отмечен премией Investor Awards в номинации «Лучший инвестиционный продукт 2016 года».
2006 - 2009 гг. – генеральный директор Российского офиса компании Parkridge Holdings Limited (дочерняя компания ProLogis).
2011 - 2017 гг. - управляющий директор УК «Тройка диалог», в последствии АО «Сбербанк – Управление Активами»
С 2018 г. и по настоящее время - управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS.
Кирилл Стародубцев является крупнейшим частным акционером и председателем Совета Директоров компании Knight Frank Russia & CIS.
Ежегодно входит в рейтинг самых влиятельных людей на российском рынке недвижимости по версии журнала Commercial Real Estate.
В 2002 году создал компанию Central Properties и с 2008 года является ее президентом. Компания которая занимается инвестиционно-девелоперскими проектами на территории Москвы и в других странах. Профессиональный инвестор.
В 2002 году совместно с Денисом Степановым создал компанию Central Properties. С 2010 года является генеральным директором Central Properties. Профессиональный инвестор и финансист.
🔸 Цель инвестирования: Получения рентного дохода от объекта индустриальной недвижимости
🔸 Тип сделки: Покупка паев на Московской бирже
🔸 Тип владения: Опосредованное
Владение именной бездокументарной ценной бумагой, которая удостоверяет право ее владельца на часть имущества фонда. Все паи предоставляют одинаковые права, а имущество фонда принадлежит пропорционально всем пайщикам. Хранятся паи в спецдепозитарии, а учет владельцев ведет спецрегистратор.
🔸 Тип объекта: Индустриальный объект
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Срок выплат: Начисление дохода с первого месяца
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно.
Комиссии за управление ー 10% от начисленного дохода
▪️ Рост рынка e-commerce и развитие он-лайн торговли
▪️ Рост стоимости объекта недвижимости
▪️ Рост ставки аренды на объекте
▪️ Дистанционная продажа лекарств. Рынок лекарственных препаратов в России оценен в 1,6 трлн рублей. Сейчас интернет-магазины не могут напрямую продавать лекарства. «Озон» разработал для этого схему: основали собственную аптеку и использовали особый договор, при котором не нарушалось действующее законодательство
▪️ Основной драйвер роста — рост числа тех, кто покупает через интернет.
🔹 Порог входа (стоимость 1 пая): 6 300 руб.
Возможность покупки пая только квалифицированным инвестором.
🔹 Целевая доходность - 10,57% годовых до уплаты НДФЛ (за вычетом комиссии за управление)
Доход образуется из регулярных платежей арендаторов, за вычетом вознаграждения Управляющей компании и расходов на управление фондом – спецдепозитарий, бухгалтерия (и другие).
С арендатором подписан не расторгаемый договор до 2030 года с возможностью пролонгации и с ежегодной индексацией арендной ставки на 4%.
Ставка включает в себя НДФЛ, которая начинается с 9% годовых в 2021 году и заканчивается на цифре 12.78% годовых до НДФЛ в 2030 году.
При этом, модель рассчитана исходя из предположений о том, что:
▪️ Кредит будет полностью погашен к концу 2022 года за счет денег новых пайщиков
Но это будет полностью зависеть от того, насколько успешны будут маркетинговые усилия Паруса по привлечению частных инвесторов. Если инвесторы не будут активно выкупать паи, то закредитованность может сохранится дольше, что может снизить доходность пайщиков относительно расчетной фин.модели.
▪️ Арендатор не расторгнет договор, и ставка будет стабильно индексироваться на 4% в год
▪️ Объект в 2030 году будет стоить не дешевле, чем 2,47 млрд рублей
🔹 Формирование дохода: Арендный поток и переоценка стоимости пая
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Тверская область занимает одно из лидирующих мест среди субъектов Центрального Федерального округа по темпам снижения инвестиционных рисков и считается одним из наиболее инвестиционно привлекательных регионов России.
Согласно последнему исследованию Всемирного банка "Ведение бизнеса в России", в котором качество деловой среды оценивалось по четырем показателям: создание компании, регистрация собственности, получение разрешений на строительство и международная торговля, Тверь заняла 2-ое место и была названа территорией, где заниматься предпринимательством проще, чем, например, в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове на Дону, Воронеже, Казани, Петрозаводске, Томске, Иркутске и других городах.
✅ Конкурентными преимуществами Тверской области являются выгодное географическое положение, природно-рекреационный потенциал, развитая транспортная и инженерная инфраструктура, сложившийся в последние годы комфортный инвестиционный климат.
✅ На настоящий момент перечень заявленных к реализации инвестиционных проектов содержит 90 проектов, в разных отраслях экономики, с общим заявленным объемом инвестиций около 140 млрд руб., количеством создаваемых рабочих мест – около 22 тыс., среди которых около 50 наиболее крупных инвестиционных проектов. За последние два с половиной года Правительством Тверской области заключено около 45 соглашений о сотрудничестве в рамках реализации инвестиционных проектов на общую сумму более 70 миллиардов рублей.
✅ Тверская область осуществляет поддержку инвесторов на всех этапах реализации инвестиционного проекта с момента обращения и до ввода предприятия в эксплуатацию. Работа с инвесторами в Тверской области ведется по принципу «одного окна». Инвесторам оказывается содействие в сокращении сроков выдачи согласований и разрешений. На срок окупаемости проекта инвесторам предоставляются субсидии и льготы. По кредитам, взятым в российских банках на реализацию инвестиционного проекта, предоставляется компенсация в размере 50% от фактически уплаченных процентов, но не более 5 млн. рублей в год.
✅ Стратегическим направлением развития Тверской области является создание индустриальных парков (на законодательном уровне). Индустриальные парки - это выгодно и удобно для инвестора, поскольку все необходимые коммуникации уже подведены, и срок подготовки юридических документов значительно меньше.
✅ Результат активной инвестиционной политики Тверской области невозможно не заметить. За последние годы в регионе заметно увеличились темпы роста промышленности и инвестиций, улучшился имидж области как региона, привлекательного для капиталовложений. В области пришли крупные знаковые инвесторы: «Shell», «ТЕКО», «Ahlstrom», "DirectGroup", «Хамильтон Стандарт Наука», «OTTO group», «SKF», «Paulig», «Jabil», «Парето-Принт», «ТНК-ВР», «Hitachi» и другие.
✅ В сегменте складов так называемая «низкая вакансия» – то есть спрос высокий, а объектов нужного качества мало. Это позволяет не беспокоиться о том, что, к примеру, арендатор переедет в соседнее помещение, договорившись о более низкой ставке.
✅ Складская недвижимость в пандемию показала себя менее рискованной, чем торговая и офисная, и привлекает не только конечных пользователей и профильных складских инвесторов, но и крупнейшие инвестиционные фонды.
✅ Перспективный рынок. Рост e-commerce и развитие рынка он-лайн торговли способствует развития рынка складской и индустриальной недвижимости.
✅ Наиболее востребованные направления - ленинградское направление (м-10 и м-11). Ленинградское направление обеспечивает сообщение между ключевыми городами федерального значения Москвой и Санкт-Петербургом, соответственно, магистрали М-10 и М-11 являются ключевыми логистическими коридорами, по которым проходят массовые грузоперевозки между городами. Об этом свидетельствует объем складского предложения в данном направлении.
8 июля 2021 г. с вводом последнего пускового участка было открыто движение на всем протяжении Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) - крупнейшего проекта развития дорожной инфраструктуры Московского региона. И сейчас вокруг ЦКАД сосредоточен огромный объем качественной складской инфраструктуры.
ЦКАД – это 6 млн кв. м существующих складов, которые составляют 1/3 от общего объема качественного складского рынка в Московском регионе и 1/5 – в России. Еще более 1 миллиона кв.м запланировано к реализации.
Не думаю, что это является существенной конкуренцией для складского комплекса в Твери. Скорее, это отчет на растущий спрос на складские комплексы, как следствие роста e-commerce и развитие рынка он-лайн торговли.
✅ Складской рынок регионов в 2020 г. продемонстрировал рекордный рост в связи с возросшей потребностью офлайн и онлайн-ритейлеров в качественной складской инфраструктуре в регионах России и дефицитом вакантных объектов класса А. По итогам 2020 г. рынок качественных складских площадей в регионах России пополнился на 561 тыс. м2, что на 15% выше показателя предыдущего года. Региональный складской рынок все еще остается рынком строительства крупных объектов под запрос. Общий объем региональных сделок составил 817 тыс. м2, что серьезно превышает показатели предыдущих лет. Совокупная доля онлайн-ритейла и оффлайн-ритейлеров в объеме сделок составила рекордные 65%, что даже превышает показатели московского региона.
✅ OZON является лидером среди арендаторов.
✅ Строительство новых логистических объектов является очень высокозатратным и может быть реализовано только профессиональным девелопером с большим объемом собственных средств - количество конкурентов в данном секторе ограничено условиями выхода на рынок
✅ Не владеть, а быть только арендатором складских объектов - мировая практика.
✅ Фонд состоит из действующего объекта с уже сформированным арендным потоком.
✅ Достаточно крупный и надежный арендатор OZON, с которым заключен не расторгаемый договор аренды до 2030 года с ежегодной индексацией +4%, что делает актив надёжным и выгодным инвестиционным капиталовложением.
✅ Концепция компании – "один фонд = один объект", что позволяет пайщикам точно знать, в какой объект направлены его инвестиции, и видеть все денежные потоки внутри фонда. В фонде с разными объектами через несколько месяцев инвестор может обнаружить, что состав имущества фонда поменялся полностью, и не обязательно в лучшую сторону.
✅ Инвестором фонда также является «Сбербанк», который предоставил кредит на покупку комплекса в размере 1,8 млрд. То есть, инвестиционная привлекательность комплекса была оценена крупнейшим банком страны.
✅ Брокер (через который инвестор будет покупать паи) является налоговым агентом, нет необходимости дополнительно подавать декларацию на прибыль.
✅ Паи фонда прошли листинг на Мосбирже, поэтому инвестор может самостоятельно реализовать паи.
✅ Высокий уровень компетенции команды (четырех учредителей) помогает им выбрать действительно качественную недвижимость с минимальными рисками и высоким потенциалом роста цены актива.
✅ Так как паи фонда являются торгуемыми ценными бумагами - на них распространяется трёхлетняя налоговая льгота. В случае непрерывного владения более трех лет инвестор может избежать выплаты налога на прибыль от прироста стоимости пая.
✅ Обязательства арендатора подкреплены обеспечительным платежом и банковской гарантией, которых хватит на ~1,5 года выплат инвесторам, в случае досрочного расторжения договора.
👎 РИСКИ
❎ Ограниченная доступность. ЗПИФ с возможностью покупки пая только квалифицированным инвестором.
❎ Очень молодая УК и молодой фонд, не смотря на опытных учредителей. Это их первый продукт для розничных инвесторов.
❎ Кредит. При неблагоприятном исходе, риск банкротства и потери имущества фонда.
❎ Комплексу уже 10 лет. Не достаточно современный. Срок налоговой амортизации склада 20 лет. Нивелируется надлежащем обслуживании склада, что продлевает срок жизни склада до 50 лет.
НО! Наличие гарантийного обеспечения от арендатора, которого хватит на 1.5 года выплаты дохода инвесторам, нивелирует данный пункт. За это время вполне возможно найти другого арендатора.
❎ С 1998 года до прошедшего года у ОЗОН ни одного года не было прибыльным.
Как заявляет компания, это из за того, что она "инвестирует в рост". Для сравнения, Wildberries остаются прибыльными, несмотря на активную экспансию.
❎ Фонд имеет очень низкую ликвидность. Цена за 1 пай упала: в мае стоимость 1 ЗПИФ была 6316 руб., сейчас 6276 руб.
❎ Пока отсутствует информация об инвестициях/выплатах/процентах и т.д. в режиме он-лайн. Пайщики могут получать информацию о текущем состоянии инвестиций у брокера, через которого они покупали паи.
НО! Компания планирует запуск личного кабинета.
❎ УК - вывод денег, банкротство, неконтролируемая ситуация
📛Вы не владеете недвижимостью, а лишь договором на ДУ
❎ Как упоминалось выше: ЗПИФ — это долговременное вложение капитала. Паи гасятся только по завершении договора ДУ. Из ЗПИФ невозможно быстро «вынуть» деньги, кроме как найдя покупателя на свои паи.
❎ "Лишние в цепочке" между инвестором и конечным покупателем 3 дополнительных контрагента - регистратор, депозитарий, аудитор.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестиций с целью получения пассивного дохода.
⚖ Даем проекту нейтрально-положительную оценку.
©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале