Инвестиции в SELF-STORAGE
Мы уже делали разбор одного из проектов инвестиций в индустриальную недвижимость от компании PNK Group, суть которого заключалась в коллективных инвестициях от частных инвесторов в уже построенные и сданные в аренду крупные складские комплексы для бизнеса, через договор доверительного управления с целью получения рентного дохода. Порог входа в который был от 5 000 руб.
Сегодня мы разберем еще один проект в этой, столь актуальной в наши дни, сфере.
💡 Инвестиции в self storage, а именно в складские комплексы "Твой склад" с услугами аренды боксов для хранения вещей "для дома" и "для бизнеса" по договору целевого займа с обеспечением в виде поручительства от собственника бизнеса.
SELF-STORAGE - в переводе с английского - склад индивидуального хранения — совокупность мини-боксов (ячеек, комнат, мини-складов), сдаваемых в аренду на ограниченный срок, как правило, от месяца. Предназначены как для хранения личных вещей (мебель, одежда, мототехника и прочее) частных лиц, сезонное хранение (шины, велосипеды, коляски, санки, лыжи, спортивный инвентарь и т.д.) так и собственности коммерческих организаций (техника, мебель, архивы и др.).
▪️ Масштабирование сети и открытие складских комплексов в 27 городах России
▪️ Занять лидирующую позицию на растущем рынке и сформировать достойную услугу в России
Цели амбициозные, но правда без указания конкретных сроков реализации и ни слова про финансовые показатели
📍 Новороссийск (1 склад), Курск (скоро открытие первого склада), Краснодар (скоро открытие первого склада)
Мммм да, ни одного склада в столице и крупных городах-миллионниках (только скорое открытие). Не слишком ли амбициозные цели по захвату рынка?
📝 О ПРОЕКТЕ
Недостаточность собственных средств для масштабирования сети побудили компанию выйти на рынок с инвестиционным предложением для частных инвесторов с доходностью до 24% годовых. Формат сотрудничества: договор целевого займа; обеспечение поручительства: от собственника бизнеса.
Компания позиционирует следующее:
▪️ Устойчивая к пандемии бизнес-модель
К сожалению, пояснений о какой именно бизнес-модели идет речь нам не понятно, а также компания не поделилась как пережила период пандемии и кризисный период. Возможно потому, что компания всего год на рынке (согласно открытию ИП в апреле 2020 года).
▪️ Средняя заполняемость складов 98%
Ну, начать нужно с того, что у компании пока только 1 склад. Проверить заполняемость, к сожалению мы не можем, но можем предположить, что при наличии только одного конкурента в лице компании Новоинторг (3 склада в Новороссийске), спрос на услуги "Твой склад" мог быть высоким.
Также нет информации о размерах склада с 98% заполняемостью - например, если боксов всего 10 штук, то достичь высокой заполняемости несложно, хватит узкого круга знакомых.
▪️ Операционная маржинальность 57%
Заявлено на сайте компании, однако проверить данные невозможно, т.к. финансовая информация закрыта.
📌 О КОМПАНИИ
"Твой Склад" - это федеральная сеть
слово "сеть" как-то уж слишком масштабно и тут не уместно...при одном действующем складе-то)
городских складов для хранения личных вещей и бизнес имущества.
▪️ Срок аренды: от 1 месяца до года
▪️ Объем: от 1 до 30 кв.м
но тариф на 1 кв.м не представлен, возможно, что такие боксы отсутствуют
▪️ Боксы оборудованы электричеством
▪️ Автодоступ к месту хранения
▪️ Видеонаблюдение территории
▪️ Возможность заказать услуги грузчиков для загрузки и выгрузки
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Доход в % от предоставленного займа
🔸 Тип сделки: договор займа между инвестором и ИП Риндевич Дмитрий Андреевич (владелец компании)
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Срок выплат: Первая выплата процентов за пользование займом производится по завершении первого года пользования займом
🔸 Периодичность выплат: Ежеквартально, начиная со второго года
▪️ Расширение сети как в текущем городе (при наличии спроса), так и в других городах России
▪️ Развитие интернет-торговли
▪️ Сокращение числа частных гаражей
▪️ Высокая мобильность людей
▪️ Формат self-storage обслуживает в основном физлиц, поэтому стимулом к развитию этого направления является новая жилая застройка, которая активно развивается и в столице и в регионах.
▪️ Сокращение площадей квартир. Люди не хотят тратить свои квадратные метры и без того не большой квартиры, на хранение сезонных вещей и готовы арендовать для этого индивидуальные боксы в близи со своим местом жительства
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Доходность: 16-24% до вычета налогов
16 % - первый год пользования займом;
18 % -второй год пользования займом;
20 % – третий год пользования займом;
22 % – четвёртый год пользования займом;
24 % – пятый год пользования займом.
▪️ Инвестиции: 300 000 руб.
▪️ Доход: 299 987,64 руб. до вычета НДФЛ 13%*
см. таблицу ниже, приведена разбивка по доходности по годам
▪️ НДФЛ: 38 998,39
▪️ Итого доход: 260 989,25 руб. за 5 лет
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Перспективный рынок. Для России SELF-STORAGE совсем молодое направление (чуть более десяти лет) и, в основе своей, существует она и пользуется спросом в Москве и Санкт-Петербурге. В остальных городах она практически не представлена, а если и есть, то совсем на зачаточном уровне и в очень ограниченном виде. Всё это даёт серьёзные предпосылки для развития этого направления. Относительно низкая конкуренция в текущее время позволит развиться и усилить свои позиции с прицелом в будущее, до того момента, когда в этом направлении бизнеса может значительно вырасти количество участников и количество предлагаемых площадей и локаций.
В странах Европы и, тем более в США, это направление гораздо шире представлено и популяризировано. В штатах, для примера, на одного жителя страны приходится более 0,66 кв.м. складов по услуге индивидуального хранения, а опыт клиентов начинается с далёких 50-х годов прошлого века. В штатах на данном рынке работает около 220 компаний, а годовой оборот оценивается примерно в 35 миллиардов долларов. При этом лидер имеет в собственности склады общей площадью более 17 млн. кв.м. Популярность в США услуги индивидуального хранения вызвана в первую очередь большой мобильностью населения.
✅ В АКИХ (Ассоциации компаний индивидуального хранения) объясняют, что сегмент self-storage пострадал от кризиса в целом меньше, чем классические склады: в период весенних ограничений он получил дополнительный спрос за счет людей, которые уезжали из города, отказываясь от арендуемого жилья, но пока не планировали перевозить имущество.
Обзор московского рынка по итогам 2020 года. Общая площадь складов self-storage в Москве по итогам года достигла 199 тыс. кв. м, увеличившись на 5,9% относительно аналогичного показателя прошлого года. Такие данные приводятся в исследовании Knight Frank и Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ). За уходящий год на рынок, по расчетам аналитиков, суммарно вышло восемь новых проектов, сейчас в Москве в общей сложности работают 76 складов self-storage. Резкий рост при этом наблюдался в смежном сегменте: за год было открыто 169 новых площадок контейнерного хранения, а их общее число за год увеличилось сразу на 44%.
Формат self-storage развивается на российском рынке сравнительно недавно. Эти помещения находятся на окраине города и ориентированы в большей степени на физических, а не юридических лиц. По оценкам АКИХ, в этом году их доля достигла 81,9% в общей структуре арендаторов, годом ранее это значение составляло 76,6%. Средний размер арендопригодной площади self-storage оценивается в 1,5 тыс. кв. м. Тарифы на хранение в этом году находятся в диапазоне 1,62–1,98 тыс. руб. за кв. м. Годом ранее значения были немного ниже: 1,5–1,95 тыс. руб. за кв. м.
✅ Поколение Z («зумеров»). Люди, которые привыкли легко перемещаться, менять место жительства, предпочитая арендное жилье своему, легко менять работу и даже переезжать временно в другой город и страну. Основной спрос на склады индивидуального хранения сформирован именно физическими лицами - 81,9%.
✅ Урбанизация, то есть переезд большей части населения из деревень в города, из мелких муниципалитетов в мегаполисы. А вместе с ним постоянно растущее сокращение жизненного пространства. Стоимость квадратного метра жилья увеличивается с каждым годом, и наиболее востребованными на рынке остаются квартиры небольшой площади. У подавляющей части населения нет возможности приобретать большие квартиры. Однако есть деньги, чтобы разгрузить одно- и двухкомнатное жилье от невостребованных (мы еще не избавились от привычки хранить всякий хам) и сезонных вещей.
Сюда же примешивается тренд уделять внимание дизайну квартир. К тому же современные стандарты комфорта подразумевают некий минимализм в вещах. Забитые антресоли ушли в прошлое вместе с Советским Союзом.
✅ 2020 год дал новый импульс к развитию этого сегмента — пандемия COVID-19 и распространение удалённой работы скорректировали требования "удаленщиков" к организации своего внутреннего пространства своих квартир для рабочей зоны, заставляя отказываться от хранения дома ненужных в настоящий момент вещей, формируя дополнительный спрос на склады self-storage.
✅ Инвестор вправе требовать письменный отчет о целевом использовании суммы займа.
👎 РИСКИ
❎ Как мы уже говорили, что данный рынок в России достаточно молодой и наиболее развит только в Москве и Санкт-Петербурге. Сдерживающими факторами развития данного формата в регионах считают:
▪️ отсутствие соответствующих помещений и зданий в подходящих локациях в густонаселенных районах,
▪️ низкую осведомлённость потенциальных арендаторов о подобной услуге,
▪️ а также большую популярность и распространённость индивидуального хранения (гаражи, дачи). Отпечаток нашего советского прошлого - как следствие, многие люди до сих пор не могут расстаться с привычкой хранить вещи у себя дома или в гараже.
❎ Низкий уровень дохода населения также не позволяет многим россиянам пользоваться услугами индивидуального хранения на постоянной основе. Поэтому сейчас сервисы self-storage в основном пользуются популярностью у жителей Москвы, а в регионах спрос на такую услугу ниже.
❎ Высококонкурентный рынок. Несмотря на то, что выше мы написали, что рынок с относительно низкой конкуренцией, тут речь пойдет о цели данной компании - масштабироваться. Дадим оценку шансов 50 на 50 и вот почему.
Если рассматривать лидеров рынков сейчас, их популярность, узнаваемость, масштабность - позволят им гораздо быстрее и более успешно захватить региональный рынок (городов-миллионников), имея средства для этого. Конечно, если они преследуют такую цель.
Но, если "Твой склад" не преследует цели выхода на столичный рынок, а развиваться только в регионе, то у него есть все шансы.
❎ График платежей. Первая выплата процентов за пользование займом производится по завершении первого года пользования займом и составляет 16% годовых, лишь на 5-ый год 24%.
❎ Отсрочка платежа. Согласно договору, Заемщик имеет право отсрочки исполнения обязательств по договору 1 раз в год на срок до 2 (двух) месяцев.
❎ Обеспечение поручительства от собственника бизнеса. Отсутствие возможности проверить наличие достаточного имущества для обеспечения покрытия займа и %. Договора займа не проходят процедуру регистрации и мы не можем знать о количестве таких договоров и выданных поручительствах.
💬 ИТОГИ
В долгосрочной перспективе формат self-storage будет развиваться. Потребность в хранении есть и с каждым годом она только растет. Жители крупных городов постепенно приходят к тому, чтобы сдавать вещи на хранение.
⚖ Даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку, а самой сфере - положительную оценку
©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале