Инвестиции в редевелопмент здания

Тема выкупа целого административного здания с последующей его модернизацией, ремонтом, переоборудованием в апартаменты или квартиры и продажей в розницу сегодня актуальна как никогда:

▪️ Появляются все новые и новые осовремененные офисные бизнес-центры. Сидеть в БЦ класса С или B-, даже в ЦАО, не хочется.
▪️ Рост популярности апартаментов и клубных домов.

Все это подогревает интерес девелоперов к проектам редевелопмента.

И сегодня хотели бы немного окунуться в "нашумевший" проект от РЕНТАВЕД и дать свою оценку. Мы сами любим подобные проекты редевелопмента, так как видим в них хорошую доходность. Именно хорошую (= реальную), а не заоблачную.

В противном случае, придется прибегать к услугам РЕНТАВЕД по реализации ремонтно-строительных работ, чтобы в наших проектах выйти на такую же доходность для розничного инвестора

А нашумевший он потому, что буквально через пару дней после его презентации с очень красивой доходностью и фин. моделью, получив вопросы о реалистичности, идеологи проекта его "заново обдумали" и перерисовали цифры.

Итак, погнали!

Sales Dep

Проект "Шелепиха" от Рентавед

💡 Коллективные инвестиции в Рентавед (через ЗПИФ) от 10 млн руб. с целью выкупа существующего и действующего административного здания и его редевелопмента в жилые квартиры (апартаменты, если не получат разрешение) и последующей продажей в розницу.

📍 г. Москва, ЦАО, Пресненский р-н, Шелепихинское шоссе, д.23 стр.1,

1952 год постройки

📝 О ПРОЕКТЕ

Суть проекта:

▪️ сбор коллективных инвестиций от частных инвесторов с целью выкупа целого здания площадью 4 467 кв.м за 460 000 000 руб. (103 тыс. за кв.м). Покупка не с торгов, а на открытом рынке.

Анализ объявлений о продаже этого здания показал стоимость как 460 млн руб., так и 787 млн руб.

▪️ проведение ремонтно-строительных работ с целью перепрофилирования текущего состояния в жилые квартиры. А также к 5-му этажу путем реконструкции будет присоединен чердак. Таким образом, в проекте появятся двухуровневые квартиры на 5-6 этажах. Это дополнительно 550 кв.м. эксплуатируемой площади.

▪️ после реализации всего проекта (то есть продажи всех лотов и помещений) происходит распределение прибыли между пайщиками (=инвесторами) пропорционально долям.

Компания "РЕНТАВЕД" ведет весь проект "под ключ", включая все организационные, административные, строительные и юридические аспекты. За управление проектом берет комиссию 30% от чистой прибыли от продажи.

На самом деле, на сайте проекта очень подробно даются все ответы на вопросы, прилагаются документы, описана стратегия, фин. модель, срок реализации, преимущества и даже риски и т.д. Не видим смысла копировать эту информацию сюда. Вы можете ознакомиться с ней на официальном сайте проекта.

Здесь же мы хотим представить скрины с изначальным проектом и измененным, а также наше профессиональное мнение как участника рынка недвижимости с опытом реализации (не единичным) аналогичных проектов.

Было представлено в день презентации
Стало спустя пару дней: изменились размер инвестиций и прибыль
Было в день презентации
Стало спустя пару дней

Стоимость инвестиций увеличилась на 25 млн руб., стоимость реализации тоже увеличилась (с чего бы это вдруг?... мы не поняли).

Ааааа, чтоб сохранить доходность. Конечно, как же не понять-то! Такое ощущение, что стоимость продажи подгоняли под определенные проценты. И цель была именно показать красивые и высокие цифры с доходностью, даже в пессимистичном варианте.

При этом доход формируется из:

▪️ продажа квартир 3 084,8 кв.м за 340 000 руб./кв.м = 1 048 832 000 руб.

▪️ продажа торговых помещений 529,6 за 320 000 руб./кв.м = 169 472 000 руб.

▪️ продажа подвальных помещений 220 кв.м за 190 000 руб./кв.м = 41 800 000 руб.

ИТОГО: доход 1 260 104 000 руб., что не сходится с цифрой 1 265 900 000 из последней версии презентации. Но спишем это на опечатку именно в презентации, так как в фин. модели приведена именно цифра 1 260 104 000.

Опустим историю со стоимость кв.м. квартир в 340 000 руб. Будем считать, что это средняя стоимость продажи, ведь на практике квартир на нижних этажах дешевле, чем на высоких этажах, также цена метра зависит от площади и тем более уж двухуровневых квартир на верхних этажах.

Компания планировала потратить на ремонтно-строительные работы и согласования почти 220 000 000

Изначальные затраты

Через несколько дней они уже изменили некоторые цифры (видимо, из-за многих "нападок" о занижении расходов), добавили новые пункты и смета скорректировалась. Сейчас она выглядит так:

Общие расходы по проекту сейчас составляют 244 319 941 руб. Затраты увеличились, доходность осталась прежней. Чудеса математики.

244 319 941 руб. на здание площадью 5024 кв.м это почти 48 630 руб. на кв.м

В прямом эфире Руслан Сухий говорит о том, что у здания очень хороший фундамент, великолепные перекрытия, которые не нуждаются в замене и ремонте. Возможно, но как он это увидел и понял без строительного аудита технического состояния здания?

По крайней мере на всеобщее обозрение о проведенном анализе никто не говорил, документов никто не показывал.

По идее, этот аудит уже должен был быть проведен, выделена/уже потрачена определённая сумма.

Зачастую, при проведении подробного анализа и технического аудита всплывают дополнительные риски. А в смете мы не увидели суммы на "резервные" расходы, без которых не обходится ни один проект.

Да и в дорожной карте проекта мы не увидели заложенного времени на проведение аудита. Хотя может быть увеличенный на 1 месяц (от первоначальной стратегии) срок на покупку здания - это и есть заложенное время?

📌 О КОМПАНИИ

Компания РЕНТАВЕД создала фонд (ЗПИФ) для коллективных инвестиций в недооцененные объекты недвижимости, проводит редевелопмент таких объектов и реализует их в розницу или как готовый арендный бизнес.

Главное лицо компании - на слуху. Не видим смысла копировать информацию с описанием компании, однако...

У себя на странице компания заявляет, что "Более 10 лет мы инвестируем в недооцененные объекты недвижимости". На этом моменте, думаю, что не только нам, но и всем было бы интересно ознакомиться с реализованными объектами. Как минимум увидеть что за проекты (наименования/адреса), но в идеале конечно же увидеть реализованную доходность и удалось ли уложиться в запланированный бюджет. Однако на сайте имеется лишь вот такая информация 😒

Проекты "РЕНТАВЕД"

Проекты в реализации:

🔸 ЖК Белый Парус им. И.К. Айвазовского г. Ялта. Срок завершения строительства.

Проектное фото ЖК

Сложно сейчас судить о темпах строительства и делать прогнозы, будут ли переносы срока завершения и ввода в эксплуатация, на текущий момент стройка выглядит так:

Данные с сайта наш.дом.рф

Возможно, продажи в этом ЖК начались совсем недавно, к сожалению, нам не удалось найти информацию о старте продаж, но на текущий момент разпроданность квартир составляет 1%.

Как выяснилось из прямого эфира, квартиры тут продаются по договору бронирования, а сделка будет осуществляться только по завершению строительства.

💰

Если переходить к цене 340 тыс./кв.м и анализу конкурентов, то цена для данной локации, отделки white box и центральной вентиляции и концепции клубного дома (единственный минус - отсутствие подземного паркинга для такого формата) адекватная.

НО!

Нет уверенности в отнесении объекта к категории бизнес-класса, так как отсутствует информация о дизайн-проекте входных зон, визуализации проекта с отделкой холла и коммерческих помещений первого этажа. Поэтому сложно судить об адекватности цены, так как сами идеологи проекта сравнивают себя с существующими проектами бизнес-класса, высотками с видовыми квартирами, собственной территорией и инфраструктурой.

А проектное здание мало того, что всего 5 этажей, так оно расположено внутри квартала, далеко не с видовыми характеристиками, а окружение выглядит так:

С одной стороны, локация престижная, и сделать в этом месте проект бизнес-класса - реально. Однако в проекте не предусмотрен подземный паркинг, виды из окон так себе, а смета на ремонт скорее соответствует комфорт-классу.

Если делать полноценный бизнес-класс, то явно будет увеличение расходной части сметы.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Доход от розничной продажи недвижимости после редевелопмента и улучшения текущего состояния

🔸 Тип сделки: покупка паев через договор доверительного управления

🔸 Тип владения: опосредованное, доверительное управление

🔸 Тип объекта: Недвижимость

🔸 Стадия готовности: Редевелопмент, общий срок реализации проекта - 2 года

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Через 2 года

🔸 Периодичность выплат: Прибыль выплачивается на этапе полной продажи квартир, на этапе распределения прибыли, то есть через 2 года

🔸 Тип управления: Профессиональная УК

🔸 Драйвер роста

▪️ Ежегодный рост стоимости недвижимости, особенно в топовых локациях ЦАО Москвы
▪️ Ограниченность предложений. Свободных участков в ЦАО Москвы для строительства все меньше и меньше
▪️ Покупка единого объекта большой площади, почти 5 тыс кв.м (стоимость ниже, чем покупка маленький помещений) 
▪️ Рост стоимости за счет розничной продажи

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min порог входа: 10 000 000 руб.

🔹 Срок: 2 года

Надо понимать, что ЗПИФ — это долговременное вложение капитала. Паи гасятся только по завершении договора ДУ. Из ЗПИФ невозможно быстро «вынуть» деньги, кроме как найдя покупателя на свои паи.

🔹 Доходность: от 50% за все действие проекта (за 2 года)

🔹 Темпы прироста: нет

🔹 Пример расчета доходности

Представляем расчет РЕНТАВЕДа

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Недвижимость, это всегда сохранение и приумножение капитала. Тем более проекты редевелопмента.

Мы, как участники аналогичного рынка видим перспективы данного направления.

Рост стоимости квадратного метра ежегодно расчет, а в кризис, как показывает практика, расчет с наибольшей скоростью.

Люди либо хотят сохранить свои сбережения, через покупку недвижимости, потому что "верят" в нее и тем самым сами поддерживают и развивают этот рынок, либо видят стабильную сферу для приумножения своего капитала.

✅ Локация играет большую роль. И в данном случае расположение объекта имеет свои преимущества.

👎 РИСКИ

❎ Возможен длительный срок продажи квартир

❎ Как упоминалось выше, проведение технического аудита может выявить необходимость дополнительного финансирования, тем самым увеличит расходную часть проекта

❎ Высокий конкурентный рынок

❎ УК - вывод денег, банкротство, неконтролируемая ситуация

❎ Это ЗПИФ, а не ОПИФ

📛Вы не владеете недвижимостью, а лишь договором на ДУ

❎ Как упоминалось выше: ЗПИФ — это долговременное вложение капитала. Паи гасятся только по завершении договора ДУ. Из ЗПИФ невозможно быстро «вынуть» деньги, кроме как найдя покупателя на свои паи.

❎ Сделка.

Что то мы не увидели в этой цепочке заключение договора.

❎ "Лишние в цепочке" между инвестором и конечным покупателем 3 дополнительных контрагента - регистратор, депозитарий, аудитор.

💬 ИТОГИ

⚖ Даем данному проекту нейтральную оценку, а самой сфере - положительную оценку

©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале