ГАБ - АПТЕКА
💡 Покупка ГАБ - помещение формата street retail с арендатором сетевой аптекой АПРЕЛЬ в ЖК "Скандинавия" (от застройщика А101) с обещанной доходностью 8% годовых.
Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
📍 г.Москва, Новомосковский АО, ул. Скандинавский бульвар д.5 корпус 1
ЖК «Скандинавия» — масштабный проект новостройки комфорт-класса от А101, ориентированная на семьи. Город в городе. Комплекс состоит из 83 корпусов, нескольких школ и детских садов.
Помещение расположено в доме на пересечении двух улиц.
Скандинавский бульвар - главная проезжая улица жилого района
В этом же доме по соседству слева и справа расположены:
Винлаб и Ам Маркет- магазины алкогольных напитков.
ст.м. Коммунарка - 2 км 20 мин. пешком
ст.м. Потапово (открытие 2024 г.) - 700 м 8 мин. пешком
Комплекс рассчитан на численность населения более 60 000 человек.
Большая часть комплекса уже сдана, заселена и "живет полной грудью".
В настоящее время идет строительство 9 домов.
📝 О ПРОЕКТЕ
Помещение с арендатором сетевой аптекой АПРЕЛЬ, общей площадью 100 кв.м и отдельным входом, расположено на 1-ом этаже сданного в IV кв. 2020 г. жилого многоквартирного дома.
1 линия домов
На пересечении двух улиц
Помещение расположено на основной артерии ЖК
Планировка - открытая, витринное остекление. Высота потолков 4,7 м.
Стихийная бесплатная парковка в рамках дворовой территории ЖК. Электрическая мощность: 18 кВт.
Площадь анализируемого ГАБ: 100 кв.м Стоимость анализируемого ГАБ: 25 000 000 ₽ / 250 000 ₽ / кв.м Ставка аренды 1 670 ₽/кв.м/мес.
Для анализа стоимости мы решили проанализировать:
1. ГАБ с арендатором аптека
2. ГАБ на территории комплекса и рядом в соседних ЖК
На открытом рынке экспонируются порядка 3 предложений ГАБ с арендатором Аптека. 2 из которых расположены в анализируемом ЖК “Скандинавия”. Все помещения имеют схожие с анализируемым объектом характеристики.
Диапазон площадей: 49 - 67 кв.м Диапазон стоимости продажи 1 кв.м: 304 477 - 481 818 ₽ Доходность представленных ГАБ 7% Окупаемость 14 лет
Также, в анализируемом ЖК, на открытом рынке экспонируются ГАБ с иными арендаторами:
Диапазон площадей: 60 - 124,7 кв.м Диапазон стоимости: 169 354 - 337 288 ₽/кв.м Доходность представленных ГАБ 7-12% Окупаемость 8-14 лет
Также, застройщик предлагает в к продаже ПСН в строящихся корпусах со сроками сдачи в 2024-2025 гг. и оказывает посреднические услуги поиска арендатора при покупке помещений:
Диапазон площадей: 90-110 кв.м Диапазон стоимости: 207 495 - 297 639 ₽/кв.м Доходность потенциальная: 8,4-10,7% Окупаемость 9,6-12 лет
Однако, следует отметить, что расположение анализируемых помещений разнообразное, так как комплекс масштабный
📌 О КОМПАНИИ
АПРЕЛЬ - федеральная сеть аптек. На рынке работает 22 года. Более 5 600 аптек в 66 регионах России и более двух миллионов активных карт лояльности. В сети работают более 22 000 сотрудников
ИНН: 2309137766
Выручка 2021 г.: 7 млрд ₽
Судебные дела: Да 34
Долгосрочный договор аренды на 12 лет.
Срок до 2034 года от 4 июля 2022 года.
Коммунальные платежи и эксплуатация полностью оплачивается арендатором.
Вероятно, что арендные каникулы уже истекли, учитывая начало срока аренды
С 3-го года увеличение арендной платы в одностороннем порядке не более 3-х раз за весь период действия договора (ставки прописаны в договоре).
Судя по карте, несколько домов образуют своего рода закрытую дворовую часть, так называемое "двор без машин".
Комплекс этих нескольких корпусов 2-4 шт. имеют по одному магазину из категории "Аптека".
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: ГАБ - получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи + договор аренды с арендатором
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail )
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Срок получения дохода: с 1-го месяца, так как арендные каникулы уже истекли
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
Можно сказать что нет, так как у нас отсутствует договор аренды и информация об условиях расторжения договора аренды с целью ротации арендатора и увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.
НО! Учитывая площадь помещение и его расположение - есть потенциал смены арендатора и потенциального увеличения арендной ставки.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа: 25 000 000 руб. / 250 000 руб. / кв.м
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м (ГАБ аптека): 304 477 - 481 818 ₽ Диапазон стоимости продажи 1 кв.м (ГАБ др. вид деятельности): 169 354 - 337 288 ₽/кв.м
Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку
🔹 Ставка аренды/МАП/ГАП: 1 670 / 167 000 / 2 004 000
Диапазон ставок предложений ГАБ с аптекой: 1 791 - 2 909 руб./кв.м/мес. Диапазон ставок предложений ГАБ с прочим видом деятельности: 1 002 - 2 508 руб./кв.м/мес. Диапазон потенциальных ставок в предложениях от застройщика: 1 696 - 2 774 руб./кв.м/мес.
Вывод: Ставка аренды помещения соответствует рынку.
🔹 Доходность заявленная (годовых): 8%
Предоставленных данных недостаточно для объективной оценки доходности предложенных инвестиций. Отсутствует информация о расходной части, в т.ч. налоги на помещение и землю, и что входит/не входит в арендную ставку. Однако считаем, что доходность объекта будет ниже заявленной в коммерческом предложении.
Предполагаем наличие расходов собственника на оплату УК и содержание общедомового имущества. В аналогичных проектах размер расходов составлял 56 руб / кв. м / месяц. В этом случае, доход составит 2 004 000 - 56*100*12-120 240=1 816 560 руб (7,3% годовых).
Также добавятся налоги на имущество.
Вывод считаем не окончательным, т.к. не полная информация о составе ставки аренды и всех операционных расходах, который несет собственник.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Долгосрочный договор аренды на 12 лет (до 2034 г.).
+ потенциал роста МАП с 3го года.
✅ Потенциально высокий спрос. Дома заселены. Комплекс масштабный, на более чем 60 тыс. человек.
✅ Расположение помещения на пересечении двух улиц, одна из которых - главная артерия.
👎 РИСКИ
❎ Недостаточно данных для оценки доходности инвестиций, так как отсутствуют данные о составе ставки аренды и всех операционных расходах, который несет собственник.
❎ Продажа большого количества конкурентных ГАБов, среди которых есть предложения выше по доходности, чем анализируемый объект.
❎ Низкий потенциал дальнейшего увеличения спроса в окружении, так как 1 аптека рассчитана примерно на 4 дома. Все соседние дома заняты "своей" аптекой.
❎ Индексация аренды через 3 года и ниже уровня инфляции.
Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
1. Стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку.
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м (ГАБ аптека): 304 477 - 481 818 ₽
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м (ГАБ др. вид деятельности): 169 354 - 337 288 ₽/кв.м
Стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку, но ниже предложений ГАБ с арендатором аптекой. Но стоит отметить, что аналоги имеют гораздо меньшую площадь, нежели анализируемый объект.
2. Ставка аренды помещения соответствует рынку.
Диапазон ставок предложений ГАБ с аптекой: 1 791 - 2 909 руб./кв.м/мес.
Диапазон ставок предложений ГАБ с прочим видом деятельности: 1 002 - 2 508 руб./кв.м/мес.
Диапазон потенциальных ставок в предложениях от застройщика: 1 696 - 2 774 руб./кв.м/мес.
3. Конкуренция - определена. Комплекс нескольких корпусов 2-4 шт. уже имеют по одному магазину из категории "Аптека".
4. Доходность объекта не совпадает с заявленной в коммерческом предложении.
💬 ИТОГИ
Объект не соответствует поставленной задаче и не может быть рекомендован к покупке.