- Шеф, Вам что-нибудь принести? - Принесите мне прибыль!
Посетив один из ресторанов Москвы, мы обратили внимание на несколько моментов:
- Супер локация
- Двухуровневый ресторан
- Полная посадка
- Второй уровень - используется как пространство для удаленной работы...и там тоже нет свободных мест
- Концепция самого ресторана, которая притягивает сюда людей не только с данного района.
И нам стало интересно, есть ли здесь в продаже свободные подобные (двухуровневые) помещения и какую прибыль с аренды они могут принести.
К нашему счастью, именно в этом же доме, в настоящее время продается 1 похожее помещение.
Давайте вместе с Вами, попробуем его "посчитать".
💡 Покупка помещения свободного назначения в апарт комплексе с целью получения дохода с аренды min 8% годовых.
📍 Москва, САО, р-н Хорошевский, Ходынский бул., 20А
- ЦСКА ⋅ 9 мин. пешком через потрясающий парк, который заслуживает отдельного внимания
- Первая линия
В радиусе 15-минутной пешей доступности проживает более 12,5 тыс. человек.
Здесь главное наличие 3-х центров притяжения, которые потенциально создают спрос на общепит:
1. ТРЦ "АВИАПАРК" , площадью 390 000 кв.м. Здесь крупнейший цилиндрический аквариум с тысячами обитателей и высотой в 23 метра, 17-зальный кинотеатр, 30 развлекательных зон и десятки различных брендов.
Трафик посещаемости - 1 500 000 человек в месяц.
Отмечу, что далеко не каждый хочет пообедать/поужинать в самом ТЦ, так как наиболее частый формат, это фудкорт с массой людей, самообслуживанием, отсутствием концепции/видовых характеристик и т.д.
2. Парк "Ходынское поле" - центр притяжения.
На столько притягателен, что я еду туда из Красногорска.
И веду сюда, всех своих "приезжих" и назначаю место встречи - именно в этом в парке.
3. БЦ класса А "Линкор" - прямо напротив здания с апартаментами, в котором рассматриваемое нами помещение.
Общая площадь центра составляет 63 тыс. кв. м. Офисные помещения, расположенные на 15 этажах комплекса.
📝 О ПРОЕКТЕ
Светлое, просторное ДВУХУРОВНЕВОЕ помещение в ЖК "Лайнер" (западный корпус).
- Общая площадь 363,8 кв.м
- 2 этажа - выполнена и узаконена антресоль
- Высоты от 4,5 до 6,9 метров
- 2 отдельных входа - со стороны улицы, и со стороны двора.
- 2 больших с/у, отдельная кухня, склад/серверная, большая светлая комната для переговоров, ресепшн, витринные окна, мощность электроэнергии 50 Квт. - прямой договор с Мосэнергосбытом. Возможно увеличение мощности
- Один взрослый собственник - ИП, УСН
- Выполнен качественный ремонт.
Для анализа стоимости помещения мы решили провести конкурентный анализ предложений в ближайшем окружение. Наиболее близкое по расположение и характеристикам:
Есть еще одно торговое помещение на Ходынском бульваре в ЖК Гранд Парк, площадью 260,7 м² В шаговой доступности от станции метро "ЦСКА" (7 мин). 1-й этаж жилого дома. Открытая планировка, 2 отдельных входа с фасада, выполнен ремонт. Высота потолков: 3 м .2 отдельных входа. Витринные окна. Эл. мощность: 100 кВт. Открытая планировка.
102 000 000 ₽ / 391 254 ₽ за м²
Но данный аналог имеет более худшее расположение.
📌 Об арендаторе
Помещение расположено в современном доме, в развитом районе, высокий пешеходный трафик. Подойдет под разные сферы деятельности, где требуются видовые характеристики помещения и принципиальна локация - ресторан, клиентский офис, представительство, медицинский центр.
НО! Мое мнение, что формат данного помещения идеально подходит под концептуальный ресторан на 1-ом этаже и зона под удаленный формат работы на антресоли (на втором этаже). Что то своего рода коворкинг, но в рамках заведения общественного питания.
Увидев организацию такого формата в живую я была восхищена идеей.
Ты не платишь отдельно за возможность сидеть и работать за ноутбуком.
Ты работаешь в красивом месте, достаточно уютном и тихом, с розетками, с возможностью заказать себе перекус и выйти прогуляться в потрясающем парке.
А также, это отличное место для проведения встреч.
Следует отметить, что здание, в котором находится помещение - это апарт-комплекс, в котом есть апарт-отель.
Что дает дополнительное преимущество для открытия ресторана с функцией коворкинга.
Гости данного отеля (гости города) могут работать и организовывать встречи в заведениях подобного рода.
В ближайшем окружении отсутствуют предложения коворкинг пространств.
Ресторанов рядом - много.
Но, когда рядом достаточно большой БЦ класса А с тысячами "офисников", который каждый день идут на обед и будут рады появлению нового концептуального кафе/ресторана.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи.
Оплата 45 млн по безналу, остальное за наличные
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail)
🔸 Стадия готовности: Дом заселен.
🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца (после сдачи в аренду и окончания срока арендных каникул).
- Средний срок экспонирования подобных объектов - 3-6 мес.
- Средний срок арендных каникул - 3 мес.
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа: 150 000 000 ₽ / 412 315 ₽ за м²
НО! Помещение в ЖК Гранд Парк имеет более худшее расположение.
Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку.
В БЦ "Линкор", за выездом арендатора предлагается в аренду помещение на 1-ом этаже площадью 601,8 м² за 33 600 ₽ за м² в год/1 685 040 ₽/мес.
Формат помещения подходит под ресторан. Отдельный вход, фасадные витринные окна.
Порядка 146 м² из 601,8 м² - расположены на -1 этаже.
Анализируемое нами помещение также предлагается в аренду:
Экспонируемая ставка 42 000 ₽ за м² в год.
Вывод: Рыночная расчетная ставка помещения 38 000 ₽/кв.м/год
🔹 Доходность желаемая (годовых): min 8%
Инвестиции: 150 000 000 ₽ / 412 315 ₽ за м²
Состояние помещения, с выполненной качественной отделкой позволяет использовать его для нового пространства с минимальными вложениями.
Сделка: май 2023 г.
Поиск арендатора: июнь-август 2023 г.
Арендные каникулы: сентябрь 2023 г. Учитывая отделку помещения
Доход с октября 2023 г. НО! Поиск арендатора может занять меньшее время, что приблизит срок получения дохода. Для расчета использовался стандартный сценарий.
Индексация ставки: 5% в год
Учтенные расходы: УСН 6% и налог на имущество (КС = 52 587 985 ₽), КУ и OPEX на арендаторе
ЧОД = ГАП - расходы (УСН, налог на имущество)
Желаемая цель доходности в 8% годовых выполняется.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Супер локация. Высокий пешеходный трафик. 3 центра притяжения:
✅ Двухуровневое помещение позволит реализовать "смелые" решения. Наиболее эффективное использование: концептуальный ресторан и коворкинг.
✅ Отсутствует конкуренция среди формата коворкинг.
👎 РИСКИ
❎ Форма сделки: оплата 45 млн по безналу, остальное за наличные
❎ Высоконкурентный рынок формата общепита. Может затянуться поиск арендатора.
❎ Отложенный срок получения дохода.
- Средний срок экспонирования подобных объектов составляет порядка 3-6 мес.
- Средний срок арендных каникул - 1-3 мес.
То есть срок получения потенциального дохода может быть через 4-9 месяцев.
Подводя итоги, можно сказать, что:
1. Цена продажи соответствует рыночной. К тому же ВОЗМОЖЕНТ ТОРГ. 2. Конкурентный анализ показал высокий потенциал спроса. 3. Определение рыночной ставки показало возможность соответствия уровня желаемой доходности Объекта.
💬 ИТОГИ
Объект соответствует поставленной задаче и может быть рекомендован к покупке, как с целью получения арендного дохода, так и для организации собственного бизнеса.