Инвестиции в VERY  

💡 Инвестиции в проект бизнес-класса VERY от девелопера ГК ОСНОВА - мощного девелопера и преемника строительного гиганта «Мортон», с целью получения пассивного рентного дохода.

📍 г. Москва, СВАО, Марфино, Ботаническая улица, 29

Территория бывшей гостиницы «Останкино»

Проект расположен на стыке двух районов: Марфино и Останкинский

Непосредственное окружение Проекта формируют смешанная застройка жилых кварталов, инфраструктуры, а также крупные природно-рекреационные зоны.

Общественный транспорт

• Ст. метро Фонвизинская – 1.8 км / 22 мин пешком,
• Ст. метро Владыкино – 1.9 км /23 мин пешком
• Ст. метро Петровско-Разумовская (Люблинско-Дмитровская линия и Серпуховско-Тимирязевская линия) – 2.4 км / 29 мин пешком
• Ст. метро Окружная (МЦД- D1) – 2.7 км / 32 мин пешком
• Остановка общ.транспорта «Оранжерея Ботанического сада» и «Марфино» (до ст.м Окружная, ВДНХ, Парк победы и до гл. входа ВДНХ) – 20 м (в непосредственной близости от ПРОЕКТА) / 1 мин пешком

• Выезд на Дмитровское шоссе – 3 км
• Выезд на Проспект Мира — 4 км
• Северо-Западная хорда/Северо-Восточная хорда (развязка) – 2 км
• МКАД – 10 км
• Савеловский вокзал – 8 км / 20 мин авто / 30 мин общ. транспорт. С Савеловского вокзала отходит Аэроэкспресс в аэропорт Шереметьево (35 мин)

О районе

В ближайшем окружении несколько ВУЗов, включая МСХА. Район с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой.

Если говорить о самом районе и его развитии, то, глядя на представленную карту ниже вы можете увидеть строящиеся и планируемые объекты:

📝 О ПРОЕКТЕ

Жилой комплекс бизнес класса Very (умный дом) рассчитан на 1 513 квартир и 49 апартаментов (отдельный 5-этажный корпус).

По проекту предусмотрены двор-парк, парящий мост, спортивный комплекс с бассейном* (2 500 кв.м спорта на территории) и собственный детский сад на 100 мест. На первых этажах разместятся коммерческие помещения и зона коворкинга.

SPA-комплекс Termoland (сеть от ГК ОСНОВА).

631 м/м в подземном паркинге и 330 кладовых площадью от 2,43 до 9,45 кв.м

Варианты планировок: студии 21-40 кв.м, квартиры от 37 до 139 кв.м.

Отдельный корпус с апартаментами под сервисное управление. Планируются 3 категории номеров: Standard, Comfort и Superior.

📌 О КОМПАНИИ

ГК Основа - Девелопер проекта, Известный на столичном рынке, образованная в 2016 году бывшими акционерами ГК «Мортон» после продажи акций «Мортон» инвестору.

Сегодня ГК «Основа» обладает диверсифицированной структурой и развивает четыре основных направления деятельности:

• девелопмент в формате «умный дом»;
• управление объектами коммерческой недвижимости;
• инвестиции в развитие семейной досуговой инфраструктуры;
• инвестиции в высокотехнологичные проекты и инновации.

В девелоперском портфеле Компании на разных стадиях реализации сегодня находятся несколько жилых проектов в столичном регионе. Суммарная площадь с учетом реализованных порядка 2 млн кв.м, а также один реализованный проект в Чехии.

Со всеми проектами можно ознакомиться здесь. Среди самых известных: NAMETKIN TOWER, ФИЗТЕХСИТИ, RED 7, UNO (2 проекта) и другие.

В управлении ГК «Основа» находится более 170 тыс. кв.м коммерческой недвижимости, включая 100 тыс. кв.м торговых площадей в ТЦ и в формате стрит-ритейл, 40 тыс. кв.м гостиничной недвижимости, а также IT-Технопарк «Физтехпарк» площадью 30 тыс. кв.м.

Одним из приоритетных направлений деятельности ГК «Основа» является развитие направления семейной досуговой инфраструктуры. Компания открывает городские курорты водных развлечений под брендом TERMOLAND, а также парки квестов и кинетических аттракционов Клаустрофобия и Challenge Park.

У компании были и есть переносы сроков сдачи объектов. В том числе и анализируемый проект перенесен на пол года.

В проекте VERY для комплекса апартаментов предусмотрено сервисное управление от УК UP!ART (входит в ГК Основа).

ООО «Искусство жить с Апарт» (ИНН 7743260393)

Дата регистрации: 09.06.2018
Основной вид деятельности: 68.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
Уставный капитал: 196 078,43 ₽
Среднесписочная численность: 2 чел.
Судебные дела: нет

В портфеле компании 2 проекта...и оба пока не функционирующие:

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход

🔸 Тип сделки:

• ДДУ по 214-ФЗ с использование эскроу-счетов

Проектное финансирование и эскроу-счета предоставляет финансовый партнер проекта — ПАО «Сбербанк».

• Договоры на отделку и оснащение + гостиничный пакет.
• Договор с УК - договор аренды. Бессрочный.

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Недвижимость (не жилая)

🔸 Опции:

• Ипотека
• Рассрочка
• Трейд инн

🔸 Стадия готовности:

Ввод в эксплуатацию корпус 5: II кв. 2027. Выдача ключей: 31.12.2027

Ввод в эксплуатацию все остальные корпуса, в т.ч. корпус с апартаментами: II кв. 2024. Выдача ключей: 05.09.2024

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Выдача ключей: 05.09.2024 г. Менеджер уверяет, что в срок передачи ключей апартаменты будут уже с ремонтом и меблировкой. Однако, по ДДУ вы приобретаете без отделки и срок указанный - относится именно к сроку по ДДУ. Поэтому, мы бы рекомендовали заложить хотя бы минимальный срок на "доведение" апартамента до состояния под сдачу в аренду.

Итого: потенциальный доход может начаться с декабря 2024 г. - января 2025 г.

🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно

🔸 Тип управления: Управляющая компания

🔸 Уровень распроданности и темпы продаж:

Квартиры:

Квартиры:

Распроданность апартаментов: 16% по состоянию на февраль 2024 года

🔸 Драйвер роста

▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости по мере строительной готовности объекта минимальный, учитывая высокую стадию строительной готовности объекта.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость лота: 10 948 750,00 ₽ /475 000 ₽ м² включает отделку и меблировку.

Сравним стоимость

Основной конкурент в ближайшем окружении, разобранный нами проект SIGNAL, в котором также предлагают услуги сервисного управления и программу гарантированного дохода.

Вывод: стоимость Выше рынка...НО! Если поразмышлять на тему почему, то можно ухватиться за расположение - у парка или на скоростной трассе все-таки имеет значение, а также стадия строительной готовности где ввод в 2024 году против котлована. Еще и сопутствующая инфраструктура...

Поэтому, с учетом всех факторов, стоимость НЕ превышает рынок.

🔹 Лот: 23,05 м²

🔹 Рекламируемая доходность: до 12% годовых.

🔹 Пример расчета доходности:

1. По программе гарантированного дохода:

Инвестиции: 10 950 000 ₽ + 150 000 гостиничный пакет = 11,1 млн ₽

Гарантированные выплаты: 45 000 * 12 = 540 000 ₽

СТОП! Что? Какие еще 45 тыс. Всего? Даже считать не будем эти позорные 45 000. Напомним, что в проекте-конкуренте гарант.доход 54 000 ₽

2. А если без программы гарантированного дохода:

Но многие могут сказать, что YES Ботаника - "устал" и не соответствует бизнес-классу. Возьмем ставку из открытого рынка, где самое дороге предложение (странно...но оно в том же самом YES) - 90 000 - 95 000 руб.

Оптимистичный сценарий:

ГАП (долгосрочная аренда): 90 000 * 12 = 1 080 000 ₽
Расходы: Услуги УК 25% + расходы на КУ
ЧОД: 1 080 000 - 25% - порядка 7 тыс. КУ = 726 000 ₽
Доходность "грязная": 6,5 % - без учета вычета налогов
- мы не добавили необходимую страховку апартаментов (условие для передачи в управление)

И это, при условии, что инвестор будет верить в сдачу за 90 тыс. А это сильно подвергается сомнению, если честно.

Ах да, про обещанные до 12% речь идет при краткосрочной сдаче.

Считаем:

Обратите внимание на высококонкурентный рынок:

Учитывая, что YES - позиционируется как 3*, а у нас класс бизнес, да и номеров всего 49, будем ориентироваться на класс повыше...4*.

10 000 * 22 дня * 12 мес. = 2 640 000 ₽

Услуги УК 25% = 660 000 и это минимум. Тут есть дополнительные скрытые платежи, так как расходник на содержание и обслуживание гораздо выше, чем при долгосрочной сдаче.

На нашей практике, в подобных проектах стоит рассчитывать на 40-45% расходов + КУ.

ИТОГО: 2 640 000 - 45% - КУ (выше, чем при долгосроке) 168 000 = 1 284 000 ₽

Потенциальная доходность: 11,5% - на ТРЕТИЙ год функционирования апарт-отеля.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Привлекательная локация. Соседство с Главным Ботаническим садом.

В экологическом рейтинге от EcoStandard у района Марфино — 4 балла (обозначает благоприятную экологическую обстановку). В этом районе нет промзон, часть его территории занимает Главный ботанический сад РАН, по соседству находятся парк Останкино, Мичуринский сад, опытные поля МСХА им. Тимирязева. По северу района пролегают Северо-Западная и Северо-Восточная хорды.

✅ Улучшение транспортной и пешей доступности после ввода в эксплуатацию ТПУ. Для бизнес туриста, поездка от метро до отеля на такси в пределах ДО 10 минут является приемлемым.

✅ Продажи по эскроу-счетам. Это гарантирует безопасность сделки для инвестора.

✅ ВРИ ЗУ (77:02:0017003:22): соответствует, есть в том числе пункт 4.7 - Гостиничное обслуживание.

✅ Высокая стадия готовности проекта и скорая сдача: 05.09.2024 г. То есть, скорое получение дохода.

✅ Опытный застройщик. ГК «Основа» - мощный девелоперский и инвестиционный центр, преемник строительного гиганта «Мортон».

✅ Инфраструктура внутри проекта.

✅ Развитие района. Улучшение транспортной инфраструктуры.

✅ Маленький номерной фонд - 49 номеров.

✅ Апартаменты с ремонтом и мебелью.

✅ Стоимость рыночная.

👎 РИСКИ

❎ Транспортная доступность. Да, отнесем именно в риски.

Значительная отдаленность от станций метро, близость транспортных развязок и магистралей.

Ну уж очень долго идти пешком о проекта. Тем более сейчас, когда ТПУ в стадии строительства, много всего перекрыто/вырыто и т.д.

Мало кто захочет идти так далеко, если выбирать для бронирования.

❎ Отсутствует опыт управления УК.

❎ Высокая конкуренция.

+ появятся дома по проекту реновация жилья, что усилит конкуренцию по аренде.

❎ Низкий уровень распроданности, учитывая высокую стадию готовности. Это может указывать на недостаточный спрос на апартаменты в данном проекте или на проблемы с маркетингом и продажами.

❎ Высокая стадия готовности проекта. Несмотря на то, что это может казаться преимуществом, высокая стадия готовности означает минимальный рост стоимости апартаментов по мере строительной готовности и ввода в эксплуатацию.

❎ Перенос срока ввода. Застройщик уже единожды перенес срок ввода на пол года. Потенциально, может перенести и еще раз, что отсрочит получение дохода.

❎ Двухэтапное строительство. Один из корпусов со сдачей в 2027 году. То есть стройка под носом.

❎ Муравейник? Более 1 500 квартир на данной застройке. Высокие башни.

❎ Явно будет острая нехватка парковки.

❎ Ограниченное количество коммерческой инфраструктуры вокруг для проекта бизнес класса.

❎ Очень сильная загруженность соц. инфраструктуры. А тут еще + 1500 квартир.

Зелёное окружение, безусловно, привлекает и влюбляет. Но, будешь ли сыт одними прогулками по парку?

Когда речь идет о бизнес-классе, мы всё таки ожидаем развитую инфраструктуру и вокруг в том числе. Магазинов вокруг особо нет, ресторанов тоже. Социальной инфраструктуры по сути нет, а существующей будет не хватать.

Также, у проекта есть "история" о высотности проекта.

Суть проблемы заключается в том, что при строительстве зданий выше 15 м тень будет падать в сторону оранжереи, что негативно скажется на росте и развитии редких тропических и субтропических растений, и, возможно, повлечет за собой их гибель. Стоимость растений оценивается экспертами в 1 млрд 200 млн рублей. В случае их гибели будет причинен имущественный ущерб Российской Федерации и неоценимый ущерб для ботанической науки.

Из архивных данным можно наткнуться на вот такие сообщения активистов

Также, в подобных новостных сообщениях активистов сообщалось, что они не раз подавали иск на застройщика, однако их заявления не принимали, ссылаясь на не верно заполненные заявления.

На https://kad.arbitr.ru/ мы не нашли исков в отношении именно застройщика ООО СЗ ОСТАНКИНО.

Кстати, Застройщики вырубили вокруг вековые красивые каштаны.

Мы надеемся и верим, что ГК ОСНОВА получили все необходимы разрешения на строительство зданий такой высотности без рисков для растений Ботанического сада.

Подводя итоги, хочется сказать VERю или не VERю.

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.

⚖ Даем данному проекту нейтральную оценку.