Мы к вам заехали на час. Долго ли коротко ли?
Многим из Вас очень хорошо известен способ заработка на инвестировании в квартиру/апартаменты с последующей сдачей в аренду.
Здесь возникает 2 момента, с которыми Вам надо определиться:
- Сдавать в посуточную аренду или долгосрочную. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, поэтому выбор зависит от ваших личных предпочтений и целей.
- Сдавать самостоятельно, или через профессиональную УК. Также есть вариант организации через специальные сервисы, например, Яндекс.Аренда.
Чему отдать предпочтение? Сегодня мы разберем преимущества и риски каждого из вариантов.
Краткосрочная или долгосрочная аренда
Сдача квартиры или апартаментов на короткий срок (посуточная аренда) с целью получения рентного дохода может быть прибыльным бизнесом, но также связана с рисками. Вот основные из них:
Остановимся на затратах чуть подробнее.
Затраты. Расходы на содержание апартаментов при краткосрочной аренде обычно оказываются значительно выше, чем при долгосрочной аренде, так как частая смена гостей/арендаторов будет требовать от Вас:
- уборки номера после выезда каждого гостя. Это может быть ежедневно
- замены постельных принадлежностей также после каждого гостя. А частая смена белья увеличивает его износ, а следовательно более частого обновления.
- расходные материалы — чай/кофе, вода, туалетная бумага, мыло и косметические принадлежности для каждого гостя.
- при краткосрочной аренде Вам необходимо будет гораздо быстрее реагировать на ремонт и обслуживание техники, и не допускать простоя. Если арендаторы, снимающие квартиру на длительный срок готовы мириться с изъянами сервиса и ремонта, то в посуточной аренде этого не будет. Многие гости будут считать, что они остановились в отеле, и требовать качества.
- в отличии от долгосрочной аренды все коммунальные расходы лягут на ваши плечи.
+ Затраты на маркетинг и бронирование. Для привлечения краткосрочных арендаторов нужно инвестировать в маркетинг и рекламу, чтобы поддерживать постоянный поток клиентов.
+ Управление арендой. Плата за услуги УК (или сдача в аренду становится Вашей работой).
В целом, эти факторы в совокупности приводят к более высоким операционным расходам при краткосрочной аренде апартаментов по сравнению с долгосрочной арендой, где арендаторы обычно остаются на более длительный срок, что уменьшает необходимость частой замены и обслуживания.
Согласно данным консультантов Nikoliers, так выглядит доходность на номер различной категории звездности в сравнении со стоимостью номера:
Глядя на графики, представленные выше, можно сделать вывод, что расходы на номер при краткосрочной аренде категории 3* и 4* составляют порядка 28,5% от стоимости номера (которую оплачивает гость), а для категории 5* - 40%.
В противовес краткосрочной аренде, инвестирование в апартаменты для сдачи в долгосрочную аренду имеет несколько значительных преимуществ:
Вывод
Из приведённого анализа можно сделать вывод, что выбор за "долго ли коротко ли" зависит от того, хотите ли вы уверенный и стабильный ежемесячный доход, но меньше, чем мог бы быть при посуточной аренде. Или же вы хотите максимально возможный доход, но при этом рискуя получить периоды простоя.
Самостоятельное управление, УК или сервис по аренде
Сдача квартиры или апартаментов в аренду самостоятельно и через услуги профессиональной управляющей компании имеет свои преимущества и недостатки. Вот сравнение обоих вариантов:
Сдача в аренду самостоятельно:
Сдача в аренду через профессиональную управляющую компанию:
При выборе между самостоятельной арендой и услугами профессиональной управляющей компании важно балансировать преимущества и риски. Решение зависит от ваших целей, времени, навыков и ресурсов, которые вы готовы вложить в арендный бизнес.
Вывод
Из приведённого анализа можно сделать вывод, что выбор за "долго ли коротко ли" зависит от того, хотите ли вы самостоятельно управлять, что проще при сдаче в долгосрочную аренду, и достаточно ли у Вас опыта, или же в краткосрочную (для более высокого дохода), но тогда Вам необходимо будет тщательно отобрать УК, которой Вы сможете полностью доверять.
Сдача квартиры в аренду через специализированные сервисы бронирования имеет свои преимущества и риски:
Мы решили проверить стоимость аренды двух разных апартаментов, согласно бесплатному сервису Яндекс.Аренда.
Исходные данные апартаментов №1:
- Адрес: Садовая-Самотёчная улица, 2/12 (За Садовым кольцом. 8 минут пешком от ст.м. Цветной бульвар)
- Этаж: 3
- Площадь/комнатность: Квартира-студия, 30 м²
- Ремонт: дизайнерский
- Ставка аренды от сервиса: 56 000 ₽ в месяц
Исходные данные апартаментов №2 (новый комплекс апартаментов):
МЦД-1 «Новодачная», и до метро «Физтех» (открытие запланировано в 2023 г.)
- Этаж: 3
- Площадь/комнатность: Квартира-студия, 30 м²
- Ремонт: дизайнерский
- Ставка аренды от сервиса: 38 000 ₽ в месяц
Нас очень сильно удивила оценочная стоимость аренды апартаментов №1. Потому что средняя стоимость аренды данных апартаментов минимум 100 000 руб. Так как это не просто дом, это памятник архитектуры, исторический и уникальный дом, клубный дом с минимальным количеством квартир, толстыми стенами, высокими потолками, шикарной парадной и т.д.
Все эти преимущества дома и квартиры НЕ МОЖЕТ оценить БЕЗДУШНЫЙ сервис с заложенными в него функциями оценки по стандартным алгоритмам. Более того, сервис оценивает исходя из конкурентных предложений в данный конкретный момент времени, беря во внимание аналогичные предложения для сравнения цены, при этом не учитывая их ограниченное количество для объективной оценки, а также соответствие заявленных данных с реальными.
Сравнивая эти двое апартаментов на Садовом и за МКАДом сервис выдает разницу всего лишь в 18 000 руб., что не отражает действительности. Хотя и с оценкой ставки аренды для заМКАДыша мы может согласиться.
Поэтому, главным недостатком сервиса может быть необъективная оценка стоимости аренды Ваших апартаментов, так как исключает множество индивидуальных характеристик, которые могут быть применены при ручной (индивидуальной) оценке.
Важно тщательно изучить условия и политики платформы, оценить ее репутацию, а также учесть комиссии и риски при принятии решения о сдаче квартиры через специализированные сервисы бронирования.