Инвестиции в апарт-отель Про.Молодость

По итогам I полугодия в Санкт-Петербурге было открыто три гостиницы номерным фондом 289 ед. и пять апарт-отелей номерным фондом 270 ед. Средняя стоимость номера (ADR) составила 7,7 тыс. руб./сутки, что на 13% больше, чем в I полугодии 2023 г. Средний уровень загрузки составил 61%.

Общий объем предложения апарт-отелей по итогам I пол. 2024 г. составил 45 объектов номерным фондом 8,2 тыс. ед., из которых 7,7 тыс. ед. приходится на номера, реализованные розничным инвесторам.

В структуре предложения наибольшую долю занимают апарт-отели категории 3* 61%, к категории 4* относится 35%, к категории 5* – 4%.

• Средняя цена номера (ADR) в отелях составила 7,7 тыс. руб./сут.
• Средний уровень загрузки − 60,8%.
• Средний доход на номер (RevPAR) − 4,7 тыс. руб./сут.
• В Санкт-Петербурге пиковый спрос приходится на летний период, что обусловлено погодными условиями, сезоном белых ночей, а также периодом отпусков и каникул. В июне 2024 г. стоимость номера (ADR) составила 13,5 тыс. руб./сут., уровень загрузки вырос до 79,5%.

Источник информации: NF Group, Hotel Advisors, 2024

💡 Инвестиции в проект Про.Молодость, с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду через УК.

📍 г.Санкт-Петербург, Невский район, просп. Большевиков, 32

Оранжевая ветка метро

• «Проспект Большевиков»
• «Улица Дыбенка» 20 минт пешком
• 3 минуты до КАДа

В час пик и в период массового выезда из города или, наоборот, въезда в него (выходные, праздники и дачный сезон) здесь стоят мосты, стоят набережные, стоят транспортные развязки для въезда на КАД).

Район

Невский, правый берег.

Это самый крупный промышленный район Санкт-Петербурга, со всеми вытекающими отсюда последствиями — экологический фон здесь не совсем хороший. Пробки и выхлопные газы автомобилей на крупных магистралях, выбросы в атмосферу вредных веществ: в Невском районе очень загрязнен воздух. Оказывают влияние и железные дороги, и расположенные на территории района «тяжелые» производства:

• пивоваренные заводы «Хейнекен» и «Вена»,
• химическая промышленность «Реактив»,
• «Невская косметика»,
• «Пигмент»,
• огромный Ломоносовский фарфоровый завод.

Правый берег — более «спальный», в отличает от левого, более промышленного. Здесь гораздо меньше предприятий и промышленных территорий, а больше жилых домов и всей прилагающейся к ним инфраструктуры. В этой части района чище воздух и больше зеленых насаждений, здесь гораздо охотнее покупают и сдают в аренду недвижимость.

Застройка по разным берегам Невы, будет преобразована в перспективе, благодаря редевелопменту промзон.

Инфраструктура района

С точки зрения социально-сервисной и бытовой инфраструктуры Невский район можно назвать достаточно развитым – тут есть и учреждения культуры, искусства, также он снабжён достаточным количеством образовательных, медицинских учреждений. В частности, здесь находится более пятидесяти школ и лицеев.

Есть и ВУЗы – Государственный Институт Культуры, СПбГУСЭ, Универститет им. Бонч Бруевича (рядом с проектом). В Невском районе имеются современные торговые комплексы, фитнес-центры, сети кинотеатров и супермаркетов.

В районе осуществляется множество инноваторских программ по реконструированию промзон, созданию технопарков, перехватывающих парковок, по уплотнению уже существующей застройки. Рядом со станцией метро «Улица Дыбенко» разрабатывается оригинальный план застройки более чем 30-ти гектаров земли.

Заводская окраина с жильем, построенным в советское время. Так обычно воспринимают Невский район Петербурга. Но на фоне комплексного развития территорий, дальновидные петербуржцы охотно покупают тут жилье.

Район ждет серьезная трансформация - промышленные площадки переводятся в жилые зоны благодаря процессу редевелопмента. Застройщики не просто возводят новое жилье, но и формируют внешний облик и инфраструктуру города. В бывших промзонах появляются новые школы и детские сады, набережные и общественные пространства.

📝 О ПРОЕКТЕ

Первый этап апарт-комплекса включает в себя строительство здания на 1 214 номеров, второй этап — 858 номеров. Общее количество номерного фонда 2 072, а также открытый многоэтажный паркинг на 179 машино-мест.

Общая площадь комплекса 95 517 кв.м.

Инфраструктура проекта: ресторан, кофейня, бассейн со спа зоной, фитнес-центр, детский клуб, зона для вечеринок, киберарена, палеомузей, мед.центр, консьерж- служба, автомойка, паркинг.

Все апартаменты сдаются с чистовой отделкой.

Планировка этажа:

ВРИ ЗУ: Для размещения гостиниц

📌 О КОМПАНИИ

Девелоперская группа PLG занимается строительством коммерческой недвижимости с 2008-го года. Компания полного цикла работ: проектирует и строит и управляет возведёнными объектами.

Награды

IN2IT 3* (первый проект компании) - современный апарт-отель в Московском районе, состоящий из двух корпусов, общее число апартаментов - 1 521. Оба корпуса IN2IT уже открыты и функционируют: собственники проживают в своих апартаментах, инвесторы получают доход от аренды.

Управляющая компания ООО "Плаза Отели" (ИНН 7842126960)

Дата регистрации: 01.02.2017
Основной вид деятельности: 55.10 Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания
Уставный капитал: 10 000 ₽
Среднесписочная численность: 1 чел.
Судебные дела: Да

В действующем отеле следующие категории номеров и стоимости проживания как в краткосрок (от 2 200 руб.), так и в долгосрок (от 47 000):

Рейтинг 4,9 на Яндекс. Путешествия и почти 1 500 отзывов

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход

🔸 Тип сделки: ДДУ. 214-ФЗ. Эскроу-счета

+ Договор купли‐продажи на полное оснащение всем необходимым для функционирования отельного номера. Сейчас стоимость пакета уточняется. Предположительно, она будет точно более 1 млн руб., так как для своего отеля категории 3* они делали пакет 986 тыс.

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Опции:

• Ипотека
• Рассрочка 15%/85% ( Первый взнос 15%/ Ежемесячные платежи 25 000 руб.
  Остаток суммы до 31 декабря 2025 года, возможен переход на ипотеку) или рассрочка 50%/50%
• 100% оплата

🔸 Темпы продаж:

Проект долгострой. Стaрт продаж состоялся в мае 2019 года. Изначально срок передачи ключей устанавливался на третий квартал 2023 года. Теперь, согласно последней проектной декларации, сдать комплекс планируется только в середине 2026 года. Выдача ключей: 30.09.2026

Работы на объекте встали еще весной 2022 года в связи с отсутствием средств на продолжение строительства. 22 декабря 2023 года ПАО Сбербанк принял положительное решение о предоставлении проектного финансирования для строительства объекта «Про.Молодость».

Уровень распроданности по корпусам:

🔸 Стадия готовности:

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2026
Выдача ключей: 30.09.2026

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания. Возможно самостоятельно управление

🔸 Драйвер роста

▪️ Рост стоимости по мере строительной готовности

▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью и известностью апарт-комплекса

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость лота: от 4 323 911 ₽ при 100% оплате/ипотеке / 202 620 ₽ за м² за студию 21,34 м² с чистовой отделкой

Сумма 4 913 535 ₽ при рассрочке

Мебельный пакет приобретается отдельно. Сейчас стоимость пакета на согласовании. Изначально проект позиционировался как 3* и пакет стоит на уровне 1 млн руб. Сейчас проект переориентировали на 4* (компания считает, что в городе нехватка апарт-отелей категории 4*) и стоимость комплектации номера уточняется.

Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении:

Новостройки в районе

AVENUE-APART НА ДЫБЕНКО (374 апартамента) (с чистовой отделкой) - прямой конкурент. Ключи в 2024 г. Программа доходности:

В районе невский:

Zoom на Неве (апартаменты с отделкой). IV кв. 2025 г.

Life Apart Октябрьская (апартаменты с отделкой). IV кв. 2025 г.

Октябрьская набережная (апартаменты с отделкой). IV кв. 2026 г.

Остальные проекты приведены для сравнения порога входа. Вариант цены за 1 кв.м и за полный лот.

Вывод: Стоимость не превышает рыночную.

НО! На вторичном рынке можно найти аналогичные лоты дешевле на 15%. Например, за 3 650 000 ₽ / 171 442 ₽ за м²

🔹 Рекламируемая доходность:

20% – управляющей компании, 80% – инвестору.

Котловой метод распределения дохода.

Стратегия сдачи: зависит от сезона, в период повышенного спроса - краткосрок, в период спада - в долгосрочную аренду.

Какие же еще расходы на собственнике?

Налоги + КУ, а (со слов менеджера) "также есть ещё не большие расходы, которые оплачиваете вы. Их пока можно прогнозировать, опираясь на опыт управления отелем 3*, так как Про.Молодость 4*, то здесь и доходность гораздо выше и расходная часть, на фоне общего дохода, будет не значительной."

Так как у компании есть действующий отель IN2IT, то вот что они рекламируют сейчас в ПРО.Молодость, опираясь на IN2IT:

47 792 ₽ средняя доходность популярных категорий номеров в июне в IN2IT *

А июнь, это высокий сезон!!!

В своей рекламе компания обещает доходность 10% в высокий сезон и 3-5% в низкий (см. ниже в скринах отзывов - ответ компании.)

🔹 Пример расчета доходности:

Это не центр города, да и вдали от туристических объектов, поэтому слабо верится в краткосрочную аренду. Учитывая расположение (не туристическое, но близко к ладожскому вокзалу), а также соседство с Университетом им. Бонч Бруевича, у которого всего 1 общежитие в данном районе, в своих расчетах будем ориентироваться на долгосрочную аренду.

Согласно данным портала ЦИАН, в районе диапазон аренды на длительное проживания от 25 000 до 40 тыс./руб. за студию. Большинство предложений на уровне 25-30 тыс. руб. +КУ

Так как ориентир на долгосрочную аренду, то от услуг УК можно и отказаться. Воспользоваться также можно Яндекс.арендой

Инвестиции: 4,3 млн ₽ + мебель = 5,3 млн ₽ (или купить на вторичном рынке дешевле на 15% от 3,7 млн ₽) МАП/ГАП: 30 000 ₽ / 360 000 ₽ (КУ на арендаторе, если на такой ценник КУ арендатор будет согласен (см.инф в отзывах от жильцов)
Доходность: 6,8% или 7,7% при покупке на вторичном рынке (без учета налоговой нагрузки)

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Локация. Соседство с ВУЗом. Потенциальная ЦА - студенты.

✅ ВРИ - гостиничное обслуживание.

✅ Возможность приобретения апартаментов "под ключ".

НО! Стоимость мебельного пакета завышена. Это отмечают и инвесторы действующего отеля IN2IT.

✅ Возможность самостоятельного управления.

✅ Опытная УК. Есть в управлении действующий отель. Опыт работы с множественностью собственников.

✅ Вся сумма (и за чистовую отделку) в ДДУ. Эскроу-счет.

✅ У компании есть видение своей ЦА:

Потенциальные сегменты: гастро-туризм, медицинский туризм, фестивальный туризм:

Однако с корпоративным сегментом не до конца понятно. Кто его будет формировать? (ниже скрин предприятий, расположившихся в зоне выделения)

...Мы надеялись найти Технопарк или Бизнес-центр, но там..."Петрович".

👎 РИСКИ

❎ Большой номерной фонд более 2 000 номеров

❎ Не соответствие выручки УК количеству номерного фонда.

❎ Возможный перенос сроков. Например, по другому своему проекту - Апарт-отелю «IN2IT» - при строительстве корректировали срок сдачи, причем сразу на год.

❎ Сама Марина Павлюкевич, председатель комитета по гостиничной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов и генеральный директор девелоперской группы PLG считает, что "Сейчас со стороны властей предпринимаются усилия по сдерживанию рынка апартаментов, а еще на них накладывается социальная нагрузка. Так что можно говорить о том, что выгода от сервисных апартаментов, на которую имело смысл рассчитывать ранее, уменьшается".

❎ Конкурент в лице AVENUE-APART НА ДЫБЕНКО (374 апартамента), который сдается в 2024 году и который расположен в минуте от ВУЗа. Потенциально, может забрать себе большую часть ЦА.

❎ Под окнами проекта проспект Большевиков, который часто стоит в пробках.

❎ Обещание построить станцию метро «Кудрово». Станция эта, конечно, появится еще не скоро, но на перспективу сулит постояльцам «ПРО.Молодость» сложности — в часы пик электрички метро будут прибывать на станцию «Ул. Дыбенко» не пустыми, как сейчас, а уже заполненными многочисленными кудровцами.

❎ Нет разделения апартаментов по категориям:

• для гостиничного оператора
• для самостоятельного управления/проживания

Как это сделано, например в проекте GloraX Заневский.

Если Вы решите там жить, то вашими соседями могут быть постоянно разные жильцы, особенно если будут сдавать в краткосрочную/среднесрочную аренду.

❎ Ежемесячные платежи КУ за апартаменты, как правило, выше, чем за квартиры. Это может быть "стоп" фактором для потенциальных арендаторов.

+ Кадастровая стоимость, вернее налог с нее выше (это уже минус для собственника)

❎ Из-за удаленного расположения от центральных районов комплекс будет не очень популярен у туристов для краткосрочной аренды, которая могла бы дать более высокую доходность...но при этом возникла бы необходимость передачи апартамента в управление УК и оплачивать их комиссию.

❎ При условии сдачи в долгосрочную аренду нет необходимости передачи в управление УК, но в таком случае это не пассивных доход.

❎ Несмотря на то, что УК заявляет о своей комиссии в 20%, мы как практики, знаем, что для категории уровня 4* расходы по содержанию и обслуживанию составляют более чем 40-45%.

❎ Высокая конкуренция среди апарт-отелей и с более лучшим туристическим расположением, в т.ч. для бизнес-туризма. 4 известных проекта с наибольшим числом номерного фонда в 2024 году введут 2 400 юнитов:

❎ Отзывы действующих инвесторов о низкой доходности:

Еще среди отзывов действующего отеля IN2IT:

"Коммунальные платежи для таких апартаментов - космос. Зимой платим за 34кв.м, однокомнатная квартира - 12.000+ тысяч рублей. Сами коммунальные расходы: вода, электричество, тепло, интернет, телевидение - 3000-4000 тысячи рублей. Всё остальное ~8000-9000 тысяч рублей отдается за обслуживание дома: уборка в коридорах, работа ресепшена и тд. В итоге: в коридорах, особенно зимой, грязь - никто ничего не убирает. Максимум 1-2 раза в неделю грязные следы отмывают. Ресепшн - никак не координирует и не помогает собственникам, хотя за их работу собственники платят. Большое удивление было, когда мы заметили, что с каждым месяцев обслуживание дома стало расти в цене. Т.е. в январе 2022 мы платили за обслуживание дома 3000-4000 тысячи рублей, ну и плюс КУ, сейчас обслуживание в два раза больше. И увеличивается в 1-2 месяца."

В отношении качества отделки:

"Визуально апартаменты выглядят очень стильно, но все держится на соплях: с потолка в туалете вытяжка регулярно падает, стены не ровные и белые маркие."

Когда дом-муравейник:

"В апартаментах есть 3 главных лифта, которыми пользуемся мы. Очень часто перестают работать 2 и приходится ждать по 10-15 минут, и только потом спустишься вниз или поднимешься. А если начинается сезон туристов… Можно и 30 минут прождать, когда уедешь на лифте"

Если у вас маленькие дети, которые еще, в основном, спят - никогда не заселяйтесь сюда даже, если на выходные приехали. Очень часто срабатывает пожарная тревога (по ошибке). А в нашей однокомнатной квартирке 2 огромных колонки в потолке - они могут заорать в 3 часа ночи, в 5 утра, утром в выходной день. И чаще орут 5-10 минут, но один раз было 30 минут+. Затем раздается голос администратора, который не умеет пользоваться системой оповещения, постоянно прерывается звук и не понятно, что она хочет сказать. Это еще одна мука - ждать, когда она закончит.

Коммуникации инженерные...

Очень часто перестает идти вода. Самое «приятное» - это, когда принимаешь в 8 утра душ перед работой, а он резко начинает лить кипяток. Пару раз обжигал себе спину. Перебои постоянные. Может вообще пропасть вода. А может полдня идти не просто желтая, а ржавая оранжевая. Белые туалет и раковина - становятся с ржавыми поддтеками уже через 2 неделю использования. Никакие средства не помогали, кроме «адрилан», поэтому если решите стрессануть в этом месте - сохраните средство.

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения как пассивного, так и не пассивного рентного дохода.

⚖ С учетом всех рисков, даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку.