Аукционы: насколько выгодна покупка недвижимости на торгах: лот №2: нежилое здание (ТЦ) от застройщика ЛСР
Продолжаем тему покупки на торгах.
💡 Продажа земельного участка, площадью 955 +/- 22 кв.м., с расположенным на нем зданием, площадью 1 380,2 кв.м., по адресу: Московская область, Истра г.о., д Чёрная, ул. Широкая, здание 1.
Цель покупки для Инвестора: покупка по цене ниже рыночной и получение дохода от сдачи в аренду.
Для этого мы решим следующие задачи: 1. Определим предельно допустимую стоимость лота 2. Определим потенциальную арендную ставку 3. Проведем конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Определим уровень доходности лота
💡 О здании
- Отдельно стоящее монолитное здание в 2 этажа с зоной разгрузки-погрузки, + подвальное помещение, свободного назначения
- Без отделки;
- Дата ввода в эксплуатацию 2022 г;
- Панорамное остекление / высокие потолки
- Электроснабжение: из расчета 250 Вт/м2
- Инженерные системы: система отопления водяная, от газового котла - ГВС от газового котла / вентиляция естественная (предусмотрена вентиляция с/у и тех. помещений).
- КН земельного участка: 50:08:0050204:951 / КС 4 540 767,15 руб.
- ВРИ: Разрешенное использование: магазины, общественное питание, бытовое обслуживание
- КН здания: 50:08:0050204:4608 / КС 89 179 798,56 руб.
- Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано
- Реализуемое на открытом аукционе в электронной форме имущество никому не продано, не является предметом судебного разбирательства, не находится под арестом, запрещением, право собственности на Имущество не оспаривается
Начальная цена 76 919 440 руб. 83 коп. (с учетом НДС) / 55 731 руб./кв.м
Шаг аукциона 769 194 руб. 41 коп.
Размер обеспечения заявки (задаток) 100 000 руб. (0,1%)
Обратите внимание на размер обеспечения заявки, который составляет всего 0,1%. Чаще всего можно встретить, что размер обеспечения равен 10%.
Такой низкий % обеспечительной заявки может способствовать большему количеству участников на аукционе и как следствие, более высокой итоговой цене за объект.
📍 Расположение
Здание расположенное на территории построенного, современного жилого комплекса "Нахабино Ясное". На первой линии от дороги, на въезде в заселенный Жилой Комплекс. Далее, по следованию основной дороги есть еще один ЖК (также от ЛСР) - "Новое Нахабино".
👪 Численность населения
Оба жилых комплекса являются малоэтажными. Комплексы сданы в период с 2018 по 2022 гг., заселены. Граничат с частным сектором и многоэтажной застройкой более ранних годов постройки.
Согласно данным отчета ЦИАН, в зоне охвата в радиусе 1 км - почти 10 000 домохозяйств, при коэффициенте 2,3 - это порядка 23 тыс. жителей.
Пешеходный трафик выше среднего - 231 чел/час.
Потенциальное использование здания - Торговый центр районного значения с якорным арендатором (например продуктовым магазином), как центром притяжения жителей и арендаторами из сферы товаров и услуг
Анализ стоимости
Согласно отчету ЦИАН, при продаже коммерческой недвижимости (за последние 6 месяцев) рыночная стоимость предложений в локации составляла 77 тыс. руб. Напомним, что цена 1 кв.м лота = 55 731 руб.
Арендная ставка
Для определения потенциальной доходности, проанализируем ставки аренды. Согласно отчету ЦИАН, средние ставки в данной локации следующие:
подвал 614 руб./кв.м/мес.
1 этаж 2 273 руб./кв.м/мес.
2 этаж 1 047 руб./кв.м/мес.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: покупка по цене ниже рыночной и получение дохода от сдачи в аренду и/или деление объекта на маленькие лоты (по арендаторам) и розничная продажа помещений ГАБ
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи (продажа с торгов)
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия готовности: Здание построено и введено в эксплуатацию
🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца (после сдачи в аренду и окончания срока арендных каникул).
- Средний срок экспонирования подобных объектов - 6-9 мес.
- Средний срок арендных каникул - 3 мес.
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное. Необходимость нанять профессиональную УК: и FM и PM
- Рост стоимости до уровня рыночной за счет покупки на торгах по более низкой цене
- Рост стоимости при делении объекта на маленькие лоты (по арендаторам) и формировании продукта ГАБ
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа: 76 919 440,83 ₽
Шаг аукциона 769 194 руб. 41 коп.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Очень высокая плотность населения.
✅ Пешеходный трафик выше среднего - 231 чел/час. Средний - 200 (Павло-Слободское сельское поселение).
✅ Рядом есть 166 парковочных мест. Расстояние по прямой до ближайшей парковки - 29 м.
Рядом есть 7 остановок общественного транспорта. До ближайшей остановки общественного транспорта 104 м. Общее количество раз приезжающего на остановку общественного транспорта за сутки - 109.
✅ Доходы выше среднего - 103 268 тыс. руб. в 10 мин пешком (средние - 62 086)
✅ Не определяются алкогольные ограничения. Т.е. в радиусе 100 метров по прямой не найдены объекты ограничивающие продажу алкоголя.
✅ Отсутствуют точки питания в ближайшем окружении (согласно отчету ЦИАН).
✅ Возможность деления объекта на маленькие лоты (по арендаторам) и формировании продукта ГАБ и продаже по более высокой цене.
👎 РИСКИ
❎ Длительное время может быть высокий уровень недозагрузки.
ВЫВОДЫ: 1. Предельно допустимая стоимость лота
Согласно нашим расчетам, здесь нужен не шаг на увеличение, а шаг на понижение.
2. Потенциальная арендная ставка: см таблицу выше, для каждого этажа своя ставка.
3. Конкурентный анализ и потенциал спроса: широкий выбор среди арендаторов за счет высокой плотности населения (суммарная численность 23 000 жителей и расположения:
- Первая линия
- На въезде в ЖК = высокая проходимость
- На пути следования к/от ст. МЦД
- Вид на проезжую и проходимую улицу
- Сданные и заселенные ЖК
4. Уровень доходности лота: 5%
💬 ИТОГИ
Лот НЕ может быть рекомендован к покупке и "борьбе" за него на аукционе.