Ипотека 0,1% на весь срок. Щедрость или подвох?
Думаю, что многие из Вас уже увидели или услышали рекламу с ипотекой от 0,1% годовых.
Ну во-первых: это ОТ!
Во-вторых: это что еще за щедрость такая вдруг нахлынула на девелоперов, а вернее на банки, что они налево и направо раздают кредиты под такой скромный процент процентик процентичек.
Все оказалось очень просто, но обо все по порядку.
Я загорелась желанием о новой ипотеке, ну как не соблазниться на 0,1% годовых. Как я уже делилась с Вами, при выборе квартиры, лично я всегда руководствуюсь следующим выбором, постепенно сужая круг поиска.
Для разбора мы выбрали Московскую область:
1. Выбор района, включая туда транспортную доступность (будущие станции метро), экологию, наличие парков и водоемов и т.д.
2. Затем уже сузив поисковый круг до 1-2 районов, смотрю кто из застройщиков в данной локации строит. Как правило, в действительно хороших локациях, застройщики с достойной репутацией успевают урвать кусочек земли для застройки.
3. А уже определив застройщика именно в данной локации, я приступаю к анализу текущих проектов, зачастую это 1-2, максиму 3 проекта в одном районе. Выбираю наиболее подходящий под мои требования, пожелания, предпочтения, все хотелки, визуальную картинку, наполнение и т.д.
Согласитесь, так, среди 1-3 проектов, гораздо легче выбирать себе квартиру или дом мечты.
На самом деле, 2 и 3 пункты связаны между собой и идут параллельно, а не друг за другом.
Относительно первого пункта мы уже с Вами разбирали проект, в котором говорили, что западное направление считается самым лучшим для выбора жилья.
Это направление — самое популярное, и неудивительно. Запад Подмосковья славится отличной экологией и живописными ландшафтами. Здесь нет крупных промышленных предприятий, зато есть почти не испорченная цивилизацией природа.
Почти вся территория запада Подмосковья покрыта лесами. Здесь находятся крупные заповедники, заказники, природные парки. В лесах в изобилии растут грибы и ягоды, водятся дикие животные. Для тех, кто любит отдыхать у воды, запад тоже подходит идеально: здесь нет недостатка в водоемах. Рузское, Истринское, Озернинское, Можайское водохранилища, многочисленные реки, озера и пруды предоставляют прекрасные возможности для купания и рыбалки.
Второе преимущество западного направления — хорошее транспортное сообщение со столицей. Через регион проходят крупнейшие современные автомагистрали — Новорижское, Минское, Можайское, Волоколамское шоссе. Вдоль них активно строятся коттеджные поселки, прокладываются коммуникации, развивается инфраструктура. Так что благоустроенность — это еще одна сильная сторона запада Подмосковья.
Кстати, по итогам прошедшего 2021 года, в Красногорском районе самая подорожавшая недвижимость, на 35%.
Экологическую ситуацию в Подмосковье принято связывать с особенностями розы ветров. Воздушные потоки движутся с запада на восток, унося с собой вредные выбросы предприятий и выхлопные газы с шоссе. Поэтому в западных районах Московской области воздух чище, чем в восточных.
И так, с районом определились, к западу захватим еще северо-запад.
Далее, выбираю для себя проекты средне этажного строительства (ну не вижу я кайфа жизни в человейнике в 20 и более этажей, где неизбежна проблема парковки, отсутствие попадания дневного света в твою квартиру...да и как то воздуха сразу становится меньше и дышится сложнее), монолитно-кирпичные дома, чтобы не слишком далеко,в пределах 15 км от МКАД, например, не у трассы/шоссе, а ближе к лесу. Ну и конечно, смотрю транспортную доступность, чтобы по близости можно было добраться до диаметров или на маршрутке до ближайшей станции метро.
Такой принцип подбора актуален, конечно, не только для "своей" квартиры для покупки и жилья, но и для инвестиционной - под сдачу в аренду.
Получаем, что максимально подходящие под все заявленные хотелки на западном направлении строят:
1. Сити-XXI век: Миниполис Серебрица, Миниполис 8 Кленов, Миниполис Рафинад
2. Отрада Девелопмент: ЖК Смарт-квартал Лесная Отрада
Далее, комфортная площадь это порядка +-45 кв.м. В идеале, конечно распашонка, но это уже совсем идеально.
В ЖК Смарт-квартал Лесная Отрада нет ипотечной ставки 0,1%. А вот у Сити-XXI век - есть. Поэтому смотрим их предложение.
ЖК Серебрица получает разрешение на ввод в эксплуатацию, поэтому продаж по ДДУ нет, ждут документ о вводе и продажи готового жилья уже на иных условиях. Миниполис 8 Кленов, Миниполис Рафинад нам идеально походят, вот о них поподробнее.
Миниполис "8 Кленов"
Я 8 лет жила в 100 м от этой локации, поэтому очень хорошо знакома с районом, транспортной доступностью, инфраструктурой и т.д.
А также нет претензий к застройщику.
- Проект: 6 домов бизнес-класса на 935 квартир
- Этажность: 6 этажей
- Высота потолков: 3–3.5 м
- Тип здания: монолит-кирпич
В 15 минутах ходьбы находится стация МЦД «Опалиха» и одноименная станция ж/д (Рижского направления). В 500 м от объекта расположено Волоколамское шоссе.
Здесь представлены квартиры площадью от 38 до 115 кв. м. По проекту построят детский сад на 135 мест. Для автомобилистов предусмотрен подземный паркинг и открытая парковка на 769 и 216 машиномест соответственно.
В пешей доступности от новостройки работают школа, два детских сада, кафе и рестораны, аптеки, почта, магазины. За пару минут можно дойти до парка «Опалиха-Алексеевское» с Усадебными прудами, чуть дальше расположен Опалиховский лесопарк.
Минимальное текущее предложение: 42 кв.м за 7 872 727 руб. на 2-м этаже
Миниполис "Рафинад"
Срок сдачи: сдача в II кв. 2022 – IV кв. 2022
- Проект: комфорт-класс включает 11 монолитных домов на 1603 квартиры
- Этажность: 7–8 этажей
- Высота потолков: 2.85 м
- Тип здания: монолит-кирпич
Рядом с территорией застройки есть остановка общественного транспорта «Свистуха», откуда автобусными маршрутами можно добраться до метро «Речной вокзал» (№342к), ж/д станций Химки (№43). Автомобилисты могут воспользоваться выездом на трассу М-11 (1,7 км), Шереметьевское шоссе (2,4 км) и МКАД.
Проект включает объекты собственной инфраструктуры: учебный центр, состоящий из детского сада на 150 мест и начальной школы на 126 мест, крытый трехэтажный паркинг и коммерческие помещения на первых этажах жилых зданий.
Миниполис располагает благоустроенной огороженной территорией. Для жителей предусмотрен собственный Остров развлечений в составе комплекса — зона активного досуга с детскими игровыми, спортивными площадками и зонами уличных тренажеров. Также будет проложено 1,5 км беговых дорожек со спортивным покрытием, установлены уличные батуты, площадки для игры в петанк и городки, волейбол, баскетбол и хоккей.
Комплекс окружают лесной массив, несколько СНТ и готовый жилой комплекс «Город набережных». В пешей доступности расположены детский сад «Лесная сказка», школа №30, торговый центр, отделение почты и православный храм. В 2 км от миниполиса находится аэропорт Шереметьево.
Рассматриваемое предложение: 41 кв.м за 7 826 829 руб. на 7-м этаже. Сдача в IV кв.2022 года.
У проекта есть свои недостатки:
- близость международного аэропорта и шум самолетов;
- придется мириться с пробками и отсутствием поблизости метро и железнодорожных станций.
Итак, приступаем к самому интересному. Как видите, у комплексов разница в сроке сдачи в 2 года, несмотря на это у квартир одинаковая стоимость. Это обусловлено тем, что у проекта 8 Кленов в непосредственной близости уже есть Станция МЦД-2 Опалиха, а в Рафинаде МЦД-3 «Ленинградско-Казанский» только планируется к открытию в 2023 году, что безусловно станет драйвером роста стоимости в будущем.
МЦД-3 планируется запустить в начале 2023 года. Новый диаметр сократит время в пути для жителей Подмосковья на 43%, для москвичей – на 38%. С его запуском на 2-3% разгрузятся прилегающие дороги и на 6-15% снизится нагрузка на метро.
Предположим, что мы не хотим ждать 2024 года, а хотим уже через полгода приступить к ремонту. Поэтому, мы берем для рассмотрения проект "Рафинад."
Ниже представляем Вам расчет ипотеки по нескольким предлагаемым программам, в том числе и по 0,1%.
Кстати, сдать эту квартиру можно будет по ставке ориентировочно 30-45 тыс. в мес.
В соседнем ЖК "Солнечная система" на момент публикации всего 9 конкурентных объявлений.
Базовая стоимость квартиры: 7 800 000 руб.
ВАРИАНТ 1
- Стандартное условие ставка 8,08%
- Первоначальный взнос 15% = 1 170 000
- Ежемесячный платеж разный в зависимости от срока кредита: от 49 019 до 55 787 руб.
- Начисленные проценты: 6 758 767,20 руб.*
- Долг + проценты 13 388 767,20 руб.
*Из расчета среднего срока в 20 лет
ВАРИАНТ 2
- Ставка 5%
- Первоначальный взнос 15% = 1 310 000
- Ежемесячный платеж разный, в зависимости от срока кредита: от 39 854 до 48 995 руб.
- Начисленные проценты: 4 334 768,00 руб.*
- Долг + проценты: 11 758 668,00 руб.
*Из расчета среднего срока в 20 лет
Обратите внимание на то, что изменилась стоимость квартиры, хотя квартира осталась та же...в нее защиты проценты по ипотеке!
ВАРИАНТ 3
- Ставка 4%
- Первоначальный взнос 15% = 1 348 000
- Ежемесячный платеж разный в зависимости от срока кредита: от 36 460 до 46 279 руб.
- Начисленные проценты: 3 470 005,20 руб.*
- Долг + проценты: 11 107 255,20 руб.
*Из расчета среднего срока в 20 лет
Обратите внимание на то, что изменилась стоимость квартиры, хотя квартира осталась та же...в нее защиты проценты по ипотеке!
ВАРИАНТ 4. Самый долгожданный
- Ставка 0,1%
- Первоначальный взнос 15% = 1 521 000
- Ежемесячный платеж разный в зависимости от срока кредита: от 24 304 до 36 274 руб.
- Начисленные проценты: 86 846,00 руб.*
- Долг + проценты: 8 706 696,00 руб.
*Из расчета среднего срока в 20 лет
Обратите внимание на то, что изменилась стоимость квартиры, хотя квартира осталась та же...в нее защиты проценты по ипотеке!
Как видите, самый выгодный вариант, это предложение по ставке 0,1%.
По статистике, средняя сумма ипотечных денег, которую банк рассчитывает получить с кредита, это порядка 2,4 млн. Ориентировочно эта сумму и защита в сумму кредита.
Помните, стоимость квартиры 7,8 млн, а ипотеку берем на 10 140 000 руб.+ %.
Каждое из предложений сформировано таким образом, что исходя из наличия суммы на первоначальный взнос, 1,1 млн или 1,5 млн все таки имеет значение, а также из возможностей ежемесячного платежа, каждый сможет подобрать для себя комфортное предложение.