Инвестиции в нежилое помещение в центре Москвы
💡 Продажа помещения свободного назначения, находящегося в федеральной собственности, площадью 122,4 кв.м. Помещение реализуется в виде аукциона на торговой площадке СБЕРБАНК-АСТ.
📍 г.Москва, Басманный р-н, пер. Спасоглинищевский Большой, д.8
Менее 5 минут пешей доступности до ст.метро "Китай город" (обеих веток) - 340 метров
Объект расположен на первой линии Большого Спасоглинищевского переулка, который характеризуется умеренным уровнем транспортной и пешеходной интенсивности.
Район характеризуется среднеэтажной и малоэтажной жилой и коммерческой застройкой. Непосредственное окружение представлено преимущественно коммерческой застройкой.
Прямо напротив здания, в котором расположено помещение, находится парк "Горка".
Из парка можно рассмотреть одно из самых интересных зданий столицы — Московскую хоральную синагогу. Парк "Горка" - современное городское пространство с трехуровневой ландшафтно-архитектурной планировкой, оригинально разделенной на небольшие зоны отдыха и фонтаном. На территории функционируют три детские площадки, лабиринт, качели, лазательные сетку и комплекс "Абвгдейка", песочницу, тарзанку и многое другое. Две спортивные площадки для Workout и универсальная волейбольно-баскетбольная с тройным каскадом турников.
Со стороны Петроверигского переулка к парку прилегает объект культурного наследия конца XVIII века – усадьба Тургеневых-Боткиных, в настоящее время в ней располагается музейно-выставочный центр.
📝 О ПРОЕКТЕ
Помещение общей площадью 122,4 кв.м, с двумя отдельными входами (главный вход с улицы и вход со двора через подъезд жилого дома). За счет склона переулка, окна расположены практически на уровне пола, в связи чем в помещение требуется спуск по лестнице. Помещение расположено на 1 этаже многоквартирного дома площадью 1 448,3 кв. м
Кадастровый номер 77:01:0001034:2754.
Кадастровая стоимость: 19 703 335,10 руб./налог при ставке 1,9% = 374 363 руб.
Согласно Отчету № 45 о выполнении ООО «ТЭКСтрой инжиниринг» 17.08.2022 г. работ по обследованию инженерной инфраструктуры посещения:
- Объект обеспечен сетями инженерно-технического обеспечения;
- Объект обеспечен инженерными коммуникациями: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация и водосток. Техническое состояние инженерных систем удовлетворительное.
В связи с тем, что инженерные сети Объекта технологически связаны с инженерными сетями жилой части здания, требуется заключение субагентских договоров на поставку инженерных ресурсов (договоров о предоставлении коммунальных услуг) с ГБУ «Жилищник Басманного района» или выполнение новых подключений к внешним инженерным сетям через процедуру технологического присоединения;
- В нежилом помещении проложены транзитные общедомовые сети теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.
- Характеристики основных конструктивных элементов здания, в котором расположено нежилое помещение: материал наружных стен ‒ кирпичные, керамзитобетонные панели; материал перекрытий ‒ монолитные.
На покупателя возлагаются обязательства по обеспечению круглосуточного беспрепятственного доступа и прохода в Объект недвижимого имущества сотрудников эксплуатационных служб для обслуживания общедомовых инженерных сетей, транзитно проложенных в указанном помещении.
Здание, в котором расположено помещение относится к исторически ценным градоформирующим объектам (письмо Департамента культурного наследия города Москвы от 14.07.2022 №ДКН-16-09-3898/22).
Как видно из плана, в помещении есть 1 мокрая точка.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Покупка помещения на торгах по сниженной цене с потенциальной сдачей в аренду и получения ежемесячного рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДКПН (без НДС)
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Помещение свободного назначения в МЖД
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Валюта: Рубль
🔸 Срок выплат: Рентный доход с 1 месяца заезда арендатора (МАП может составить руб.)
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно (после сдачи в аренду)
🔸 Тип управления: Самостоятельное управление
🔸 Драйвер роста
▪️ Покупка с торгов по стоимости ниже рыночной
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость помещения:
Начальная цена: 30 590 900 ₽/250 000 руб. за 1 кв.м
Шаг: 306 000 ₽
Дата и время окончания подачи заявок на участие: 05.12.2022 г.
Определим рыночную стоимость и, учитывая, что это аукцион на повышение стоимости, мы поймем предельную стоимость, на которую можем рассчитывать
Согласно рынку, диапазон стоимости в ближайшем окружении составляет 530 - 580 тыс. за кв.м. С учетом применения корректировок на расположение, торг, определим, что рыночная стоимость помещения может составить порядка 450 000 руб.
🔹 Лот: 122,4 кв.м
🔹 Доходность: Для стрит ритейла наиболее частая "рекламируемая" доходность 10%. Посчитаем, получается ли она на этом объекте.
Проанализировав рынок арендных ставок, мы получили диапазон арендных ставок в ближайшем окружении от 45 000 до 95 000 руб. за кв.м/год. Возьмем минимальную ставку в 45 000 руб. Получим:
ГАП 5 508 000
МАП 459 000
Учитывая, что это центр и популярная станция метро Китай город - помещение может идеально подойти под салон красоты, кафе/бар, шоу-рум дизайнерской одежды.
В окружении много различных баров, так как ближайшее окружение славиться московской "тусовкой" по барам.
Например, при создании ГАБ с ГАП в 5,5 млн и его продаже на открытом рынке под 10%, мы получаем стоимость объекта равную 55 млн руб. (450 тыс./кв.м) - что совпадает с рынком.
Что нам это дает?
А то что при проведении оценки рыночной стоимости объекта как сравнительным, так и доходным подходом мы получили одну и туже стоимости, а это говорит о верности расчетов. При этом мы с Вами посчитали минимальную ставку, значит у нас есть потенциал для увеличения арендной ставки.
Подводя итоги расчетов:
Если рыночная цена 55 млн, предположим мы сторговались и готовы продать за 50 млн. При этом понимаем, что это спекулятивная сделка и хотим на росте стоимости от ГАБ разработать порядка 30%, то мы можем расти по стоимости максимум до 35 млн от начальной цены торгов.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Покупка помещения по цене ниже рыночной.
✅ Расположение. Большой Спасоглинищевский переулок — улица в центре Москвы между улицами Маросейка и Солянка. Близко расположено к метро. Является пешей туристической улицей.
✅ Новый парк "Горки", со спортивными площадками, открыт не так давно, в 2018 году. Улица благоустроена и привлекает жителей близлежащих домов.
✅ Помещение с отдельным входом на 1 этаже.
✅ В ближайшем окружении отсутствует предложения аналогичных объектов для потенциальных арендаторов.
✅ Район со сложившейся деловой и жилой застройкой.
✅ Кадастровая стоимость объекта ниже рыночной (19 703 335,10 руб./налог при ставке 1,9% = 374 363 руб.)
👎 РИСКИ
❎ Оспаривание результатов торгов.
❎ Долгий поиск арендатора под создание ГАБ. Срок экспонирования объекта на рынке более 6 месяцев.
❎ Переоценка кадастровой стоимости и ее возможное увеличение.
❎ Условия договора: на покупателя возлагаются обязательства по обеспечению круглосуточного беспрепятственного доступа и прохода в Объект недвижимого имущества сотрудников эксплуатационных служб для обслуживания общедомовых инженерных сетей, транзитно проложенных в указанном помещении.
💬 ИТОГИ
Объект подходит как для инвестора с целью создания ГАБ и спекулятивной продажи.