ГАБ - АЛКОМАРКЕТ
💡 Покупка ГАБ - помещение формата street retail с арендатором сетевым алкогольным магазином "Ароматный Мир" с обещанной доходностью 8,6% годовых.
Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
📍 г. Мытищи, ул. Полковника Романова д.7к1
20 минут транспортом от метро Медведково
Жилой комплекс "Датский квартал"
В жилом комплексе "Датский квартал" 5 корпусов:
С учетом коэффициента 2,3 - население сданных корпусов данного ЖК составит более 6 700 человек При учете только взрослого населения коэффициент 1,8 население составит 5 300 человек.
Распроданность квартир в настоящее время 68%. С учетом коэффициента 2,3 - население дома составит почти 3 300 человек При учете только взрослого населения коэффициент 1,8 население составит 2 500 человек.
Общее количество квартир 4 378 шт. С учетом коэффициента 1,8 (взрослых) - численность населения данного ЖК составит порядка 7 800 человек.
📝 О ПРОЕКТЕ
Помещение с арендатором сетевым алкогольным магазином "Ароматный Мир", общей площадью 78,6 кв.м и отдельным входом, расположено на 1-ом этаже сданного в IV кв. 2021 г. жилого многоквартирного дома.
1 линия домов
Помещение расположено на основной артерии, около главной площади в центре ЖК
Планировка - открытая, витринное остекление. Высота потолков 4 м.
Стихийная бесплатная парковка в рамках дворовой территории ЖК. Электрическая мощность: 16 кВт.
Площадь анализируемого ГАБ: 78,6 кв.м Стоимость анализируемого ГАБ: 20 900 000 руб. / 267 948 руб / кв.м Ставка аренды 3 704 ₽/кв.м/мес.
Для анализа стоимости мы решили проанализировать все представленные предложения в рамках данного жилого комплекса Датский квартал.
На открытом рынке экспонируются порядка 6 помещений свободного назначения общей площадью 655,2 кв.м (75-160 кв.м). Все помещения имеют схожие с анализируемым объектом характеристики: расположены на 1 этажах жилых домов ЖК "Датский квартал", витринные окна, отдельные входы.
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м помещений до 100 кв.м: 208 534 - 222 222 руб.
Стоит учесть, что это стоимость за помещения без отделки и без арендатора с долгосрочным договором аренды, то есть не объекты ГАБ.
Кроме того, в конце 2023 года будет введен в эксплуатацию еще 1 корпус ЖК, где в настоящий момент выставлено на продажу 3 помещения общей площадью 232,2 кв.м (38-106 кв.м).
Средняя стоимость продажи аналогичного помещения: 222 455 руб.
📌 О КОМПАНИИ
Сетевой алкогольный магазин "Ароматный Мир".
Бренд «Ароматный Мир» появился на рынке продажи алкогольных напитков в октябре 1998 года и за свою историю прошел путь от одного магазина формата «кэш энд керри» до крупнейшей в России сети специализированных магазинов формата food&wine. Сегодня «Ароматный Мир» – это более 700 магазинов в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России.
Дата регистрации: 23.10.1995
Уставный капитал: 11 220 000 руб.
Среднесписочная численность: 971 чел.
Средняя заработная плата: 93 407 ₽
Выручка: 12,5 млрд ₽
Чистая прибыль: 137.6 млн ₽
Судебные дела 34 судебных дела на сумму 22 828 722 ₽
В качестве Ответчика: 17 дел (завершены), на сумму 19 447 717 ₽
В качестве Истца: 13 дел(завершены), на сумму 3 381 005 ₽
Подписан долгосрочный договор аренды: с 27.10.2022 г. до 26.10.2032 г.
П которому арендные каникулы 6 месяцев - окончание срока 26.04.2023 г.
Индексация: с 3-го года аренды не более чем на 5% по соглашению сторон.
В ЖК "Датский квартал", кроме "Ароматного мира" функционируют еще 2 магазина алкогольных напитков "Винлаб" и "Vinoff". А также 2 супермаркета, в которых имеются отделы с алкогольной продукцией.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: ГАБ - получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи + договор аренды с арендатором
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail )
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Срок получения дохода: после завершения арендных каникул (6 месяцев) - окончание срока 26.04.2023 г.
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
Можно сказать что нет, так как у нас отсутствует договор аренды и информация об условиях расторжения договора аренды с целью ротации арендатора и увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.
А также, это единственный ЖК и в ближайшее время нет заявленных проектов к строительству, а значит потенциальная численность населения не увеличится.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа: 20 900 000 руб. / 267 948 руб / кв.м
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м помещений до 100 кв.м: 208 534 - 222 222 руб. Но это не ГАБ, а свободные помещения без отделки и арендаторов.
Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку
🔹 Ставка аренды/МАП/ГАП: 1 896 / 149 000 / 1 788 000
На открытом рынке экспонируются порядка 9 помещений свободного назначения общей площадью 849,2 кв.м (71-126 кв.м). Все помещения имеют схожие с анализируемым объектом характеристики: расположены на 1 этажах жилых домов ЖК "Датский квартал", витринные окна, отдельные входы.
Диапазон арендной ставки 1 118 - 2 233 руб. Стоит учесть, что это помещения без отделки.
Вывод: Ставка аренды помещения соответствует рынку.
🔹 Доходность заявленная (годовых): 8,6%
Предоставленных данных недостаточно для объективной оценки доходности предложенных инвестиций. Отсутствует информация о расходной части, в т.ч. налоги на помещение и землю, и что входит/не входит в арендную ставку. Однако считаем, что доходность объекта будет соответствовать заявленной в коммерческом предложении.
Предполагаем наличие расходов собственника на оплату УК и содержание общедомового имущества. В аналогичных проектах размер расходов составлял 56 руб / кв. м / месяц, в этом случае доход по помещению составит: 1 788 000 - 107 280 (УСН) - 56*78,6*12 = 1 610 021, доходность составит 7,8%. Расход по аналогу на имущество также неизвестен.
Вывод считаем не окончательным, т.к. не полная информация о составе ставки аренды и всех операционных расходах, который несет собственник.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Долгосрочный договор аренды.
+ потенциал роста МАП с 3го года.
✅ Cледует отметить, что даже при наличии конкурентов в ближайшем окружении, общее количество потенциально взрослого (учитывая специфику арендатора) населения данного ЖК составит порядка 7 800 человек, то есть почти 2 000 человек на 1 магазин алкогольной продукции.
👎 РИСКИ
❎ Нет фактических данных о спросе на точке.
Арендатор еще находится на арендных каникулах, фактической возможности протестировать спрос на своей точке у него было времени, устойчивость арендатора под вопросом.
❎ Получение первого дохода с мая 2023, т.е. несколько месяцев помещение будет приносить только расходы на содержание.
❎ Недостаточно данных для оценки доходности инвестиций, так как отсутствуют данные о составе ставки аренды и всех операционных расходах, который несет собственник.
❎ Высокая конкуренция и высокий риск роста конкуренции.
Функционируют 2 сетевых аналогичных магазина алкогольной продукции и 2 супермаркета с отделами алкогольных напитков.
Будущие потенциальные арендаторы в построенных пустующих помещениях могут быть супермаркеты с алкогольной продукцией.
На стадии строительства находится еще 1 корпус, в котором также есть помещения коммерческого назначения на 1 этаже общей площадью 3 430 кв.м (43 помещения), которые в будущем будут также заселены арендаторами
❎ Низкий потенциал дальнейшего увеличения спроса в окружении.
Единственный многоквартирный ЖК в данной локации. Остальное окружение - частная жилая застройка.
❎ Предлагаются к покупке аналогичные помещения по цене ниже (без отделки и арендатора), при покупке более дешевого помещения и проведения ремонтных работ стоимость за кв. м будет все равно ниже стоимости анализируемого объекта.
❎ Индексация аренды через 3 года и ниже уровня инфляции.
Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
1. Стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку.
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м помещений до 100 кв.м: 208 534 - 222 222 руб. Но это не ГАБ, а свободные помещения без отделки и арендаторов.
2. Ставка аренды помещения соответствует рынку.
Диапазон арендной ставки 1 118 - 2 233 руб. Стоит учесть, что это помещения без отделки.
3. Конкуренция высокая. Функционируют еще 2 сетевых аналогичных магазина алкогольной продукции по соседству и 2 супермаркета с отделами алкогольных напитков.
Будущие потенциальные арендаторы в построенных пустующих помещениях могут быть супермаркеты с алкогольной продукцией.
На стадии строительства находится еще 1 корпус, в котором также есть помещения коммерческого назначения на 1 этаже общей площадью 3 430 кв.м (43 помещения), которые в будущем будут также заселены арендаторами.
Отсутствует информация о фактическом спросе, так как арендатор на объекте совсем недавно и еще находится на арендных каникулах, фактической возможности протестировать спрос на своей точке у него было времени.
4. Доходность объекта не совпадает с заявленной в коммерческом предложении.
💬 ИТОГИ
Объект не соответствует поставленной задаче и не может быть рекомендован к покупке.