Всем знаком такой инструмент инвестирования, как покупка квартиры “на котловане” и спекулятивная перепродажа по завершению строительства, где Вы получили свой доход на росте стоимости метра.

Это самый популярный инструмент. Но гораздо реже говорят о таком же инструменте, но в отношении земельных участков.
К тому же, как мы писали ранее, "удаленка" поспособствовала желанию людей обзавестись своими домами, поддержав тем самым спрос на загородную жизнь.

Именно об этом сегодня и поговорим.

💡 Покупка земельного участка под ИЖС дачное строительство в будущем коттеджном поселке Сосны Village, под 30% годовых.

Стадия:
1. Девелопер приобрел 50 000 кв.м земельного участка 30.08.2022 г. (кстати, за 13,5 млн руб.). Собственность уже зарегистрирована на нового собственника.
Предыдущий собственник владел участком более 10 лет.
Категория ЗУ: для с/х назначения, ВРИ: для дачного строительства.

В настоящее время дачное хозяйство исключено из классификатора. Так что остались только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Но дачные объединения продолжают действовать под старым наименованием. Сроков для их переименования нет. Так что вы можете встретить в том числе и ДНТ. Существование их законно (Федеральный закон от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 217-ФЗ ).

2. Девелопер подал документы на межевание 17.10.2022 г.
Участок без обременений.

📍 Юг Московской области, р-н Ступинский, с/пос. Семеновское, в р-не д. Кравцово
В 50 минутах от МКАД по Каширскому и/или Симферопольскому шоссе (71 км)

Окружение КП: сосновый лес с вековыми 35 метровыми соснами и эко-тропами, пруд и река Сосенка в 250 метрах, родники с артезианской водой и освященная купель, зоны барбекю, волейбольная площадка.

К поселку ведет асфальтированная дорога.

Инфраструктура в 3 минутах езды от «Сосны Village»:

Магазин «Продукты», школа, детский сад, дом культуры, церковь, стройматериалы, кафе, автосервис, магазин одежды.

Инфраструктура города Ступино, в 21 минутах езды:
Кафе и рестораны, Ашан, Пятерочка, Перекресток, Магнит, гостиницы и отели, аптеки, школы и детские сады, строительные магазины, стоматологии, поликлиники, торговые центры, ветеринарные клиники, ночной клуб, караоке, бары, бани, боулинг, батутный центр, бильярд, кинотеатр, церкви и храмы, Ледовый дворец, зоопарк.

Еще больше инфраструктуры в городе Серпухов, в 35 минутах езды.

Достопримечательности вокруг «Сосны Village»:
До 10 мин на авто:
Усадьба Семеновская-Отрада
Предтеченская церковь
Мавзолей-усыпальница Орловых

40-50 мин на авто:
Приокско-террасный заповедник
Страусиная ферма
Зубропитомник
Белопесоцкий монастырь
Историко-краеведческий музей
Церковь Иконы Божией Матери

📝 О ПРОЕКТЕ

Камерный поселок на 46 участков, каждый из которых 7-15 соток. Огороженная территория с КПП, освещение мест общего пользования и дорог.

ПЗЗ участка

Все "чисто", земли не лесного фонда или земель запаса.
Как мы уже упомянули выше, предыдущий собственник земельного участка владел им более 10 лет, на основании договора купли-продажи.

В рекламе - участки с пропиской и возможностью построить дом как по своему проекту, так и с подрядом.

Давайте уточним на счет прописки исходя из ВРИ.

!С 1 марта 2022 года можно строить жилые дома на землях, предназначенных для сельхоз нужд. Власти разрешают поставить один дом площадью до 500 кв. м. При этом застройка должна составлять не более 0,25% участка, а высота дома — максимум 3 этажа!

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что на участке можно построить дом для постоянного проживания.

Коммуникации:

• ⚡Электричество 15 кВТ будет под землей. Подключение напрямую в МОЭСК.
  В поселок проведен интернет.
• 💧 Центральный водопровод будет разведен по каждому участку.
• 🏥 Газификация в поселке. Подана заявка в Мособлгаз на получение технических условий для проведения в поселок газопровода.

📌 О КОМПАНИИ

Группа MDI - очень молодая, появилась только этим летом, когда основатели компании “Серяков | Инвестиции” решили, что хотят построить себе дома и занялись выбором участков. А когда погрузились в рынок земель и нашли ну очень хорошие места, решили поделиться ими и с другими. Группа MDI создали специально для реализации земельных участков в коттеджных поселках.

А кто такие “Серяков | Инвестиции”?

Компания, ну как компания, юридически это всего лишь ИП (ИП Серяков М. А. ИНН 540823436867). И позиционирует себя как надежную инвестиционную площадку. Домен www.seryakovinvest.ru был зарегистрирован в середине 2020.

Если кратко, то компания выполняет функцию консультанта по вопросам коммерческой деятельности и управления. Посредник между инвестором и бизнесом. При этом, люди инвестируют средства напрямую в конкретный бизнес, и “в сделке нет 3-х сторон”. То есть “Серяков | Инвестиции” по договору не выполняют функцию третьей стороны и официально не дает никаких гарантий и не несет ни за что ответственность.

На сайте перечислен ряд тщательно отобранных и прошедших все юридические проверки, компаний, в которые Серяков предлагает выгодно вложиться и регулярно получать пассивный доход – до 22-30% годовых за инвестиции от 500 тыс. руб. Серяков дает 100% гарантии (на словах) о полной юридической проверке всех своих "рекламируемых" бизнесах, личное поручительство собственника бизнеса, залоги.

Сама компания зарабатывает на % за привлеченный капитал.

Вернемся к MDI и КП “Сосны Вилладж”. Это второй их проект, который они запустили этой осенью. А летом они активно продавали, и в настоящий момент распродали более 50% земельных участков в их первом проекте КП “Малинки Life”. Тоже небольшой (порядка 430 соток, это 35 участков по 8-12 соток) участок в 7 км от Серпухова. Порядка 70 км от МКАД. Стоимость сотки: от 90 000 рублей.
Кстати, в этом проекте они получили аккредитацию банка Ак Барс и выдают ипотеку с первоначальным взносом 20% от стоимости. Ставка – 10,5% годовых.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Покупка земельного участка с целью спекулятивной перепродажи через год (по мере оживления посёлка)
🔸 Тип сделки: ДКПН

Сделка по покупке осуществляется через Росреестр и МФЦ
Юридическое обязательство о перепродаже актива через год с минимальным коэффициентом 1,3.

🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Земельный участок ВРИ: дачное строительство
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Валюта: Рубль
🔸 Срок выплат: Ориентировочно через год. Лето-осень 2023 года
🔸 Периодичность выплат: Единоразово
🔸 Тип управления: Самостоятельное управление или услуги по продаже участка через продавца MDI по договору  "Обязательство об оказании услуг"
🔸 Драйвер роста
▪️ Рост количества введённых кв.м в эксплуатацию индивидуальных жилых домов с января по сентябрь 2022 год + 78% по сравнению в 2021 годом и даже больше чем в 2020 году на 29%. Рынок продолжает расти.

Число введенных в эксплуатацию частных домов в Подмосковье увеличилось в 2022 году почти в два раза

ИНТЕРФАКС - Свыше 37 тыс. частных жилых домов построили и поставили на учет в Подмосковье в январе-июне 2022 года. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года число домов увеличилось практически на 50% (на 15 тысяч больше домов).

Лидерами по числу ввода частных жилых домов в первом полугодии 2022 года стали городские округа: Раменский - введено 3,6 тыс. домов, Истра - 2, 7 тыс. домов, Домодедово - 1, 8 тыс. домов, Дмитров, где возвели 1675 частных домов, и Солнечногорск – 1525 ИЖС.

Чаще всего в Подмосковье строят двухэтажные дома - порядка 25 тысяч таких домов. На втором месте одноэтажные здания - более 8,5 тысяч и на третьем месте дома с тремя этажами - свыше 3,5 тысяч.

▪️ Тенденция на выбор в пользу загородного дома продлится 10-15 лет. Для этого правительство разрабатывает и предлагает различные меры поддержки:

▪️ Еще с 2020 года, правительство выделяет 137,7 млрд рублей на поддержку ИЖС. В 2024 году годовой объем ввода индивидуального жилищного строительства планируется увеличить до 40 млн кв. м. Все меры направлены на стимулирование строительства частных домов: ипотека на ИЖС и счета эскроу на частные дома.

▪️ На рост спроса на ИЖС повлияло расширение с июня 2022 года программы льготной ипотеки на индивидуальные дома. До этого воспользоваться кредитом можно было только для приобретения жилья в многоквартирных новостройках.

А также:

▪️ В рамках VI Всероссийского урбанистического форума «Среда для жизни – 2022», который состоялся 18 августа 2022 г. приняты следующие решения и даны поручения:

Минпромторгу России, Минстрою России, Минфину России совместно с АО «ДОМ.РФ» представить согласованные предложения по системным мерам поддержки индивидуального жилищного строительства с использованием готовых домокомплектов, включая предоставление льготного финансирования на цели создания нового или модернизации действующего их производства, софинансирование за счёт федерального бюджета части стоимости готовых домокомплектов, приобретаемых гражданами, или субсидирования гражданам процентной ставки по ипотеке (в случае приобретения жилого дома, который должен быть собран из домокомплектов, с помощью ипотеки).

ИЖС в России: какие меры поддержки Правительства сегодня доступны гражданам?

Но это не все ипотечные программы. Другие льготы указаны на портале.

Долгое время одна из ключевых проблем при строительстве индивидуального жилого дома была связана с поиском типового проекта, подходящего под требования банка, и качественного подрядчика.

Помочь в решении этой проблемы призвана платформа строим.дом.рф, разработанная АО «ДОМ.РФ». Сегодня на ней размещено около 500 проектов домов от 85 подрядчиков из разных регионов России. При этом дома имеют разные технологии строительства, что позволяет пользователям подобрать оптимальный вариант с точки зрения планировки, используемых материалов и стоимости.

Все проекты аккредитованы банками и могут быть приобретены в ипотеку (в том числе с помощью льготных ипотечных программ).

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость помещения: минимальная стоимость земельного участка 793 000 руб./130 000 за сотку

🔹 Площадь участка: 6,1 сотка
🔹 Доходность гарантированная: 30% по договору о продаже участка через год.
🔹 Пример расчета доходности:
Инвестиции: 793 000 руб.
Минимальная цена продажи по обязательству: 793 000 * 1,3=1 030 900
Комиссия агенту: (1 030 900-793 000) * 0,15= 35 685

Соглашение о продаже Вашего участка вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента полного исполнения обязательств.

Налог 13% с продажи участка при его владении менее 5 лет: 1 030 900 - 793 000 и - 35 685 = заплатить придется 202 215 × 13% = 26 288

Чистый доход: 175 927 руб. / 22% доходности

Вот такой прогноз роста стоимости для себя ставит отдел продаж компании:

Посмотрим, что с текущими ценами на земельные участки в этой деревне:

Как видите ценник со сотку менее или равно 100 000 руб. В то время, как в разбираемом проекте 130 000 руб.

Хммм!!!

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Транспортная доступность с двух шоссе, а не с одного. Это очень здорово снижает риски пробок.

✅ Расположение. Кроме речки, пруда, и леса - по соседству с наделом находится деревня Кравцово, существующая, 550 лет. Деревня не скажу что богатая, но чистенькая, красивая, ухоженная. По отзывам о местности, адекватные люди вокруг, хорошая картинка, через деревню реально приятно ехать. А это не маловажно - ведь это соседи.

✅ На каждом участке сосны и ели. На каких то участках растут яблони, дубы, берёзы.

✅ Получается небольшой камерный поселок на 45-47 участков. Нет гигантских площадей на 200-500 домовладений.

✅ На участке уже есть электричество, у соседей 2 дебита воды (на 16-19 и 40 метрах), значит с базовыми коммуникациями проблем нет.

Деревня входит в федеральную программу догазификации, значит, есть потенциал по газу.

✅ Сезонность.

Учитывая, что продажи, а вернее перепродажи участков с повышенной стоимостью планируют +-через год (по договору через 12 мес. после сделки), то посмотрим, что с сезонностью на рынке земель:

- Сентябрь – продажи идут, но в первые 7 дней чуть пауза. Дети покупателей идут в школу, им не до этого.

- Октябрь и Ноябрь – отличные месяцы, когда идут активные и "агрессивные" продажи.

- Декабрь – супер-отличный месяц. Люди ловят инерцию, хотят насущные вопросы, которые их раньше будоражили, закрыть до конца года, галочку себе поставить.

✅ ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда». Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:

• выделить 100 млн кв. м. земли для строительства - начали;
• упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
• опубликовать реестр типовых проектов - УЖЕ;
• внедрить специальную ипотечную программу - УЖЕ;
• к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.

✅ На ИЖС распространён закон о долевом строительстве. Закон о долевом строительстве теперь охватывает и малоэтажные дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока весь посёлок не будет построен, а владельцы не зарегистрируют право собственности.

✅ Спрос. В 2021 г. банк «Дом.РФ» и ВЦИОМ провели совместный опрос, результаты которого показали, что:
- 45.4 миллионов семей в России мечтают постоянно проживать в частном доме.

Из них около 2.8 миллионов высказали предположение, что планируют построить подобное жильё в течение ближайших пяти лет. Ещё 4.8 миллионов респондентов пожелали приобрести готовый загородный дом.

В 2020-2021 гг. около 80% покупателей готовых домов или земельных участков загородом планировали переехать из городов благодаря ипотечному кредитованию. В нынешнем 2022 их доля увеличилась до 90%, причём первоначальным взносом всё чаще служат средства, полученные за счёт продажи своего городского жилья.

В рамках этого же опроса, потенциальные покупатели отметили, что при выборе дома особое внимание уделяется окружающей инфраструктуре коттеджного посёлка: наличию социальных объектов, транспортной развязке и пр. Идеальный вариант для представителей поколения Y – проживание загородом с сохранением образа жизни мегаполиса. Кроме того, объекты должны обеспечивать простор, иметь высокую эстетику местности, располагаться рядом с лесом и водоёмом.

Ну в этом рассматриваемый участок вполне подходи под критерии.

👎 РИСКИ

❎ Расположение. Возможность добраться только на личном транспорте.

❎ "Шанхай". При отсутствии единой концепции КП, каждый построит сам себе дом какой хочет и КП будет выглядеть разношерстно, что снизит его привлекательность. КП с единой концепцией более привлекательны.

Нивелируется тем, что компания дает 20% скидку от рыночной стоимости на дома Фахверк и Барнхаус от своих партнеров. По идее, это может спровоцировать покупателей воспользоваться скидкой и тем самым поселок будет в единой стилистке.
Компания также планирует выдавать добровольно-принудительные рекомендации/требования к будущему дому для тех, кто строит без подряда, дабы сохранить единую концепцию.

❎ В 2022 году во всех регионах страны пройдет массовая государственная кадастровая оценка участков. Ранее кадастровую оценку проводили 1 раз в 4 года. Последствия оценки:

• кадастровая стоимость участков возрастёт;
• повысится размер земельного налога.

❎ Среди большинства покупателей и/или потенциальных покупателей - частные дома, это дома для постоянного проживания своей семьи, а не в виде удачной инвестиции. Покупатели предпочитают не ждать, а рассматривать уже построенные объекты недвижимости с необходимой внутренней отделкой.

Поэтому, потенциальные покупатели Вашего участка захотят купить не только участок, а участок с домом.

❎ Судя по стоимости сотки в деревне, предложение по стоимости выше рынка.

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвесторов с целью спекулятивной продажи, так как есть гарантированная доходность по условиям договора.
Ну если честно, скорее для личного пользования, так как есть некая камерность проекта.

⚖️ Даем проекту нейтрально-отрицательную оценку.

И вот почему:

1. Как Вы увидели, цена продажи превышает рыночную.
2. Дальность расположения. По двум шоссе, которые ведут к КП расположено достаточное количество предложений о продаже земельных участков в организованных КП, расположенных гораздо ближе к Москве. То есть целевой аудитории есть из чего выбирать. И она, то есть целевая аудитория, скорее выберет участок ближе к Москве и инфраструктуре, к электричке, общественному транспорту, чтоб иметь возможность быстро добраться, а не быть привязанным к автомобилю.