Инвестиции в нежилое здание в ЦАО

💡 Продажа помещения свободного назначения, находящегося в федеральной собственности, общей площадью 476,9 м² (+ земля 550 кв.м). Лот реализуется в виде аукциона на торговой площадке СБЕРБАНК-АСТ.

📍 г.Москва, ЦАО, район Таганский, ул. Школьная, д. 14/13, стр. 5

7 минут пешей доступности до ст.метро "Площадь Ильича", "Римская" - 610 метров

Объект расположен внутри делового квартала. На первой линии внутриквартальной улицы. Имеется свободный земельный участок под парковку.
Окружение: преимущественно общественно-деловая и жилая.

В пешей доступности находятся различные места для досуга: рестораны, кафе, пешеходная улица для прогулок. Здание в 100 метрах от таганского «Старого Арбата», пешеходной улицы Школьной и 150 метрах от Спасо-Андронникова монастыря, Храма Сергия Радонежского. В пешей доступности Покровский женский монастырь, где почитается Святая Матрона Московская. В нескольких станциях метро находится Павелецкий ж/д вокзал, куда прибывают Гости с крупнейшего аэропорта Столицы, Внуково. А на Курский, Ярославский, Ленинградский и Казанский железнодорожные вокзалы можно добраться на трамвае за 30 минут.

📝 О ПРОЕКТЕ

3-этажное здание общей площадью 476.9 кв.м, 1884 года постройки. Материал стен: кирпичный. Земельный участок площадью 550 кв.м.
Кадастровая стоимость ОКС: 65 691 525 руб. руб./налог при ставке 1,9% = 1 248 139 руб.
Кадастровая стоимость ЗУ: 48 447 988 руб. руб./налог при ставке 1,5% = 726 720 руб.

ВРИ земельного участка: Деловое управление. Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) (4.1).

Согласно экспликации помещений, 346,6 кв.м арендопригодная площадь, 130,3 кв.м вспомогательная площадь.
Согласно техническому паспорту, процент износа здания составляет 35%.

Состояние здания хорошее, внутри выполнен качественный ремонт. Сейчас в здании функционирует отель "Рогожский".

В отеле 18 номеров 3 категорий, предусмотренных для одноместного и двухместного размещения. Стоимость проживания в номере Стандарт, варьируется в пределах от 2000 руб./сутки за номер, комфорт - от 4 000 руб., семейный - от 6 000 руб.

Здание обеспечено сетями инженерно-технического обеспечения. Требуется проведение капитального ремонта всех внутренних инженерных сетей и оборудования. Помещения оборудованы автоматической пожаркой сигнализацией и системой оповещения при пожаре.

Имущество не обременено арендой, не находится под арестом. Но как же там сидит отель?

А вот и ответ

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Покупка помещения на торгах по сниженной цене с потенциальной сдачей в аренду и получения ежемесячного рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДКПН (без НДС)
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Отдельно стоящее здание, земельный участок
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Валюта: Рубль
🔸 Срок выплат: Рентный доход с 1 месяца заезда арендатора
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно (после сдачи в аренду)
🔸 Тип управления: Самостоятельное управление
🔸 Драйвер роста
▪️ Покупка с торгов по стоимости ниже рыночной

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость помещения:
Начальная цена: 66 286 500 ₽/138 995 руб. за 1 кв.м
Шаг: 663 000 ₽

Дата и время окончания подачи заявок на участие: 05.12.2022

Определим рыночную стоимость и, учитывая, что это аукцион на повышение стоимости, мы поймем предельную стоимость, на которую можем рассчитывать

Согласно рынку, диапазон стоимости в ближайшем окружении составляет 198 - 385 тыс. за кв.м. С учетом применения корректировок на расположение, торг, определим, что рыночная стоимость помещения может составить порядка 200 000-220 000 руб.

🔹 Лот: 476.9 кв.м
🔹 Доходность: Для офисной недвижимости и/или гостиничной наиболее частая "рекламируемая" доходность ≈10%. Посчитаем, получается ли она на этом объекте.

Диапазон ставки аренды в районе на целое здание составляет 22 500 - 28 000 руб. за кв.м/год. А на офисные помещения в БЦ следующие ставки:

- Бизнес Центр на ул. Вековая, 21с1
Здание площадью 4 588 м², 1908 года постройки, имеет 5 этажей.
На территории есть парковка - наземная на 36 мест, в здании есть центральная рецепция, салон красоты. Арендная ставка составляет 17 500 ₽ за м² в год.

- Бизнес Центр Андроньевский (Корпус А) находится по адресу Москва, Большая Андроньевская улица, 17.
Здание площадью 7 685 м², 1991 года постройки, имеет 7 этажей, относится к классу B.
На территории есть парковка - наземная, доступ в здание - пропускная система, 5 лифтов, в здании есть кафе, конференц-зал, столовая.
Арендная ставка составляет от 17 950 до 21 040 ₽ за м² в год.

- Бизнес Центр на ул. Большая Андроньевская, 23.
Здание площадью 7 525 м², 1915 года постройки, имеет 7 этажей, относится к классу B.
На территории есть парковка - спонтанная, доступ в здание - пропускная система, в здании есть кафе, банкомат, нотариальная контора.
Арендная ставка составляет от 17 000 до 20 000 ₽ за м² в год.

Берем минимальную ставку для расчетов 17 000 на все здание, например для одного арендатора, и вычитаем операционные расходы 4 800 руб. Поскольку в большинстве случаев ставка указана УСН, НДС мы вычитать не будем.

МАП/ГАП: 484 848/5 818 180

Например, при создании ГАБ с ГАП в 5,8 млн и его продаже на открытом рынке под 10%, мы получаем стоимость объекта равную 58 млн руб. (122 тыс./кв.м) - что существенно ниже рынка. А это значит, что либо, приведенный выше анализ рынка с диапазоном цен 198 - 385 тыс. за кв.м не отражает действительности, и стоимости превышают рынок и при осуществили реальной сделки будет существенный торг, либо же есть возможность поднять ставку аренды, учитывая, что мы взяли самую минимальную.

Попробуем посчитать под существующую гостиницу.
Вводные: 18 номеров, ставка от 2 000 до 6 000. Берем среднюю 4 000 * 18 = 72 000 в день. При загрузке 70%: 72 000 * 21 день =
МАП 1 512 000 * 12 = ГАП 18 144 000 - 40% расходов на управление, получаем 10 886 400 (тогда стоимость здания 108 млн).

Что все равно выше "нашего офисного" предложения.

Что нам это дает?
Хороший потенциал для увеличения прибыльности проекта и выбора между гостиничной и офисной деятельностью.

Подводя итоги расчетов:
Берем среднюю стоимость между 58 млн и 108 млн, равную 83 млн. При этом понимаем, что это спекулятивная сделка и хотим на росте стоимости разработать порядка 30%, то мы можем расти вообще не может расти по стоимости нисколько, потому что начальная цена торгов (66,3 млн).

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Покупка помещения по цене ниже рыночной.

✅ Расположение позволяет использовать здание как под гостиницу/апартаменты, так и под офисное здание/коворкинг.

✅ Район со сложившейся жилой и деловой застройкой.

✅ Кадастровая стоимость объекта ниже рыночной.

👎 РИСКИ

❎ Оспаривание результатов торгов.

❎ Долгий поиск арендатора под создание ГАБ. Срок экспонирования объекта на рынке более 6 месяцев.

Нивелируется тем, что на объекте уже сидит гостиничный арендатор.

❎ Переоценка кадастровой стоимости и ее возможное увеличение.

❎ В ближайшем окружении достаточно большое количество предложений аналогичных объектов для потенциальных арендаторов.

❎ Требуется проведение капитального ремонта всех внутренних инженерных сетей и оборудования - а это достаточно затратно.

❎ Существенные ограничения по земельному участку. Что в свою очередь приводит к тому, что такие арендаторы, как банки и страховые организации сразу отпадают в качестве потенциальных арендаторов.

❎ Дополнительные затраты на проведение строительного аудита на выявление возможных скрытых проблем с фундаментом и перекрытиями. А при выявлении необходимости ремонта и укрепления конструкций - это дополнительные существенные затраты.

❎ Отсутствует возможность (либо ограничения) раскадастрирования объекта на маленькие лоты и продажи в розницу.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для инвестора с целью создания ГАБ и продажи объекта.

⚖️ Даем проекту отрицательную оценку, потому что как говорится "овчина выделки не стоит". Как видите, просто не целесообразно участвовать в торгах.