ГАБ - сеть кофеен COFIX
💡 Продажа помещения с арендаторами: сеть копировальных центров "Копирка" и сеть кофеен Cofix, с обещанной доходностью 8% годовых.
Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
📍 Москова, Электродная 2 стр.1
1 минута пешком от м. Шоссе Энтузиастов
5 минут пешком до станции МЦД Шоссе Энтузиастов
Выезд на ш. Энтузиастов, на Северо-Восточную Хорду
В непосредственной близости остановка общественного транспорта.
Объект располагается в сформировавшемся районе Москвы, в непосредственной близости парковая зона, филиалы государственных компаний, общежитие.
В радиусе 15-минутной пешей доступности проживает порядка 4 685 человек.
Но, учитывая, что это не жилой массив, а административно-деловое окружение и непосредственная близость к метро, нас интересует пешеходный трафик данной улицы и/или пассажиропоток станции.
Пассажиропоток станции - 40 тыс. человек в день.
Расположение улицы в деловом квартале, и на пути следования жителей Перово:
1. К метро
2. Приехавшие сюда на работу в БЦ, находящиеся в окружении,
квартал/объект имеет увеличенный утренний и вечерний «час пик» с 8:00 - 11 и 16:00- 20:00:
По подсчетам: 1 200 человек в час
17 000 человек в день
📝 О ПРОЕКТЕ
Торговое помещение на 1м этаже 5-этажного административного (офисного) здания общей площадью 9 633 м², общей площадью 61,3 кв.м с отдельным входом.
1 линия домов, вдоль движения пешеходного трафика.
Планировка: открытая, витринные окна по фасаду при входе
Высота потолков: 3,4 м
Мощность электроэнергии: 30 кВт
Парковка перед фасадом, стихийная
Площадь анализируемого ГАБ: 61,3 кв.м Стоимость анализируемого ГАБ: 25 000 000 руб. / 407 830 руб / кв.м Ставка аренды средняя 3 344 ₽/кв.м/мес. (копирка 7 857 руб., кофейня 3 000 руб.) Кадастровая стоимость: 3 853 224 руб.
Для анализа стоимости ГАБ мы решили проанализировать аналогичные предложения ГАБ с арендатором общественное питание, а также предложения ГАБ в ближайшем окружении.
В ближайшем окружении экспонируются несколько предложений ГАБ, в том числе с кофейнями.
Диапазон площадей 50 - 66 кв.м.
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м 378 788 - 570 000 руб./кв.м
Доходность представленных ГАБ 6% - 11%.
Следует отметить, что по адресу: Электродная 2, стр.32 (200 м от анализируемого здания) располагается торговый объект формата Street retail Клевер, в котором 26 помещений с отдельными входами и арендаторами, в котором на открытом рынке экспонируется предложение:
Диапазон стоимости 570 000 руб./кв.м
Что на 40% выше стоимости анализируемого предложения.
📌 О КОМПАНИИ
Сеть копировальных центров "Копирка".
Более 200 открытых точек в Москве, каждый офис компании – это одновременно копировальный центр, мини-типография и фото салон.
Краткосрочный договор на 11 месяцев с пролонгацией, подписан в 2021 г.
Индексация: 6%
Федеральная сеть кофеен Cofix.
В России первая кофейня Cofix была открыта в 2016 году в самом центре Москвы в ТЦ «Охотный Ряд». Сегодня Cofix насчитывает более 280 заведений, расположенных в Москве, Санкт-Петербурге, Иркутске, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде. Идёт активная работа по выходу в новые города и регионы. По итогам 2021 года Cofix входит в ТОП-5 крупнейших сетей кофеен и кафе-кондитерских страны и является одним из лидеров роста среди ресторанных групп в России.
Краткосрочный договор на 11 месяцев с пролонгацией, подписан в 2021 г.
Индексация: 6%
Конкуренция
Копировальных центров в ближайшем окружении не так много. Без учета "Копирки", еще 2 центра.
Кофеен: в этом же доме, по соседству с анализируемым Объектом находится кофейня Правда кофе, а также Sulawesi.
Учитывая, что окружение административно-деловое, и сюда люди приезжают на работу в соседние БЦ, то значение имеет вся улица.
На расстоянии 200 метров от нашего здания находится Street retail Клевер, в котором 26 помещений с отдельными входами и арендаторами, среди которых есть и кофейни: Флэш поинт кофе, Джо кофе, Moose Coffee (возможно наличие еще каких либо кофеен).
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: ГАБ - получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором
🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи + договоры аренды с арендаторами
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail )
🔸 Стадия готовности: действующее административное здание
🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца владения
🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
▪️ Возможность ротации арендатора с целью увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Порог входа: 25 000 000 руб. / 407 830 руб / кв.м
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м 378 788 - 570 000 руб./кв.м
По адресу: Электродная 2, стр.32 (200 м от анализируемого здания) располагается торговый объект формата Street retail Клевер, в котором 26 помещений с отдельными входами и арендаторами, в котором на открытом рынке экспонируется предложение по стоимости 570 000 руб./кв.м. Что на 40% выше стоимости анализируемого предложения.
Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку
🔹 Ставка аренды/МАП/ГАП: 3 344 ₽/кв.м/мес. (копирка 7 857 руб., кофейня 3 000 руб.) / 205 000 / 2 460 000
Диапазон площадей 50 - 66 кв.м
Диапазон ставки 2 357 - 5 000 руб./кв.м/мес.
Следует отметить, что по адресу: Электродна 2, стр.32 располагается торговый объект формата Street retail Клевер, в котором 26 помещений с отдельными входами и арендаторами, в котором на открытом рынке экспонируются предложения в аренду по ставке 4 800 - 5 000 руб./кв.м
Вывод: Ставка аренды помещения соответствует рынку.
🔹 Доходность заявленная (годовых): 9,8%
Рассчитаем доходность Объекта с учетом индексации ставки сроком на 5 лет:
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение помещения близко к метро, что позволяет захватить высокие показатели пешеходного трафика.
✅ Потенциально высокий спрос. Опять же, за счет расположения.
👎 РИСКИ
❎ Краткосрочные договоры обоих арендаторов. Риск ухода одного из арендаторов. Учитывая КДА, и что на 1 Объекте ДВА АРЕНДАТОРА, то уход одного из арендаторов заставит искать нового либо на всю площадь, либо чтоб соседствовал и оставшимся, что может быть неприемлемо для нового арендатора.
❎ Высокий риск пересмотра кадастровой стоимости в сторону повышения (текущая кадастровая стоимость крайне низкая).
- “Дверь в дверь” находится прямой конкурент “Правда кофе”.
- На пути следования пешеходного потока идет Street retail Клевер с разнообразными заведениями, такой широкий выбор может привлечь большую аудиторию. То есть потенциальный клиент кофейни может решить пройтись чуть дальше (200 м) и купить себе завтрак/кофе там.
❎ Высокая ротация арендаторов. В помещении часто меняются арендаторы, причем низкого ценового сегмента - ранее находились Смешные цены, также ранее арендовал помещение акомаркет.
Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому
1. Стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку.
По адресу: Электродная 2, стр.32 (200 м от анализируемого здания) располагается торговый объект формата Street retail Клевер, в котором 26 помещений с отдельными входами и арендаторами, в котором на открытом рынке экспонируется предложение по стоимости 570 000 руб./кв.м. Что на 40% выше стоимости анализируемого предложения.
2. Ставка аренды помещения соответствует рынку.
Диапазон рыночной ставки 2 357 - 5 000 руб./кв.м/мес.
Следует отметить, что по адресу: Электродна 2, стр.32 располагается торговый объект формата Street retail Клевер, в котором 26 помещений с отдельными входами и арендаторами, в котором на открытом рынке экспонируются предложения в аренду по ставке 4 800 - 5 000 руб./кв.м
3. Конкуренция высокая. Копировальных центров в ближайшем окружении не так много. Без учета "Копирки", еще 2 центра. А вот с кофеен много. В этом же доме, соседняя дверь кофейня Правда кофе, а также Sulawesi.
На расстоянии 200 метров от нашего здания находится Street retail Клевер, где есть кофейни: Флэш поинт кофе, Джо кофе, Moose Coffee (возможно наличие еще каких либо кофеен).
4. Доходность объекта совпадает с заявленной в коммерческом предложении.
💬 ИТОГИ
- что стоимость метра соответствует рынку и даже ниже конкурентного предложения;
- что доходность объекта соответствует ожидаемой,
Краткосрочные договоры аренды, частая смена арендаторов на объекте и высокая конгруэнция не делают объект привлекательным для инвестиций, поэтому, Объект НЕ соответствует поставленной задаче и НЕ может быть рекомендован к покупке.