АПАРТ-ОТЕЛЬ DISCOVERY 3*

💡 Инвестиции в апарт-отель DISCOVERY 3* от ФСК с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду.

📍 г. Москва, СЗАО, р-н Покровское -Стрешнево, Волоколамское шоссе, д. 71/22 корп.3

• 5 минут пешком от ст. м «Спартак» и «Тушинская» (также МЦД Тушинская), в комплексе апартаментов «Движение Тушино».
• Первая линия Волоколамского шоссе
• Дорога до ближайшего аэропорта Шереметьево (SVO) займет 30 минут (без учета пробок).
• МКАД – 3 км
• Центра города – 14 км

ОКРУЖЕНИЕ

• в непосредственной близости с отелем находится стадион «Открытие Арена»
• Чкалов Арена – 13 минут пешком
• Офисный комплекс «Ростехсити» госкорпорации «Ростех» - 6 минут пешком
• В 10 минутах на авто располагается торгово-выставочный комплекс Крокус Сити / EXPO и Твой Дом и концертный зал Крокус Сити Холл.

РАЗВИТИЕ РАЙОНА

1. Программа реновации жилья: в районе 52 дома попали под программу реновации жилья. Все они НЕ в ближайшем окружении анализируемого проекта.

2. Проекты комплексного развития территории отсутствуют.

3. Новостройки:

📝 О ПРОЕКТЕ

В апреле 2023 года на территории апарт-комплекса Движение.Тушино от ФСК (введен в эксплуатацию в августе 2022) начал работу апарт-отель Discovery 3*.
Апарт-отель Discovery – инвестиционный продукт, реализуемый компанией ФСК.
Каждый номер в апарт-отеле принадлежит частному собственнику. Управлением отеля занимается отельный оператор Зенит.

• 22 этажа
• 200 номеров
• 3 типа номеров для инвестирования: Standard, Business, Suite (номера от 27 до 46,1 кв.м)
• подземная парковка
• прачечная самообслуживания
• коворкинг
• ресторан

Средняя стоимость номеров в апарт-отеле DISCOVERY составляет:

Standard – 3900-4400 руб/сутки
Business – 4900-5500 руб/сутки
Suite – 6500-7500 руб/сутки

Со скидкой 15% предоставляется номер на длительное проживание от 10 ночей.

Комплектация номеров:

Оценка 4,9 на яндекс картах:

📌 О КОМПАНИИ

Так как комплекс уже построен и функционирует, нас мало интересует сам девелопер. Но это ФСК - известный застройщик на московском рынке.

УК

ООО «Управляющая компания Зенит» – позиционирует себя как управляющая компания – отельный оператор, которая специализируется на управлении апарт-отелями с большим количеством собственников.

Zenith PM Moscow это совместная компания отельного оператора Zenith Property Management и управляющей компании «ВК Комфорт».

Работает с 2018 года. Совокупный опыт партнерских компаний:

— реализованы апарт-отели с общим номерным фондом более 1000 номеров: АО «Вертикаль», АО «Докландс», АО «Елагин Апарт»

— в обслуживании 251 объект: в Москве, Московской области и в городе Обнинск Калужской области

— общая площадь объектов в обслуживании более 4 000 000 м²

В 2018 г. компания стала победителем премии CREDO’18 в номинации «Лучшая компания по управлению апарт-отелями».

Проверка компании выдает нам следующие сведения:

ООО "ОТЕЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР ЗЕНИТ"
Уставный капитал: 10 000 ₽
Среднесписочная численность: 2 чел.
Судебные дела: да

ООО "ГРУППА КОМФОРТ"
Уставный капитал: 10 000 ₽
Среднесписочная численность: 1 чел.
Судебные дела: нет

Какая совсем не впечатляющая финансовая отчетность.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода

🔸 Тип сделки: ДКПН

🔸 Тип владения: 100% Собственность

Каждый юнит будет имеет свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность

🔸 Опция: Ипотека

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства: Сдан, введен в эксплуатацию в августе 2022 г. В апреле 2023 года начал работу апарт-отель.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: с 1-го месяца

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная УК. Договор с УК заключается сроком на 5 лет.

🔸 Драйвер роста

▪️ Отсутствуют

Стоимость апартаментов соответствует рынку.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 10 566 953 ₽ / 385 655 ₽ за м²

Кстати, в продаже от застройщика - 10 номеров. То есть осталось 5% от отельного номерного фонда. И это не считая вторичного рынка.

Номер с чистовой отделкой, кухней и техникой

Сравним стоимость:

🔹 Лот: 27.4 м²

🔹 Доход (рекламируемый): 14-23% доходности

Доход от сдачи - туроператор * 0,75 = Ваш доход - коммуналка (235 руб. м2 + 1100 интернет и ТВ) 25% - услуги отельного оператора

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: 10 566 953 ₽

На официальном сайте минимальная стоимость номера в декабре 4 114 руб.

Выручка: 4 114 * 256 дней (70% загрузки) = 1 053 184 руб.
Расходы:
- коммуналка примерно 9 тыс./мес. (тариф УК за содержание и обслуживание 235 руб. м2 + 1100 интернет и ТВ)
- 25% - услуги отельного оператора

Итого доход: 1 053 184 - 25% УК - (9 000*12) = 681 888 руб.
Доходность: 6,5 % + еще мы не вычли налоги

Что Вам будет говорить менеджер:

1. Рост стоимости недвижимости заложен в доходность.
2. Загрузка 80%.

1. Ок, считаем 80% загрузки, получаем:

Выручка: 4 114 * 292 дня (80% загрузки) = 1 201 288 руб.
Итого доход: 1 201 288 - 25% УК - (9 000*12) = 792 966 руб.
Доходность: 7,5 % + еще мы не вычли налоги

2. Относительно роста стоимости. Объект введен, функционирует. Говорить о каком то существенном росте стоимости не стоит. Более того, мы не первый месяц наблюдаем за ценами а этом проекте и эта цена осталась неизменной как минимум с августа 2023 года (а сейчас ноябрь).

История изменения цен в этом проекте:

Как видите, существенного роста цен в сданном и функционирующем объекте минимальны. К тому же здесь нет драйверов роста, например, таких как появление станции метро.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Локация и инфраструктура вокруг.

✅ Пешая и транспортная доступность.

✅ Функционирующий апарт-отель.

✅ Полностью меблированный и оснащенный номер.

✅ Договор с УК заключается сроком на 5 лет.

✅ Стоимость лотов рыночная.

✅ В ближайшем окружении отсутствуют гостиницы похожей категории и номерного фонда.

✅ При покупке на вторичном рынке есть предложения покупки лотов с программами гарантированного дохода. Программа действовала ранее.

НО! Стоимость лотов существенно выше: 416 319 - 425 926 руб./ кв.м

Сумма выплат при гарантированной программе 45 тыс. руб./мес.

45 000* 12 = 540 000 тыс. в год чистыми

Эти лоты реализуются по 11,5 млн, то есть доходность по ним 4,7%.

Сомнительный плюс, но все же :-)

✅ Ярко выраженная бОльшая часть целевой аудитории - зрители спортивных мероприятий, проводимых на стадионе Арена.

✅ Средний номерной фонд - 200 номеров. Вполне заполняемый в дни проведения массовых мероприятий. Конечно, мы не ожидаем в ближайшие годы повторения Чемпионата мира по футболу, но все же....Даже, если говорить о том, что сейчас у нас сейчас "ничего не проводится", то есть как минимум домашние матчи, на которые приезжают болельщики с других городов.

Афиша на сегодняшний день:

👎 РИСКИ

❎ Отсутствие роста стоимости недвижимости.

❎ Фактическая доходность не совпадает с рекламируемой. Разница более чем в 2 раза.

❎ Нас очень сильно смущает финансовая отчетность УК.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.

⚖️ Даем проекту нейтрально-отрицательную оценку.