ГАБ в Торговом центре для детей

На рынке недвижимости представлено много объектов Готового Арендного Бизнеса (далее ГАБ). Но как верно оценить, действительно ли предлагаемый Вам Объект достоин Вашего внимания и что скрыто за привлекательной доходностью?

С высоты нашей колокольни Благодаря нашему опыту, к нам часто обращаются за экспертным мнение в оценке того или иного Объекта ГАБ. Одним из них мы хотели бы сегодня поделиться с Вами.
А также напомнить, что Вы можете прислать нам интересующий Вас Объект на анализ, и первому приславшему, мы сделаем такой анализ бесплатно.

💡 Покупка ГАБ - помещения в специализированном детском ТЦ "BabyStore", с арендатором сетевым магазином мебели (кухни на заказ) с обещанной доходностью 8% годовых.

Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором

Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому

📍 Москва, САО, р-н Войковский, Старопетровский пр-д, д.1, стр.2

7 минут пешком от станции метро Войковская или МЦК Балтийская
Пассажиропоток 99 450 чел/день.

ТЦ "BabyStore" расположен в непосредственной близости от ТРЦ "МЕТРОПОЛИС" - один из крупнейших торгового - развлекательных центров, своего рода центр притяжения не только районного масштаба, а суперрегионального.

ТЦ "Babystory" расположен ЗА ТЦР "МЕТРОПОЛИС" на второй линии и не визуализируется со стороны подхода к ТРЦ.

Но вопрос. Действительно ли соседство с ТРЦ МЕТРОПОЛИС является преимуществом для нашего анализируемого ГАБ? Выясним в нашем разборе ниже.

Численность проживающего населения в радиусе 15-минутной пешей доступности порядка 28 000 человек. И если учесть, что в настоящее время в ближайшем окружении не заявлено проектов новостроек, что ожидать увеличения численности не стоит.

Но учитывая специфику самого ТЦ и арендатора, берем радиус 10-минутной автомобильной доступности, а это уже порядка 1 млн человек.

Поданным УК, посещаемость ТЦ "BabyStore" составляет порядка 6 000 чел./день.

📝 О ПРОЕКТЕ

ТЦ "BabyStore" — первый детский специализированный торговый центр в САО (от компании Glincom). Общая площадь ТЦ 14 626,8 кв.м. Официальное открытие ТЦ состоялось в 2017 году.

В ТЦ "BabyStore" организована бесплатная парковка для посетителей.

Glincom в настоящее время реализует в продаже несколько предложений ГАБ и помещений без арендаторов. Мы свели все их в единую таблицу.

Как видите, на открытом рынке экспонируются порядка 5 помещений с ГАБ (+1 наш анализируемый Объект) в том же ТЦ на 1 этаже, что и анализируемый объект. Общая площадь предложений 575,2 кв.м (без учета нашего). Все помещения имеют схожие с анализируемым объектом характеристики, отличие лишь в расположении на этаже.

Диапазон стоимости продажи 1 кв.м помещений ГАБ: 250 000 - 342 811 руб.

На карте ниже, Вы можете оценить преимущества расположения того или иного помещения.

В ТЦ "BabyStore" также есть в продаже помещения без арендаторов в количестве 8 шт., общей площадью 491,3 кв.м, диапазон стоимостей 169 867 - 350 000 руб./кв.м.

📌 О КОМПАНИИ

Наше помещение, предлагается нам в качестве ГАБ с арендатором - сетевым мебельным салоном "Вардек" - кухни на заказ.

Вардек, как компания основана в 1996 г.
Имеет 11 000 м2 площадь производства.
Производительность 150 кухонь за смену. 200+ салонов по РФ

Договор аренды с "Вардек" от 05.09.2022 г. Акт приема-передачи помещения от 09.10.2022 г.
Однако, нам не предоставлен договор аренды (ДА), и поэтому у нас отсутствует информация:
- о сроке действия договора аренды
- об арендных каникулах (предполагаем стандартные 3 месяца)
- условия расторжения
- индексации (5% ежегодно (согласно расчету в КП, не подтверждено ДА))

Однако, на странице компании Вардек, мы нашли объявление об открытии магазина в рамках данного ТЦ от 12 декабря 2022 г.. что говорит о том, что арендатор на объекте всего 1-2 месяца и это не дает ему объективно оценить спрос. Более того, ТЦ специализированный детский, а не мебельный.

Раз уж мы заговорили о спросе...

Конкуренция

В самом ТЦ "BabyStore" есть мебельные магазины следующих категорий:

• МНОГО СНА: матрасы, кровати, подушки, одеяла, текстиль российских и зарубежных брендов
• Divankin: диваны, кровати и стулья
• Bio divan: диваны
• Мой Домик: Корпусная и мягкая мебель: для детской, спальни, прихожей, гостиной, матрасы, мебель и аксессуары для новорожденных
• БУКВУД: фабрика детской мебели
• 3 КРОВАТКИ: корпусная мебель для детской

Их нельзя отнести к категории конкурентов, так как они не специализируются на кухнях.

В ближайшем окружении ст.м. Балтийская находится мебельный центр "FAMILY ROOM" (Ленинградское ш., 25).
5-этажный торговый специализированный мебельный центр площадью 32 000 кв.м, где на отдельном этаже представлены разные производители кухонь: Мария, Зов, Neo кухни, Bestkitchen, The kitchen. pro, Makberry, Jim Wood, Mossman, Mr.Doors, Лаконер, Купить Кухню, Viva kitchen, Лайт кухни и другие.

А также, напротив мебельного центра "FAMILY ROOM" на 1 этаже жилого расположились "Стильные кухни", "Бобр" (Ленинградское ш., 36, корп. 1)

Также, по адресу пл. Ганецкого, 1, прямо у м.Войковская компания ADG Групп во 2-м кв. 2025 г. планирует открыть районный ТЦ "Варшава" общей площадью 6 219 кв.м.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором

🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи + договор аренды с арендатором/или УК, которая сдает помещение в аренду

🔸 Тип владения: 100% собственность

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (Торговое помещение в ТЦ)

🔸 Стадия готовности: Действующий ТЦ (с 2017 года)

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца

🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Управляющая компания

🔸 Драйвер роста

▪️ Возможность ротации арендатора с целью увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Порог входа: 12 775 000 / 297 093 руб./кв.м

Сравним с рыночной.
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м помещений ГАБ: 250 000 - 342 811 руб.
Наиболее схожая площадь и расположение: 342 811 руб.
Диапазон стоимости продажи свободных помещений: 169 867 - 350 000 руб./кв.м.

Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку

🔹 Лот: 43 кв.м

🔹 Ставка аренды/МАП/ГАП: 2 558 / 110 001 / 1 320 014

Сравним с рыночной.

Диапазон арендной ставки составляет 1 867 - 2 666 руб./кв.м/мес.
При этом арендная ставка двух наиболее близких по расположению и площади помещений составляет 2 666 руб.
Диапазон ставок предложений ГАБ 2 000 - 3 597 руб./кв.м/мес.

Вывод: Ставка аренды помещения соответствует рынку.

🔹 Доходность заявленная (годовых): 8%

🔹 Пример расчета доходности:

В присланном КП показатель УСН был равен 5%, а не 6%.
Будем считать это случайной ошибкой)

Обращаем внимание, что предоставленных данных недостаточно для объективной оценки доходности предложенных инвестиций.

Рассматриваемый объект находится в составе торгового центра, что предполагает более сложную структуру затрат и управления объектом, чем при покупке стрит-ритейла. Для более точного анализа и проведения расчетов следует уточнить:

1. Что именно и в каком объеме включено в ставку эксплуатационных расходов на не известно.

2. Также необходимо уточнить размер оплат за МОПы, объем которых в торговых центрах традиционно высок.

3. Нет информации по доходу с мест общего пользования (корнеры, островки, банкоматы и проч..

Вывод считаем не окончательным, т.к. не полная информация о составе ставки аренды и всех операционных расходах, который несет собственник, однако считаем, что доходность объекта не совпадает с заявленной в коммерческом предложении.

Также, стоит принять во внимание наличие аналогичных ГАБ в продаже с заявленной доходностью 8,5%-17% и окупаемостью 5,8-11,7 лет. Среди данных предложений есть предложения значительно выше по доходности, чем анализируемый объект.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Сформированный жилой массив. Относительно устоявшаяся ситуация, как с текущими, так и с потенциальными конкурентами, спросом потребителей.

✅ Наличие организованной бесплатной городской парковки непосредственно перед объектом.

✅ Хорошее расположение внутри ТЦ. 1 этаж, близко от входа, напротив - якорный арендатор "Сбербанк".

✅ Возможность ротации арендатора. Небольшая площадь помещения, его расположение и витринные окна дают возможность для ротации, в случае необходимости. На помещение с такими характеристиками потенциально большой перечень арендаторов.

👎 РИСКИ

❎ Недостаточно данных для оценки доходности инвестиций, так как отсутствует договор аренды и информация о составе арендной ставки и необходим развернутый перечень всех операционных расходов по объекту.

❎ Высокая конкуренция. На этой же станции метро находится большой специализированный мебельный центр с большим количеством производителей кухонь на заказ.

❎ Отсутствие потенциала для увеличения спроса.

Непосредственно на ст. Войковская/Балтийская отсутствуют проекты новостроек. Но в отдалении на 1 станцию имеется рад проектов со сроком сдачи 2023-2025 гг., где в общей сложности представлено 2 613 квартир - порядка 6 000 человек.

❎ Не подтвержденный спрос. Арендатор на объекте всего 1-2 месяца. Что не дает арендатору объективно оценить спрос.

❎ Существенный объем предложения для аренды внутри объекта, в том числе на первом этаже.

❎ Размещение в специализированном ДЕТСКОМ торговом центре, а не мебельном, что можно считать сомнительным выбором.

Можно сделать вывод, что данный производитель кухонь рассчитан только на конкретную целевую аудиторию, которая знает именно эту фабрику и целенаправленно хочет заказать кухню именно у них. И выбор района размещения связна с тем, что в данной локации они не имеют салона-представительства.

НО! Это сильно сужает круг потенциальных покупателей.

Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:

1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому

К чему мы пришли:

1. Стоимость продажи анализируемого объекта соответствует рынку.

Диапазон стоимости продажи 1 кв.м помещений ГАБ: 250 000 - 342 811 руб.
Наиболее схожая площадь и расположение: 342 811 руб.
Диапазон стоимости продажи свободных помещений: 169 867 - 350 000 руб./кв.м.

2. Ставка аренды помещения соответствует рынку.

Диапазон арендной ставки составляет 1 867 - 2 666 руб./кв.м/мес.
При этом арендная ставка двух наиболее близких по расположению и площади помещений составляет 2 666 руб.
Диапазон ставок предложений ГАБ 2 000 - 3 597 руб./кв.м/мес.

3. Конкуренция высокая, а спрос не подтвержденный.

4. Доходность объекта не совпадает с заявленной в коммерческом предложении.

Также, стоит принять во внимание наличие аналогичных ГАБ в продаже с заявленной доходностью 8,5%-17% и окупаемостью 5,8-11,7 лет. Среди данных предложений есть предложения значительно выше по доходности, чем анализируемый объект, но которые требуют также более детального анализа.

💬 ИТОГИ

Объект не соответствует поставленной задаче и не может быть рекомендован к покупке.