N’ICE LOFT или БОЙНЯ
Спрос на апартаменты так и не восстановился, а объем предложения вырос
- Интерес к апартаментам резко сократился весной прошлого года и с тех пор так и не восстановился. Отсутствие господдержки и неурегулированный статус ограничивают спрос на сегмент.
- Юниты приобретают в инвестиционных целях чаще, чем квартиры. На такие сделки с апартаментами приходится 30% общего объема в сегменте, а с квартирами — около 12%.
- Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке апартаментов в начале апреля 2023 г. составляла 319,2 тыс. рублей. С начала года цены выросли на 9,1%.
- К началу 2023 года выбор апартаментов в регионе достиг 11,4 тыс. — таких высоких значений не было с 2019-го. Рост объема предложения в 2022 году обеспечен выводом большого количества новинок и снижением спроса. В I квартале 2023-го выбор снизился.
- На топ-10 комплексов по количеству сделок в I квартале 2023 года пришлось 58% всех сделок с апартаментами.
За I квартал 2023 года на первичном рынке Московского региона было заключено 1,4 тыс. сделок с апартаментами. Спрос практически не меняется уже целый год.
Резкое снижение количества сделок было зафиксировано в апреле 2022 года — тогда интерес к юнитам просел сразу на 41%. Такая динамика была характерна и для рынка квартир. Но в случае с апартаментами ситуация усугублялась и тем, что на них не распространяются программы господдержки, а программ с субсидированием ставки от самих застройщиков в этом сегменте мало.
Всего на сделки с апартаментами приходится около 4–5% всех сделок в Московском регионе.
Доля инвестиционных* сделок на первичном рынке Московского региона
Апартаменты, как правило, стоят на 10–20% дешевле дороже сопоставимых по характеристикам квартир.
А помните, были времена, когда весь рынок и аналитики говорили, что апартаменты дешевле квартир на 10-20%. Сейчас эти времена поменялись и они стали стоить дороже. Обратите внимание на сводную карту, где в большей части округов Москвы, стоимость кв.м апартаментов превышает стоимость метра квартиры.
Это связано с различиями в распределении проектов с квартирами и юнитами по территории региона: апартаменты строят в основном в более дорогих районах Москвы, а квартиры — везде.
Топ-10 комплексов — лидеров по количеству сделок с апартаментами в I квартале 2023 года
Основные итоги 2022 года на рынке апартаментов
💡 Инвестиции в апартаменты N’ICE LOFT (под управлением УК) с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода от сдачи апартаментов в аренду.
📍 г. Москва, Автомобильный пр., 4
- Калитники МЦД-2 - 11 мин пешком, 890 м
- Новохохловская МЦД-2 - 23 мин пешком, 1.9 км
- Новохохловская - 24 мин пешком, 1.9 км
- Волгоградский проспект - 33 мин пешком, 2.7 км
Обратите внимание вот на эту карту. Это карта комплексного развития территорий Москвы, где застраиваются бывшие промзоны столицы. На их месте появятся общественно-деловые зоны, жилые, рекреационные.
Выделенная "точка" - это участок, где идет строительство рассматриваемого проекта.
Но, обратите внимание, что зона, выделенная серым между КРТ "Волгоградский проспект" (территория №1) и Волгоградским проспектом осталась нетронутой. Чуть позже мы покажем Вам, что там.
Совсем скоро откроется ландшафтный парк на Нижегородской улице площадью почти 3 Га. На его территории появятся искусственный водоем, прогулочные зоны, детские площадки, велодорожки. Знаковый объект района, мемориал «Защитникам Москвы» впишут в план рекреационной территории.
Также преобразится «Грайвороново». Бывшая промзона превратится в цветущее место. Площадь нового парка составит 19,4 гектара, а на площади в 7,5 Га будут разбиты вишневые и яблоневые сады, высажены березы, рябины, сосны и ели. На границе парка будут построены детский сад на 300 мест и школа на 825 учеников.
📝 О ПРОЕКТЕ
N’ICE LOFT – комплекс апартаментов площадью 121 000 кв.м с акцентом на спортивную индустрию. В состав проекта входит собственный спортивный кластер: физкультурно-оздоровительный центр на 14 000 кв.м, включающий две ледовые арены по формату NHL, 5 многофункциональных залов и спортивный парк 6 300 кв.м.
- Класс: бизнес-класс
- Корпусов: 7
- Количество лотов: 2 240
- Этажей: 5–21
- Площадь апартаментов: от 17 до 105 кв.м (87 800 кв.м общая площадь)
- Тип здания: монолит-кирпич
- Подземный паркинг
- Кладовые помещения
- 2 700 кв.м торговой галереи
- Ясли, детский сад, начальная школа
Любителей спорта ждут освещенное поле для мини-футбола с ограждением и раздевалкой на 50 локеров, беговая дорожка с системой хронометража и табло, площадка для стритбола и зона воркаута, столы для текбола и зона кардио, панна-футбол, йога-класс на открытом воздухе и зона уличного бокса.
Спортивные школы: Larionov hockey school Игоря Ларионова, Центр фигурного катания Татьяны Волосожар, Школа боевых искусств Дмитрия Носова, Баскетбольная площадка «Кириленко-детям!», Детская футбольная школа FC Stuttgart.
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер: столичный застройщик «Колди» (Coldy) появился на рынке недвижимости в 2004 году. Поначалу он занимался возведением промышленных объектов, деловых центров и административных зданий (были реализованы: бизнес-центры "Barklay Plaza" в Филях, "Coldy Plaza" в Сокольниках, бизнес-парк "Царицыно" и ряд других объектов), а с 2007 года начал работать в сфере жилищного строительства: проекты класса бизнес, премиум и элит. В портфеле девелопера: ЖК «Казаков Grand Loft», Loftec, Kleinhouse, Tribeca Apartments, Loft. FM, Loft-апартаменты Co_loft, ЖК Nice river, ЖК Хамовники XII.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДДУ (договор долевого участия 214-ФЗ). Продажа через счета эскроу. Проектное финансирование Банка Открытие.
Старт продаж состоялся в августе 2021 года.
+ Предварительный договор аренды, по которому Вы обязуетесь в срок до 30 сентября 2025 года заключить основной договор аренды (сроком на 2 года) нежилого помещения, а до этого момента своими силами и за свой счёт выполнить в Помещении ремонтные работы, а также обеспечить Помещение мебелью и бытовой техникой, необходимой для использования Помещения в целях временного проживания Арендатора, в соответствии с Описанием отделочных работ помещения, указанных в Приложении № 3 к Договору:
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Срок сдачи: сдача в I кв. 2024. Выдача ключей III кв. 2024
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи помещения УП по договору аренды (программа гарантированного дохода)
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания, входящая в группу компаний COLDY
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости по мере роста строительной готовности проекта
Конкурентное окружение
В ближайшем окружении достаточно большое количество предложений ЖК с большим количеством лотов. Отдельно мы выделили предложения с предложениями бизнес класса.
Среди предложений апартаментов и предложений бизнес класса, стоимость 1 кв.м анализируемого нами ЖК выше стоимости конкурентов на 8-24%.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 7 235 521 ₽ / 372 965 ₽/м²
В ипотеку: 28 580 ₽/месяц
Апартамент без отделки
Следует учесть, что не все апартаменты из выборки подходят под гарантированную доходность. Если смотреть лоты "для себя" без гарантированного дохода, то:
- минимальная стоимость за 19,26 кв.м 5 681 700 ₽ / 295 000 ₽/м² (без отделки)
- и 7 088 707 ₽ / 354 435 ₽/м² за 20 кв.м с чистовой отделкой
🔹 Доходность: Гарантированная 50 000 руб.
Выдержка из договора:
Размер арендной платы за месяц за Помещение по Основному договору составляет _________ (__________ рублей ____ копеек) рублей, включая НДС 20% в размере _________ (_______ рублей ___ копеек) рублей. В сумму арендной платы включаются коммунальные и эксплуатационные платежи.
А также, на вас ложится налог на имущество.
Инвестиции: 7 235 521 ₽ + 1,5-2 млн на ремонт и оснащение = примерно 9 млн ₽
Доход: 50 000 * 12 = 600 000
Расходы: так как у нас сейчас отсутствует информация о расходах на коммунальные и эксплуатационные услуги, возьмем примерно 5 тыс. руб., и мы знаем о том, что в сумму включен налог 20% = 50 000 - 20% - 5 000 руб. = 15 000
Итого ЧОД: 35 000* 12 = 420 000
Доходность: 4,6 %
Проверим среднюю стоимость аренды квартир в этом районе:
Гарантированная сумма выплаты совпадает со средним значением по рынку.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Девелопер с большим опытом в строительстве.
✅ Рынок апартаментов в столице активно развивается.
✅ Территория - комплексное развитие. Строительство новых объектов инфраструктуры, включая новые парковые зоны.
✅ Понятная целевая аудитория покупателей и будущих арендаторов - спортсмены (профессионалы или любители) и их семьи.
👎 РИСКИ
❎ Локация - Мусорный кластер. Именно так это место называют в народе.
Прям по соседству с комплексом, под окнами располагается "Бойня" - новый мусороперевалочный пункт, который используется для транспортировки московского мусора в другие регионы.
Уделите чуть времени и посмотрите видео, где виды из будущих окон ЖК на ТЭЦ, ж/д ветку и прочие объекты промзоны.
❎ Локация - с другой стороны у Вас вид на Калитниковское кладбище.
❎ Локация - рядом Микояновский мясокомбинат. И жители регулярно жалуются на запашок.
❎ Стоимость выше рынка. Судя по разнице в цене на лоты без гарантированной программы доходности, компания именно эту стоимость и заложила в сумму гарантированной выплаты.
❎ Очередной человейник. Большой пул маленьких лотов-студий.
❎ Дополнительные самостоятельные траты на ремонт и оснащение.
❎ Самостоятельно оплачивать коммунальные расходы.
И на последок, пробежимся по отзывам:
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.