Инвестиции в Insider
💡 Инвестиции в Insider с сервисом управления отеля 5* с целью получения рентного дохода от сдачи в аренду.
📍 г. Москва, ЮАО, р-н Даниловский, Автозаводская ул., 24, корп. 1
- На Симоновской набережной Москвы-реки, почти у самой воды
- Тульская 18 мин пешком, 1.4 км
- ЗИЛ 21 мин пешком, 1.7 км
- Автозаводская 22 мин пешком, 1.8 км
- Автозаводская МЦК 27 мин пешком, 2.2 км
С территории комплекса можно выехать на Автозаводскую улицу. Оттуда дорога до ТТК займёт 2 минуты. За 6–8 минут можно доехать до Садового кольца через Автозаводский мост и Подольское шоссе.
Экологическая обстановка Компания EcoStandard Group составила рейтинг районов Москвы на основе нескольких показателей. Согласно рейтингу, Даниловский получил оценку 9 из 10, что означает неблагоприятную экологическую обстановку. Ключевую роль в оценке сыграли небольшая площадь зелёных насаждений, влияние ТЭЦ, котельных и АЗС, а также высокая загруженность шоссе. НО, возможно видовые характеристики на "воду" Москвы-реки смогут компенсировать этот пункт?
Инфраструктура района
Достопримечательностью района можно считать культурный центр «ЗИЛ» и всё пространство бывшего автомобильного завода. В культурном центре работают библиотека, театральные, танцевальные, интеллектуальные и детские студии, выставочный зал, обсерватория и зимний сад. На территории завода также располагаются бассейн, спортивный комплекс и ландшафтный парк «Тюфелева роща», площадью 10 га.
В районе активно развита социальная инфраструктура:
- недалеко от новостройки находятся школы № 548 и № 1257, Академическая гимназия, детский сад и центр дошкольного образования. Всего же в районе 9 общеобразовательных школ и 18 детских садов.
- две взрослых поликлиники и детский диагностический центр.
- в шаговой доступности расположены фитнес-клубы, спортивные клубы, а также бассейн в клубе «ЗИЛ» с секциями плавания и фридайвинга.
1. Программа реновации жилья: в районе 41 дом попали под программу реновации жилья. Но все они расположены на удалении от анализируемого проекта.
2. Проекты комплексного развития территории: в непосредственной близости от анализируемого Проекта отсутствуют проекты КРТ.
3. Новостройки в ближайшем окружении:
Основным конкурентом можно назвать проект FORST (со соседству с Insider), который также расположен у Москва-реки.
📝 О ПРОЕКТЕ
Комплекс апартаментов бизнес-класса Insider с системой умный дом. Проект позиционирует себя как сервисные апартаменты с управлением уровня 5*
Его возведение началось в сентябре 2022 года.
Комплекс общей площадью 71,2 тыс. м². Будет собственный закрытый двор с выходом на набережную, коммерческие помещения на первых этажах, дизайнерская лаунж-зона с лобби-баром и служба ресепшн с зоной ожидания, коворкинг зона, детский центр. Внутренний закрытый двор.
На подземных этажах запланирован двухуровневый паркинг на 228 машино-мест и 24 кладовых помещения. Паркинг оборудован настенной системой хранения велосипедов и розетками для электромобилей.
Проект ЖК состоит из трёх корпусов: два высотой 16 этажей и один переменной этажности от 6 до 16 этажей. Строительство идёт по монолитно-кирпичной технологии.
Концепцию разработали в бюро «Цимайло, Ляшенко и партнёры», где также создавали проекты домов «Кутузовский XII», Lunar и «Большая Дмитровка IX».
Отличительными чертами станут ступенчатый силуэт одного из корпусов, арка и U-образная выемка, разделяющая главный корпус на две секции. В выемке на уровне 5–6 этажей планируются видовые квартиры с террасами. Апартаменты с террасами будут и на «лесенке», которую образуют этажи одного из корпусов.
В комплексе будет построено 909 апартаментов. Во всех предусмотрены панорамные окна. От студий 20 м² до трёхкомнатных апартаментов площадью 100 м², с террасой или без. Высота потолков — 2,95–2,97 м.
Апартаменты будут сдаваться с готовым ремонтом в одном из трёх стилей: строгий Minimal, классический Culture или вдохновлённый Скандинавией Nature. Вид из большинства окон открывается на реку и центр города.
Продажи начались в марте 2023 года.
Уровень распроданности по данным ДОМ.РФ на октябрь - 5%.
Достаточно слабый уровень темпов продаж
ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц (4.7); Улично-дорожная сеть. Размещение объектов улично-дорожной сети: автомобильных дорог, трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, бульваров, площадей, проездов, вело-дорожек и объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры; размещение придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 2.7.1, 4.9, 7.2.3, а также некапитальных сооружений, предназначенных для охраны транспортных средств (12.0.1)
📌 О КОМПАНИИ
Федеральная ГК «РКС Девелопмент» создана в Москве в 2007 году инвестиционной группой «Ренессанс Капитал» и Игорем Сагиряном, который стал основным акционером в 2009 году. Группа входит в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства, имеет высший балл за ввод всех проектов в срок и ежегодно награждается золотым знаком «Надежный застройщик России». В обращении находится три выпуска облигаций эмитента ООО «Торговый дом РКС».
Управляющей компанией выступит ...сами еще не знаю кто. УК не выбрала.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода
🔸 Тип сделки: Реализация идет по 214-ФЗ. Продажа через счета эскроу.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Опция: Ипотека (спец.условия от Сбербанка)/Рассрочка 0% до июня 2025 г.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Ввод в эксплуатацию: II кв. 2025
🔸 Срок выплат дохода: с 1-го месяца (после передачи в Управление)
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Возможно самостоятельно, а возможно будет профессиональная УК...а может и не будет
▪️ Учитывая начальную стадию строительства, потенциал роста стоимости по мере строительной готовности высокий.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 11 275 320 ₽ / 434 000 ₽/м²
Вывод: стоимость ниже рыночной
В стоимость входит "система Умный дом" и премиальная отделка:
- ПОТОЛОК - натяжной тканевый с карнизной подсветкой
- СВЕТИЛЬНИКИ - встроенные в основных помещениях и санузлах, контурная подсветка по дизайн проекту и электроприводы под декоративный свет
- СТЕНЫ - двухслойное окрашивание моющейся интерьерной краской на водной основе с нулевым содержанием летучих органических веществ.
- ПОЛ - инженерная доска с финишным слоем из натурального дерева. ТЕПЛЫЙ ПОЛ — во всех ванных комнатах и санузлах.
- МЕЖКОМНАТНЫЕ ДВЕРИ — натуральный шпон или эмаль (в зависимости от стиля), высота дверей 2100 мм.
- ВЕНТИЛЯЦИЯ — вытяжная система с естественным притоком
- РОЗЕТКИ — под всю встроенную бытовую технику для кухни, на фартуке, по 4-8 розеток в каждой комнате.
- ПЛИНТУСЫ — МДФ
- СТЕНЫ — в санузлах в санузлах облицованы большеформатным керамогранитом.
- РАКОВИНЫ — встроенные с подвесными тумбами. ДУШЕВЫЕ КАБИНЫ — в строительном исполнении, с системой гидроизоляции, встроенный щелевой трап и стеклянные экраны.
🔹 Доход (рекламируемый): Так как УК еще не выбрана, то и рекламы доходности ПОКА еще нет.
Инвестиции: 11,3 млн ₽ + 1,7 млн ₽ на меблировку = 13 млн ₽
Согласно анализу окружения, оценочная стоимость аренды в диапазоне от 75 000 до 100 000 руб. в месяц + КУ
Проверим по сети YES. Мы возьмем для сравнения цену аренды их студий в долгосрок в YES Технопарк (506 номеров) (расположен по соседству и является основным конкурентом) - от 93 000 ₽/мес. + интернет 1 000 руб.
Надо отметить, что уровень YES Технопарк все-таки несколько ниже, нежели анализируемый проект.
Поэтому, в свих расчетах мы возьмем 100 000 руб., которая не включает для арендатора КУ, но включает услуги сервисного управления
ГАП (долгосрочная аренда): 1 200 000 руб.
Расходы:
- коммуналка на арендаторе
- 25% - услуги отельного оператора - берем стандартный %
Итого доход: 1 200 000 - 25% УК = 900 000 руб.
Доходность: 7 % + еще мы не вычли налоги
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация и инфраструктура вокруг.
✅ Пешая и транспортная доступность.
✅ Апартаменты сразу с отделкой, сумма которой заложена в ДДУ.
✅ Опытный застройщик. Нет переноса сроков сдачи объектов.
✅ Продажи по эскроу-счетам. Это гарантирует безопасность сделки для инвестора.
✅ Достаточно высокий потенциал для роста стоимости недвижимости по мере строительной готовности.
✅ Востребованность сегмента бизнес-класса.10% покупок в новостройках бизнес-класса - это инвестиционные, с целью получения постоянного дохода от сдачи в аренду. Этот показатель в 3 раза выше, чем в классах "эконом", "комфорт", а также на рынке элитного жилья.
✅ ВРИ: гостиничная деятельность.
✅ Количество студий, порядка 20% об общего объема.
Как правило, преимущественно студии, чаще всего выбираются инвесторами.
👎 РИСКИ
❎ Согласно "Рейтингу районов Москвы по плотности застройки", Даниловский район имеет достаточно плотную застройку + несколько проектов на стадии строительства.
❎ Обстоятельство, вытекающее из предыдущего пункта - потенциально высокая конкуренция среди строящихся объектов - новостроек.
А также, потенциальная конкуренция с YES Технопарк.
❎ Недостаток парковочный мест: на 900 лотов предусмотрено всего 228 машино-мест на подземном паркинге.
И так как на момент анализа, отсутствует информация об Управляющей компании, мы не можем оценить ни саму УК, ни рекламируемую доходность, ни объем номерного фонда, переданного в управление, ни потенциальную целевую аудиторию, на которую УК будет рассчитывать и т.д.
💬 ИТОГИ
⚖️ Даем проекту нейтральную оценку за счет высокого потенциал роста стоимости по мере строительной готовности объекта. Но как Объект для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода - в настоящий момент оценить не можем, так как не сформирован именно как рентный проект.