Инвестиции в Апарт-комплекс Monodom Lake
💡 Инвестиции в проект бизнес-класса "Апарт-комплекс Monodom Lake" от девелопера Sun Development, с целью получения рентного дохода.
📍 г. Москва, Михалковская улица, д.52с7
Выезд на Ленинградское шоссе - 1,7 км.
На транспорте до ст.м Тверская – 20 мин.
До Москва-Сити - 25 мин.
До Шереметьево – 25 мин.
До ТКК и МКАДа можно доехать всего за 15 минут (без учета пробок)
В пешей доступности работают общеобразовательные школы, несколько детских садов, 4 колледжа, музыкальная школа, поликлиника, детская больница, современный центр культуры и искусства, фитнес-клубы, яхт-клуб, аптеки, несколько продуктовых супермаркетов и кафе. В паре минут ходьбы расположен Парк Михалково с каскадом Головинских прудов.
А также один из крупнейших Торговых центров МЕТРОПОЛИС.
Если говорить о самом районе и его развитии, то, глядя на представленную карту ниже вы можете увидеть строящиеся и планируемые объекты Комплексного освоения территории. А именно:
1. КРТ "Автомоторная"
Площадь: 77,06 Га
Общий объем застройки: 1913,3 тыс.кв.м
Производственное назначение: 504,4 тыс.кв.м
Общественно-деловое назначение: 166,9 тыс.кв.м
Жилое назначение: 1 242 тыс.кв.м
Здесь тендер на застройку выиграла компани MR Group.
2. Братцево
Площадь: 20,01 Га
Общий объем застройки: 550,25 тыс.кв.м
Общественно-деловое назначение: 47,53 тыс.кв.м
Жилое назначение: 502,72 тыс.кв.м
В том числе реновация: 90 тыс.кв.м
Здесь началась стройка ЖК INJOY от Инград.
📝 О ПРОЕКТЕ
Апарт-комплекс Monodom Lake строится на месте бывшей тонкосуконной фабрики на Михалковской улице. Это дом на 238 апартаментов евро-формата площадью от 26 до 119 кв. м. На нижнем ярусе будет подземная парковка (83 м/м) и кладовые.
В проекте апартаменты, где высокие потолки высотой 3,1 м и панорамные окна высотой до 2,1 м с увеличенной площадью остекления.
Апартаменты сдаются без отделки.
📌 О КОМПАНИИ
Застройщик Sun Development имеет 9-летний опыт работы на российском рынке недвижимости. И в данный момент в портфолио три проекта в Москве (Monodom (сдан в 2018), Monodom Lake, Monodom Family (сдан в 2023)) и два в Петербурге (Monodom на Малом (сдан) и Monodom Line (сдача в 2023)).
Группа компаний «Sun Development» основана Вязовским Кириллом Олеговичем, бывшим Акционером и Вице-президентом ГК «Эталон»(ЛенСпецСМУ).
У компании были незначительные переносы сроков сдачи объектов.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Рентный доход
🔸 Тип сделки: ДДУ по 214-ФЗ с использование эскроу-счетов
Проектное финансирование и эскроу-счета предоставляет финансовый партнер проекта — ПАО «Сбербанк»
🔸 Тип объекта: Недвижимость (не жилая)
🔸 Стадия готовности: Общий процент готовности: 80%
🔸 Срок выплат: Выдача ключей: 31.03.2024 г.
+ в среднем 4 месяца может занять ремонт и меблировка.
+ до 3 месяцев может занять срок экспонирования апартаментов на рынке для поиска арендаторов.
Итого: потенциальный доход может начаться с ноября 2024 года.
🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное или сторонняя управляющая компания
🔸 Уровень распроданности 50% и темпы продаж:
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости по мере строительной готовности объекта минимальный, учитывая высокую стадию строительной готовности объекта.
Конкурентное окружение вокруг проекта
Ниже мы представляем Вашему внимаю все предложения, представленные в ближайшем окружении от анализируемого проекта. В качестве анализа сравнительной стоимости квадратного метра были взяты студии, не превышающие 27 кв.м.
1. Проект бизнес-класса ГК Основа "UNO.Головинские пруды" - здание, по соседству с анализируемым нами проектом.
Сдача комплекса: IV кв. 2024 / Выдача ключей: 21.05.2025
Статус: квартиры
Распроданность 46%.
2. Проект бизнес-класса ГК Основа "UNO.Старокоптевский".
Сдача комплекса: I кв. 2024 / Выдача ключей: 04.09.2024
Статус: квартиры
Распроданность 76%.
3. Проект комфорт-класса Михалковский от РГ-Девелопмент.
Сдача комплекса: III кв. 2024 / Выдача ключей: 30.06.2025
Статус: квартиры
Распроданность 36%.
4. Проект комфорт-класса Кронштадтский 9 от ПИК.
Сдача комплекса: IV кв. 2023
Статус: квартиры
Распроданность 58%-91%.
5. Проект комфорт-класса Кронштадтский 14 от ПИК.
Сдача комплекса: III кв. 2024 / Выдача ключей: 31.12.2024
Статус: квартиры
Распроданность 68%.
6. Бизнес-класс INJOY от ИНГРАД
Сдача комплекса: I кв. 2027 / Выдача ключей: 30.12.2027
Статус: квартиры
Старт продаж
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: 8 723 765 ₽ /312 680 ₽ м²
Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении
Вывод: стоимость ниже рынка (даже с учетом статуса апартаментов).
Для определения арендной ставки мы провели анализ конкурирующих предложений.
Согласно анализу, мы берем в расчет стоимость аренды 60 000 руб. без учета КУ.
Доход долгосрок: 60 000 * 12 = 720 000 ₽ Инвестиции: 8 723 765 + 1,5 млн ремонт и меблировка = округленно 10,3 млн Доходность 7% с учетом налогов.
Учитывая, что это апартаменты (да еще и в такой локации), мы решили, что можно сравнить со стоимостью проживания в апарт-отелях сети YES. Наиболее близко расположение - это YE'S Botanica. Где студия 29 кв.м предлагается в аренду за 81 000 руб.
У сети есть соглашение в рамках сотрудничества с ВШЭ, где они предлагают выгодные варианты размещения для студентов. Соответственно, стоимость аренды чуть дешевле, чем при заходе "с улицы", а именно 68 400 (при размещении от 4 мес.).
Попробуем взять стоимость аренды в 65 000 руб., однако доходность увеличится незначительно, да и у YE'S есть услуги управления, в отличие от проекта:
Доход долгосрок: 65 000 * 12 = 780 000 ₽ Инвестиции: 8 723 765 + 1,5 млн ремонт и меблировка = округленно 10,3 млн Доходность 7,5% с учетом налогов.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Транспортная доступность. Проект находится в непосредственной близости от МЦК Коптево, а также имеет удобный выезд на Ленинградское шоссе. До ключевых точек города можно доехать за короткое время.
✅ Привлекательная локация. Вид на Головинские пруды добавляет привлекательности апартаментам.
✅ Продажи по эскроу-счетам. Это гарантирует безопасность сделки для инвестора.
✅ Высокая стадия готовности проекта: 80% готовности проекта уменьшает риски задержек и невыполнения обязательств застройщиком.
✅ Опытный застройщик. Sun Development имеет 9-летний опыт работы на российском рынке недвижимости и успешно реализовал несколько проектов.
✅ Инфраструктура. В пешей доступности от проекта находятся школы, детские сады, колледжи, медицинские учреждения, культурные объекты, фитнес-клубы, а также Торговый центр МЕТРОПОЛИС.
✅ Стоимость апартаментов ниже конкурентных предложений.
👎 РИСКИ
❎ Высокая конкуренция. В ближайшем окружении проекта находится множество других жилых комплексов, что может снизить спрос на апартаменты в анализируемом проекте.
❎ Отсутствие инфраструктуры внутри самого комплекса. Это может снизить привлекательность апартаментов для потенциальных арендаторов.
❎ Апартаменты без ремонта. Потенциальным инвесторам придется самостоятельно вкладывать средства в ремонт, что увеличивает общую стоимость инвестиции.
❎ Низкий уровень распроданности, учитывая высокую стадию готовности. Это может указывать на недостаточный спрос на апартаменты в данном проекте или на проблемы с маркетингом и продажами.
❎ Высокая стадия готовности проекта. Несмотря на то, что это может казаться преимуществом, высокая стадия готовности означает минимальный рост стоимости апартаментов по мере строительной готовности и ввода в эксплуатацию.
❎ Перенос срока ввода. Застройщик Sun Development в каждом из своих проектов имел различные переносы сроков сдачи объектов в прошлом.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.