Апарт-отель IZZZI на Садовнической
Все большую долю на рынке апартаментов занимают проекты редевелопмента старых офисных, гостиничных и производственных зданий, лоты в которых продаются не по ДДУ, а по ДКП и ПДКП. Этот рынок называют "серым". Такая форма сделки не несет специфических рисков для покупателя.
За весь прошлый 2022 год в Москве был выведен 51 корпус по ДДУ и 40 — «серых». В первом квартале 2023 года, стартовали продажи в 15 корпусах, в 11 из них не по ДДУ. На рынке Московского региона предлагается около 2200 «серых» апартаментов, это около четверти всего первичного предложения апартаментов и около 2% рынка новостроек.
Аналитики компании «Бест-Новострой» подтвердили рост предложения, на рынке сейчас реализуются не по ДДУ 57 апарт-комплексов, а в апреле прошлого года таких проектов было 44. По данным «Домклик», в первом квартале 2023 года на проекты не по ДДУ пришлось около трети сделок с апартаментами на платформе. В риелторской компании «Метриум» оценили долю апарт-комплексов, которые сейчас реализуются по ДКП и ПДКП в Москве, в 55,4%.
А так как, рассматриваемый нами сегодня проект, предлагается на рынке как инвестиционный апарт-отель, то данный сегмент мы приравниваем в рынку гостиниц. А как у нас завершился рынок гостиничной недвижимости в 2022 году?
Основные индикаторы рынка гостиничной недвижимости, по данным консультантов Nikoliers:
Основной исход международных гостиничных сетей пришелся на 2022 г. В 2023 г. эта тенденция замедлится и коснется в основном перспективных гостиничных проектов. Оставшиеся на рынке международные операторы намерены удержать долю рынка действующих отелей, так как отказ от деятельности в России для них достаточно болезненный шаг. Одновременно это потенциал для всех российских операторов и управляющих компаний, конкуренция среди которых будет только возрастать. Возникшая конкурентная борьба внесет положительные изменения и приведет к улучшению рынка для всех игроков.
Бронирование: ввиду ухода из России сервиса бронирования Booking.com, который на начало 2022 г. занимал 77,5% рынка платформ бронирования, произошла полная трансформация компаний, предоставляющих данные услуги. Ключевым игроком на рынке к концу 2022 г. стал Ostrovok.ru, занимая 27,9% рынка. Также наблюдался тренд на прямые бронирования на сайтах гостиниц, в течение года показатель вырос с 9,3% до 29,7%. Однако, по данным АТОР, глубина бронирования, то есть период c момента бронирования до даты заезда, остается небольшой, около 1–1,5 месяцев. Такое потребительское поведение вызвано коротким горизонтом планирования в текущем году, из-за чего туристы готовы переплачивать за резервирование номера в последний момент.
Динамика объема качественного номерного фонда в Москве:
Прирост в 2022 году, это: открытия двух гостиниц: китайской сети Soluxe и российского оператора Cosmos HG. Суммарный номерной фонд нового предложения составил 630.
По данным АТОР, суммарный объем туристического потока в Москве за 2022 г. превысил показатели предыдущего года на 7% и установится в размере 18 млн человек.
По итогам 2022 г. средний уровень заполняемости гостиниц в Москве составил 59,5%:
- гостиницы категории 3* - загрузка выросла до 70,8%
- гостиницы категории 4* - сохранилась на уровне 69%
- гостиницы категории 5* - показатель загрузки сократился с 62,9% до 52,7%.
Доходность на номера гостиниц категории 4* достигла отметки в 4 479 руб./сутки, что больше значений предыдущего года на 12,5%. В то же время средняя стоимость номера увеличилась с 4 469 руб./сутки до 5 033 руб./сутки.
Вот такие данные приводятся аналитиками:
По предварительным оценкам экспертов, в 2023 году основные показатели рынка Москвы - средний тариф и загрузка останутся на уровне 2021-2022 годов. Поток иностранных туристов останется ограниченным, что продолжит сказываться на уровне загрузки сегмента люкс и гостиниц верхнего предела высокого ценового сегмента. Активный внутренний спрос будет и в дальнейшем способствовать загрузке гостиниц более бюджетных сегментов, однако не обеспечит восстановление средней цены до уровня 2019 года ввиду меньшей платежеспособности. Продолжат свое активное развитие загородный и региональный туризм.
💡 Инвестиции в апарт-отель IZZZI Up (под управлением УК) с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода от сдачи номера в краткосрочную аренду.
📍 г. Москва, ул Садовническая, дом 15
Комплекс располагается в премиальной локации внутри Садового кольца на территории «золотого острова» Балчуг, между Москвой-рекой и Водоотводным каналом в шаговой доступности от знаковых мест столицы.
- Квартал бизнес-центров в начале ул.Садовническая 5 минут
- ст.м: НОВОКУЗНЕЦКАЯ, ТРЕТЬЯКОВСКАЯ 7 минут
- Парк ЗАРЯДЬЕ 10 минут
- Красная площадь, Кремль, Храм Василия Блаженного 15 минут
- Третьяковская галерея 18 минут
- ГУМ, Никольская улица 20 минут
- Садовое кольцо 7 минут
- ТТК 15 минут
- Павелецкий вокзал 20 минут
- Киевский вокзал 25 минут
- Ленинградский, Казанский, Ярославский вокзалы 30 минут
- Белорусский вокзал 35 минут
📝 О ПРОЕКТЕ
Апарт-отель «IZZZI Up на Садовнической» — это проект реновации здания 80-х годов XX века. Вот как здание выглядит сейчас:
Напомню, что хотят из него сделать:
Это современный отель европейского формата, с авторским дизайном и чистовой отделкой номеров и меблировкой, выполненной в скандинавском стиле. Состоит он из монолитного дома высотой 8 этажей (1 подземный с возможностью организации подземной парковки). В оформлении стен здания будет использоваться навесной вентилируемый фасад из керамогранита.
- В отеле предполагается 444 номера категории 4*.
- Общая площадь здания чуть больше 15 тыс. кв.м
- ВРИ ЗУ: гостиничное обслуживание (4.7)
Само здание имеет огромное количество окон, и они смотрят не в четыре, а в шесть сторон, поскольку дом имеет форму буквы «Т», а еще есть и земельный участок, который превосходит в полтора раза площадь дома. Имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002022:28, общей площадью 5 710 кв. м, предоставленном в аренду по договору аренды земельного участка сроком до 2047 года. Территория расположения участка имеет ограждение, систему видеонаблюдения, благоустроена и заасфальтирована (организована парковка на 30 машиномест). Здание подключено к центральным системам электроснабжения, водоснабжения, канализации и отопления, оборудовано пожарной и охранной сигнализацией, относится к офисным объектам класса «С».
- Срок сдачи: IV квартал 2024 г.
- 10 категорий номеров от 15,1 до 47,8 кв. метров. 50% номерного фонда отеля состоит из юнитов площадью менее 20 кв.м
Для соответствия категории 4*, в отеле будет: бизнес-зона с коворкингом и конференц-залом, детская игровая зона, зона стирки с гладильной, круглосуточная стойка ресепшен, 2 ресторана, тренажерный зал и коммерческие помещения на первом этаже, где планируется открытие кофейни, пекарни и бьюти-салона.
- 6 пассажирских лифтов
- Принудительная система вентиляции, система кондиционирования в каждом номере
- Индивидуальные приборы учета для каждого апартамента
Девелопер Orange Group выиграл электронные торги и выкупил у ПАО «Мосэнерго» здание общей площадью 15 371 кв. м, которое находится в 700 м от Кремля по адресу Садовническая, д. 15, корпуса А и Б . Orange Group зарегистрировала право собственности на объект 18 января. Стартовая цена лота составляла 1,5 млрд руб. Orange Group приобрела здание за 1,7 млрд руб. Дополнительные инвестиции оцениваются девелопером в 2,5 млрд руб. На эти деньги планируется провести ремонт и реконструкцию дома
📌 О КОМПАНИИ
- Девелопер: Orange.Life! - это часть более крупного направления по управлению коммерческой недвижимостью Orange Estate Management, входящего в состав холдинга Orange Group.
Россия - Orange.Life!Ru. Открыто 3 апарт-отеля категории3*. На стадии строительства еще 3 проекта в Санкт-Петербурге (кроме объекта в Москве).
Номерной фонд действующих отелей в Санкт-Петербурге: 280
Все 3 отеля имеют оценку 5,0 на яндексе:
Действующие отели приносят вот такой доход своим инвесторам:
Также, в портфеле компании БЦ Orange на Васильевском острове, ТЦ ZEBRA и MEET POINT G47.
ОАЭ - Orange.Life!UAE на 115 номеров
Над архитектурой здания, номера работали:
Дата регистрации: 14.08.2007 г.
Уставный капитал: 1 000 000 руб.
Среднесписочная численность: 19 человек
Фонд оплаты труда (общий): 14 896 077 ₽
Финансовая отчетность за 2022 год:
Опыт управления отелями более 3-Х лет.
Средний рейтинг сети отелей под управлением IZZZI - 9.6 по версии 101HOTELS.COM.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: Предварительный ДКПН (с регистрацией в Росреестре) включает и отделку и меблировку
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Каждый юнит будет имеет свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Идет реконструкция здания. Срок сдачи: 4 кв. 2024 г.
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца покупки недвижимости, еще до момента запуска отеля (программа гарантированного дохода)
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная УК
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости
▪️ Возобновление иностранного турпотока
Конкурентное окружение
Отели из первичной выборки:
- 8 415 ₽ Средняя стоимость проживания/ночь
- 6 450 - 13 800₽ Диапазон стоимости проживания/ночь
- Нет отелей с кухней
Отели из вторичной выборки:
- 7 442,5 ₽ Средняя стоимоть проживания
- 5 750 - 12 650 ₽ Диапазон стоимости проживания/ночь
- Всего 1 отель с кухней (Необыкновенный отель 4*).
НО! Обратите свое внимание на площадь номеров в гостиницах, указанных выше.
К этому мы вернемся чуть позже.
Конкуренты-гостиницы 4* в ближайшем окружении (на острове) представлены на карте ниже.
Номерной фонд золотого острова Балчук(4*) менее 200 номеров.
Средняя стоимость проживания на номера категории стандарт: ≈ 7 000 - 7 500 руб./сутки
Учитывая и саму локацию и площадь номеров и проект редевелопмента, выбрать наиболее схожего конкурента для оценки рыночной стоимости достаточно сложно.
Среди всех вариантов, наиболее близким проектом можно считать проект Апарт-отеля Воронцово-поле, где также проект реведвеопмента здания в отель категории 3* от компании Инвеста. Ввод в эксплуатацию: II квартал 2024 года.
Инвеста предлагает гарантированную доходность от аренды 8% годовых на первый год управления.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 9 840 000 ₽ / 615 000 ₽/м²
670 500 стоимость оснащения (уже включена в стоимость юнита)
562 500 - стоимость без мебели
Номер с чистовой отделкой и меблировкой
🔹 Доходность: Гарантированная 7%:
- до акта приема-передачи номера (при условии 100% оплаты)
- далее, после ввода объекта в эксплуатацию и запуска отеля, компания также предлагает программу, по котловому* методу распределения дохода, и по которому она гарантирует минимальную выплату не ниже 7% сроком 2 года. При этом не ограничивая максимальный % выплат.
*Котловой метод - это ВЫ ПОЛУЧАЕТЕ ДОХОД ЕЖЕМЕСЯЧНО НЕЗАВИСИМО ОТ СТЕПЕНИ СДАЧИ ИМЕННО ВАШЕГО НОМЕРА
Договор с УК заключается сроком на 10 лет
1. УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ НЕ ВКЛЮЧАЕТ СВОЮ ФИКСИРОВАННУЮ КОМИССИЮ В РАСХОДЫ, А УЧАСТВУЕТ В РАСПРЕДЕЛЕНИИ ДОХОДА ПОСЛЕ ВЫЧЕТА ВСЕХ ЗАТРАТ. 70% ПРИБЫЛИ РАСПРЕДЕЛЯЕТСЯ МЕЖДУ ИНВЕСТОРАМИ, 30% - ДОХОД УК
Но, нас это будет касаться только после окончания гарантированного дохода в 7%
2. налоги на прибыль 6%
3. налоги на имущество
Ну с гарантированной доходностью все понятно. 7% от 9 840 000 это 57 400 руб. ежемесячно, с которых вы должны будете нести расходы на прибыль 6% и налог на имущество.
А вот если не гарантированная? А дальше, когда отель начнет работать в полную?
Планируемые среднегодовые показатели компании:
Ну со стоимостью проживания мы соглашаемся - она рыночная.
Загрузку они берут 80%, хотя по анализу рынка, приведенного выше, мы видели, что загрузка 69,5%.
Инвестиции: 9 840 000 ₽
Ставка проживания сутки: 7 300 руб. При загрузке в 70% сумма выручки составит 1 865 000 руб.
Расходы: так как у нас сейчас отсутствует информация о расходах на коммунальные услуги, резервный фонд и т.д. И есть только информация о 30% доли УК, для расчетов мы возьмем 40%.
Итого ГАП: 1 119 000 руб.
Минус налог на прибыль 6%: 1 051 860 руб.
Доходность:10,6 %
На собственника ложится только налоговая нагрузка - необходимость уплаты налога на прибыль и налога на имущество.
В любом случае, при заключении договора аренды и передаче юнита в управление, расходы на коммунальные услуги берет на себя отельный оператор. Они включаются в общий перечень расходов и учитываются при распределении прибыли.
Непосредственно собственнику счета за коммунальные услуги оплачивать не нужно.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация. Пешая доступность до основных туристических достопримечательностей, наличие офисов крупных компании в зоне охвата, пешая доступность до метро, нешумная улица, возможность организации парковки.
✅ На здании нет обременений КГИОП.
✅ ВРИ ЗУ уже переведена под гостиничную деятельность.
✅ Команда с большим опытом в строительстве и управлении отелями. Есть своя действующая сеть отелей.
✅ Развитие туризма в регионе. Стабильный, даже увеличивающийся туристический поток. Особенно внутренний.
Москва, всегда в ТОПе городов как внутреннего туризма, так и иностранного. СВО хоть и препятствует развитию делового туризма, однако есть не малый список дружественных стран, делегации и гости которых активно посещают столицу. К тому же, завершение строительства и запуск отеля намечен на конец 2024 года. В в 2025 году ситуация с туризмом может в разы улучшиться.
✅ Рынок апартаментов в регионе прижился и активно развивается.
✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью помещения.
✅ Расчетная стоимость проживания в номере соответствует рынку.
👎 РИСКИ
❎ Номерной фонд в 444 номеров - очень высокий, можно сказать - огромный.
❎ Площадь номеров очень маленькая. В нашей выборке всех отелей внутри СК - средняя плошать номеров 25 кв.м.
При выборе туристом в каком номере остановиться, при равной цене за сутки, вероятно, что выбор будет в сторону номера большей площади.
❎ Учитывая конфигурацию здания в форме буквы Т, следует тщательно выбирать расположение своего номера.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.