Доходный дом с рыцарем в центре Москвы
💡 Инвестиции в доходные апартаменты в центре Москвы с целью получения рентного дохода, а также владение статусными квадратными метрами в историческом доходном Доме с рыцарем.
📍 г.Москва, ЦАО, Тверской район, ул. Садово-Самотечная 2/12
Дом находится на внутренней стороне Садового кольца.
- 7 мин. ст. м. Цветной Бульвар
- 10 мин, ст. м. Маяковская
- 11 мин, ст. м. Пушкинская/ Чеховская/ Тверская
- Быстрый выезд на Садовое кольцо.
- 10 минут (6 км) до Кремля.
- 10 минут до Белорусского вокзала (аэроэкспресс и аэропорт Шереметьево).
Историческая справка по сам дом
«Дом с рыцарем» — известное историческое здание в центре Москвы, внутри Садового кольца, было построено в 1913 году архитектором Василием Волокитиным для семьи крупных московских домовладельцев Шугаевых.
- Дом входит в перечень одних из самых красивых архитектурных достопримечательностей Москвы.
- Дом построен в стиле неоготики. Фасады украшают лепные барельефы с изображением фигур средневековых дам и воинов в доспехах, лепные фигуры львов. Дом является памятником архитектуры.
Фигуры средневековых рыцарей и прекрасных дам украшают фасад здания. Парадный подъезд охраняют львы.
Статуя Рыцаря в латах, опирающегося на меч. По легенде семь рыцарей охраняют Москву, и один из них ведет свой дозор отсюда.
- Роскошное оформление парадного подъезда — здесь полностью сохранилось убранство интерьеров, роспись потолочного плафона с геральдической символикой и лепные настенные медальоны с рельефными изображениями профилей государственных деятелей Древних Греции и Рима. Лестницы с фигурным металлическим ограждением и пол, выложенный мелкой керамической плиткой разных форм и размеров. Такую плитку называют метлахской.
О районе
Тверской район - "центральный центр" Москвы. Но в тоже время рядом тихие московские улочки, ухоженные парки и вся необходимая инфраструктура для комфортного образа жизни, включая всю социальную инфраструктуру: поликлиники, детские сады, школы (в т.ч. частные), ВУЗы.
На территории района находится главная достопримечательность столицы — Красная площадь. Также здесь Успенский собор, Храм Василия Блаженного.
Парки в 5-10 минутной пешей доступности: Парк Зарядье, Патриаршие пруды, Сад Эрмитаж, Александровский сад и скверы, Делегатский парк.
Посольства и министерства: Большая часть посольств расположена в Тверском районе. Напротив «Дома с рыцарем» находится Управление ГИБДД ГУ МВД России, а рядом Министерство просвещения, Департамент здравоохранения ГУ МВД России по гор. Москве.
Также в ближайшем окружении находятся высококлассные бизнес-центры с такими якорными арендаторами, как Мегафон, Сбербанк, World Class, MegaLabs
Театры: Цирк на Цветном, Большой театр, МХАТ им. Чехова и многие другие театры.
ТЦ: В непосредственной близости концептуальный универмаг "ЦВЕТНОЙ". Под своей крышей "ЦВЕТНОЙ" собрал выверенную селекцию брендов и проектов так, чтобы уместить на одной площадке все необходимое горожанину: бьюти-зона, книжный, стритвир и премиум бренды, аксессуары и фудкорт «Брикет Маркет».
Кстати, следует отметить, что Тверской район регулярно "участвует" в различный рейтингах, например:
- Новостные сводки в течении 2024 года..."Наибольший рост арендной ставки - на 112%, до 157 000 рублей в месяц, отмечен в Тверском районе."
- Самые высокие ставки посуточного найма в районах Пресненский (9,1 тыс. руб. в сутки), Арбат (8,6 тыс. руб.), Тверской (8 тыс. руб)
- Тверской район возглавил рейтинг столичных локаций по росту цен на аренду однокомнатных квартир в августе 2024 года, подсчитали в сервисе «Яндекс Аренда». Средняя стоимость долгосрочной аренды однушки в Тверском районе в августе выросла по сравнению с июльским показателем на 32,6%, до 119,2 тыс. руб. в месяц.
- Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в ЦАО по итогам высокого сезона (август — октябрь) 2024 выросла. Среди районов центра города самые высокие темпы роста показали районы:
- На вторичном рынке жилья Старой Москвы, в Тверском районе средняя цена экспозиции в третьем квартале 2024 года составила 867,7 тыс. руб. за 1 кв. м.
- В январе — июле 2024 года больше всего потенциальных покупателей вторичного жилья в Москве просматривали объявления в след. районах:
Важно отметить, что появление новых предложений для проживания (будь то новостройка или проект редевелопмента) в центре столицы, особенно в Тверской районе, крайне редко и ограничено сложившейся плотной застройкой
📝 О ПРОЕКТЕ
7-ми этажный дом 1913-14 годов постройки. Перекрытия железобетонные, каркас кирпичный, стены кирпичные, фундамент ленточный, назначение - жилой дом всего на 23 квартиры.
В доме произведен капитальный ремонт в 2023-2024 гг.: ремонт фасада, инженерных сетей, крыши.
Частный инвестор выкупил нежилые 2 и 3 этажи в одном из подъездов и переоборудовал площади в 8 апартаментов, по 4 на каждом этаже площадью от 27,9 м² до 40,1 м².
У апартаментов очень интересные названия, соответствующие рыцарской тематике дома:
Все апартаменты с премиальной чистовой отделкой, мебелью и техникой "под ключ".
В апартаментах высокие потолки от 3,3 м.
Индивидуальные приборы учета установлены в каждом апартаменте
Дом имеет вид перевернутой буквы Г, и апартаменты расположены именно в этом коротком "хвостике" буквы Г. Вид из окон не на Садовое кольцо, а на тихую сторону, что обеспечивает спокойствие и уют.
При этом особенно стоит отметить, толщину стен в доме, которая защитит и от соседей и от шума Садового.
Вход в подъезд и в апартаменты может быть как с центральной исторической парадной, так и со двора - у этих 8 апартаментов имеется своя отдельная входная группа.
Также, проведены следующие виды работ:
- Инструментальное обследование, выпущено техническое заключение
- Комплект проектной документации (AC+BK+OB+ЭOM)
- Экспертное заключение ФБУЗ на апартаменты
- Распоряжение Мосжилинспекции №Ц-0382-23 и №Ц-0383-23 от 21.03.2023 г. о согласовании переустройства и перепланировки помещений в МЖД
Все работы по разводке коммуникаций велись в соответствии с разработанным и согласованным проектом, где есть отдельные разделы на каждый тип разводки коммуникаций (отопление, вода, кондиционирование, вода, канализация, электрика).
Электроэнергия: автомат при входе на этаж, от которого идет разводка в каждый апартамент.
ВРИ ЗУ (77:01:0001094:3104): Среднеэтажная жилая застройка (2.5)
📌 О КОМПАНИИ
Как мы отметили выше, помещения выкупил частный инвестор и переоборудовал этажи под отдельные апартаменты.
Активно идут работы по внутренней отделке апартаментов. Можно записаться на осмотр и посмотреть вживую текущее состояние и качество работ.
Управляющая компания ГБУ "Жилищник района Тверской", находится по адресу г. Москва, б-р. Цветной, д. 15, к. 2, телефон: 8 (495) 624-71-72.
Так как Вы приобретаете апартамент "под ключ", то на оснащение, подключение коммуникаций, инженерные работы - есть своя гарантия (где то на технику, где то на те или иные виды работы). И если возникнет какая-либо проблема (по причине производства работ), то ее устраняет подрядчик. В остальных случаях, как и в любом многоквартирном доме, здесь есть своя УК, которая оказывает услуги по обслуживания и содержанию дома и общедомового имущества. Вы как и жильцы квартир, будете получать квитанции на оплату коммунальных услуг и за апартамент и за общедомовое имущество (по индивидуальному лицевому счету, приборы учета установлены в каждом апартаменте). И так же как и везде платно и по тарифам получать ту или иную услугу.
Перед приобретением, рекомендуем Вам, кроме проверки стандартного пакета документов на наличие обременений права собственности, так же проверить, нет ли на помещении какой либо задолженности, например:
"Получение платежного документа по взносам на капитальный ремонт или информации о начислениях и оплатах"
Для получения данных, нужно знать код плательщика. Запросить его у текущего владельца. Если он не знает что это и как получить, то по ссылке выше есть "сделать запрос на получение Кода плательщика"
И на портале мос.ру, вы специальном разделе при вводе кода плательщика Вы увидите, если ли задолженность на помещение.
Компания (частный инвестор) выступает как девелопер проекта и не оказывает услуги по управления. Но может дать рекомендации по привлечению сторонней УК.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: Подписывается договор купли-продажи будущей вещи, а после получения кадастровых паспортов будет заключен обычный договор.
На каждый апартамент будет свой кадастровый номер. Текущий собственник планирует коридор выделить в отдельное помещение с кадастровым номером и оформить как общедомовое имущество, то есть передать в управление УК для последующей функции содержания и обслуживания.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
- 100% оплата
- Рассрочка. Первоначальный взнос составляет 25%, затем еще 25% до конца декабря 2024 года, и последний платеж до 30 июня 2025 года. Но рассрочка с удорожанием.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость в жилом многоквартирном доме
Идет внутренняя отделка апартаментов.
Выдача ключей до 31.12.2024 г.
🔸 Темпы продаж: в продаже 8 апартаментов
🔸 Срок выплат дохода: с 1го месяца после передачи УК или сервису по сдаче в аренду
🔸 Периодичность выплат дохода: Потенциально - ежемесячно
🔸 Тип управления: Сторонняя/приглашенная УК, возможно самостоятельное управление и сервис Яндекс.Аренда
▪️ Недвижимость в ЦАО/Тверском районе не дешевеет, имеет тенденцию к росту стоимости за счет ограниченности предложений
▪️ В Москве введен запрет на строительство апартаментов. Поэтому каждый "действующий" апартамент на вес золота.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 21 485 000 ₽* за лот 27,9 м² / 770 072 ₽ / м² с отделкой и мебелью "под ключ"
*Цена при 100% оплате
Кухня с техникой (варочная индукционная плита, холодильник, посудомоечная машина)
Мебель (кровать, обеденный гарнитур, шкафы до потолка с наполнением)
Стиральная машина с функцией сушки
Санузел (унитаз с инсталляцией и гигиенический душ, душ, раковина, мебель)
Сравним стоимость 1 кв.м и порог входа:
На самом деле, практически каждый приведенный объект-конкурент нельзя назвать полноценно конкурентом. Так как часть из них, расположена ЗА Садовым кольцом. Часть - квартиры. Не все проекты с отделкой/ А "Прайд" - ждать почти 2 года завершения стройки, и Савеловская - далеко не Цветной.
Если исключить все объекты на внешней стороне Садового Кольца и проекты-квартиры то самым "прямым" конкурентом из первичного рынка конкурентов можно считать проект реставрации 3-этажного Клубного Дома Петровский: стоимость 1 кв.м 1,1 млн руб. в отделке white box
Согласно анализу вторичного рынка ближайшего окружения, стоимость метра в диапазоне 600 - 650 тыс. руб. м² для вариантов с отделкой и мебелью. Однако ни одно из предложений не может "похвастаться" историческим домом.
Например: Продается 1-комн. апартаменты, 40 м² Садовая-Самотечная ул., 6С1.
25 900 000 ₽ / 647 500 ₽/м² с ремонтом и мебелью...НО, вот в таком доме
Или Продается 1-комн. квартира, 32 м² Малая Сухаревская пл., 3
19 500 000 ₽ / 609 375 ₽/м² требуется ремонт!!!
Да, вот в таком доме. Но это не исторический дом и он за Садовым. И требуется ремонт.
Эта квартира также сдается в аренду за 75 000 руб. И объявление о сдаче висит уже не первый год.
Еще один интересный вариант: сданный комплекс апартаментов «Резиденции Замоскворечье» (Большой Строченовский переулок, 9 / м. Павелецкая)
32,5 м² за 23 122 000 ₽ / 711 446 ₽/м² с чистовой отделкой, мебелью и техникой
Но надо понимать, что это за Садовым кольцом
Вывод: Стоимость кв.м метра Не превышает рыночную. Можно даже сказать, что имеет потенциал к росту.
Проект позиционируется для сдачи в долгосрочную аренду. Со слов менеджера "аренда в этом районе очень востребована, и вы можете рассчитывать на доход от 130 000 до 150 000 рублей в месяц."
Оба варианта ЗА Садовым и не могут похвастаться статусным домом.
Вывод: Ставка аренда на уровне 130 000 руб./мес. и выше вполне достижима.
А учитывая расположение, статус дома, качество отделки и оснащения (согласно рендерам), можно рассчитывать, что КУ будет на арендаторе.
ГАП: 130 000 * 12 = 1 560 000
Доходность: 7,3% до вычета налогов
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение - Центр. Все достопримечательности города в пешей доступности от проекта
✅ Транспортная доступность. Рядом метро. Быстрый выезд на Садовое кольцо.
✅ Клубный дом всего на 23 квартиры + 8 апартаментов.
✅ Статусный дом с интеллигентными соседями.
Сдача в посуточную аренду не является основной практикой в этом районе, так что можно быть уверенным в спокойной и тихой обстановке, как для себя, так и для потребностей будущих арендаторов.
✅ В стоимость включена премиальная отделка, мебель и техника. Не нужно дополнительно тратиться. Сразу заезжай и живи, или сдавай.
Стоит отметить, что в Москве увеличилась доля сразу готового к проживанию съемного жилья, так как это пользуется большим спросом у арендаторов.
✅ Высокие потолки, увеличенная высота окон, толстые стены. Вид из окон не на Садовое кольцо, а на тихую улочку.
Две входные группы: общий парадный подъезд и индивидуальный на 8 апартаментов.
Кстати, в доме не газ, как часто бывает в домах советской постройки.
✅ В доме недавно произведен ремонт, вкл. ремонт инженерных сетей, фасада.
✅ В проекте получено распоряжение Мосжилинспекции №Ц-0382-23 и №Ц-0383-23 от 21.03.2023 г. о согласовании переустройства и перепланировки помещений в МЖД.
✅ В Москве введен запрет на строительство апартаментов. Поэтому каждый апартамент становится на вес золота.
✅ Несмотря на то, что это проект частного инвестора, мы не видим здесь рисков, так как выдача ключей планируется до конца декабря 2024 года, а также есть возможность увидеть своими глазами и качество отделки и этап выполненных работ и самостоятельно оценить, уложатся ли в заявленные сроки.
✅ Скорый срок завершения ремонтных работ, а это значит и скорый срок потенциального получения дохода с аренды.
Уже сейчас можно выставлять апартаменты на специальных сайтах для поиска арендаторов.
✅ Учитывая престижность локации и статусность дома, срок экспонирования объявления об аренде вряд ли превысит 1-3 месяца.
Стоит отметить, что мы регулярно следим на арендными ставками в данной локации. И все объявления о аренде от августа 2024 года на момент анализа - не актуальны и сняты с публикации.
✅ Стоимость кв.м по нижней границе рынка.
✅ Низкая конкуренция в районе и среди аналогичных предложений.
✅ Стоимость минимального лота - это минимальный порог входа в выбранной локации.
✅ Инвестиции в будущее - центр Москвы остается центром Москвы, недвижимость здесь никогда не потеряет в стоимости.
✅ УК - городской жилищник, а не частная УК. И поэтому расходы на содержание и обслуживание здесь адекватно и скорее ниже, чем в проектах бизнес-класса (новостройках). При этом дом исторический, так что уровень содержания высокий.
👎 РИСКИ
❎ В проекте отсутствует парковочное место.
Тем не менее, стоит отметить, что в условиях современной экономики и с учетом тенденции «арендуй, а не владей», отсутствие парковки не станет значимой проблемой для большинства.
С учетом высоких расходов на содержание автомобиля, включая топливо, техническое обслуживание и страхование, владение автомобилем становится все менее рентабельным. Расчеты показывают, что стоимость одной поездки может быть настолько высока, что использование такси бизнес-класса оказывается значительно выгоднее.
Большая часть целевой аудитории предпочитает передвигаться на такси бизнес-класса или пользоваться каршерингом, что снижает потребность в наличии личного парковочного места.
Менеджер уточнила, что при необходимости, парковочное место можно или купить или арендовать в ближайшем окружении. Например:
❎ Горячая вода в каждом апартаменте от бойлера (входит в комплектацию).
❎ Налоги за апартаменты выше, чем за квартиру.
❎ Расходы на содержание (коммуналка) апартаментов выше, чем за квартиру.
Коммуналка вероятно будет не маленькая, по сравнению с кварплатой жильцов квартир, которые к тому же имеют 50% скидку "москвича".
Если оплата коммунальных услуг будет возложена на арендатора, это может снизить привлекательность объекта для потенциальных арендаторов и привести к запросам на предоставление скидки.
Мы уточнили у менеджера тарифы УК и решили посчитать:
Счет от УК в месяц на весь этаж примерно 15 000 рублей. 15 000 / 150 кв.м (площадь 2-го этажа) = 100 рублей с метра На лот 28 метров примерно 2 800 в месяц + расходы по счетчикам вода, электроэнергия + вывоз ТКО + отопление + капитальный ремонт примерно 28 рублей /м2 еще 784 рубля Вроде и не такой страшной может оказаться сумма)
❎ Открытым остается вопрос передачи мест общего пользования (коридора) управляющей компании.
Рекомендуем ознакомиться с договором для уточнения формулировок данного пункта.
❎ Отсутствует инфраструктура внутри проекта.
Проект можно сравнить скорее с покупкой жилой недвижимости на вторичном рынке в старом жилом фонде, где инфраструктуру составляют коммерческие площади а первых этажах жилых домов.
В современных новостройках - проектах МФК - инфраструктура внутри проекта, и чаще играет роль "центров притяжения". Но в тоже время, стоит учитывать, что инфраструктура в таких МФК может быть "зашита"* в стоимости квадратных метров жилой недвижимости.
*Мы говорим не о коммерческих помещения, которые продаются или сдаются в аренду и принесут свою прибыль собственнику/застройщику, а о инфраструктуре: гранд лобби, ресепшены, каминные в лобби, библиотеки, сервисные комнаты для курьерских доставок, зоны коворкинга и т.д.
Но, для целей сдачи в долгосрочную аренду нет необходимости прибегать к услугам УК. Можно сдавать:
Но, учитывая текущий этап отделочных работ, вряд ли перенос срока будет более чем 1-2 месяца.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.