Инвестиции в недвижимость

Сегодня рынок наполнен предложениями с высокой доходностью в короткие сроки. Суть предложений заключается в покупке с торгов нежилых помещений, переоборудование их в ликвидные апартаменты и продаже в розницу.
Нам предложили участие в одном из подобных проектов.
Рассмотрим один из их "реализованных" 😂кейсов

🔎 "Редевелопмент нежилых помещений для розничной продажи" разбор с ретроспективой

💡 Покупка нежилых помещений (этажа) в многоквартирном жилом доме на торговой площадке с целью проектирования и разделения на более маленькие площади, проведения ремонтных работ, оснащения и последующей реализацией как "апартаменты". Проект представлен как спекулятивный доход для инвестора

Разобран будет заявленный как "реализованный" проект для анализа привлекательности входа в подобные варианты получения дохода

📍

18 минут пешком 😂 до ст.м. "Селигерская"
2006 г.п.

📝 О ПРОЕКТЕ

Жилой многоквартирный одно подъездный дом 2006 года постройки. В доме 64 квартиры, 17 этажей - из них последний этаж в статусе "нежилое помещение".
Типовая серия дома: индивидуальный проект; перекрытия: железобетонные; каркас: монолитный; стены: железобетонные монолитные.

В 2018 году на одной из торговых площадок состоялись торги по продаже нежилых помещений общей площадью 498 кв.м на последнем 17-ом этаже дома, коммуникации подведены.

Состав лота/стоимость без учета НДС:
🔸 помещение с кад. номером :77:09:0002023:3555 площадью 175,2 кв. м - 7 670 081 руб.;
🔸 помещение с кад. номером :77:09:0002023:3557 площадью 44 кв. м - 2 006 092 руб.;
🔸 помещение с кад. номером :77:09:0002023:3554 площадью 278,8 кв. м - 10 533 064 руб.
🔸 итого общий объем площадей 498 кв. м, общая стоимость - 23 846 620 руб. с учетом НДС (47 855 руб./кв.м)

По стратегии: всю работу по оформлению новых кадастровых паспортов на помещения, ремонт и продажу планирует взять на себя команда проекта - в этом и заключается их участие + поиск помещения на торгах

Как заявлено в "рекламе" реализованного кейса - в результате перепланировки, ремонта и оснащения должны были быть получены 10 лотов студийного типа от 16 до 22 кв.м с ремонтом "под ключ" и бытовой техникой.

❗️Анализ архивных объявлений о продаже апартаментов в этом доме на 17 этаже за период с 2018 по 2021 год не показал заявленных лотов и не подтвердил реализацию заявленной стратегии выхода из проекта через деление больших помещений на маленькие студии от 16 до 22 кв. м с ремонтом и оснащением "под ключ"

За указанный период было опубликовано множество вариантов продажи лотов, начиная от 20 кв.м за 190 000 руб./кв.м и заканчивая 227 кв.м за 110 000 руб./кв.м

Лоты предлагались как с будущей отделкой и техникой, так и без отделки. Продажа велась и как маленькими лотами, так и единым помещением с проектом его разделения

Однако, следует отметить, что анализ объявлений об аренде студий в этом доме на 17 этаже подтверждает наличие как минимум двух студий площадью 28 и 30 кв.м с выполненным ремонтом (фото которых совпадает с фото готовых лотов на сайте реализованного проекта)

‼️ Из чего мы можем сделать вывод, что в процессе реализации была смена изначальной стратегии, а также, что все-таки, частично, проект мог быть реализован как розничная продажа апартаментов* (см. риски)

С августа 2020 года и по настоящее время в продаже лот 44 кв.м с мансардой. Min стоимость 8,2 млн руб. (186 тыс. руб./кв.м), сейчас - 11,5 млн (261 тыс. руб./кв.м). Апартаменты в процессе ремонта. Согласно объявлению его планируют завершить, а также обставить техникой и мебелью через 2 месяца.

Продажа данного лота говорит:
🔻о несоблюдении заявленного срока реализации - 6 месяцев
🔻не подтверждает заявленную площадь апартамента. Площадь лота осталась неизменной с момента покупки на торгах

📌 О КОМПАНИИ

Приобрел помещение на торгах частное лицо. На сегодняшний день статус ИП: действующее; судебная практика: отсутствует.
В целях конфиденциальности информацию не раскрываем.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Покупка помещения на торгах по сниженной цене с потенциальной перепродажей в розницу маленькими площадями
🔸 Тип сделки:
На торговой площадке участвует Инвестор
Залог для участия в торгах вносит Инвестор
Расходы по реализации стратегии - на Инвесторе
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Апартаменты в МКД
🔸 Стадия готовности: Поиски инвесторов на этапе ожидания торгов
🔸 Валюта Рубль
🔸 Срок выплат
Доход с продажи лотов - заявленный срок реализации 6 месяцев*

*Не подтвержден. Продажа лота 44 кв.м все еще активна

🔸 Тип управления: Отсутствует какая-либо информация о ранее выполненных объектах, о ремонтной и проектной бригаде, а также о команде по продажам* (см. риски)
🔸 Драйвер роста
- Покупка с торгов по сниженной стоимости
- Рост стоимости за счет розничной продажи, мелкая нарезка помещений

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость помещения на торгах:
23 846 620 руб. с учетом НДС (47 855 руб./кв.м)
Инвестор входит в проект всей суммой выкупа помещения на торгах + сметная стоимость для реализации заявленной стратегии
🔹 10 лотов для продажи в розницу от 20 кв.м до 53 кв.м (по архивным объявлениям)
🔹 Стоимость лотов для реализации 130 тыс. - 190 тыс. руб.

Учитывая отсутствие информация о точном количестве лотов той или иной площади, для расчета общей стоимости реализации были взяты средние показатели площади 36,5 кв.м и средняя стоимость продажи 160 000 руб. за кв.м. Итого от реализации: 58,4 млн руб.

🔹 Расходы*:
Оформление договоров в БТИ и кадастре и разделение на отдельные паспорта: 781 тыс. рублей
Ремонт помещения, проект, коммуникации: 9,4 млн
Оплата риэлтора (5% от сделки): 2,9 млн
Налог с продажи 7%*: 4 млн
*6% налог с продажи и 1% это соц.налог при превышении 300 тыс. оборота
Общие расходы без учета выкупа/с учетом выкупа помещений: 17,2 млн / 41 млн

* Расходы взяты с нового рекламируемого проекта для выкупа на сайте проекта

🔹 Стоимость однокомнатных квартир в доме и районе расположения проекта от 200 000 руб. за кв.м*
*Однако надо учесть, что лоты в статусе апартаментов ниже стоимости квартир ориентировочно на 20%, т.е. 160 000 рублей

🔹 Cash on cash 42% *
* Заявленная доходность инвестора от 50% до 86% годовых

🔹 Пример расчета доходности
Приобретение: 23 846 620
Расходы: 17 160 109
Выручка с продаж: 58 400 000
Чистая прибыль: 17 393 271

🔎 Анализ рынка

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Покупка целого этажа по сниженной цене на торговой площадке и последующая реализация маленькими лотами
❓ 🤔Всю работу по поиску помещения, оформлению новых кадастровых паспортов, ремонту и продаже берет на себя команда проекта* (см. риски)
✅ Высокий спрос на квартиры/апартаменты малой площади для одного человека *

* В районе расположения в 2020 году велись активные продажи квартир прямого конкурента "My Space на Дегунинской" - проект редевелопмента бывшего здания коммунальных квартир/общежития. В продаже были маленькие лоты от 11,6 кв.м за 3,16 млн руб. (272 тыс. руб./кв.м) с ремонтом, мебелью и техникой; статус: квартира. На сегодняшний день все лоты проданы.

✅ 2019-2020 гг. был периодом активного роста стоимости недвижимости

👎 РИСКИ

❌ Команда финансово не участвует в проекте, а лишь "продает" свои доп. услуги, следовательно не заинтересована в его доходности
❌Неизвестная команда проекта, которая берет на себя всю работу - влечет за собой риски, невозможности контролирования и влияния на те или иные процессы: увеличение сроков ремонтных работ или потеря ремонтной бригады, значительное увеличение сметы, затягивание процедуры раскадастрирования и т.д.
❌ Увеличение срока экспонирования лотов на рынке (более заявленных 6 месяцев), что подтверждается все еще продающимся лотом
❌ Внезапное изменение стратегии реализации (по анализируемому проекту в продаже появлялись какие угодно лоты, кроме изначально заявленных студий с ремонтом и оснащением "под ключ"), что может существенно снизить изначальную доходность
📛 Несогласование перепланировки и раскадастрирования*

‼️* Согласно информации на момент публикации поста, вышеуказанные кадастровые номера сохранены с теми же площадями, что и при выкупе, то есть раскадастрорирование не произошло. как выяснилось - УПС, с этим возникли проблемы‼️

❌ Появление аналогичного конкурентного проекта редевелопмента в районе расположения объекта с более привлекательными характеристиками и условиями продажи

💭 ИТОГИ

Идея инвестирования в подобные проекты сама по себе рабочая и подходит для инвестора с целью спекулятивного заработка на розничной продаже, однако, следует оценить вышеуказанные риски и возможность влияния на те или иные обстоятельства. Не решенный вопрос с раскадастрированием помещений делает проект достаточно рискованным и мы

⚖️ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку.