Инвестиции в апарт-отель GLORAX ЗАНЕВСКИЙ
💡 Инвестиции в проект "GLORAX ЗАНЕВСКИЙ", включающий в себя апартаменты для инвестиций с гостиничным сервисом с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода..
📍 г. Санкт-Петербург, Заневский проспект, 65А
Расстояние до ключевых точек городской жизни:
- 500 м до Ладожского вокзала
- 2 км до Невского проспекта
- 7 км или 20 минут на транспорте до Дворцовой площади
- 4 км до площадь Восстания
- 2 км до Малоохтинской набережной
- 10 минут на транспорте до Московского вокзала
- 40 минут на транспорте до аэропорта "Пулково"
- ОХТА МОЛЛ - 2 км
- В ближайшем окружении есть концентрация высококлассных БЦ с такими арендаторами как: Газпром, Леорса, А-Капитал, Банк Санкт-Петербург и др.
📝 О ПРОЕКТЕ
Проект представляет собой 2 корпуса апартаментов на 1 002 лота (Корпус 1: 661 апартамент, корпус 2: 341 апартамент), среди которых в 300 юнитов запланировано как инвестиционных (лоты с отделкой и мебелью и договором с УК), а остальные - это апартаменты для жизни с отельным сервисом.
- 1 000 кв.м общественные пространства: ресторан, бар, фитнес-центр, спа-салон, коворкинг, спортивные площадки, детские площадки, прогулочный бульвар и др.
- Подземный паркинг на 100 м/м
- Лоты 21-79 кв.м с отделкой и меблировкой, включая китченет с техникой
- Сервис 24/7
📌 О КОМПАНИИ
- 9 лет на рынке (родом и Санкт-Петербурга с 2014 года). Вышел на рынок Москвы, Нижнего Новгорода, Казани, Екатеринбурга
- Входит в ТОП-10 застройщиков региона, занимая 8 строчку
- 600 тыс. кв.м площади на стадии строительства
- Застройщик и его проекты получили 35 различных премий
- Земельный банк – 6 000 000 м2
- 16 завершенных проектов в портфеле и 12 на разной стадии проектирования и строительства
Биржин Андрей - основатель и президент девелоперской компании GloraX.
Окончил экономический факультет МГУ. В 2001 году основал свою первую компанию «Геостройдизайн». В течение 10 лет осуществлял деятельность в сфере строительства и реконструкции офисных зданий, объектов промышленности, коммерческой и жилой недвижимости, спортивных комплексов и других сооружений.
В 2009 году совместно с партнёрами создал девелоперскую компанию Tekta Group.
В 2012 году в качестве управляющего партнёра девелопера был включён ИД «Коммерсантъ» в список лучших руководителей в сегменте «Строительство». В том же году получил премию «Персона года» в номинации «Новации в бизнесе», удостоившись RREF Awards — национальной награды в области достижений в жилищном строительстве. Под руководством Биржина Tekta Group за три года вошла в список крупнейших девелоперов Московской области, увеличив инвестиционный портфель в шесть раз.
В 2014 году основал девелоперскую компанию GloraX. Одними из первых проектов компании стали три жилых комплекса для обманутых дольщиков, обязательства перед которыми не выполнили прежние застройщики.
Увлекается автоспортом, участник гонки Blancpain Endurance Series, входит в официальный список пилотов FIA. Участник Iron Dog Race.
Обладатель ордена преподобного Сергия Радонежского II степени, Ордена Серафима Саровского II степени.
Застройщик комплекса СЗ Развитие:
Уставный капитал: 10 000 руб.
Судебные дела: да
УК ООО "ДВАДЦАТЬ ПЯТЬ НА СЕМЬ"
Уставный капитал: 10 000 руб.
Численность сотрудников: 4 чел.
Финансовая деятельность: отсутствует
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Рентный доход, а также и возможность спекуляции по мере строительной готовности объекта
🔸 Тип сделки: ДДУ по 214-ФЗ с использование эскроу-счетов + договор аренды с УК (срок в зависимости от выбранной программы), договор с УК на содержание здания гостиницы
🔸 Тип объекта: Недвижимость (коммерческая)
- Ипотека (ставка от 0,01%; субсидированная ипотека без платежей до получения ключей, где ПВ от 15%); программы рассрочки на первоначальный взнос с первым платежом 500 000₽
- Рассрочка 0% до 12 месяцев
Учтите, в некоторых программах, при субсидированной ипотеке (в зависимости от Банка) будет увеличение стоимости апартаментов.
- Сдача в эксплуатацию: 2 квартал 2024
- Выдача ключей до конца 4 кв. 2024.
- Начало работы отеля: 1.03.2025 г.
🔸 Срок выплат: С 1 месяца после сдачи объекта в эксплуатацию и передачи объекта в управление управляющей компании (заключение агентского договора).
Заявленный срок открытия гостиницы: 1.03.2025 г.
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания
🔸 Уровень распроданности и темпы продаж:
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости по мере строительной готовности объекта
▪️ Популярность апарт-отелей с сервисным обслуживанием (локация рядом с Ладожским вокзалом и с высококлассными БЦ может способствовать спросу)
Ладожский вокзал в Санкт-Петербурге открылся в 2003 году, он считается самым молодым железнодорожным вокзалом Северной столицы. После открытия узел взял на себя часть рейсов с Финляндского и Московского вокзалов. Это транзитная станция Санкт-Петербурга, которая связывает город с крупными городами страны и ближнего зарубежья. На Ладожском вокзале останавливаются поезда из Москвы, Екатеринбурга, Тюмени, Тихвин, Вологды, Архангельска, Петрозаводска, Мурманска, Адлера, Хельсинки и др. Ежедневно на Ладожском вокзале Санкт-Петербурга обслуживают до 30 поездов дальнего и международного сообщения, а также около 50 электричек. Станция является конечным и пересадочным узлом для поездов из южных, восточных и северных регионов РФ.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: 6 964 999 руб./315 тыс. за кв.м, в том числе 895 000 руб. - стоимость мебельного пакета/275 000 цена метра без учета мебельного пакета
В стоимость анализируемого номера в GLORAX ЗАНЕВСКИЙ входит отделка и меблировка:
Стены выровнены штукатуркой, произведена финишная шпатлевка. Финально стены оклеены обоями под покраску и окрашены в два слоя финишной краской в соответствии с выбранным цветовым решением.
Напольное покрытие из кварц винила. Установлен плинтус.
Потолки в инвестиционных апартаментах: подвесной, ГЛК, цвет – белый матовый.
Устанавливаются входная и межкомнатные двери.
Установлены все светильники, выключатели и розетки, в том числе USB-розетки. Устанавливаются датчики дыма, сплинкерное пожаротушение и системы оповещения. Системы безопасности контроля доступа, доводчики дверей. В инвестиционных апартаментах устанавливается кондиционер.
В санузлах инвестиционных апартаментах установлены инсталляция с подвесным унитазом, душ в строительном исполнении и стеклянная перегородка, тумба с раковиной, зеркало и полотенцесушитель, смесители и душевая система.
В санузлах стены облицованы стильной керамической плиткой, в сухой зоне - окрашены, на полу уложен керамогранит.
А вот и само акционное предложение с сайта компании:
Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении.
1. Ladozhsky AVENIR — апарт‐отель бизнес‐класса в Красногвардейском районе в историческом районе Матросская слобода на Правобережье Невы в 10 минутах пешком от станции метро «Ладожская» и 10 минутах на автомобиле до Невского проспекта. Ввод в эксплуатацию — IV квартал 2024 года.
В проекте 960 апартаментов площадью от 24,2 до 60, 8 кв.м.
- В мае 2022 года сданы комплекс апартаментов START и первый апарт- отель сети Avenir - PUTILOV AVENIR
- В ноябре и декабре 2022 года введены в эксплуатацию еще два апарт-отеля сети AVENIR: MOSKOVSKY AVENIR и KIROVSKY AVENIR
Студия с чистовой отделкой (без мебели) 24,22 кв.м за 5 млн руб./ 206 440 руб./кв.м
В апарт‐отелях Avenir действует программа доходности «Гарантия» - гарантированный доход 40 000р./мес. (480 000р./год)
Если к стоимости лота 5 млн прибавить 1 млн на мебель и оснащение, то доходность получится 7,5%.
2. Сервисные апартаменты «Вольта» от ПИК - старт продаж был в июне 2023 г.
Доступны апартаменты с чистовой отделкой площадью от 19 до 39 м².
Студия 21,56 м² за 4 890 842 ₽ / 226 848 ₽ за м². В этом проекте нет программы гарантированного дохода, а прогнозная доходность от УК равно 52 000 руб. по программе "стандарт" при посуточной сдаче апартаментов через Управляющую компанию «МТЛ».
Какой доход обещают в Glorax Zanevsky?
Вместе с договором купли-продажи клиент подписывает договор доверительного управления с УК сроком на три года.
1. Гарантированный доход (договор сроком на 1 или 3 года).
2. Максимальный доход - котловой метод (договор сроком на 10 лет). В рамках этой программы управляющая компания также гарантирует минимальный размер выплаты инвесторам вне зависимости от ситуации на рынке.
Нам интересно рассмотреть именно программу гарантированного дохода.
Согласно фин.модели, на первые 3 года по такой программе, Вы можете рассчитывать на доходность около 6.8%. Далее, Вам нужно будет переходить на программу максимального дохода, где при загрузке 70% - прогнозная доходность от 10%.
В ближайшем окружении нет гостиниц 4* для сравнения прогнозной стоимости проживания. Есть отель категории 3*, где стоимость 4 600 руб. Исходя из этого, можно сделать предположение, что стоимость 7 000 может быть достигнута, но все-таки, лучше ориентироваться на сумму 6 000 руб.
Мы пересчитали фин.модель с учетом стоимости проживания 6 000 руб., как наиболее реалистичным сценарием:
Согласно перерасчет, после гарантированного дохода, Вам нужно будет переходить на программу максимального дохода, где при загрузке 70% - прогнозная доходность от 7,5%, что на 2,5% ниже их прогнозной.
Чуть-чуть аналитики
По итогам 2022 года турпоток в Санкт-Петербург показал положительную динамику и превысил 8 млн. человек, что на 16% больше, чем годом ранее.
Санкт-Петербург стал лидером в рейтинге российских регионов по доле бронирования жилья для краткосрочной аренды на майские праздники. Доля Северной столицы в общем объеме бронирований составила 11,17%. Второе место занял Краснодарский край с показателем 11,07%, на третьем месте — Москва (9,68%). В первую пятерку рейтинга вошли также Татарстан 5,68% и Подмосковье 3,86%.
Санкт-Петербург, Москва и Владивосток — самые привлекательные города для командировок: именно в этих местах чаще всего хотели бы побывать по долгу службы россияне. В открытом опросе сервиса по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob приняли участие 1600 представителей экономически активного населения, чья работа предполагает возможность командировок.
За 3 года о желании посетить за счет работодателя Петербург и Москву стали говорить реже, а вот интерес к Владивостоку вырос.
В Петербурге наблюдается оживление спроса — продажи апартаментов в первом квартале 2023 года на 26% превышают показатели четвертого квартала 2022 года. Сильнее всего возрос спрос на несервисные апартаменты с января по март было продано втрое больше таких лотов, чем кварталом ранее, сообщили в NF Group.
В структуре сделок преобладает сервисный формат апартаментов (67%). Доля сделок с несервисными апартаментами за год увеличилась с 4% до 20%, с рекреационными снизилась с 27% до 12%
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Транспортная доступность. Рядом с метро.
✅ Локация. Концентрация высококлассных БЦ с арендаторами- крупными компаниями - могут выступать как ЦА и способствовать загрузке.
✅ Апартаменты с отделкой и мебелью, не надо самостоятельно делать ремонт.
✅ Застройщик с опытом в строительстве и "именем".
✅ Инфраструктура внутри комплекса.
✅ Программа гарантированного дохода.
✅ Высокие темпы строительства, соответствующие сроку. Минимальный риск переноса срока ввода.
✅ В районе отсутствуют гостиницы 4*. Не высокий номерной фонд в ближайшем окружении.
✅ Рынок апарт-отелей в Петербурге доказал свою устойчивость к кризисам: во время карантина их заполняемость была выше, чем в гостиницах. За счет наличия кухонь в том числе.
✅ Санкт-Петербург занял первое место в рейтинге по стоимости суточной аренды, сообщили аналитики сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха «Суточно.ру».
👎 РИСКИ
❎ Высокая конкуренция. В ближайшем окружении как минимум 2 проекта, являющихся апарт-отелем и сервисными апартаментами.
❎ Стоимость лотов выше по сравнения с предложениями конкурентов.
❎ Стоимость доходных апартаментов выше стоимости НЕ доходных апартаментов в этом же проекте. Потенциально, люди могут выбрать более дешевый вариант апартаментов и сдавать самостоятельно или объединившись с единомышленниками и нанять единую управляющую компания для управления.
❎ УК без опыта управлением подобными объектами, НО с опытной командой, что не отменяет вопрос с наличием выстроенных бизнес-процессов по управлению и мощностей для этого.
❎ Прогнозная стоимость проживания несколько завышена.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.