Инвестиции в редевелопмент
Тема выкупа целого административного здания с последующей его модернизацией, ремонтом, переоборудованием в апартаменты (или создания коливинга) и продажей в розницу сегодня актуальна как никогда:
▪️ Появляются все новые и новые осовремененные офисные бизнес-центры. Сидеть в старых древних БЦ административных здания класса С или B-, даже в ЦАО, не хочется;
▪️ Популярность переоборудования территорий бывших промышленных зон, зданий НИИ и т.д. в новые современные кластеры с офисами и жильем;
▪️ Рост популярности апартаментов и клубных домов.
Все это подогревает интерес девелоперов к проектам редевелопмента.
Ежедневно мы просматриваем сотни объявлений о продаже зданий, зависаем на торговых площадках, выискивая из них десятки подходящих на выездной осмотр. Из которых остаются единицы для более детального анализа цены предложения, окружения, технического состояния, потенциальных возможностей реализации той или иной концепции, изучения рынка, стоимости продаж в розницу, в общем всего того, что можно назвать ТЭО.
Зачастую, на данном этапе отсеиваются все выбранные "лучшие варианты", но иногда есть и те, что идеально подходят для более пристального нашего внимания. И сегодня мы решили поделиться с Вами несколькими подобными объектами, которые мы анализировали.
Объект №1
ЗАО, р-н Фили-Давыдково, Инициативная улица, 9.
По ссылке можно увидеть больше фото и планировки, на случай неактуальности объявления, добавим планировки сюда.
Хорошее расположение. Рядом лесопарковая зона. Здание на второй линии, внутри дворовой территории. 5 минут пешей доступности до ст.м. Давыдково. В окружении преимущественно жилой массив. Развита социальная инфраструктура.
В результате сбора различной информации из открытых источников мы получаем:
1. Кадастровая стоимость земельного участка (далее КС ЗУ): 24 784 870 руб.
Вид разрешенного использования (далее ВРИ): для использования нежилого строения
2. Здание: площадь по кадастру 3 085 кв. м, а не 3 700 как в объявлении Циана, и этажей указано в кадастре 5, а не 6 с мансардой.
Значит мансарда у них не зарегистрирована как положено.
КС 195 273 281,1
Департамент городского имущества г. Москвы, Правительство Москвы, чаще всего выявляет подобного рода объекты и выносит соответствующее требование: признать надстройки самовольной постройкой, обязать привести здание в первоначальное состояние путем сноса надстройки, признать право собственности на надстройку отсутствующим, обязать освободить земельный участок от надстройки.
Год постройки: 2007
Каркас: Панельный
Стены: Кирпичные
3. Согласно анализу рынка мы определили, что цена 1 кв.м продажи в розницу лотов под апартаменты составит около 250 000 руб.
Мы посчитали продаваемые площади (с 1 по 4 этажи) по имеющимся планировкам и она составила 1 330 кв.м
Итого выручка:
1 330 * на 250 000 = 332 445 000
Напомню, что стоимость продажи здания: 350 млн
ВЫВОД: ну что-то так себе перспектива.
Объект №2
на торгах мы нашли вот такое интересное здание по адресу:
Кожуховская 7-я ул., д. 18.
Расположение в непосредственной близости от ст.м. Дубровка, также недалеко ст.м Кожуховская. Удобный выезд на ТТК.
Рядом ТЦ "Мозайка". В окружении преимущественно жилой массив. Развита социальная инфраструктура.
Шаг на увеличение: 5% (8 846 812,85)
Размер задатка: 20% от начальной цены лота
И, учитывая, что шаг на увеличение, мы должны понять предельную стоимость, до которой мы готовы подниматься в "борьбе" за этот лот.
1. Право аренды земельного участка площадью 937 кв.м.
ВРИ: эксплуатация здания под административные цели, КС ЗУ = 51 931 219,82.
2. Здание: 1 199,9 кв.м.
КС: 83 061 217,66 руб.
Высота потолков: 3,2 м
Год постройки: 1958 г.п.
Стены: кирпичные
3-хэтажное (подземных этажей -1)
3. Так как планировки у нас отсутствуют, для расчета продаваемой площади мы решили взять так: 3 наземных этажа под апарты, то есть 1 200 делим на 3 и минус 20% площадей на коридоры и МОПы.
ИТОГО: продаваемая площадь 959 кв.м
По анализу рынка, стоимость метра апартов в данной локации 300 000 руб. Берем минимальную стоимость для пессимистичного сценария.
Итого выручка:
300 000 * 959 = 287 760 000
При цене начальной торгов в 177 млн минимум
ВЫВОД: не сильно мы можем подняться в цене.
Объект №3
САО, р-н Тимирязевский, ул. Прянишникова, 5А.
Расположение - вполне в пешей доступности. 15-20 минут (до ст. Лихоборы 1,8 км, Коптево 2 км, Петровско-Разумовская 2,1 км.
В окружении много лесопарковых зон: Тимирязевский парк, Мичуринский сад, Ботанический сад, пруды.
А напротив здания - Парк культуры и отдыха "Жабенский луг".
1. 2 земельных участка, под зданием и прилегающая территория.
ВРИ обоих ЗУ: для дальнейшей эксплуатации административного здания.
КС ЗУ = 101 649 258,52 и 195 514 431,47
Странно, что у второго участка такое же назначение. По идее, должно быть ВРИ: для благоустройства территории, например, и КС была была бы скорее всего ниже.
2. Кирпичное здание 1938 года постройки. Полная реконструкция была произведена в 2001 году.
Общая площадь: 4 229 кв.м
3 этажа, мансарда и подвал
Лифты: есть.
Вентиляция: приточно-вытяжная.
Кондиционирование: Центральное.
Высота потолков: 3 м.
Установленная разрешенная эл. мощность 310 кВт.
Собственная парковка на территории на 40 м/м.
3. Согласно планировкам, продаваемая площадь составляет 2 190 кв.м
По анализу рынка, стоимость метра в данной локации 350 000 руб. Берем минимальную стоимость для пессимистичного сценария. Мы проанализировали и рынок новостроек и проектов редевелопмент. Последнего в районе очень и очень много.
Итого выручка:
350 000 * 2 190 = 766 325 000
Цена продажи 300 млн. НО!
Продажа юр.лица с долгом в 150 млн. То есть, автоматически, стоимость приобретения обходится в 450 млн.
ВЫВОД: интересное здание, хорошая локация, потенциально хорошая выручка. Необходимо более тщательно изучение юр.лица и долгов.
ОБЩИЙ ВЫВОД: как видите, из сотен продаваемых объектов, мы нашли 3, казалось бы интересных на первых взгляд. Но после более тщательного анализа, не все оказались такими уж привлекательными с инвестиционной точки зрения. К рассмотрению остался только один.