Инвестиции в КУЛЬТ отважных
💡 Инвестиции в проект КУЛЬТ ОТВАЖНЫХ, с целью получения пассивного рентного дохода 8-9% годовых от сдачи в аренду через УК.
📍 г. Санкт-Петербург, ул. Отважных, 10
Комплекс находится в Красносельском районе. Рядом:
- Егоровский сквер
- Верхне/Нижне-Ивановский сквер
- Полежаевский парк
- Церковь Преображения Господня
- Жилой район с соц. инфраструктурой
- 3 корпуса мед. учреждений в самой непосредственной близости.
Сам Красносельский район вытянут вдоль Таллинского шоссе и трассы по направлению к Таллину. Железная дорога делит его на две условные части: городскую и сельскую. Первая расположена севернее железной дороги, а вторая — южнее.
Проект расположен в городской части
В районе хорошо развита система общественного транспорта, поэтому добраться до центра Санкт-Петербурга не составляет сложности.
Несколько лет назад власти города хотели запустить новую ветку, которая бы дошла до Красносельского района. Но потом чемпионат мира по футболу сместил акценты внимания, поэтому планы перенесли на неопределенный срок.
Реновация в Красносельском районе касается только муниципального образования Сосновая Поляна.
В районе нет крупных промышленных предприятий, довольно близко располагается Финский залив, много парковых зон и зелени. Это способствовало тому, что здесь сложилась благоприятная экологическая обстановка.
📝 О ПРОЕКТЕ
Апарт-комплекс КУЛЬТ ОТВАЖНЫХ представляет собой капитальный ремонт кирпичного здания.
КУЛЬТ ОТВАЖНЫХ - это бывшее советское здание АТС. Пятиэтажное здание «АТС Урицкая № 735/736» построено в 1971-1976 году. Несколько лет назад подобные здания были распроданы преимущественно строительным компаниям под различные нужды.
Здание увеличили на один этаж* и обновили фасады.
На щите говорится, что это ремонт кровли, но власти могут через суд потребовать сноса лишних помещений.
Типовое здание АТС имело три полноценных этажа и один цокольный. Согласно данным информационного щита, работы названы «ремонтом кровли». Заказчиком выступает ООО «СК „Промстрой“».
У службы строительного надзора иная оценка изменений. Врио замначальника ведомства Виктор Свистунов считает, что выявлена «самовольная постройка», а потому материалы направлены в комитет по контролю за имуществом «для принятия решения». Частым итогом рассмотрения таких заявок становится иск с требованием снести этаж.
ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
Апарт-отель на 130 номеров, где предлагаются двухуровневые апартаменты (спроектированы антресоли) площадью от 19,8 до 36,9 кв.м.
Высота потолков в апартаментах составляет 4,2 метра, каждый этаж имеет высоту 2,1 м. По умолчанию выполняются черновая отделка. За дополнительную плату можно заказать чистовую отделку и меблировку.
На первом этаже комплекса располагаются супермаркет «Пятерочка», Fix Price, лавка Пекарня, Красное&Белое.
📌 О КОМПАНИИ
СевЗапИжиниринг – это компания, специализирующаяся на проектировании, строительстве и реконструкции коммерческих помещений на территории России. В роли генерального подрядчика она осуществляет полный комплекс работ, начиная от разработки проектной документации и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию.
С реализованными коммерческими проектами можно ознакомиться на их сайте.
В портфеле компании в настоящее время 2 проекта апарт-комплексов. Второй по адресу: ул. Прилукская, 35 - аналогичный анализируемому проекту.
Управляющая компания САЛЮТ (ИНН 7810613590)
Основной вид деятельности: 68.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
Управляющая компания «Салют» специализируется на управлении и комплексном обслуживании объектов недвижимости в комплексе апартаментов «SALUT».
1 000+ апартаментов в управлении
Отзывы на их отель в управлении:
И таких отзывов достаточно много. Рейтинг на Яндексе всего 4.4.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
"черновая отделка" и "под ключ"- она подразумевает полностью готовую к заезду квартиру: это чистовая отделка+мебель+бытовая техника+сантехника+текстиль+посуда = всё, вплоть до штопора.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Темпы продаж: Продажи стартовали летом 2023 года. Сейчас в продаже 41 лот из 130, то есть 32% уровень распроданности
🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания. Возможно самостоятельно управление
▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью и известностью апарт-комплекса
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: от 5 456 850 ₽ / 231 222 ₽ за м² за студию 23,6 м² с отделкой "по ключ". Метраж апарта указан по общей площади двух этажей, потому что кадастры получены по полу двух уровней.
"под ключ"- она подразумевает полностью готовую к заезду квартиру: это чистовая отделка+мебель+бытовая техника+сантехника+текстиль+посуда = всё, вплоть до штопора.
Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении:
- ЖК "Сандэй" от Самолет на 604 квартиры со сроком сдачи в IV кв. 2025 и выдачей ключей 30.05.2026. Распроданность 13%.
Студия 23,0 м² за 5 407 845 ₽/ 235 124 ₽/м² "под ключ" (даже со шторами и посудой)
- ЖК "Кинопарк" от РосСтройИнвест на 1 254 квартиры со сроком сдачи в 2026 и 2027 гг. Распроданность 30%.
Студия 20,75 м² за 5 543 151 ₽/ 267 140 ₽/м² с отделкой WHITE BOX
Апарт-комплексы рядом отсутствуют
Вывод: Стоимость равна стоимости КВАРТИРЫ в "Сандэй" от Самолет. Единственное, квартиру надо будет ждать ровно 2 года.
НО! В анализируемом лота 23 кв.м - это 2 этажа. Вам считать, плюс это или минус. Ну а мы посчитаем, сколько можно было бы заработать за 2 года ожидания квартиры и может ли эта сумма покрыться ростом стоимости недвижимости.
🔹 Рекламируемая доходность: 8-9 %
Котловой метод распределения дохода.
Компания определили для себя свою потенциальную целевую аудиторию:
Компания в своих расчетах ориентируется как на краткосрочную (посуточную) сдаче номеров в аренду, так и на долгосрочную.
Согласно данным портала ЦИАН, в районе диапазон аренды на длительное проживания от 13 000 до 35 тыс./руб. за студию до 25 кв.м. Большинство предложений на уровне 25 тыс. руб. +КУ
Это не центр города, да и вдали от туристических объектов, поэтому слабо верится в краткосрочную аренду. Хотя менеджер приводит аргумент:
НО! Учитывая ориентир на ВУЗы и студентов, все-таки долгосрочная аренда здесь более реальна. И в этом случае нам не понадобятся услуги УК.
Инвестиции: 5,5 млн ₽
МАП/ГАП: 25 000 ₽ / 300 000 ₽
Доходность: 5,5%
Рассмотрим вариант сдачи за 30 000 и 35 000:
МАП/ГАП: 30 000 ₽ / 360 000 ₽
Доходность: 6,5%
МАП/ГАП: 35 000 ₽ / 420 000 ₽
Доходность: 7,6%
Потенциальный доход при покупке квартир от Самолет:
Инвестиции 5,5 млн ₽ за полностью оснащенную квартиру
При сдаче минимум за 25 000 за 2 года это порядка 600 000
Возможен ли рост стоимости за 2 года на 600 000? Вполне, это чуть больше 10%, то есть порядка 5% в год, что является минимальным для квартиры на этапе "котлован" и до "ключи".
И при этом Вы приобретаете квартиру в новостройке, а не переделанные из АТС апартаменты.
При сдаче максимум за 35 000 за 2 года это порядка 840 000
Возможен ли рост стоимости за 2 года на 840 000? Вполне, это порядка 15% за 2 года, что является средним для квартиры на этапе "котлован" и до "ключи".
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
Рядом с домом проходит Петергофское шоссе. Оно обеспечивает хорошую транспортную доступность для автомобилистов. В радиусе нескольких километров — КАД.
Кроме того, налажено автобусное сообщение со станцией метро «Проспект Ветеранов».
В будущем должна быть открыта станция метро «Юго-Западная». Альтернативой метро выступают электрички — от железнодорожной станции Сосновая Поляна можно доехать до Балтийского вокзала.
Перевод бывших АТС под комплексы апартаментов стал в последние годы явлением регулярным. Сперва в Москве, а теперь и в Петербурге. Плюсы в том, что автоматические телефонные станции располагаются как правило в давно и хорошо обжитых кварталах, где новое строительство практически невозможно, поскольку пятен под застройку нет.
✅ ВРИ - гостиничное обслуживание.
✅ Возможность приобретения апартаментов "под ключ".
✅ Возможность самостоятельного управления.
✅ Самое дешевое среди готовых предложений в районе.
✅ Средний номерной фонд - 130.
✅ Готовый объект, не надо ждать завершения стройки. Максимально короткие сроки для начала получения дохода. Ключи сразу + 2 месяца на ремонт (одновременно поиск арендатора).
✅ 2 полноценных этажа в 2,1 м (не антресоль, как в большинстве проектов). Площадь согласно выписке ЕГРН по двум этажам.
👎 РИСКИ
❎ Транспортная доступность. Слабое место - далеко от метро, до которого нужно добираться на общ. транспорте. На автодорогах в часы пик пробки, как из всех спальных районов. Метро «Проспект Ветеранов» очень перегружена.
❎ Это всего лишь первый комплекс апартаментов от данного девелопера. Нет отзывов о качестве отделки, ремонтных работ и т.д.
❎ Ежемесячные платежи КУ за апартаменты, как правило, выше, чем за квартиры. Это может быть "стоп" фактором для потенциальных арендаторов.
❎ Из-за удаленного расположения от центральных районов комплекс будет не очень популярен у туристов для краткосрочной аренды, которая могла бы дать более высокую доходность...но при этом возникла бы необходимость передачи апартамента в управление УК и оплачивать их комиссию в 20%.
❎ При условии сдачи в долгосрочную аренду нет необходимости передачи в управление УК, но в таком случае это не пассивных доход.
❎ Изначально, планировалось, что УК будет от Travelto, потом сам девелопер хотел делать свою УК, в результате выбрали УК Салют.
❎ В плане комфорта отметим еще, что в здании предусмотрен лифт. Правда, он всего один на 130 студий, поэтому нагрузка на него будет приличной.
И не совсем прозрачен и вопрос с парковкой, будет ли ее достаточно?
Риск незаконности надстройки верхнего этажа.
На данный вопрос менеджер отвечает:
"Так как мы достраиваем только 6й этаж, я запросила у юристов рандомный ЕГРН на 6 этаже. На 6й этаж уже получены кадастры на каждый апартамент. Кадастры регистрируются в Росреестре. Это ответ на ваш вопрос о законности наших действий, фиксации и признании их уполномоченным органом."
ЕГРН имеется в распоряжении нашей команды.
Остается лишь вопрос, HРосреестр точно знает от надзорных органов, о том, что на объект получены все разрешения и нет нарушений? Или одна рука не ведает, что делает другая?
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.