Инвестиции в апарт – отель «Оскар» 3*
💡 Инвестиции в апарт – отель «Оскар» 3* (покупка 75% юр.лица) с целью получения дохода от деятельности функционирующего бизнеса апарт-отеля (посуточная аренда).
📍 г. Москва, ЮАО, р-н Даниловский, Холодильный пер., 3к1с8
- 5 мин до ТТК на авто
- 10 мин на авто до Садового кольца
- 10 мин на авто/20 мин на метро/общ.транспорте до Павелецкого вокзала (аэропорт Домодедово).
- 5 минут пешком от ст. м «Тульская» (на территории лофт-квартала Товарищества Рябовской мануфактуры 17 века)
Лофт-квартал Товарищества Рябовской мануфактуры – это пространство для бизнеса, в котором можно не только комфортно работать, но и проводить время, заниматься спортом, посещать различные мероприятия для развития.
Резиденты — IT-компании, креативные и рекламные агентства, образовательные проекты, кафе, бары и рестораны, фитнес-студии и салоны красоты, коворкинги, шоу-румы, типографии, мастерские и многие другие. Ознакомиться со списком резидентов можно здесь.
Популярные места в ближайшем окружении и пешей доступности:
- Даниловский рынок
- ТЦ «Ереван Плаза»
- Даниловский монастырь
- Арбитражный суд
- Росреестр
- Московский монетный двор
- ЦСКА Арена
Недалеко от ст.м.Тульская есть большая территория (в 2023 году снесли здания бывшего завода «Геофизприбор»), которая будет застроена:
Также, в ближайшем окружении можно выделить 3 строящихся проекта новостройки, для понимания рыночной стоимости кв.м жилой недвижимости в районе:
Вот так выглядит гостиничное окружение.
3 300 - 7 500 для отелей 3* и 7 000 - 10 200 для 4*.
Среди двухуровневых бутик-отелей, можно отметить:
В анализируемом проекте на выбранные даты стоимость 4 548 руб.
НО! Самым известным отелем в ближайшем окружении является AZIMUT Отель Тульская 4*. Номерной фонд которого 144 номера, а стоимость проживания в номере стандарт порядка 5 500 руб.
И, если говорить о выборе отеля в данной локации деловыми туристами, то возникает очевидный вопрос, какому отелю отдать предпочтение: AZIMUT 4* за 5 500 или апарт-отель ОСКАР 3* за 4 500?
А какой выбор сделали бы вы?
📝 О ПРОЕКТЕ
Апарт – отель «Оскар» 3* (получен сертификат о классификации), площадью 609 кв.м (в части номеров высота потолков 6 м) на 27 номеров (70 мест).
Отель располагается на 2-3 этажах и имеет отдельный вход.
Есть номера эконом формата (в том числе без окон) 3 номера от 13 до 16 кв.м и 1 номер 8 кв.м.
Есть номера эконом формата и стандарт без кухни площадью 10-11 и 13-15 кв.м
Есть номера 25-33 кв.м (в т.ч. двухуровневые) с оборудованной кухней:
- Услуги: химчистка, прачечная, обслуживание номеров, камера хранения.
- В апарт-отеле есть ресторан, бар.
- Охраняемая платная парковка на территории отеля - 1.200 руб./сутки
Отель функционирует не первый год (с января 2021 года). То есть срок отеля 3 года, а именно на третий год работы отеля стабилизируется его финансовый поток. Также, этот срок позволяет оценить загрузку отеля и выявить целевую аудиторию.
1. Средняя заполняемость по году 85%. С января по июнь - до 87%, с августа по декабрь до 92%.
2. Посетители Арбитражного суда и бизнесмены составляют 60 % от основного трафика, остальной трафик состоит из бизнес – тренеров и спикеров, гостей Москвы, ориентированных на посещение Даниловского монастыря, а так же посетители развлекательного парка «Остров Мечты».
И, так как отель находится в части здания и на территории бизнес квартала, давайте посмотрим, что там с назначением земельного участка (КН участка 77:05:0001013:3282)
ВРИ участка: эксплуатации производственных и административных корпусов предприятия.
Почему так? Да потому что там находился завод по производству керамических плиток (и не только). Производство отсюда было выведено, но почему то назначение ЗУ осталось прежним.
Для сравнения, аналогичная территория бывших фабрик/производств на месте сегодняшнего делового квартала Новоспасский (тоже редевелопмент бывших пром.зон в деловые кластеры) имеет ВРИ ЗУ: деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7))
📌 О КОМПАНИИ
В рамках инвестиционного предложения идет продажа доли юридического лица ООО:
ООО "Сава" г. Москва (ИНН 9726049281)
Юридический адрес: г. Москва, пер Холодильный, д. 3 к. 1 стр. 8 Основной вид деятельности: 55.10 Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания УСН Уставной капитал: 10 000 ₽
Выручка отеля состоит из официального и НЕ официального дохода (порядка 10% от общей выручки).
Ниже Вы можете увидеть сравнение финансовой деятельности (не бух. отчетность) трех лет (мы взяли 1 полугодие каждого года, так как за текущий год отчетность пока еще не годовая):
Исходя из данных показателей можно увидеть, что идет рост как выручки, расходов, так и самой прибыли. И чистый доход от номера также имеет тенденцию роста (2 400 руб. в 2021 г./ 3 100 руб. в 2022 г./ 4 000 в 2023 г.).
Доля расходов за указанный период составляет 25%-29% от выручки. Можно сказать, что это достаточно "постоянная/стабильная" переменная от года к году находится в рамках одного диапазона, что характеризует деятельность стабильной.
НО! А что же мы видим из официальной бухгалтерской отчетности.
2. Так же мы видим кредиторскую задолженность:
Персонал УК - это 9-11 человек (управляющий, администратор, горничные, хаус-мастер, смм). Для расчетов мы возьмем среднее число 10 сотрудников из которых 9 постоянных и 1 бухгалтер.
Давайте остановимся на теме расходов более подробно. Расходы состоят из ФОТ и затрат на функционирование отеля.
Расходы за пол года 2023. Мы будем делить на 6 месяцев, чтоб получить данные за 1 месяц.
За первые пол года 2023 года ФОТ официальный и не официальный = 3 157 834, из которых офиц. только 585 200 (+ налоговые отчисление по ФОТ 168 856). А еще отдельно ежемесячно по 40 000 тыс. на услуги бухгалтера (не офиц.).
С официальным все понятно - тут цель сокращения расходов на налоговых отчислениях.
А давайте проверим с неофициальными данными:
2 572 634 руб. делим на 9 сотрудников и 6 месяцев = 47 641 тыс. - это средняя заработная плата сотрудников НЕ официальная + 9 288 руб. официальная.
+ 40 000 руб. ежемесячно на услуги бухгалтера
Реклама: 728 504 / 121 417 в месяц
Прачечная: 481 676 / 80 280 в месяц
Общая сумма всех статей расходов (КУ, реклама, прачечная, интернет, охрана, ремонт, расходники и т.д) = 3 млн + все формы ФОТ 3,6 млн / 1,1 млн в месяц
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от деятельности бизнеса
🔸 Тип сделки: Покупка 75% доли ООО
🔸 Тип владения: Долевая собственность и помещения и бизнеса
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость и деятельность действующего бизнеса
🔸 Стадия: помещение в функционирующем 3 года отеле
🔸 Срок выплат получения дохода: с 1-го месяца
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
▪️ Рост стоимости коммерческой недвижимости - отсутствует.
▪️ Учитывая срок функционирования отеля - 3 года, когда финансовые потоки уже стабилизировались рост выручки от загрузки и/или от стоимости проживания минимален.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Можно получить КП от продавца, где Вы увидите сумму в долларах, а именно 3 млн долларов, что примерно 270 000 000 руб. (зависит от курса):
- 25% доля УК. Согласно рыночным условиям доля УК может составлять 15-25%.
- 280 000 руб./кв.м недвижимости - если рассматривать офисные пространства на данной территории, то стоимость рыночная.
НО! Если все таки рассматривать всю сумму как покупку именно самого Объекта недвижимости, то есть 240 млн на 529 кв.м, то это более 453 тыс. за кв.м, что ВЫШЕ РЫНКА.
🔹 Доход (рекламируемый): 5-7 лет окупаемости
Мы НЕ рекомендуем покупку ООО ни в коем случае. За все, что "висит" на компании - будете нести ответственность именно Вы.
К тому же на ю.лице есть кредиторская задолженность.
Деятельность юр.лица не полностью "белая".
Наилучший вариант, это покупка самой недвижимости (100% помещений) и заключение договора на управление с действующей там УК.
В таком случае, если ориентироваться на рекламируемую выручку, которая за пол года 2023 года составила 22,6 млн * 2 полгода = 45 млн руб. (34 млн в 2022 году).
27 номеров по средней стоимости 4 500 руб. и загрузке 85% (как они рекламируют) = 37 665 000
Поэтому в расчетах будем ориентироваться именно на 37,6 млн
- Расходы на содержание (выше мы указали, что 1,1 млн в мес. с учетом ФОТ). Сейчас мы вычтем только сами расходы, без ФОТ и получим, что затраты составляют 3 млн *2 полгода = 6 млн.
- Доля УК, судя по коммерческому предложению - 25%
ИТОГО Ваша чистая прибыль: 37,6 млн - 6 млн - 25% = 23,7 млн - налог на прибыль 6% = 22,2 млн
Что дает 9% доходности (очень грубым подсчетом).
При этом на Вас риски в отношении ВРИ участка остаются.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация и инфраструктура вокруг.
✅ Пешая и транспортная доступность.
✅ Функционирующий уже 3 года апарт-отель, что позволяет оценить спрос и загрузку в различные периоды в течении года.
✅ Маленький номерной фонд - 27 номеров.
✅ Устоявшаяся целевая аудитория.
👎 РИСКИ
❎ ВРИ земельного участка НЕ включает не то что гостиничную деятельность, даже коммерческую.
То есть, в случае чего, надо будет "сворачивать лавочку" деятельности отеля, продавать всю мебель и может быть пробовать сдавать помещения под офис/ПСН, предварительно переоборудовав помещения.
Если сдавать по рыночной ставке в этом лофт-квартале = 35 000 руб. минус 5 000 OPEX = 30 000 * 529 кв.м = 15 870 000 руб. или 6,6% доходности на сумму изначальных вложений 240 млн
+ на Вас ложатся расходы по "ликвидации" отеля и переоборудования помещений в офис.
❎ Стоимость объекта переоценена. Такая стоимость может быть рыночной, при условии свежего ремонта/меблировки (отель функционирует 3 года/есть износ) и продажи розничному инвестору.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для активного инвестора с целью получения дохода от деятельности бизнеса и принимающего на себя вышеуказанные риски.