ГАБ - Точка красоты

💡 Покупка ГАБ - помещение формата street retail с арендатором сетевым салоном красоты "Точка красоты" с обещанной доходностью 8% годовых.

Цель покупки для Инвестора: получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором

Для этого мы решим следующие задачи:
1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому

📍 Москва, ВАО, р-н Соколиная Гора, улица Вельяминовская д.6

6 минут пешком от ст.метро Семеновская
Напротив - остановка общественного транспорта.

Первая линия

В радиусе 5-минутной пешей доступности проживает 7 117 человек.
3 289 мужчин и 3 828 женщин
В ближайшем окружении отсутствуют проекты новостроек, поэтому увеличения потенциальной аудитории не ожидается.

📝 О ПРОЕКТЕ

Помещение с арендатором салоном красоты "Точка красоты", общей площадью 46,2 кв.м и отдельным входом, расположено на 1-ом этаже жилого многоквартирного дома.

1 линия домов, перед парком.

Весь первый этаж дома представляет собой торговый ряд из множества магазинов и точек с услугами населению: продуктовая сеть "Мясновъ&Отдохни", Алкомаркет "Красное и Белое", зоомагазин "4 Лапы", Гемотест, пивной магазин "Хмель и Солод" и многое другое.

Также в ближайшем окружении МФЮА, центр обработки информации и другие центры занятости.

Анализ стоимости

Надо отметить, что в этом же дома продаются несколько ГАБов, в т.ч. с арендатором ОЗОН и интим-магазином "Точка Любви". Для наглядности, все предложения мы свели в единую таблицу.

А что за любовь такая к использованию слова "Точка" в названиях?

Как видите, на открытом рынке экспонируются порядка 3 помещений в том же здании, что и анализируемый объект. Все помещения имеют схожие с анализируемым объектом характеристики: расположены на 1 этаже жилого дома, витринные окна, отдельные входы.

В здании в продаже выставлен объект 519 кв. м сразу с несколькими арендаторами. Есть возможность в будущем раскадастрировать площади на более маленькие (в соответствии с арендаторами) и продажи вновь образованных помещений в розницу по более высокой цене за кв.м.

Также, следует отметить, что на открытом рынке экспонируется аналогичный объект с арендатором "Точка красоты" по адресу: Строгинский б-р, 7к1, площадью 61 кв.м и стоимостью 1 метра 508 196 ₽ Заявленной доходностью 13,3% и окупаемостью 7,5 лет.

По расположению на линии метро, объекты так же схожи.

📌 О КОМПАНИИ

Наше помещение, предлагается нам в качестве ГАБ с арендатором - сетевым салоном красоты "Точка красоты". Крупнейшая в России сеть салонов красоты, порядка 185 салонов в 30 городах.
Работают с 2012 года.
Компания расширяется путем продажи франшизы. Для Москвы и МО:
Маркетинг: 8 300 ₽/мес со 2-го года работы
Роялти: 5% от выручки (не менее 25 000 ₽/мес.)
Паушальный взнос: 600 000 ₽
Минимальные инвестиции в открытие: от 2 700 000 ₽

Так как "точки" работают по франшизе, не имеет смысла смотреть финансовую отчетность головной компании. А фин. отчетность, выручку и посещаемость анализируемой точки у нас отсутствует.

С арендатором заключен долгосрочный договор аренды на 5 лет, однако в процессе анализа и уточняющих вопросов мы выяснили, что договор от конца июля 2022 года, арендные каникулы 30-40 дней, обязательство зарегистрировать договор лежит на арендаторе - и по факту февраля 2023 по кадастровым номерам в здании такого обременения арендой мы не нашли

Конкуренция

Надо сказать, что салоны красоты, ногтевые студии - как аптеки, любят открываться практически в каждом доме, да и по 2 штуки в одном доме.

Кроме вошедших на карту салонов красоты, в ближайшем окружении (500 метров пешей доступности) находятся:
- салон красоты MONE,
- Беверли Хиллс,
- Гамлет,
- Салон no name,
- Lime Beauty

Ногтевые студии:
- Пальчики,
- Club Nails,
- Студия маникюра
- Nailstudio by Nails Up Kari&Bell
- Nails Up

Барбершопы:
- OldBoy
- Forman
- My Barber
- BarbarossA

Как можете заметить, в ближайшем окружении 5-минутной пешей доступности расположено достаточно много салонов красоты, ногтевых студий, а также барбершопов со схожим средним чеком на услуги ( 1 150 ₽).

Предоставленных данных недостаточно для объективной оценки доходности предложенных инвестиций. Однако считаем, что доходность объекта ниже заявленной в коммерческом предложении.
Также, стоит принять во внимание наличие аналогичного ГАБ в продаже с заявленной доходностью 13,3% и окупаемостью 7,5 лет, что значительно выше доходности анализируемого объекта.

Беря во внимание наличие в продаже ГАБ "Точка красоты со схожими характеристика и в аналогичном расположении по адресу: Строгинский б-р, 7к1, площадью 61 кв.м и стоимостью 1 метра 508 196 руб., можно отметить, что стоимость анализируемого объекта завышена и имеет возможность на предмет торга минимум на 10%.

Ставка аренды аналогичного ГАБ в Строгинский б-р, 7к1 составляет 4 426 руб./кв.м/мес., что выше ставки аренды анализируемого Объекта на 20%. Также, такой разрыв в ставке уменьшает риск ухода арендатора с локации.

Вероятность раскадастрирования и продажи в розницу соседнего помещения с несколькими арендаторами

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: ГАБ - получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения с арендатором

🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи + договор аренды с арендатором

🔸 Тип владения: 100% собственность

А вот и нет.

Кадастровый номер помещения, в котором расположена анализируемое помещение 77:03:0004002:4976 и его площадь 1 203,30 кв.м.

То есть, помещение не раскадастрировано и не выделено в отдельный кадастровый номер. А следовательно, здесь не 100% собственность, а долевая.

Но конечно, объект выделен в отдельный кадастр к продаже 🤞🤞

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail )

🔸 Стадия готовности: Действующий

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок получения дохода: с 1го месяца

🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Самостоятельное

🔸 Драйвер роста

▪️ Возможность ротации арендатора с целью увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Порог входа: 25 500 000 ₽ / 554 347 ₽ / кв.м

Сравним с рыночной.

Диапазон стоимости продажи 1 кв.м помещений ГАБ: 229 154 - 947 368 ₽
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м наиболее сравнимых по площади помещений ГАБ: 264 000 - 320 924 ₽ Стоимость аналогичного ГАБ: 508 196 ₽

Вывод: стоимость продажи анализируемого объекта выше рынка

🔹 Лот: 46,2 кв.м

🔹 Ставка аренды/МАП/ГАП: 3680 / 170 000 / 2 040 000

Сравним с рыночной.

На открытом рынке в ближайшем окружении экспонируются порядка 3 помещений свободного назначения с наиболее схожими с анализируемым объектом характеристиками.

Вывод: Ставка аренды помещения соответствует рынку.

🔹 Доходность заявленная (годовых): 8%

🔹 Пример расчета доходности (для 2го года работы салона, когда минимальная арендная ставка составляет не 150 000 рублей в месяц, а 170 000 рублей/месяц)

• выручка: 10% от РТО, но не менее 170 000 рублей / месяц
• расходы со слов продавца: примерно 2 000 руб /мес на общее содержание, примерно 5000 руб/мес налог на имущество (помещение не выделено)
• УСН 6%

Путем не хитрых математиматических манипуляций получаем, что вместо заявленной доходности 8% (также по 2му году), доходность стремится к 7.1%

Обращаем внимание, что предоставленных данных недостаточно для объективной оценки доходности предложенных инвестиций. У нас отсутствует информация о полном размере расходов, а также о выручке салона.

Вывод считаем не окончательным, т.к. не полная информация о составе ставки аренды и всех операционных расходах, который несет собственник, однако доходность объекта уже не совпадает с заявленной в коммерческом предложении.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Сформированный жилой массив. Относительно устоявшаяся ситуация, как с текущими, так и с потенциальными конкурентами, спросом потребителей.

✅ Наличие организованной бесплатной городской парковки непосредственно перед объектом, в отличие от аналогичного объекта "Точка красоты" на Строгинском б-ре.

✅ Долгосрочный договор аренды.

НО! Статус этого договора крайне непонятный.

✅ Потенциал роста выручки. Ставка аренды аналогичного ГАБ в Строгинский б-р, 7к1 составляет 4 426 руб./кв.м/мес., что выше ставки аренды анализируемого Объекта на 20%. Также, такой разрыв в ставке уменьшает риск ухода арендатора с локации.

✅ Возможность ротации арендатора. Небольшая площадь помещения, его расположение и витринные окна дают возможность для ротации, в случае необходимости. На помещение с такими характеристиками потенциально большой перечень арендаторов.

Наличие мокрых точек расширяет круг потенциальных арендаторов и делает помещение более привлекательным.

👎 РИСКИ

❎ Долевая собственность. Помещение не раскадастрировано и находится в составе бОльшего помещения.

❎ Недостаточно данных для оценки доходности инвестиций.

❎ Высокая конкуренция (деятельность арендатора). В ближайшем окружении 5-минутной пешей доступности расположено много салонов красоты, ногтевых студий, а также барбершопов со схожим средним чеком на услуги.

❎ Отсутствие потенциала для увеличения спроса.

Плотная жилая застройка, то есть сформированный район. Отсутствуют проекты новостроек.
7 117 жителей на 21 салон красоты - или порядка 339 человек на 1 салон только лишь в радиусе 5 минутной пешей доступности

❎ Высокая конкуренция (помещения с ГАБ). Вероятность раскадастрирования и продажи в розницу соседнего помещения с несколькими арендаторами.

❎ Стоимость помещения выше аналогичных предложений по рынку.

Мы подобрались к задачам, которые поставили в самом начале:

1. Соответствие цены продажи рыночной 2. Соответствие арендной ставки рыночной 3. Конкурентный анализ и потенциал спроса 4. Соответствие уровня заявленной доходности Объекта целевому

К чему мы пришли:

1. Стоимость продажи анализируемого объекта выше рынка.

Диапазон стоимости продажи 1 кв.м помещений ГАБ: 229 154 - 947 368 ₽
Диапазон стоимости продажи 1 кв.м наиболее сравнимых по площади помещений ГАБ: 264 000 - 320 924 ₽ Стоимость аналогичного ГАБ: 508 196 ₽

2. Ставка аренды помещения соответствует рынку.

Диапазон экспонируемой арендной ставки свободных помещений составляет
3 000 - 10 000 ₽/кв.м/мес. Диапазон ставок в объектах ГАБ: 1 831 - 10 417 ₽/кв.м/мес.
При этом ставка аренды аналогичного ГАБ в Строгинский б-р, 7к1 составляет
4 426 ₽/кв.м/мес.

3. Конкуренция высокая. Отсутствует информация о посещаемости и выручке салона, что не дает нам информацию о спросе.

4. Доходность объекта не совпадает с заявленной в коммерческом предложении.

💬 ИТОГИ

Объект не соответствует поставленной задаче и не может быть рекомендован к покупке.