Инвестиции в Салют
💡 Инвестиции в действующий комплекс апартаментов "САЛЮТ" (бывшая гостиница САЛЮТ времен СССР) с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду.
📍 г. Москва, ЗАО, р-н Тропарево-Никулино, Ленинский проспект, д. 158
Выезд на Ленинградский проспект и прямая дорога до аэропорта «Внуково».
1. Программа реновации жилья. Тропарёво-Никулино — сформированный район. С 1960-х годов на его территории строились высотные дома, поэтому в программу реновации не попало ни одно здание.
Промзона «Южное Очаково», расположенная в соседнем районе Очаково-Матвеевское. Здесь работает крупнейшая в столице ТЭЦ-25. В Москве продолжается редевелопмент промзон, на месте закрытых или выведенных за город предприятий возникают новые жилые комплексы, бизнес-центры, гостиницы, технопарки. В частности, в «Южном Очаково» ПИК застроит жильём бывшие земли своего завода ЖБИ площадью 53,8 га, а Sezar Group освоит участок 13 га, где появится деловой квартал с офисами, магазинами, кафе и логистическим центром. Таким образом, со временем число промышленных производств по соседству уменьшится и воздух станет чище.
Общественно-деловое назначение: 44 500 кв.м
Общественно-деловое назначение: 20 400 кв.м
Здесь возведут многофункциональный центр, магазины, банки и физкультурно-оздоровительный комплекс.
Формирование нового жилого квартала с сопутствующей инфраструктурой
Общий объем застройки: 33 000 кв.м
Общественно-деловое назначение: 9 800 кв.м / Жилое назначение: 23 200 кв.м
- Тропаревская ул., влд. 32, 6А, Академика Анохина ул., влд. 34, Тропаревская ул., пересечение с Никулинской ул., Никулинская, земельный участок 3/1
Общественно-деловое назначение: 14 320 кв.м / Жилое назначение: 244 440 кв.м
- Озерная ул., вл. 37, Вернадского просп., вл. 62
Общий объем застройки: 34 360 кв.м
Общественно-деловое назначение: 2 520 кв.м / Жилое назначение: 31 840 кв.м
3. Новостройки. В непосредственной близости идет строительство только одного проекта, с кем можно сравнить апарт-комплекс:
- МФК-Ситимикс (Апсис Глоб). В пяти 21-этажных корпусах около 2 000 апартаментов площадью от 20 до 73 м², большинство из них — студии. На двух уровнях стилобата размещён паркинг на 435 машиномест, на первом этаже — магазины, кафе, коворкинг. Корпуса 1, 2 и 3 были сданы в ноябре 2020 года, корпуса 4 и 5 обещают достроить во II квартале 2025-го.
Уровень распроданности там 33%.
Студия 20,6 м² с чистовой отделкой за 5 080 000 ₽ / 246 602 ₽/м²
О районе Тропарёво-Никулино
Тропарёво-Никулино — обжитой и зелёный район. Здесь нет промзон, много институтов и два больших лесопарка— Тропарёвский (219 га) и Юго-Западный (102 га). По данным правительства Москвы, зелёные насаждения занимают 47% территории района. Большинство жилых кварталов состоят из панельных домов 1960–1980 годов.
Интересный факт: художественный фильм «Ирония судьбы, или С лёгким паром» снимался в Тропарёво-Никулино. Одинаковые московские и ленинградские новостройки изображали панельные 16-этажки серии И-99-47 на проспекте Вернадского: № 125 («дом Жени Лукашина») и 113 («дом Нади Шевелёвой»).
Инфраструктура района
Образование. В Тропарёво-Никулино работает 11 школ. Среди них: школа №1329, одна из лучших в районе, которая в 2020 году вошла в топ-50 России, в 2023 — в топ-20 Москвы по числу выпускников, поступивших в ВУЗы; а также немецкая школа имени Ф. П. Гааза.
Поблизости находятся известные ВУЗЫ:
В пляжном центре «Лето» есть корты с кварцевым песком для игр в волейбол, футбол, теннис, гандбол и регби.
Академия фигурного катания Евгения Плющенко с двумя ледовыми площадками, тренажёрным и хореографическим залами, гостиницей и рестораном.
В районе функционируют большой спорткомплекс «Олимпийская деревня-80», конный клуб «Ювента», «Академия хоккея».
«Филармония-2» с концертным залом имени Рахманинова — музыкальный комплекс мирового уровня с современной акустикой и трансформируемой сценой.
За счет своего расположения от объект можно быстро добраться до:
- Лесопарковая зона «Тропарево»,
- ТЦ «АVENUE»,
- «Театр на Юго-Западе»,
- смотровая площадка Воробьевы горы,
- МГУ им. Ломоносова,
- Цирк на проспекте Вернадского,
- СК «Лужники»
📝 О ПРОЕКТЕ
Гостиничный комплекс «Салют» строился к Олимпийским играм 1980 года и одним из первых в Москве принял иностранных гостей, прибывших в столицу на Всемирные Олимпийские Игры 80-х годов. Здание отеля выдержано в стиле Олимпийской архитектуры и является символом соцреализма эпохи 80-х. Строительство гостиницы велось в соответствии с высокими международными требованиями, которым должна была соответствовать даже отделка. Архитектура и дизайн 24-этажного здания разрабатывались по проекту архитекторов А. Б. Самсонова, А. Б. Бергельсона, А. П. Зобнина.
Официальное открытие гостиницы состоялось 6 марта 1980 года.
В советскую эпоху именно в гостинице «Салют» чаще всего размещались участники и гости международных соревнований и фестивалей. За свою историю гостиница «Салют» неоднократно награждалась дипломами и благодарственными письмами за высокое качество обслуживания участников различных мероприятий и гостей.
За более чем 40 лет работы гостиницы в ней останавливалось множество известных личностей: актеры, музыканты, спортсмены, политики.
С советских времен в гостинице неоднократно проводилась реновация номерного фонда, центрального холла, основного ресторана и других общественных зон. Открывались новые современные рестораны и залы предназначенные для проведения масштабных конференций и банкетов.
В декабре 2015 года гостиничному комплексу «Салют» была присвоена категория «4 звезды».
Проект представляет собой реконструкцию гостиницы Салют, под современный комплекс апартаментов и насчитывает порядка 1 090 номеров различных категорий. Так как отель уже функционирует, увидеть "вживую" номера можно на сайте.
С 2 по 22 этаж размещена зона апартаментов. На каждом пятом этаже предусмотрены холлы с комфортными местами для работы и отдыха.
На 1ом этаже расположена основная инфраструктура: зона лобби с консьерж-сервисом, рестораны, кафе и кальянные, торговый и медицинский центры, конференц-залы, коворкинги и др. А на цокольном этаже: круглосуточный фитнес-клуб с бассейнами и SPA-комплекс с финской сауной, хаммамом и джакузи.
На территории отеля имеется вместительная наземная парковка.
ВРИ ЗУ: ЭКСПЛУАТАЦИЯ ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА
📌 О КОМПАНИИ
Так как отель уже функционирует, нас больше интересует УК и отзывы.
УК отеля «Салют» - ООО «Отель Салют» (ИНН 5003112858)
Номерной фонд в управлении 300 номеров.
Дата регистрации: 02.03.2015
Основной вид деятельности: 55.10 Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания
Уставный капитал: 60 000 ₽
Среднесписочная численность: 2 чел
Судебные дела: Да
Среди негативных отзывов можно выделить:
- ремонтные работы
- видовые характеристики
- несоответствие уровню 4*
- маленькие номера
- недокомплект туалетных принадлежностей
- шторы не блэкаут
- грязные номера
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: Продажа по договору купли-продажи (чистовая отделка). Апартаменты зарегистрированы на ФЗ/ИП
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Каждый юнит имеет свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность
🔸 Опция: Ипотека...ставки правда...мама не горюй
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Объект сдан, но идут ремонтные работы внутри
в продаже 1, 2, 13, 14, 15, 16 и 22 этажи,
готовность 1, 2, 13, 14, 15 и 16 этажей июль 2024 года,
готовность 22 этажа - декабрь 2024 г.
🔸 Срок выплат дохода: С первого месяца после передачи в управление?
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
Конкурентное окружение
Если говорить о конкурентом окружении, то прежде всего, здесь конкуренция внутри самого проекта. Так как номера в гостинице продаются инвесторам на открытом рынке, то можно найти вот такие апарт-отели внутри Салюта:
Правда пользоваться инфраструктурой (бассейн, фитнес), гости таких отелей будут за дополнительную плату.
Стоимость проживания от 5 800 руб.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Минимальная цена 7 450 000 руб. за 14,2 кв.м* / 524 648 руб./кв.м
+ Цена комплектации/меблирования для передачи в УК - 500 000 руб.
Более дательную комплектацию (фото оснащения) можно посмотреть здесь.
🔹 Программа ГАРАНТИРОВАННОЙ доходности:
Доходность у такого апарта будет 73 000 руб. в месяц на ПЕРВЫЙ год*
* Акция именно на этот лот. Потому что номер с видом в сторону медиафасада (в окне будет решетка рекламного табло)!!!!
Доход со второго года составит 52 000 руб. в месяц
Цифры указаны до вычета налогов + расходы на содержание 242 руб. за кв.м Налог на имущество 0,5% от кадастровой стоимости Обслуживание 242 руб. за м2 и +счетчики (это в районе 1500-1800 руб. в месяц), общие платежи выходят 5 500 - 6 500 руб. Если передавать в управление, то КУ оплачивает УК
Доходность в таком случае составит:
10,9% на первый год (минус около 78 тыс. в год на содержание и + налоги)
7,8% со второго года (минус около 78 тыс. в год на содержание и + налоги)
Если не программа гарантированного дохода, то распределение 30%/70% и КУ
Минимальная стоимость проживания в номере 4 410 руб.
Если загрузка 70% (256 дней) * 4 410 = 1 128 960 - 30% - 78 000 = 712 000 руб./потенциальная доходность при загрузке 70% порядка 8,9%
525 тыс.за кв.м в проекте против 247 000 в проекте МФК-Ситимикс
Вывод: с учетом данных конкурентного анализа - стоимость выше рыночной.
Потенциальный доход при покупке в МФК-Ситимикс:
В МФК-Ситимикс студия 20,6 м² с чистовой отделкой 5 080 000 ₽ / 246 602 ₽/м²
Инвестиции 5,1 млн ₽ + пусть будет 900 тыс. за оснащение = 6 млн*
То есть порог входа 5,1 млн сейчас и 900 тыс через 1,5 года против 8 млн сейчас
До выдачи ключей 1,5 года, посчитаем упущенную выгоду за этом период:
При сдаче в долгосрочную аренду минимум за 45 000 за 1,5 года это порядка 810 000 руб. чистыми
То есть 810 000 против (876 000 + 312 000) = 1 188 000 Разница 378 000 руб. Возможен ли рост стоимости за 1,5 года на 378 000 за лот в 20 кв.м? Вполне, это рост стоимости на 7,4% за 1,5 года.
Мы не говорим, что стоит инвестировать в проект МФК-Ситимикс. Его пример был взят для обоснования порога входа и стоимости метра.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Не обязывают выбрать именно их УК. Есть свобода выбора среди других УК. Преимущество спорное, но для некоторых инвесторов важно иметь такую опцию
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ Готовый номер, приобретение лота с чистовой отделкой. Возможность купить оснащение и сразу же передать в управление.
👎 РИСКИ
❎ Довольно долго идти пешком от метро до отеля. Дважды необходимо перейти Ленинский проспект.
❎ Плохие отзывы на действующий отель. Большая часть отзывов говорят о несоответствии отеля категории 4*. Уже формируется негативное мнение и есть сомнения, что УК сможет снивелировать текущий урон репутации после окончания всех ремонтных работ.
❎ Продолжающиеся ремонтные работы в апартаментах (целые этажи), которые доставляют гостям большое беспокойство. Из-за этого плохие отзывы. То есть у гостя уже испортилось впечатление и он не вернется сюда и не будет его рекомендовать, даже если будет понимать, что ремонт закончился...осадочек то остался.
❎ Отель не новый и очень уставший. Лобби/холл требует ремонта и обновления.
Но как это сделать, не закрывая отель...или опять делать ремонт и продолжать селить гостей, собирая негативные отзывы?
❎ Отсутствие потенциала роста стоимости.
❎ Внимательно выбирайте номер. Номер с видом на рекламный щит - не самое выгодная инвестиция.
За синим рекламным щитом есть окна из номеров...
Если выбирать номер с видовыми характеристиками, то стоимость от 9 070 000 за 19,5 м2 с видом на Ленинский. Доход по которому максимум 60 000 руб. по программе гарантированного дохода.
❎ Конкуренция внутри самого отеля.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.
Возможно, по завершению всех ремонтных работ, у новых гостей не будет негатива в отношении шума и рейтинг отеля повысится.