Инвестиции в строительный бизнес
Покупка загородной недвижимости в 2020 году стала неким трендом. Все мы знаем, что способствовало росту спроса и увеличению активности среди покупателей: конечно же, COVID-19 и осознание людей, что загородный дом дает много преимуществ. Переход на удаленную работу не только в периоды локдауна, готовность работодателей продлевать "удаленку" и в более стабильное время - всё это способствует поддержанию спроса на загородную недвижимость.
Несмотря на то, что ажиотаж прошел, все равно текущий спрос на загородную недвижимость выше, чем в 2019 году. Высокий спрос на «загородку», естественно, привел к росту цен. Аналитики загородной недвижимости говорят о том, что за год загородная недвижимость подорожала на 32-35%. Сейчас цены продолжают расти, естественным образом реагируя на рост себестоимости строительства.
Сегодня мы разберем инвестиции в виде займа строительной компании.
💡 Инвестиции в форме займа строительной компании, занимающейся строительством загородной недвижимости с целью получения фиксированного дохода. Инвестиции привлекаются для строительства готовых домов. Инвестор софинансирует постройку нового коттеджа, а затем Istra Group ищет покупателя на готовый дом.
- Увеличение денежной массы для строительства большего количества домов и наличия готовых объектов, так как покупательский спрос именно на построенные дома;
- Расширение географии строительства
📍 "Поселок подходит для круглогодичного проживания. Поселок расположен в красивом, экологически чистом районе Подмосковья, в 30 минутах езды по скоростному Новорижскому шоссе, ориентировочно в 47-50 км до/от МКАД. Смешанный лес в окружении поселка и близость к Истринскому водохранилищу делают воздух невероятно чистым, а пребывание в поселке – максимально комфортным и полезным. Очень хорошее место для любителей «тихой охоты» и рыбалки."
Земля в Подмосковье: где лучше купить участок и почему?
Описание района расположения КП
В ближнем и дальнем Подмосковье традиционно выделяют престижные, среднего уровня и недорогие районы. На популярность того или иного направления влияет многое: транспортная доступность, экологическая обстановка и особенности ландшафта (наличие леса, водоема), степень благоустроенности. Стоит оценить и перспективы. Некоторые направления активно развиваются, и там, где сейчас чистое поле, через несколько лет появится вся необходимая для комфортного проживания инфраструктура: коммуникации, интернет, магазины, спортивные и детские площадки и т. д. Купив земельный участок с расчетом на перспективу, можно прилично сэкономить. Притом стоит учитывать, что каждое направление имеет свои особенности, которые нужно иметь в виду при покупке.
Запад (район расположения анализируемого проекта)
Это направление — самое популярное, и неудивительно. Запад Подмосковья славится отличной экологией и живописными ландшафтами. Здесь нет крупных промышленных предприятий, зато есть почти не испорченная цивилизацией природа.
Почти вся территория запада Подмосковья покрыта лесами. Здесь находятся крупные заповедники, заказники, природные парки. В лесах в изобилии растут грибы и ягоды, водятся дикие животные. Для тех, кто любит отдыхать у воды, запад тоже подходит идеально: здесь нет недостатка в водоемах. Рузское, Истринское, Озернинское, Можайское водохранилища, многочисленные реки, озера и пруды предоставляют прекрасные возможности для купания и рыбалки.
Второе преимущество западного направления — хорошее транспортное сообщение со столицей. Через регион проходят крупнейшие современные автомагистрали — Новорижское, Минское, Можайское, Волоколамское шоссе. Вдоль них активно строятся коттеджные поселки, прокладываются коммуникации, развивается инфраструктура. Так что благоустроенность — это еще одна сильная сторона запада Подмосковья.
Эти преимущества делают западное направление очень привлекательным для покупателей, что не может не сказываться на стоимости земли. Участки, расположенные в престижном районе, — одни из самых дорогих.
Люди стремятся купить участок земли в Подмосковье в основном для того, чтобы иметь возможность отдохнуть на свежем воздухе. Стоит внимательно отнестись к выбору района: не изучив экологическую карту, вы рискуете прогадать, ведь за городом есть места еще более загрязненные, чем столица. Самыми чистыми считаются Можайский, Рузский, Шаховской, Лотошинский, Зарайский районы. Достаточно благоприятными с точки зрения экологии — Истринский, Волоколамский, Егорьевский, Талдомский, Серебрянопрудский.
Экологическую ситуацию в Подмосковье принято связывать с особенностями розы ветров. Воздушные потоки движутся с запада на восток, унося с собой вредные выбросы предприятий и выхлопные газы с шоссе. Поэтому в западных районах Московской области воздух чище, чем в восточных.
📝 О ПРОЕКТЕ
Компания выкупает большой земельный участок в Истринском районе, межует, проводит все необходимые коммуникации, строит однотипные двухэтажные дома площадью 165 кв.м и продает как готовый дом с отделкой "под ключ" + земельный участок около 7 соток в коттеджном поселке.
На строительство дома уходит 4-6 месяцев, стоимость себестоимости строительства ориентировочно 40 тыс. за кв.м, стоимость коммуникаций составляет от 500 тыс. до 1,5 млн руб. (подведение и подключение).
Дома снаружи внутри выглядят так.
Фундамент: свайно-ленточный, сваи-железобетон, глубина 2.50м, 40×40 ленточный фундамент на сваях представляет собой устойчивую и долговечную конструкцию, предусматривающую монтаж ленты на сваи. В результате получается монолит. Такой вариант часто выбирают в качестве основания для малоэтажных массивных домов.
Перекрытие первого этажа: плиты ЖБИ.
Стены пеноблоки: 200×300×600. Пенобетон – это сравнительно прочный строительный материал, плотность которого может достигать до 1200кг/м2. Также он отличается долгим сроком службы – практически 50 лет.
Утепление наружных стен: Изорок плотность 130кг/м3.
Фасад: штукатурка (короед: tikkurila), покраска.
Перекрытие второго этажа: плиты ЖБИ.
Кровля: мягкая (Decke), утепление 200мм.
Окна: металлопластик, двухкамерный стеклопакет.
Пол первого этажа: по перекрытию устелен пенопласт (5мм), подложка, металлическая сетка, устройство тёплый пол, стяжка 15 мм. В санузле первого и второго этажа на полу устроена керамическая плитка (Германия). На полу первого и второго этажа, в коридоре и комнатах установлен ламинат, 10 мм, 33 класс, немецкого производства ( EGGER).
Внутренние стены: отштукатурены, отшпаклеваны, покрашены качественными европейскими материалами.
Потолок: Натяжной, белый, матовый.
Инженерные сети: по дому выполнена разводка электрической сети, кабель медный, трехжильный. Выключатели, розетки французские (legrand). Установлен электрощиток с автоматами. Уличное освещение с датчиками движения и света.
Сантехника: разводка водоносной системы и отопления выполнена из качественных европейских материалов. По всему помещению первого этажа отопление, устройство тёплый пол. Преимущества “устройство тёплый пол”, он равномерно распределяет тепло по всему помещению, не сушит воздух и комфортен для проживающих. На втором этаже, в комнатах установлены алюминиевые радиаторы, коридор и санузел “устройство тёплый пол”. На устройство тёплый пол установлена насосная группа и гребёнки с терморегулятором, который позволяют регулировать мощность и температуру в отдельно выбранном помещении. Котёл двух контурный, итальянский (BAXI). Установлена система фильтрации воды.
Сантехника: смесители, раковины, шкафы под раковины, зеркала, ванная, немецкого производства (ORans), унитазы с инсталляцией, встроенной в стену. Фасад дома выполнен из витражного остекления, в пол вмонтированы внутрипольные конвекторы, которые выполняют функцию тепловой завесы и не дают возможности появления конденсата.
Терраса открытая, выполнена из террасой доски, размером 9×3.
Коммуникации: электричество 15кВа, вода скважина (140м глубина, кессон со всем необходимым оборудованием), газгольдер 5м3, септик (переливные колодцы 5×6).
Лестница: деревянная, окрашена.
Ограждение участка: профлист по всему периметру.
Ворота: распашные, калитка с электозамком.
Благоустройство: Отмостка: 100см, асфальт, дорожки и площадка под автомобиль.
Готовый дом с участок продается стоимостью от 11,9 млн руб. В указанную стоимость входит КОТТЕДЖ (с отделкой под ключ) + ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК + КОММУНИКАЦИИ.
📌 О КОМПАНИИ
Антон Никулин, основатель Istra group. Компания занимается строительством коттеджных поселков в г. Истре с 2018 года.
На наш взгляд, бизнес, который существует не 1 год и построил не 1 дом должен "гордиться" своими реализованными проектами и представлять их как свой опыт в этой сфере, качестве строительства, популярности локации, успешных продажах и тд. Однако на сайте компании нет ни одного упоминания
В 2020 году компанией было продано 8 домов, в 2021 год по итогам 3-го квартала - 16 домов. Прогноз по выручке за 2021 год – 250 млн рублей (из расчета стоимости 1 дома с участком 12 000 000, то продаж в год составляет 20-21, при проданных 16-ти по итогам 3-го квартала, продать еще 4 дома за 4-ый квартал вполне реально), чистая прибыль – 50 млн рублей.
Собственный земельный банк Istra Group составляет 20 га, а цена активов компании – 300 млн рублей.
Антон Никулин, родился в Ростове-на-дону, 37 лет, женат, 2 детей. В строительном бизнесе с 2006 года. Увлекается плаванием и спортивной борьбой.
Юридическое лицо, которое используется в работе:
Индивидуальный Предприниматель Никулин Антон Викторович (ИНН: 616601503482, ОГРНИП: 321508100446868)
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Доход от предоставленного займа
🔸 Тип сделки: Договор займа под залог земельного участка, на котором будет осуществляться строительство дома
🔸 Тип объекта: Недвижимость/земельный участок/дом
🔸 Стадия готовности: Действующий коттеджный поселок.
Построено 35 домов, 6 бригад под управлением (около 60 сотрудников)
Срок реализации 1 объекта 4-6 месяцев
🔸 Периодичность выплат: раз в квартал или 6 месяцев, возврат тела займа в конце срока
🔸 Тип управления: Строительная компания, которая сама занимается реализацией домов
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости
▪️ Повышенный спрос на загородную недвижимость
▪️ Западное направление Московской области, территориальный округ Истры - популярное "дорогое" и востребованное направление
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Варианты инвестирования: Минимальная сумма инвестиций от 1 инвестора 10 млн рублей
1. Инвестор получает в залог земли из “банка земель” с коэффициентом 1,2 (на 10 млн инвестиций земель с кадастровой стоимостью 12 млн)
2. Займ с покупкой и оформлением земли на инвестора
🔹 Доходность: Займ с фиксированным % годовых.
30 % годовых на годовые контракты, от 20 млн от 2 лет -
32 % годовых на двухгодичные и от 20 млн руб.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Срок предоставленного займа соизмерим со стандартным сроком банковского вклада, равный 1 году.
✅ Расположение, популярность и престижность направления (как того или иного района Москвы), экологическая обстановка, описанные наши выше.
Вот почему я купила квартиру именно на западе))), а моя коллега построила дом в близком расположении от исследуемого объекта, тоже в Истринском районе, недалеко от ЦКАД
✅ Богатая инфраструктура г. Истры не даст вам скучать или чувствовать себя вдалеке от цивилизации. Всего в 4 км от коттеджного поселка располагаются школы, детские сады, поликлиники, магазины и прочие объекты социальной инфраструктуры.
✅ Материалы, используемые в строительстве достаточно качественные и зарекомендовавшие себя на долгий срок службы.
✅ Залог. Вы не просто даете деньги в займ, а имеете обеспечение в виде земельного участка в одном из самых престижном и популярном направлении.
✅ Наличие построенных и проданных объектов, действующего поселка.
✅ Собственник бизнеса вложил в свое дело более 50 млн руб. То есть некий фактор личного участия. Более того, это его единственный бизнес, он не распыляется на несколько и может уделить достаточное внимание поддержанию развития своего дела.
✅ Кризис, связанный с пандемией не только не остановил бизнес, а наоборот увеличил продажи.
✅ Учитывая, что сделки проходят в росреестре, мы решили посмотреть данные портала по сделкам за 2020 и 2021 года:
Да, бум покупательской способности прошел, на фоне "низкой ставки", но при этом сильно подорожавшей стоимости строительных материалов и стоимости строительства дома соответственно.
Да, кто имел какие деньги и хотел их сохранить в недвижимости, купил себе ее. Деньги закончились у большинства населения.
Но говорит ли это о том, что сейчас не будет продаж коттеджей? Нет, это говорит о том, что рынок поутихнет и вернется к своим прежним цифрам плана продаж. Сейчас девелоперы/застройщики загородной недвижимости отмечают повышенный спрос на дома. Он, естественно ниже, чем в 2020 году, но выше, чем в 2019 году.
👎 РИСКИ
❎ Решила сделать контрольную закупку и позвонить как потенциальный покупатель. По контактам с сайта за 1,5 часа ни разу не соизволили взять трубку или перезвонить. А как они делают продажи?
Основатель говорил, что они пытались работать с агентствами по продаже коттеджей, однако приняли решения, что "лучше всего свои дома они смогут продать сами". Ну это под вопросом, если они всегда так "оперативно" отвечают на звонки.
Хотя, когда я написала им в директ в инстаграме, они оперативно ответили и извинились. Но... каждый ли подумает над тем, чтоб зайти в соц.сети и написать там? Думаю, что нет. Учитывая популярность направления и локации - конкурентных предложений достаточно.
❎ Условия договора: сумма займа передаётся Заёмщику с использованием депозитарной ячейки банка.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения дохода от предоставленного займа.