Инвестиции в Stories
💡 Инвестиции в проект бизнес-класса Stories на Мосфильмовской от девелопера October Group, с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду.
📍 г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Раменки, ул. Лобачевского, з/у 124/3А
- м. Аминьевская - 5 минут пешком. От платформы Аминьевская можно добраться до аэропорта Внуково за 30 минут
- м. Мичуринский проспект - 5 минут на общ. транспорте
- м. Озёрная - 5 минут на общ. транспорте
- Выезд на Аминьевское шоссе - 5 минут
- Через проспект Генерала Дорохова до Кутузовского проспекта - 10 минут, далее до Нового Арбата еще 5 минут
- ВУЗы: МГУ, МГИМО, МИРЭА, АКАДЕМИЯ ФСБ, РУДН, институт Нефти и газа, РАНХИГС.
- Район в прямом смысле слова окружен парками, тут рядом самый большой в Москве заказник "ДОЛИНА РЕКИ СЕТУНИ", яблоневый сад Довженко и "ПАРК СОБЫТИЕ" - 24 га.
📝 О ПРОЕКТЕ
Жилой комплекс бизнес-класса Stories на Мосфильмовской состоит из башни Stories Tower высотой 29 этажей и 11-этажного дома Terrace House, который очертанием фасада похож на яхту. Архитектура была разработана международным бюро Nikken.
Первые два этажа отданы под офисы (49 помещений) и коммерцию (19 торговых помещении).
- Подземный паркинг на 115 м/м
- 440 квартир без отделки (в т.ч. квартиры с террасами и пентхаусы)
- высота потолков в лотах от 3,1 до 3,7 м
- площади квартир — от 22,6 до 146,1 кв.м
- предусмотрено помещение для детского развивающего центра
- эксплуатируемая кровля 11-этажного здания
- личный двор-патио
📌 О КОМПАНИИ
Застройщик OCTOBER GROUP - была образована топ-менеджерами крупных девелоперских компаний с большим опытом. Дата основания компании 2022 г.
Основатель - Юрий Юрьевич Грудин и его бывшие партнеры по ГК «Пионер»: Марина Маловик, Андрей Тютченко, Наталья Холопова, Юрий Коган.
Юрий Грудин — экс-руководитель ГК «Пионер» (известной строительством жилых кварталов Life и апарт-отелей Ye’s) и владелец девелоперской компании Formula City (Общая площадь реализованных объектов 700 000 кв. м). Осенью 2021 года Formula City вывела на петербургский рынок новый бренд апарт-отелей Well.
У компании заявлен еще один проект ЖК «KING & SONS», который сейчас на стадии проектирования.
УК October Service. Данная УК будет заниматься управлением апарт-отелей Well в Санкт-Петербурге, который должен ввестись в эксплуатацию в конце 2023 года.
Текущее состояние строящегося апарт-отеля Well в Санкт-Петербурге:
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
🔸 Тип сделки: ДДУ по 214-ФЗ с использование эскроу-счетов
Финансирующий Банк: Банк ДОМ.РФ
🔸 Тип объекта: Жилая недвижимость
🔸 Стадия готовности: Ввод в эксплуатацию I кв. 2026 / Выдача ключей: 30.09.2026 г.
🔸 Темпы продаж: Старт продаж был феврале 2023 года. Уровень распроданности по данным на август 2023 г. составляет 26%.
🔸 Срок выплат: Не ранее 3 квартала 2026 года (после получения ключей и передачи квартиры в управление)
🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания. Возможно самостоятельное управление
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости по мере строительной готовности объекта высокий, учитывая текущую стадию строительства.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: 12 734 640 ₽ / 563 479 ₽/м²
Сравним стоимость студий ≈ 25 м² с другими проектами в ближайшем окружении
🔹 Рекламируемая доходность: 8% после вычета всех расходов
Мы не согласны со следующими цифрами, используемыми в расчетах прогнозной доходности:
≈ затраты на ремонт и обстановку 2 млн руб.
Для дома бизнес-класса, указанной суммы будет маловато. Более чем уверены, что не уложиться. Тем более через 3 года, когда произойдет рост стоимости на ремонт, мебель, технику.
≈ прогнозируемая арендная ставка через 3 года = 54 500 ₽
Учитывая, что команда проекта занималась апарт-отелями сети YES, то мы возьмем для сравнения цены аренды их студий в долгосрок: в YES Технопарк - 78 000 ₽/мес., YES Ботаника - 66 000 ₽/мес.
У сети YES есть соглашение в рамках сотрудничества с ВШЭ, где они предлагают выгодные варианты размещения для студентов. Соответственно, стоимость аренды чуть дешевле, чем при заходе "с улицы", а именно минимум 56 430 (при размещении от 4 мес.).
У нас не вышло доходности в 8%.
Потому что компания в рекламируемые 8% доходности еще заложила сумму, которая получилась за счет роста стоимости недвижимости (+25% к изначальным инвестициям) за 3 года.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Транспортная доступность. Проект находится в непосредственной близости от метро.
✅ Привлекательная локация. Во первых, это западный административный округ, он сам по себе очень престижный.
Близость у ВУЗам - потенциальная целевая аудитория.
✅ Продажи по эскроу-счетам. Это гарантирует безопасность сделки для инвестора.
✅ Потенциал для роста стоимости недвижимости по мере строительной готовности.
✅ Достаточно высокий уровень распроданности квартиры, учитывая всего пол года стройки. Хороший уровень темпов продаж.
✅ Первый проект для компании, которая только "выходит" на рынок, становится в дальнейшем ее визитной карточкой. Тем самым, компания понимает, что она не может "ударить лицом в грязь" и будет стараться реализовать свой первый проект успешно.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ Востребованность сегмента бизнес-класса. 10% покупок в новостройках бизнес-класса - это инвестиционные, с целью получения постоянного дохода от сдачи в аренду. Этот показатель в 3 раза выше, чем в классах "эконом", "комфорт", а также на рынке элитного жилья.
✅ УК может взять на себя услуги по комплектации квартиры мебелью.
✅ ❎ Опытный застройщик Опытная команда.
Несмотря на то, что у самой компании это первый проект. Но команда, которая его реализует - бывшая команда достаточно известной компании ПИОНЕР.
Поэтому, с одной стороны, это преимущество.
Но с другой, сможет ли команда без "плеча" ПИОНЕРа реализовать проект самостоятельно? Тем более управление?
✅ ❎ Отсутствие опыта в управлении апарт-отелем.
Но, несмотря на то, что у УК в настоящей момент нет проекта, которым можно похвастаться, в начале 2024 года у них выходит их первый проект "апарт-отель Well" в Санкт-Петербурге. К моменту ввода анализируемого ЖК Stories, у УК будет порядка 3 лет опыта управления апарт-отелей и Вы сможете оценить их деятельность и отзывы.
👎 РИСКИ
❎ Высокая конкуренция. ЖК Stories строится в зоне активного жилого строительства, поэтому уровень конкуренции здесь достаточно высокий.
❎ Квартиры без ремонта. Потенциальным инвесторам придется самостоятельно вкладывать средства в ремонт, что увеличивает общую стоимость инвестиции.
❎ Потенциально возможен перенос срока ввода. Так как это первый проект компании, мы не можем оценить историю переносов сроков сдачи по прошлым проектам.
❎ Локация. Железная дорога, проходящая прямо под окнами.
❎ Локация. Высокая плотность застройки — рядом ещё несколько высотных комплексов, небольшое количество парковочных мест.
❎ Учитывая, что в проекте подразумевается сдача в долгосрок, то зачем мне, как инвестору, для сдачи УК, если дешевле и надежнее на текущий момент выглядит сервис Яндекса, например?
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.