Инвестиции в сеть смарт-офисов/коворкингов в СПб
Коворкинг — как первое пространство для совместной работы создал программист Бред Ньюберг в 2005 году — местечко называлось The Hat Factory и располагалось в Сан-Франциско.
В современном мире большое количество людей работают сами на себя, так называемые freelancer, много начинающих предпринимателей и стартаперов, команд единомышленников из двух и более людей, которые хотят объединиться и работать над какой-то идеей, проектом. Но такие пространства популярны не только среди фрилансеров, но и в кругу топ-менеджеров.
"Заседать у себя в гараже" - уже занято Стивом Джобсом.
Организовать себе рабочее место, всю необходимую технику, например для печати, место проведения переговоров, рабочую атмосферу и найти новых друзей/партнеров/клиентов и т.д - невозможно очень сложно будучи у себя дома. А аренда даже самого маленького офиса на рынке предполагает минимум кабинет в 10 кв.м и то, это не в современном офисном бизнес-центре, а скорее в старом фонде административного здания с коридорно-кабинетной системой, без доступа к необходимой технике и с долгосрочным договором аренды.
Цель коворкинга — не просто обеспечить нуждающихся столом и стулом, доступом к интернету и возможностью работать не у себя дома. Coworking — это working (работа), люди идут в коворкинги, чтобы эффективно работать. Коворкинг, прежде всего пространство/сообщество стартап-community, участники которого обмениваются опытом, идеями, обзаводятся связями, находят себе коллег, партнеров или клиентов.
А начинающим предпринимателям гораздо удобнее работать в едином пространстве. Коворкинг незаменим для соло-предпринимателей. Обычно такие люди работают из дома, но это не лучшее место. Исследование, которое проводилось в странах Бенилюкса, показало, что 42% людей, которые работают из дома, смотрят телевизор в рабочее время. В результате предприниматель неэффективен.
В коворкинге есть человек (администратор, секретарь), который соединяет между собой резидентов, организовывает их и следит за работой. Ещё один бонус коворкинга в том, что вы здесь никого не знаете, а это повышает возможность возникновения счастливого случая завести полезные контакты, найти нужных партнёров и создать новый интересный проект, а все за счет открытого пространства общих зон, стеклянных перегородок и множества мест пересечения.
Как правило, резиденты выбирают коворкинги, которые расположены ближе к дому, — это экономит бензин и минимизирует выбросы от транспорта, или же в деловой зоне.
Коворкинг — это часть концепции экономии, поскольку вместо того, чтобы владеть собственным офисом и платить за него большие деньги, можно делить единое рабочее пространство, это будет менее затратно и, возможно, более эффективно.
В данной экономической ситуации, связанной с пандемией, многие компании сокращают персонал, часть сотрудников переводят на удаленную работу и отказываются от арендных площадей. В большинстве случаев они вынуждены искать офисы меньшей площади, чем занимают сейчас, при этом им необходимы офисы представительного класса по доступной цене.
Коворкинг пространства решают задачи индивидуальных предпринимателей, малых проектных групп, вновь появившихся компаний, которые только начинают свой путь. Коворкинги позволяют им получить все блага большого офиса, будучи еще стартапом. У них не возникает дополнительных расходов на дополнительные траты: от закупки мебели и офисной техники до кофейного аппарата.
Зачем покупать, когда можно пользоваться в краткосрочное время. То время, которое необходимо.
Согласно исследованию, проведенному CBRE, одной из ведущих международных консалтинговых компаний в области недвижимости, фонд гибкой офисной недвижимости Лондона cоставляет более 5% от общего фонда офисной недвижимости города. В Москве этот процент составляет 0.8%, в Санкт-Петербурге -0.3%. 12 000+ м2 дополнительная потребность в гибких пространствах Санкт-Петербурга.
По данным исследования CUSHMAN & WAKEFIELD темп ежегодного роста рынка смарт составляет 40% офисов/коворкингов, и такой уровень роста сохранится в течение нескольких ближайших лет.
💡 Инвестиции в действующую сеть смарт-офисов/коворкингов &Place за долю в компании или займ на 3 или 4 года под 25% годовых с возвратом тела в конце срока займа.
Цель:
За 1,5 - 2 года открыть 5-6 объектов в лучших локациях Санкт-Петербурга
📍 Санкт-Петербург, ст.м. «Площадь Александра Невского», БЦ «Мельник», ул. профессора Качалова, д.7, 11 этаж
У компании есть еще 2 действующих пространства по адресам:
- ст.м. «Адмиралтейская», ТЦ «Адмирал», ул. Малая Морская, 4/1, 5 этаж
- ст.м. «Маяковская», ТЦ «Невский атриум», ул. Марата, 1/71, 5 этаж
Данные пространства расположены таким образом, чтоб резиденты не выходя из улицы, сразу из метро могли попасть в коворкинг.
📝 О ПРОЕКТЕ
& Place в БЦ "Мельник"– действующее коворкинг пространство (открылся 25 октября 2021 г.), площадь. 1 385 кв.м, с видом на Неву. Почти 300 рабочих мест, свободная парковка и трансфер до метро.
Требуется инвестиций 96 000 000. На сегодняшний день собрано 90% необходимой суммы.
- Кабинеты
Каждый кабинет оборудован столами с розетками и usb-портами, тумбами на замках и удобными креслами. - Общие зоны Кухня с вкусным кофе и свежей выпечкой, холодильником, микроволновкой, посудомоечной машиной, кофемашиной. Зона отдыха с диванами и креслами, с TV и приставкой, кофе-поинт, массажные кресла. Зоны печати с необходимой техникой для сканирования, копирования и распечатки.
- Переговорные. В каждой переговорной эргономичные кресла и столы Tashiba sense, оборудованные беспроводными зарядками, usb-пртами, доской-проектором. В стоимость переговорной комнаты входит секретарское обслуживание на время проведения встречи, кофе/чай, печать и сканирование, сопровождение гостей в переговорную комнату.
- Интернет
- Срок аренды. Аренда рабочего места на срок от одного дня для рабочего места и от 1 месяца для смарт-офиса.
По отзывам интернете на давно действующие пространства, доступ не круглосуточный. Люди не могли попасть в пространство в 8 часов утра, а телефоны не отвечали.
В связи с повышенным спросом в коворкинг пространстве ТЦ "Адмирал", компания решила выкупить еще один этаж (третий) и там тоже организовать коворкинг пространство, на которое также открыла инвестиционное предложение.
Все имущество в коворкинг пространствах застраховано.
По концепции компании, на 1 рабочее место выделяется 5 кв.м.
Кстати, в одной из локаций живет ежик, который стал любимцем резидентов.
📌 О КОМПАНИИ
Первый проект компании & Place АДМИРАЛ запустился 20 февраля 2020 года. 400 кв.м. 50% бронирование мест еще до открытия. Размер инвестиций основателей=30 млн. руб. Общий объем привлеченных инвестиций 15 000 000 рублей (8 инвесторов). Заполняемость на момент анализа 100%. Всю площадь занял моно-арендатор сроком на 5 лет с МАПом в 700 000 руб. Рыночная стоимость коворкинга: 47 000 000 руб.
Второй проект & Place АТРИУМ запустился 1 марта 2021 марта. 740 кв.м. Инвестиции на открытие: 63 000 000 руб. Общий объем привлеченных инвестиций 35 000 000 рублей (18 инвесторов). 80% загрузка в первый месяц работы. Стоимость объекта оценивается в 96 млн. руб.
Никита Калашников - ex. генеральный директор бизнес-брокерской компании по покупке и продаже 💼 готового бизнеса и франшиз «АЛЬТЕРА ИНВЕСТ».
Учредитель и генеральный директор компании Frontiers Invest — компании по привлечению инвестиций и масштабированию бизнеса. Они помогают привлекать инвестиции и решают широкий спектр задач в вопросе стратегии и поиска ресурсов для развития бизнеса с устойчивой финансовой моделью.
Со-учредитель и управляющий партнер Andplace.
Для каждой локации отдельное юр. лицо ООО. Компания арендует помещения в локациях и проводит ремонт под свой дизайн (стоимость ремонта и оснащения 65-70 тыс. руб. кв.м, новая локация в "Мельник" 50-55 тыс. руб.).
Данные цифры подтверждаются и сторонним мнение другого участника рынка. Как сообщила партнер, генеральный директор УК PAGE Мария Сумарокова, инвестиции в организацию коворкинга в данном случае были сравнительно небольшими — порядка 20–30 тыс. рублей на кв. м (т. е. на помещение площадью 440 кв. м — порядка 9–13 млн рублей). «Это связано с отсутствием необходимости в больших капитальных работах по организации сетей, переносу стен, выравниванию полов и пр. Обычно для создания коворкинга в менее удобном помещении затраты составляют порядка 60–70 тыс. рублей на метр», — говорит она.
Заключаются долгосрочные договора аренды сроком на 7 лет с последующей пролонгацией. Ставка по которой они арендуют 1 200-1400 руб. кв.м/мес., а готовое пространство конечному потребителю сдают за 6 800 руб. кв.м/мес. Компания арендует площади в топовых локация и арендует площади у ведущих девелоперов города, например у Адамант сегодня — это 22 торгово-развлекательных комплекса в Санкт-Петербурге.
Так же, компания продает юридические адреса на своих пространствах и получает доход без расходов. Юр.адрес предлагается со сниженной налоговой ставкой 7%, что является преимуществом для потенциальных резидентов.
Кстати, проект "ПАТИ ХАУС" также является детищем команды.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования:
▪️ Доход от займа
▪️ Доля в компании и % от выручки
🔸 Тип сделки: Комплексный договор целевого займа
🔸 MIN срок сотрудничества: 3 года для займа и 4 года для варианта с долей
🔸 Тип владения: Отсутствует для варианта займа / Сумма мин.входа = 1% доли в ООО
🔸 Тип объекта: Арендный бизнес
🔸 Срок выплат: С 1 месяца по действующему объекту на "Мельник", с февраля 2022 года (момент запуска в "Адмирал")
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Молодая управляющая компания, но с действующими двумя локациями и с опытной командой
▪️ Развитие шеринговой экономики.
▪️ Тренд на "Арендуй, а не владей".
▪️ Меньшая конкуренция по сравнения с Москвой, а спрос больший
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
1. Инвестиции в уже открытую новую локацию &Place Мельник. Вход от 1 950 000 рублей = 1% доли в ООО. Возврат за 4 года..
2. Инвестиции в строящуюся локацию &Place Атриум (3-ий этаж). Вход от 1 320 000 рублей = 1% доли в ООО. Возврат за 4 года + 3 месяца строительства (без выплат).
По окончании срока возврата инвестиций "Стороны обязаны явиться к нотариусу в согласованное Сторонами время и место и заключить договор купли-продажи Доли в уставном капитале Общества, в соответствии с которым Покупатель приобретает Долю в уставном капитале Общества в размере _____% уставном капитале Общества по цене _____________ (_________) рублей (далее – Цена Доли)."
Номинальная стоимость Доли составляет 1 200 рублей, так как у них уставной капитал 120 000 рублей.
УСЛОВИЕ О БОНУСНОЙ ВЫПЛАТЕ ДЛЯ ИНВЕСТОРА
1.1. После выплаты Суммы инвестиций Инвестору Общество производит расчет Чистой прибыли, полученной за последние 12 месяцев.
Для простоты понимания: Бонус — это доля прибыли Инвестора от прибыли Общества за четвертый год работа сверх выплат по возврату Суммы займа, то есть сверх 25%.
1.3. Бонус зависит от величины Чистой прибыли рассчитывается по формуле:
S = X – Y
где величина «S» — это размер бонус; величина «X» — сумма равная _____% от Чистой прибыли Общества за период последних 12 месяцев; а величина «Y» — сумма всех выплат Инвестору по возврату Суммы инвестиций за период последних 12 месяцев.
3. Также, у компании есть модель займов от 1 млн на 3 года под 25% годовых с возвратом тела в конце срока займа.
Компания на первый год устанавливает стоимость аренды 17 000, на второй год 18 000, на третий 20 000, на четвертый 22 500, на пятый 25 000.
🔹 Темп прироста: 212,7%Рост капитализации сети за 2020 год
🔹 Постоянные расходы: Ставка аренды начинается с 900 руб.кв.м/мес и замет индексируется: 1000 руб., 1150 руб., 1200 руб. - согласно условиям договора аренды.
Странно, что Все затраты в разделе ФОТ на срок в 5 лет компания заложила одни и те же. То есть она не предполагает индексацию заработной платы. А их сотрудники знают об этом?
🔹 Переменные расходы: Увеличиваются с каждым последующим годом на 5-10%
🔹 Пример расчета прогнозной доходности, согласно их бизнес-модели:
Соотношение 50% на 50% сохраняется практически на всем протяжении прогнозной модели и лишь в последний год чистая прибыль несколько больше расходов.
🔹 Пример расчета доходности при долевом варианте:
▪️ Инвестиции: 1 950 000 (согласно условиям договора возврат инвестиций через 4 года, далее оформление нотариальной сделки на 1% ООО и Вы получаете право на 1% от чистой прибыли.
▪️ Прогнозная выручка на 5-ый год и расчет Вашего 1%: 473 996 руб. в год, что составляет 25% годовых на сумму Ваших изначальных инвестиций
Ах, да, мы ж забыли еще про бонус. Согласно формуле S = X – Y:
Годовая чистая прибыль за 4-ый год = 40 833 867
Y - выплата инвестору за 4-ый год = 487 500
X - 1% от суммы чистой прибыли за 4-ый год = 408 339
S - бонус = - 79 161 ₽
УПС! Бонусная выплата не осуществляется если разница [X – Y] имеет отрицательное значение или равна нулю. А она априори по прогнозной модели будет минусовая
🔹 Пример расчета доходности при залоговом варианте:
▪️ Инвестиции: 1 млн руб.
▪️ Доходность 25% годовых
▪️ Доход по 250 000 руб. ежегодно
▪️ Возврат тела займа в конце срока займа: итого через 3 года общая сумма с учетом возврата инвестиций 1 750 000 руб.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Растущий рынок и коворкингов/смарт-офисов и шеринговой экономики.
В последнее время гибкие офисы стали одним из наиболее динамично развивающихся форматов коммерческой недвижимости. «Первое полугодие 2021 года характеризовалось бурным ростом коворкинг-пространств. Прирост рабочих мест в гибких офисах составил практически 50% от валового объема предложения на конец 2020 года», — говорит руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева.
По ее данным, на конец июня 2021 года в городе функционировало 57 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Большая часть (60%) располагается в центральных районах города. Лидерами являются Центральный — 28%, Адмиралтейский — 14%, Петроградский — 11% и Московский районы — 9%.
«Пока что нет предпосылок для снижения активности в сегменте коворкингов. Некоторые объекты открываются в бывших офисах — это один из способов заполнения традиционных бизнес-центров. В то же время Петербург — город активного редевелопмента. Здесь остается еще много мест для создания новых проектов», — добавляет вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
✅ Объем рынка. Петербург пока не насыщен гибкими офисами, говорит руководитель сети GrowUp Алексей Мацкевич. По данным JLL, на конец мая 2021 года в Петербурге — 49 проектов на 36,5 тыс. кв. м (1%). До конца этого года запланирован ввод еще более 17 тыс. кв. м.
Крупнейшими игроками города являются локальные сети «Практик» и Page.
«Надо понимать, что Россия, хоть и с некоторым отставанием, идет в русле мировых трендов. Конечно, коворкинги никогда полностью не вытеснят с рынка классические бизнес-центры. Но международная практика показывает, что сегмент коворкингов приближается к насыщаемости, когда его доля доходит примерно до 10% от всех офисных площадей. В Петербурге мы сейчас только приближаемся к показателю в 1%. Так что опасаться перегрева рынка в настоящее время никаких оснований нет», — уверен Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
Высокий потребительский спрос и дефицит предложения именно в СПБ, способствует взглянуть на потенциальный рынок СПб действующих Московских операторов.
Сеть коворкингов SOK откроет первый проект в Петербурге в ноябре 2021 года. Компания арендовала 4013 кв. м. в бизнес-центре класса А «Премьер» на Щербаковом переулке, 17/3. Проект рассчитан на 608 рабочих мест.
Сеть SOK собирается открыть в городе пять объектов. Аналогичные планы у Ceo Spaces, «Ключа» и Space 1.
По оценкам экспертов, объем качественного предложения гибких офисных пространств в Петербурге увеличится до конца года минимум на 30%.
До конца года запланирован запуск таких проектов коворкинг-центров, как «Практик», Buffer, Baza, the LEVEL.
Например, SOK относят к сети «премиальных коворкингов». По расценкам на сайте компании в Москве, один день в коворкинге стоит 1,5 тыс. руб. Незакрепленное место в коворкинге —16 тыс. руб. за месяц, закрепленное место от 31,5 до 48,4 тыс. руб. Возможно, что для СПБ ценник будет ниже.
✅ Несколько небольших пространств заполняются быстрее одного крупного, за счет чего обеспечивается быстрый (2 месяца) выход на плановые экономические показатели.
✅ Пандемия, экономический кризис, которые способствуют:
▪️ тренду "арендуй, а не владей";
▪️ решению задач компаний, которые сокращают свой персонал, расходы и т.д. Согласно таблице ниже, Вы можете увидеть финансовые преимущества аренды готового смарт-офиса перед обычным офисным пространством. Тут также следует отметить, дефицит предложений маленьких площадей, необходимых для не большой проектной группы или компании, где коворкинг-пространство существенно выигрывает со своими предложениями смарт-офисов.
✅ Использование относительно небольших площадей от 300 кв.м и до 1 500 кв.м позволяет открыть большее количество объектов, тем самым добиться максимальной транспортной доступности для всех районов.
✅ Расположение. Офисные пространства &place расположены в деловых локация, в центральном районе города, непосредственно над метро (или предоставляется трансфер), что является преимуществом для пользователей.
✅ Система online бронирования офиса/рабочего места.
✅ У компании/команды есть уже действующие коворкинг пространства, приносящие доход и с высокой заполняемостью.
✅ Компания инвестирует в новые локации и свои денежные средства.
✅ Компания работает в "белую". Все платежи проходят в безналичной форме.
✅ Преимущество пространств &place - максимальное количество смарт-офисов на 1, 2 и более человек, чем оpen space.
✅ 50% крупных девелоперов закладывают коворкинги в новые проекты жилых кварталов к 2025 году, так как видят текущий спрос на офисы рядом с домом.
✅ У компании есть готовые действующие объекты с высокой заполняемостью.
👎 РИСКИ
❎ Договор займа без поручительства и обеспечения.
❎ При варианте инвестиций с долевым участием, доход вы получаете только с пятого года, а до этого просто дали им деньги на бесплатное пользование. А что там будет с проектом через этот срок и будет ли он приносить прибыль и сможет ли конкурировать с крупными игроками рынка и действующими сетями?
💬 ИТОГИ
⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку.
©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале