Инвестиции в Деловой центр Taller
💡 Инвестиции в строящийся деловой центр TALLER в районе Павелецкого вокзала.
📍 Москва, ЮАО, р-н Даниловский, проезд Жуков, 8
15 минут пешей доступности до ст.метро "Павелецкая" (кольцевая и радиальная ветки)
20 минут пешей доступности до ст.метро "Серпуховская" (серая ветка)
5 минут до МЦД5 Дербеневская, но точных дат открытия ветки не озвучены. Оговаривается срок 2025-2027 гг.
В непосредственной близости от Павелецкого вокзала, откуда можно добраться до аэропорта Домодедово.
В непосредственной близости от нового торгового центра "Павелецкая плаза".
А еще, рядом "Павелецкие Бани".
Дата ввода объекта в эксплуатацию: 2 кв. 2024 г.
📝 О проекте
Проект БЦ класса А реализуется на участке, площадью 12 000 м² и представляет собой два 12-этажных корпуса с панорамным остеклением по периметру и с подземной парковкой на 88 машиномест (подземных мотомест — 5, наземных машиномест — 17 ).
Общая площадь офисов — 34 000 м².
Площадь помещений на 1-ом этаже для коммерции — 3 500 м² (36 помещений).
Высота ритейла - 4 м. Высота типового офисного этажа - 3,75 м.
1 500 м² площадь типового этажа. Шаг колонн 8.4 м х 8.4 м.
Выделенная электрическая мощность: офисы 60 Вт/м²; ПСН 250 Вт/м²; кафе и рестораны 480 Вт/м².
Форма договора — ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. TALLER станет одним из первых деловых проектов Москвы, реализуемых по ДДУ с применением счетов эскроу от СберБанка.
В бизнес-пространстве TALLER гармонично сочетаются индустриальные достижения и идеи сохранения природы. Комплекс соответствует требованиям “зелёных" сертификатов LEED и BREEAM. Новые технологии позволяют уменьшить экологический след и снижают платежи за коммунальные услуги. Система рекуперации энергии здания - масштабные солнечные батареи, которые занимают 60% кровли и напольные панели-генераторы PAVEGEN, преобразующие шаги в электрическую энергию. Система кондиционирования DAIKIN. Система водоочистки HYDROTEX.
Cогласно сертификату BREEAM, концепция комплекса ориентирована на защиту окружающей среды и рациональное использование природных ресурсов.
Основной акцент LEED — энергоэффективность объекта недвижимости. Инженерные системы TALLER оптимизируют расход потребляемой энергии.
В TALLER:
1) Система бесконтактного взаимодействия и интеллектуальной логистики;
2) Бесконтактный доступ по системе Face Identification;
3) Собственный ДАТА-центр на 300 м² (автономная система резервного питания);
4) Зоны парковки для велосипедов и электросамокатов;
5) Биодинамическое освещение комплекса. Система автоматически регулирует цветовую температуру и интенсивность света в зависимости от времени суток и сезона.
К этому списку я бы добавила действующие бизнес-центры:
- Многофункциональный комплекс Аквамарин III, Москва, Озерковская наб., 24
- «Аврора», фаза II по адресу: Садовническая ул., 82, стр. 2.
- Бизнес-центр «Павелецкая Тауэр», Павелецкая пл., 2, стр. 2.
- Бизнес-центр «Павелецкая Плаза», Павелецкая пл., 2, стр. 1, 3.
- Бизнес-центр Riverside Towers (Риверсайд Тауэрс), Космодамианская наб., 52С1.
- Бизнес-центр Wall Street (Уолл Стрит), Москва, Валовая ул., 35.
📌 О компании
Столичный застройщик «Колди» (Coldy) появился на рынке недвижимости в 2004 году. Поначалу он занимался возведением деловых центров и административных зданий, а с 2007 года начал работать в сфере жилищного строительства. Компания также известна как один из лидеров редевелопмента промышленных зон, где строит дома в концепции «лофт»
Девелопер специализируется на реализации проектов класса «бизнес» и «премиум». К проектам компании относятся бизнес-центры "Barklay Plaza" в Филях, "Coldy Plaza" в Сокольниках, бизнес-парк "Царицыно".
Первым проектом Coldy, реализованном совместно с застройщиком Stone Hedge стал проект Tribeca Apartments. После чего у компании появились объекты редевелопмента Kleinhouse, Loftec, Loft. FM. Строящиеся проекты: ЖК "Казаков Grand Loft", N’ICE LOFT – комплекс апартаментов бизнес-класса в Нижегородском районе, N`ICE RIVER, апарт-комплекс "Co_Loft" на Серпуховском валу.
Общая площадь объектов составляет свыше 330 000 кв.м.
Компания побеждала в конкурсе Move Realty Awards в номинации «Проект года апартаменты на стадии реализации бизнес-класса». Кроме того, проекты компании были представлены на Международной выставке недвижимости MIPIM (МИПИМ) в Каннах.
✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение высоко отложенного рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДДУ-214 ФЗ с эскроу-счетами
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности: котлован, дата ввода объекта в эксплуатацию: 2 кв. 2024 г.
🔸 Валюта: Рубль
🔸 Тип управления: Отсутствует. Компания на сегодняшний момент не предоставляет услуги управления объектом и Вам придется самостоятельно заниматься поиском арендаторов или обращаться в агентство.
🔸 Срок выплат: -
🔸 Периодичность выплат: -
🔸 Опции: Ипотека, рассрочка без % на 24 месяца и без увеличения стоимости
🔸 Драйвер роста:
▪️ Индексация арендных ставок
▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Лоты: от 81 м² до 193 м²
🔹 Стоимость лотов/кв.м: от 355 418 до 400 470 ₽ за м²
🔹 Ставка аренды руб., кв.м/год в данном районе на БЦ класса А: от 50 000 руб.
🔹 Пример расчета доходности:
Инвестиции: лот 80,97 кв.м стоимостью 30 121 262 руб./372 006 ₽ за м², офис с отделкой shell&core
Прогнозируемая ставка аренды за вычетом OPEX, руб.кв.м/год: MIN 50 000 (МАП: 337 500)
ЧОД: 4 050 000
Доходность до вычета налогов: 13%
Но надо учесть, что это на помещение с отделкой shell&core.
Окупаемость: 7,4 лет
Если же добавить расходы на налоги:
- на прибыль 6%: 243 000
- налог 2% от кадастровой стоимости (мы ее сейчас не знаем, и можем лишь предположить в сравнении со стоимости на аналогичные объекты в окружении) ориентировочно 450 000 за кв.м, итого КС объекта около 36 450 000 руб. = налог 729 000 в год.
Итого ЧОД: 4 050 000 - 243 000 - 729 000 = 3 078 000
И доходность уже не 13%, а 10%
В проекте также есть в продаже помещения ритейла, например минимальная стоимость 37 167 040 руб. за 61 кв.м
А вот какую инвестиционную привлекательность видит сам девелопер. Скромности им не занимать.
Павелецкий деловой район входит в топ-3 столичных локаций.
Массовое профессиональное строительство современных офисов в России началось именно в окружении Павелецкого вокзала, в 5 км от Кремля. С 2014 года интерес немного утих. Но в последние годы привлекательность Павелецкого кластера для девелоперов возросла, и сюда пришли крупные застройщики.
Сейчас продолжается активное развитие Павелецкого делового района, который считается одним из самых оживленных. По данным CBRE, доля вакантных помещений здесь составляет всего 3,7%. По данным JLL на конец 2021 г., доля свободных офисных площадей в классе А в Павелецком деловом районе составляла 5,5%, что практически в два раза ниже, чем аналогичный показатель в целом по Москве. Местные офисные центры удачно расположены относительно центра и престижных районов столицы. Здесь постоянно анонсируются новые проекты коммерческой застройки, которые могут привлечь покупателей и инвесторов, интересующихся жильем.
Объем сделок с офисами в Павелецком деловом районе в 2021 г. составил 69 000 кв. м. Спрос со стороны арендаторов сдерживался небольшим объемом доступного предложения.
По плотности рабочих мест на начало 2022 г. этот район уступал лишь «Москва-Сити»: по данным «большой пятерки» консалтинговых компаний, в начале 2022 г. здесь насчитывалось более 1 млн кв.м качественных площадей, почти половина из них класса А.
Практика продаж в районе Павелецкой показывает, что за период строительства средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости может вырасти на 30-40%. Локация идеально подходит для вложений, особенно для перепродажи или организации арендного бизнеса.
К сожалению, рекламируемая доходность в 40% не означает только рентную доходность, а складывается еще из роста стоимости метра с учетом завершения строительства объекта.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
Девелоперов привлекает сюда активно развивающийся Павелецкий деловой район, новые крупные торговые центры, ТПУ и обновление благоустройства. По этим же причинам на эту локацию следует обратить внимание инвесторам и покупателям жилья.
✅ Расположение и сложившаяся инфраструктура и бизнес среда. TALLER расположен в Павелецком деловом районе, который считается престижным центром деловой активности с комфортной средой для работы и жизни.
Сосредоточение в округе множества БЦ класса А, крупных корпораций, нового торгового центра и набережной москва-реки рядом делает локацию очень схожей с Москва Сити.
- Новая площадь перед Павелецким вокзалом, где обустроили ландшафтный парк. Парк станет местом притяжения и отдыха жителей города, в том числе и местных, поскольку ранее здесь из-за плотной застройки не хватало открытых рекреационных зон.
- Подземный ТРЦ, которого так не хватало в данном районе.
- Транспортно-пересадочный узел «Павелецкая». На Павелецкой площади будет построен один из крупнейших в Москве транспортно-пересадочных узлов, который объединит пассажиропотоки метро, железной дороги и наземного городского транспорта. Реконструкция улично-дорожную сети, создание паркинга на 640 машино-мест, многофункционального комплекса с гостиницей. Вся эта инфраструктура привлечет сюда жителей Москвы, а также отдыхающих и бизнес-туристов, что создает высокий потенциальный спрос на аренду.
✅ Активная жилая застройка. Сегодня в районе Павелецкой (район Замоскворечье и прилегающая к нему северо-западная часть Даниловского района) девелоперы реализуют 12 проектов новостроек. Общее же число квартир в этих проектах достигает 12,8 тысяч.
Половина проектов относятся к бизнес-классу, еще четыре — к премиум-классу, два — к элитному. В среднем квадратный метр в них продается за 480 тыс. рублей, а квартира или апартамент обходятся в 35,1 млн рублей.
«Район Павелецкой стремительно развивается и имеет ряд очевидных преимуществ, — комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — Во-первых, это один из самых быстроразвивающихся районов и, пожалуй, единственная локация рядом с центром Москвы с большими участками, где можно реализовать масштабные и комплексные проекты. Во-вторых, здесь отличная транспортная доступность — выезд на Садовое кольцо, Павелецкий вокзал и аэроэкспресс до аэропорта Домодедово. В-третьих, здесь третий в Москве по уровню активности деловой район, привлекающий обеспеченных покупателей и арендаторов.
✅ Застройщик с опытом реализации подобных объектов. Отсутствие переноса сроков сдачи объекта, более того есть объекты, где ввод в эксплуатацию был раньше указанного срока.
✅ Соответствие назначения земельного участка. ВРИ: 4.1 - Деловое управление; 4.2 - Объекты торговли; 4.5, 4.6, 4.8, 4.8.1, 4.8.2 - размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра; 4.3 - Рынки; 4.4 - Магазины. ; 4.10 - Выставочно-ярмарочная деятельность.
✅ Беспроцентная рассрочка на 2 года.
✅ Электрозарядки для электромобилей.
👎 РИСКИ
❎ Пробки на Жуковом проезде и Кожевнической улице дикие. Рядом ж/д пути. Довольно узкий проезд, парковаться негде.
А еще, рядом строятся жилые дома. Года 3 рядом будет стройка с забиванием свай и всем остальным, так там срок сдачи 2028 год.
❎ Помещение без отделки. Вам самостоятельно придется заниматься отделкой для последующей сдачи в аренду.
❎ Не сервисные офисы. Кроме самостоятельного ремонта, Вам также самому придется заниматься поиском арендатора.
Это не пассивный доход для Вас!
❎ Изменения на рынке недвижимости, кризисные ситуации, повлекшие за собой как снижение спроса со стороны арендаторов, так и снижение арендных ставок.
❎ Зачастую, кадастровая стоимость офисов класса А достаточно высокая.
❎ Недостаточная обеспеченность объекта парковочными местами.
Для офисов всегда была важна локация и транспортная доступность, логистика с точки зрения коммуникаций с партнерами. Но, на первом месте для офисной недвижимости раньше являлся арендатор с его устойчивым бизнесом, а локация на втором. Сейчас же фокус сменился в сторону приоритетного выбора правильной локации расположения офиса, его формата, а затем уже арендатора.
💭 ИТОГИ
Респект за "зеленое" строительство.
Объект подходит для спекулятивной продажи. А вот для получения пассивного дохода, увы нет, так как компания не предлагает (на момент разбора) сервисное управление. Если Вас не пугает самостоятельное управление, то для получения отложенного рентного дохода объект также подходит.
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку. Но учтите, недостаточную обеспеченность объекта парковочными местами и сильную загруженность транспортных магистралей в этом районе.