Инвестиции в Деловой центр Taller
💡 Инвестиции в строящийся деловой центр TALLER в районе Павелецкого вокзала.
📍 Москва, ЮАО, р-н Даниловский, проезд Жуков, 8
15 минут пешей доступности до ст.метро "Павелецкая" (кольцевая и радиальная ветки)
20 минут пешей доступности до ст.метро "Серпуховская" (серая ветка)
5 минут до МЦД5 Дербеневская, но точных дат открытия ветки не озвучены. Оговаривается срок 2025-2027 гг.
В непосредственной близости от Павелецкого вокзала, откуда можно добраться до аэропорта Домодедово.
В непосредственной близости от нового торгового центра "Павелецкая плаза".
Дата ввода объекта в эксплуатацию: 2 кв. 2024 г.
📝 О проекте
Проект БЦ класса А реализуется на участке, площадью 12 000 м² и представляет собой два 12-этажных корпуса с панорамным остеклением по периметру и с подземной парковкой на 88 машиномест (подземных мотомест — 5, наземных машиномест — 17 ).
Общая площадь офисов — 34 000 м².
Площадь помещений на 1-ом этаже для коммерции — 3 500 м² (36 помещений).
Высота ритейла - 4 м. Высота типового офисного этажа - 3,75 м.
1 500 м² площадь типового этажа. Шаг колонн 8.4 м х 8.4 м.
Выделенная электрическая мощность: офисы 60 Вт/м²; ПСН 250 Вт/м²; кафе и рестораны 480 Вт/м².
Форма договора — ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. TALLER станет одним из первых деловых проектов Москвы, реализуемых по ДДУ с применением счетов эскроу от СберБанка.
В бизнес-пространстве TALLER гармонично сочетаются индустриальные достижения и идеи сохранения природы. Комплекс соответствует требованиям “зелёных" сертификатов LEED и BREEAM. Новые технологии позволяют уменьшить экологический след и снижают платежи за коммунальные услуги. Система рекуперации энергии здания - масштабные солнечные батареи, которые занимают 60% кровли и напольные панели-генераторы PAVEGEN, преобразующие шаги в электрическую энергию. Система кондиционирования DAIKIN. Система водоочистки HYDROTEX.
Cогласно сертификату BREEAM, концепция комплекса ориентирована на защиту окружающей среды и рациональное использование природных ресурсов.
Основной акцент LEED — энергоэффективность объекта недвижимости. Инженерные системы TALLER оптимизируют расход потребляемой энергии.
В TALLER:
1) Система бесконтактного взаимодействия и интеллектуальной логистики;
2) Бесконтактный доступ по системе Face Identification;
3) Собственный ДАТА-центр на 300 м² (автономная система резервного питания);
4) Зоны парковки для велосипедов и электросамокатов;
5) Биодинамическое освещение комплекса. Система автоматически регулирует цветовую температуру и интенсивность света в зависимости от времени суток и сезона.
К этому списку я бы добавила действующие бизнес-центры:
- Многофункциональный комплекс Аквамарин III, Москва, Озерковская наб., 24
- «Аврора», фаза II по адресу: Садовническая ул., 82, стр. 2.
- Бизнес-центр «Павелецкая Тауэр», Павелецкая пл., 2, стр. 2.
- Бизнес-центр «Павелецкая Плаза», Павелецкая пл., 2, стр. 1, 3.
- Бизнес-центр Riverside Towers (Риверсайд Тауэрс), Космодамианская наб., 52С1.
- Бизнес-центр Wall Street (Уолл Стрит), Москва, Валовая ул., 35.
📌 О компании
Столичный застройщик «Колди» (Coldy) появился на рынке недвижимости в 2004 году. Поначалу он занимался возведением деловых центров и административных зданий, а с 2007 года начал работать в сфере жилищного строительства. Компания также известна как один из лидеров редевелопмента промышленных зон, где строит дома в концепции «лофт»
Девелопер специализируется на реализации проектов класса «бизнес» и «премиум». К проектам компании относятся бизнес-центры "Barklay Plaza" в Филях, "Coldy Plaza" в Сокольниках, бизнес-парк "Царицыно".
Первым проектом Coldy, реализованном совместно с застройщиком Stone Hedge стал проект Tribeca Apartments. После чего у компании появились объекты редевелопмента Kleinhouse, Loftec, Loft. FM. Строящиеся проекты: ЖК "Казаков Grand Loft", N’ICE LOFT – комплекс апартаментов бизнес-класса в Нижегородском районе, N`ICE RIVER, апарт-комплекс "Co_Loft" на Серпуховском валу.
Общая площадь объектов составляет свыше 330 000 кв.м.
Компания побеждала в конкурсе Move Realty Awards в номинации «Проект года апартаменты на стадии реализации бизнес-класса». Кроме того, проекты компании были представлены на Международной выставке недвижимости MIPIM (МИПИМ) в Каннах.
✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение высоко отложенного рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДДУ-214 ФЗ с эскроу-счетами
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности: котлован, дата ввода объекта в эксплуатацию: 2 кв. 2024 г.
🔸 Валюта: Рубль
🔸 Тип управления: Отсутствует. Компания на сегодняшний момент не предоставляет услуги управления объектом и Вам придется самостоятельно заниматься поиском арендаторов или обращаться в агентство.
🔸 Срок выплат: -
🔸 Периодичность выплат: -
🔸 Опции: Ипотека, рассрочка без % на 24 месяца и без увеличения стоимости
🔸 Драйвер роста:
▪️ Индексация арендных ставок
▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Лоты: от 81 м² до 193 м²
🔹 Стоимость лотов/кв.м: от 355 418 до 400 470 ₽ за м²
🔹 Ставка аренды руб., кв.м/год в данном районе на БЦ класса А: от 50 000 руб.
🔹 Пример расчета доходности:
Инвестиции: лот 80,97 кв.м стоимостью 30 121 262 руб./372 006 ₽ за м², офис с отделкой shell&core
Прогнозируемая ставка аренды за вычетом OPEX, руб.кв.м/год: MIN 50 000 (МАП: 337 500)
ЧОД: 4 050 000
Доходность до вычета налогов: 13%
Но надо учесть, что это на помещение с отделкой shell&core.
Окупаемость: 7,4 лет
Если же добавить расходы на налоги:
- на прибыль 6%: 243 000
- налог 2% от кадастровой стоимости (мы ее сейчас не знаем, и можем лишь предположить в сравнении со стоимости на аналогичные объекты в окружении) ориентировочно 450 000 за кв.м, итого КС объекта около 36 450 000 руб. = налог 729 000 в год.
Итого ЧОД: 4 050 000 - 243 000 - 729 000 = 3 078 000
И доходность уже не 13%, а 10%
В проекте также есть в продаже помещения ритейла, например минимальная стоимость 37 167 040 руб. за 61 кв.м
А вот какую инвестиционную привлекательность видит сам девелопер. Скромности им не занимать.
Павелецкий деловой район входит в топ-3 столичных локаций.
Массовое профессиональное строительство современных офисов в России началось именно в окружении Павелецкого вокзала, в 5 км от Кремля. С 2014 года интерес немного утих. Но в последние годы привлекательность Павелецкого кластера для девелоперов возросла, и сюда пришли крупные застройщики.
Сейчас продолжается активное развитие Павелецкого делового района, который считается одним из самых оживленных. По данным CBRE, доля вакантных помещений здесь составляет всего 3,7%. По данным JLL на конец 2021 г., доля свободных офисных площадей в классе А в Павелецком деловом районе составляла 5,5%, что практически в два раза ниже, чем аналогичный показатель в целом по Москве. Местные офисные центры удачно расположены относительно центра и престижных районов столицы. Здесь постоянно анонсируются новые проекты коммерческой застройки, которые могут привлечь покупателей и инвесторов, интересующихся жильем.
Объем сделок с офисами в Павелецком деловом районе в 2021 г. составил 69 000 кв. м. Спрос со стороны арендаторов сдерживался небольшим объемом доступного предложения.
По плотности рабочих мест на начало 2022 г. этот район уступал лишь «Москва-Сити»: по данным «большой пятерки» консалтинговых компаний, в начале 2022 г. здесь насчитывалось более 1 млн кв.м качественных площадей, почти половина из них класса А.
Практика продаж в районе Павелецкой показывает, что за период строительства средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости может вырасти на 30-40%. Локация идеально подходит для вложений, особенно для перепродажи или организации арендного бизнеса.
К сожалению, рекламируемая доходность в 40% не означает только рентную доходность, а складывается еще из роста стоимости метра с учетом завершения строительства объекта.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
Девелоперов привлекает сюда активно развивающийся Павелецкий деловой район, новые крупные торговые центры, ТПУ и обновление благоустройства. По этим же причинам на эту локацию следует обратить внимание инвесторам и покупателям жилья.
✅ Расположение и сложившаяся инфраструктура и бизнес среда. TALLER расположен в Павелецком деловом районе, который считается престижным центром деловой активности с комфортной средой для работы и жизни.
Сосредоточение в округе множества БЦ класса А, крупных корпораций, нового торгового центра и набережной москва-реки рядом делает локацию очень схожей с Москва Сити.
- Новая площадь перед Павелецким вокзалом, где обустроили ландшафтный парк. Парк станет местом притяжения и отдыха жителей города, в том числе и местных, поскольку ранее здесь из-за плотной застройки не хватало открытых рекреационных зон.
- Подземный ТРЦ, которого так не хватало в данном районе.
- Транспортно-пересадочный узел «Павелецкая». На Павелецкой площади будет построен один из крупнейших в Москве транспортно-пересадочных узлов, который объединит пассажиропотоки метро, железной дороги и наземного городского транспорта. Реконструкция улично-дорожную сети, создание паркинга на 640 машино-мест, многофункционального комплекса с гостиницей. Вся эта инфраструктура привлечет сюда жителей Москвы, а также отдыхающих и бизнес-туристов, что создает высокий потенциальный спрос на аренду.
✅ Активная жилая застройка. Сегодня в районе Павелецкой (район Замоскворечье и прилегающая к нему северо-западная часть Даниловского района) девелоперы реализуют 12 проектов новостроек. Общее же число квартир в этих проектах достигает 12,8 тысяч.
Половина проектов относятся к бизнес-классу, еще четыре — к премиум-классу, два — к элитному. В среднем квадратный метр в них продается за 480 тыс. рублей, а квартира или апартамент обходятся в 35,1 млн рублей.
«Район Павелецкой стремительно развивается и имеет ряд очевидных преимуществ, — комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — Во-первых, это один из самых быстроразвивающихся районов и, пожалуй, единственная локация рядом с центром Москвы с большими участками, где можно реализовать масштабные и комплексные проекты. Во-вторых, здесь отличная транспортная доступность — выезд на Садовое кольцо, Павелецкий вокзал и аэроэкспресс до аэропорта Домодедово. В-третьих, здесь третий в Москве по уровню активности деловой район, привлекающий обеспеченных покупателей и арендаторов.
✅ Застройщик с опытом реализации подобных объектов. Отсутствие переноса сроков сдачи объекта, более того есть объекты, где ввод в эксплуатацию был раньше указанного срока.
✅ Соответствие назначения земельного участка. ВРИ: 4.1 - Деловое управление; 4.2 - Объекты торговли; 4.5, 4.6, 4.8, 4.8.1, 4.8.2 - размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра; 4.3 - Рынки; 4.4 - Магазины. ; 4.10 - Выставочно-ярмарочная деятельность.
✅ Беспроцентная рассрочка на 2 года.
✅ Электрозарядки для электромобилей.
👎 РИСКИ
❎ Помещение без отделки. Вам самостоятельно придется заниматься отделкой для последующей сдачи в аренду.
❎ Не сервисные офисы. Кроме самостоятельного ремонта, Вам также самому придется заниматься поиском арендатора.
Это не пассивный доход для Вас!
❎ Изменения на рынке недвижимости, кризисные ситуации, повлекшие за собой как снижение спроса со стороны арендаторов, так и снижение арендных ставок.
❎ Зачастую, кадастровая стоимость офисов класса А достаточно высокая.
Традиционно в любой кризис офисы падают первыми, а вот восстанавливаются последними. И если рынок жилья за последний год значительно вырос и в ценах этот рост составил 25-30%, то рынок коммерческой недвижимости остался практически на том же уровне. Офисы не росли ни с точки зрения арендных ставок, ни в плане загрузки, ни в стоимости.
Но сейчас как раз то самое время, когда офисы должны будут подрасти. По нашим прогнозам, они не догонят жилье и не стоит ждать роста на те же 25-30%, но на 10-15% их стоимость еще подрастет. И причина не только в ожиданиях рынка из-за того, что давно не было роста, а в том, что нас ждет дефицит качественных типов площадей.
Для офисов всегда была важна локация и транспортная доступность, логистика с точки зрения коммуникаций с партнерами. Но, на первом месте для офисной недвижимости раньше являлся арендатор с его устойчивым бизнесом, а локация на втором. Сейчас же фокус сменился в сторону приоритетного выбора правильной локации расположения офиса, его формата, а затем уже арендатора.
С точки зрения конечного арендатора спрос стимулирует рост доли сервисных офисов и коворкингов в общем объеме рынка. Сейчас большая часть рынка сфокусировалась именно на сервисных офисах за счет их эффективности и управляющей компании, которая выполняет функцию удовлетворения всех потребностей и нужд арендатора. Активно развивающаяся IT-сфера сильно также двигает офисный сегмент, являясь очень серьезным магнитом, стимулирующим спрос.
Сейчас будущее за гибкими пространствами и сервисными офисами. Крупные компании уже сейчас готовы переходить в коворкинги, которые предоставляют качественный сервис. Сервисные офисы дают большую эффективность для компании-арендатора как с точки зрения размещение человеческого ресурса, так и в плане экономии на содержании огромного штата обслуживающего персонала: от ресепшена до IT-отдела. Все остальное, включая канцелярские товары в таких офисах предоставляется по принципу all inclusive. Те компании, которые считают деньги, обращают на это внимание.
Если цель покупки офиса заключается в получении пассивного дохода, то стабильность арендатора является ключевым фактором, потому что если он уйдет, то месяц простоя в годовом исчислении стоит 8,33% дохода. При этом средний период поиска арендатора составляет 3-6 месяцев - и это при хорошем раскладе.
Подводя итоги, могу сказать, что лично я верю в офисы, но очень важно смотреть локацию, желательно рассматривать только премиальные локации, то есть хабы, вокруг которых есть выстроенная бизнес-среда, в которой есть с кем и почему коммуницировать.
💭 ИТОГИ
Респект за "зеленое" строительство.
Объект подходит для спекулятивной продажи. А вот для получения пассивного дохода, увы нет, так как компания не предлагает сервисное управление. Если Вас не пугает самостоятельное управление, то для получения отложенного рентного дохода объект также подходит.
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку