ИНВЕСТИЦИИ В НОВЫЙ АПАРТ-ОТЕЛЬ SIGNAL

💡 Инвестиции в Signal с услугой сервисного управления с целью получения пассивного гарантированного рентного дохода от сдачи в аренду.

📍 г. Москва, СВАО, р-н Отрадное, Сигнальный проезд, вл. 12

• Метро «Владыкино» расположено в 100 метрах от ЖК - 1 мин пешком
• станция МЦК «Владыкино» в 150 метрах
• 25 мин на авто до аэропорта Шереметьево
• 15 мин на авто до ТТК

По Сигнальному проезду легко выехать на:

• Алтуфьевское шоссе,
• СВХ
• проспект Мира.

Десять минут ходьбы до главного Ботанического сада.

РАЗВИТИЕ РАЙОНА

1. Программа реновации жилья: в районе 6 домов на стадии "строится".

2. Проекты комплексного развития территории: в непосредственной близости от анализируемого Проекта можно отметить 2 проекта КРТ:

📝 О ПРОЕКТЕ

Аквилон Signal — это комплекс апартаментов комфорт класса, четыре 23-этажных корпуса, объединённых стилобатом. В двух корпусах будут помещения для постоянного проживания (с предчистовой отделкой white box), в двух других — 4-звёздочный апарт-отель под управлением профессионального гостиничного оператора.

Проектом предусмотрены 758 номеров в апарт-отеле, разделенные на 5 категорий. Все номера будут сдаваться с полной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Управляющая компания будет искать и заселять арендаторов, обслуживать номера.

В комплексе представлены студии и 1–2-комнатные апартаменты площадью от 19,6 до 62,7 м². Высота потолков — 2,87 м. Апартаменты оснастят системой удалённого управления — за происходящим в доме можно будет следить через смартфон.

В ЖК предусмотрены закрытый двор, подземный паркинг, кладовые, коворкинг и конференц-залы, а также ресторан, лобби-бар, лаундж зоны и фитнес-зал, зона с игровыми автоматами, приставками и VR-аттракционами, а двор украсят арт-объектами.

Уровень распроданности по данным ДОМ.РФ - 1%.
Бронирование апартаментов началось в декабре 2023 года, продажи по ДДУ открылись месяцем позднее.

📌 О КОМПАНИИ

Застройщик - Группа Аквилон.

• Крупнейший застройщик России, входит в ТОП-20
• Надежный застройщик России 2014-2023
• Строит в 3 регионах (Москва, Санкт-Петербург, Архангельск +Группа Аквилон построит в Нижнем Новгороде жилой комплекс в составе проекта КРТ)
• На рынке 20 лет
• Сдано более 200 объектов

Портфель компании (Москва):

УК DOMOTEL - Управляющая компания Группы Аквилон.

Дата регистрации: 09.11.2023

Уставный капитал: 10 000 ₽

Среднесписочная численность: 0 чел.

Совсем зеленые

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного гарантированного рентного дохода

🔸 Тип сделки: Реализация идет по 214-ФЗ. Продажа через счета эскроу.

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опция: Ипотека субсидированная от Сбербанка от 10,5% (ПВЗ 15%)

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства:

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026

Выдача ключей: 31.12.2027

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: с 1-го месяца (после передачи в Управление)

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная УК

🔸 Драйвер роста

▪️ Учитывая начальную стадию строительства, потенциал роста стоимости по мере строительной готовности достаточно высокий.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:

1. 6 241 482 ₽ / 313 642 ₽/м² за студию 19,9 м² (чистовая отделка)

2.НО! По программе гарантированного дохода порог входа несколько иной:
8 423 723 ₽ / 326 500 ₽/м² за 25,8 м² (чистовая отделка)

+ 850 000 оснащение и меблировка
+ 150 000 гостиничный пакет

Сравним стоимость:

Вывод: стоимость не превышает рыночную

🔹 Лот: 25,8 м²

🔹 Доход (рекламируемый):

Компания предлагает 2 программы доходности:

1. Гарантированный, с фиксированной выплатой в 54 000 руб. Сроком на 2 года. В рамках программы, можно будет в течении срока действия договора перейти на котловой метод.
2. Котловой, зависящий от фактической загрузки. Вознаграждение УК: 15% от операционной прибыли номерного фонда в управлении + порядка 40% расходы на содержание.

🔹 Пример расчета доходности:

1. По программе гарантированного дохода:

Инвестиции: 8 423 723 ₽ + 850 000 оснащение и меблировка + 150 000 гостиничный пакет = 9,5 млн ₽

Гарантированные выплаты: 54 000 * 12 = 648 000 ₽

Доходность: 6,8% без учета налогов

2. А если без программы гарантированного дохода:

Без программы гарантированного дохода мы можем приобрести лот 19,9 кв.м за 6 250 000 + 850 000 мебельный пакет = 7,1 млн ₽

ГАП (долгосрочная аренда/студенты): 74 000 * 12 = 888 000 ₽
Расходы: при самостоятельном управлении мы вычтем только расходы на КУ, порядка 10%

ЧОД: 888 000 -10% = 800 000 руб.
Доходность: 11,2 % без учета налогов и при самостоятельном управлении

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Локация и инфраструктура вокруг.

✅ Пешая и транспортная доступность.

Правда платить за это придется близостью жизни к никогда не спящей трассе СВХ и линии, по которой курсируют электрички МЦК. Но в общем-то это подразумевалось изначально, ведь апарт-комплекс спроектирован в составе транспортно-пересадочного узла «Владыкино».

✅ Апартаменты сразу с чистовой отделкой, сумма которой заложена в ДДУ.

✅ Опытный застройщик.

✅ Продажи по эскроу-счетам. Это гарантирует безопасность сделки для инвестора.

✅ Достаточно высокий потенциал для роста стоимости недвижимости по мере строительной готовности.

✅ ВРИ: гостиничная деятельность - более низкая налоговая нагрузка.

✅ Стоимость рыночная.

✅ Предусмотрено создание собственной инфраструктуры: бар, ресторан, коворкинг, фитнес-зал. Будет работать служба сервиса.

✅ Жилые апартаменты будут сдаваться с предчистовой отделкой, сервисные — с полной отделкой и меблировкой. Для инвесторов разработаны две программы доходности.

✅ Согласно "Рейтингу районов Москвы по плотности застройки", район Отрадное имеет достаточно умеренную плотность застройки.

👎 РИСКИ

❎ Перенос сроков сдачи. У нас нет уверенности, что компания выдержит обозначенные сроки сдачи. Первый из проектов — ЖК «Аквилон Park» был сдан с задержкой на полгода. Затем в ЖК «Аквилон Митино» три первых корпуса были сданы с задержками, а перенос срока по четвертому корпусу приближается к трем кварталам. Наконец, сдача строящегося ЖК «Аквилон Beside» тоже отодвинута на два квартала.

Логично предположить, что подобная ситуация может повториться и с «Аквилон Signal».

Раньше времени, конечно, переживать по этому поводу не стоит, но держать в уме такой вариант развития событий нужно. Времени пока хватает — сдача объекта только в четвертом квартале 2026-го. Плюс потом еще целый год застройщик зарезервировал на передачу ключей дольщикам, так что до конца 2027-го у покупателей не будет оснований высказывать претензии к девелоперу.

❎ Высоко отложенный доход. Срок сдачи лишь в конце 2027 года.

❎ Высокая конкуренция. И конкуренция не только с YES Ботаника, но и с номерным фондом самого проекта.

«Аквилон Signal» это проект, в котором соединены два различных вида апартаментов. В корпусах 1 и 2 предлагаются апартаменты для жизни (псевдожилье, которое также можно будет сдавать в аренду).

❎ Номерной фонд достаточно большой - 758 номеров в апарт-отеле.

❎ Крайне малое число мест для парковки. В подземном паркинге всего 74 машино-места, плюс еще 156 — на придомовой территории, то есть в сумме 230. И это при общем количестве апартаментов около 1,7 тысяч.

❎ Отсутствует опыт управления УК.

❎ Расположение.

"Отличное" место - строительство проекта находится зажатым между Северо- восточной транспортной хордой (прямо под окнами), сразу за хордой станция МЦК, где с утра до поздней ночи носятся ласточки и поезда дальнего следования, с другой стороны заезд на хорду и сразу за ним мусоросжигательный завод, который воняет даже если просто идти мимо. Вишенка на торте - ЛЭП рядом с корпусами и электростанция.

Из части окон будет видно Владыкинское кладбище, и это нюанс расположения.

При этом есть обширные зеленые зоны — Ботанический сад РАН и парк Отрада в долине реки Лихоборки. Это хорошие места для прогулок.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения как рентного дохода, так и дохода от спекулятивной продажи.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку за счет высокого потенциала роста стоимости недвижимости по мере строительной готовности, а также получения потенциального рентного дохода, НО только при самостоятельном управлении, а не через УК.